Le secteur immobilier allemand, qui connaît déjà sa troisième année de turbulences, risque de souffrir encore plus de la faillite de nouvelles entreprises, a averti le PDG du plus grand bailleur d'Allemagne.

L'évaluation sombre de Rolf Buch, PDG de Vonovia et l'un des titans de l'immobilier du pays, va à l'encontre des espoirs d'un redressement imminent, alors que le secteur traverse sa pire crise depuis une génération.

"Nous allons assister à un nombre extrême de faillites au cours des prochains mois, voire des prochaines années. Nous les voyons déjà aujourd'hui", a déclaré M. Buch à des journalistes mardi.

"La situation sera amère.

Pendant des années, des taux d'intérêt bas et une économie forte ont soutenu le boom du secteur immobilier allemand, qui contribue globalement à l'économie du pays à hauteur de 730 milliards d'euros (789,64 milliards de dollars) par an, soit environ un cinquième de la production de l'Allemagne.

Ce boom a pris fin lorsque l'inflation galopante a contraint la Banque centrale européenne à augmenter rapidement les coûts d'emprunt. Le financement de l'immobilier s'est tari, les transactions se sont évanouies, les projets se sont enlisés, les grands promoteurs ont fait faillite et certaines banques se sont retrouvées au bord du gouffre.

Le secteur a demandé à Berlin d'intervenir.

Buch a construit Vonovia par le biais d'une série de rachats de plusieurs milliards d'euros, accumulant une montagne de dettes lorsque la crise immobilière a frappé, l'obligeant à vendre des pans entiers de logements.

Dans la foulée, Vonovia, qui possède environ 550 000 appartements, a réduit la valeur de ses propriétés de près de 11 milliards d'euros en 2023, ce qui a entraîné une perte de 6,7 milliards d'euros, la pire jamais enregistrée par le groupe.

Il a réduit la valeur de ses biens de plus d'un cinquième, sans tenir compte des augmentations de loyer, depuis 2022, lorsque les taux d'intérêt ont commencé à augmenter, ce qui a fait chuter les prix.

M. Buch a déclaré que Vonovia en avait désormais fini avec les grosses dépréciations, tout en précisant que d'autres petits ajustements pourraient avoir lieu.

BAISSE DES TAUX DE LA BCE

La récente baisse des taux par la BCE a fait naître l'espoir d'une relance du secteur, mais certains dirigeants restent prudents.

"Que la BCE modifie ou non les taux d'intérêt de manière marginale n'inversera pas la tendance pour l'immobilier", a déclaré Matthias Danne, membre du conseil d'administration de Deka, l'un des plus grands gestionnaires d'actifs d'Allemagne, qui détient 55 milliards d'euros d'investissements immobiliers.

Les taux élevés maintiendront le financement à un niveau élevé, et le rebond des ventes d'immeubles a été "plus lent que prévu", a déclaré M. Danne à Reuters.

L'Allemagne est le plus grand marché d'investissement immobilier du continent européen. La rotation des immeubles par le biais des ventes, qui caractérise souvent un marché sain, s'est ralentie et ne reprend que progressivement.

Jones Lang LaSalle, le consultant mondial en immobilier, a révélé cette semaine que les volumes de transactions dans la plus grande économie d'Europe ont augmenté de 10 % au cours du premier semestre 2024 par rapport au faible niveau de l'année dernière.

L'effondrement spectaculaire de Signa, l'empire immobilier de René Benko, a été l'un des épisodes les plus dramatiques soulignant les difficultés du secteur.

Mais la faiblesse de l'immobilier commercial aux États-Unis, avec des bureaux toujours vides après la pandémie, et les difficultés des grands promoteurs immobiliers en Chine ont attiré l'attention du monde entier sur le secteur.

Le rythme des mauvaises nouvelles se poursuit en Europe. Le mois dernier, un gratte-ciel de Francfort abritant la banque centrale allemande et le gestionnaire d'actifs Deka a déposé une demande d'insolvabilité.

La société immobilière Demire, détenue par Apollo, a révélé qu'elle était en pourparlers avec des investisseurs en vue de restructurer 500 millions d'euros d'obligations. Elle a également indiqué qu'elle avait du mal à se mettre d'accord avec une banque sur un prêt. Demire et la banque, DZ HYP, se sont refusés à tout commentaire.

Les loyers ont grimpé en flèche en raison de l'afflux d'immigrants en Allemagne, de la recherche d'emploi par les étrangers et de l'arrêt quasi total de la construction de logements, ce qui a eu pour effet de réduire l'offre de logements.

Vonovia cible les personnes à revenus moyens et faibles avec des loyers abordables, et Buch a déclaré qu'il y avait une concurrence féroce pour les appartements.

"Le marché des appartements va s'aggraver", a-t-il déclaré. (1 dollar = 0,9245 euro)