Xior Student Housing : Communication intermédiaire du Conseil d’administration | Troisième trimestre 2021 – clôturé le 30 septembre 2021

COMMUNIQUÉ DE PRESSE

Anvers, Belgique - 26 octobre 2021 - Embargo jusqu'à 7h00 (CET)

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Communication intermédiaire du Conseil d'administration

Troisième trimestre 2021 - clôturé le 30 septembre 2021

Reconfirmation des prévisions de résultats et de dividendes pour 2021 Retour de la vie sur le campus: une rush sans précédent pour les chambres dans tous les pays

Chiffres clés T3 2021

• Résultat T3 2021 conforme aux attentes
• Reconfirmation de la prévision de résultats EPRA de 1,80 EUR par action pour 2021, (une hausse de 6 %)
• Résultat EPRA1 - part du groupe de 1,19 EUR/action - (1,22 EUR après correction IFRIC 21)
• Résultat EPRA - part du groupe de 28 770 KEUR, soit une hausse de 35 % par rapport au T3 2020
  - 29 537 KEUR après correction IFRIC 21)
• Le résultat locatif net a atteint les 53 998 KEUR, soit une hausse de 32 % par rapport au T3 2020
• EPRA NAV/action de 35,83 EUR contre 34,87 EUR au 31/12/2020.
• EPRA NTA/action de 35,09 EUR contre 33,99 EUR au 31/12/2020.
• Taux d'endettement de 50,71 % contre 54,18 % au 31/12/2020.
• Taux d'occupation de 97,8 % pour les 9 premiers mois de 2021 par rapport à 97,7 % pour l'ensemble de l'exercice 2020
• Le portefeuille immobilier passe à 1 741 MEUR avec 12 595 unités locatives pour étudiants. Si l'ensemble du pipeline engagé est réalisé, le portefeuille passera à environ 2 200 MEUR, avec plus de 18 000 unités locatives pour étudiants.

Retour de la vie sur le campus : une rush sans précédent pour les chambres dans tous les pays

I. CHIFFRES CLÉS

1 Les Indicateurs Alternatifs de Performance (IAP) sont des indicateurs utilisés par Xior Student Housing SA afin de mesurer et suivre ses performances d'exploitation. La European Securities and Markets Authority (ESMA) a promulgué des directives, en vigueur depuis le 3 juillet 2016, relatives à l'utilisation et à l'explication des indicateurs alternatifs de performance. Les notions que Xior

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1. RÉSULTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS

Les informations financières relatives à la période qui s'est achevée le 30 septembre 2021 ont été établies conformément aux normes International Financial Reporting Standards (IFRS).

considère comme IAP figurent au chapitre 10.8 du Rapport Financier Annuel 2020. Tel que l'exige la directive ESMA, les IAP sont marqués et assortis d'une définition, d'un objectif et d'une réconciliation (voir X et XI du présent Communiqué de presse).

1. La Juste Valeur ou « Fair value » des immeubles de placement est la valeur d'investissement telle que définie par un expert immobilier indépendant, après déduction des coûts de transaction (cf. Communiqué de presse BE-REIT Association du 10 novembre 2016). La Juste Valeur correspond à la valeur comptable selon les normes IFRS.
2. Calculé selon l'A.R. du 13 juillet 2014 en exécution de la Loi du 12 mai 2014 relative aux Sociétés Immobilières Réglementées.
3. Calculé sur la base du nombre moyen pondéré d'actions.
4. Calculé sur la base du nombre moyen pondéré d'actions.
5. Calculé sur la base du nombre moyen pondéré d'actions.
6. Calculé sur la base du nombre moyen pondéré d'actions.
7. Sur la base du nombre d'actions.

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Les chiffres publiés concernent les chiffres consolidés ; conformément à la législation en la matière, les participations et les filiales sont consolidées.

1. Résultat locatif net

Au cours des neuf premiers mois de 2021, Xior a réalisé un résultat locatif net de 53 998 KEUR, contre 41 057 KEUR pendant les neuf premiers mois de 2020, soit une hausse de 35 %. Ce résultat locatif net augmentera encore au cours du quatrième trimestre, étant donné que certaines acquisitions ne généreront de revenus locatifs qu'à partir de septembre ou d'octobre.

Il s'agit principalement des immeubles suivants :

• Studio Park Breda : l'immeuble a été acquis le 1er septembre 2021 et génère des revenus locatifs depuis cette date ;
• Portefeuille HUBR : l'acquisition a été finalisée le 12 août 2021 et les immeubles génèrent des revenus locatifs depuis ce moment-là ;
• AMRO, Malaga : l'immeuble a été acquis fin juillet 2021 et génère des revenus locatifs depuis lors.

Au 30 septembre 2021, Xior a pu calculer « Like for Like » pour 52 % des revenus locatifs. Pour ces revenus locatifs, Xior a réalisé une croissance de 1,95 % par rapport à 30 septembre 2020.

Au cours des neuf premiers mois de 2021, le taux d'occupation moyen du portefeuille immobilier s'élevait

• 97,8 %.
  2. Résultat EPRA

Le résultat EPRA (hors résultat de portefeuille, hors impôts différés relatifs aux corrections IAS 40 et hors impact de la variation de la juste valeur des actifs et passifs financiers) s'élève à 29 249 KEUR contre 21 633 KEUR au T3 2020. Le résultat EPRA - part du groupe s'élève à 28 770 KEUR. Après correction IFRIC 21, le résultat EPRA s'élève à 30 016 KEUR au 30 septembre 2021, contre 22 209 KEUR au T3 2020. Après correction IFRIC 21, le résultat EPRA - part du groupe s'élève à 29 537 KEUR.

Le résultat EPRA par action9 s'élève à 1,21 EUR, le résultat EPRA par action - part du groupe s'élève

• 1,19 EUR. Après correction IFRIC 21, celui-ci s'élève à 1,24 EUR par action. Le résultat EPRA après correction IFRIC 21 - part du groupe s'élève à 1,22 EUR.

• la suite de l'application de la règle comptable « IFRIC 21 Taxes » (introduite depuis l'exercice 2015), une provision a été intégrée dans les chiffres au 31 mars 2021 pour toute l'année 2021 concernant le précompte immobilier, les taxes néerlandaises sur l'immobilier, les taxes sur les secondes résidences et ce qu'on appelle la « taxe abonnement ». Puisque ces coûts ne sont pas répartis sur les différents trimestres mais sont intégralement repris dans le premier trimestre, cette opération a un impact négatif plus important sur le résultat du premier trimestre 2021. Ce traitement comptable est aplani sur l'exercice complet. Si ces coûts étaient intégrés aux résultats de façon équitable, à savoir un quart imputé à chaque

9Le calcul du résultat EPRA par action se base sur le nombre moyen pondéré d'actions au 30 septembre 2021, à savoir 24 211 088.

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trimestre, les résultats au 30 septembre 2021 augmenteraient alors à concurrence de 649 KEUR. Dans cette hypothèse, le résultat EPRA- part du groupe s'élèverait à 29 537 KEUR.

3. Résultat net

Le résultat net s'élève à 29 083 KEUR au 30 septembre 2021, contre -6 735 KEUR au 30 septembre 2020. Le résultat net par action s'élève à 1,20 EUR.10

Le résultat net inclut l'impact de la variation de la juste valeur des immeubles de placement, autre résultat de portefeuille, impôts différés relatifs aux corrections IAS 40 et les variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers. Le résultat EPRA est le résultat net corrigé pour les éléments susmentionnés.

4. Juste valeur du portefeuille immobilier

Au 30 septembre 2021, le portefeuille se compose de 12 595 unités locatives pour étudiants. Au 30 septembre 2021, le portefeuille immobilier total est valorisé à un montant de 1 741 MEUR .

En cas de réalisation de toutes les acquisitions et projets prévus, le portefeuille passera à 2,2 milliards EUR, avec plus de 18 000 unités locatives pour étudiants.

5. Taux d'endettement

Au 30 septembre 2021, le taux d'endettement s'élevait à 50,71 %, contre 54,18 % au 31 décembre 2020.

1. FINANCEMENT

Au 30 septembre 2021, la Société avait conclu des contrats de financement avec 13 prêteurs, pour un montant total de 1 080 MEUR. Au 30 septembre 2021, la Société avait prélevé 871 MEUR pour ces financements.

Au cours du T2 2021, la Société a mis en place un Green Commercial Paper Program pour un montant initial de 100 MEUR et d'une durée maximale de 12 ans. Ce montant a été porté à 200 MEUR dans le courant du mois de juin 2021. 127 MEUR ont été dépensés le 30 septembre 2021. Cette dette a une durée de moins d'un an.

La durée moyenne se situant à 4,24 ans au 30 septembre 2021, à l'exception des CP notes qui sont tous à court terme, la société tente d'échelonner la durée des prêts.

En outre, au 30 septembre 2021, la Société a conclu des contrats IRS pour un montant de 454 MEUR. Il existe également des emprunts à taux fixe pour un montant de 393 MEUR. Au 30 septembre 2021, les financements contractés (871 MEUR) étaient couverts à 97 % soit par des conventions Interest Rate Swap, soit par des taux d'intérêt fixes.

Le coût moyen de financement au T3 2021 s'élève à 1,84 % (T3 2020 : 2,06 %).

Le 8 juillet 2021, la société a conclu un emprunt supplémentaire avec ABN Amro pour 60 MEUR. L'emprunt se compose d'une tranche A de 20 MEUR avec une date d'échéance au 1/10/2024 et d'une tranche B de 40 MEUR disponible à partir du 1/10/2021 et avec une date d'échéance au 31/3/2026. Le 23 septembre 2021, la Société a conclu un prêt supplémentaire avec ABN Amro Bank pour un montant de 100 MEUR avec une durée de 2 ans.

10 Sur la base du nombre moyen pondéré d'actions.

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Le 20 septembre 2021, Xior a annoncé qu'elle a remporté un appel d'offres public de Zaragoza Vivienda (entièrement contrôlé par la commune de Zaragoza) pour le développement et l'exploitation d'une résidence pour étudiants « flagship » dans le centre de Zaragoza.. Avec cette acquisition, Xior ajoute une 6e ville à son portefeuille et poursuit sa stratégie de croissance en Espagne.

Principaux détails du projet :

• Nouveau projet de développement avec environ 388 unités et différentes facilités communes
• Mélange de chambres pour étudiants, pour professeurs et pour young professionals
• Livraison prévue pour l'année académique 2023-2024
• Un droit de superficie pour une période de 75 ans
• Valeur totale de l''investissement d'environ 26 MEUR
• Rendement initial brut stabilisé attendu d'environ 8 %

• Création d'une coentreprise pour le projet Artur Lamas à Lisbonne

En mars 201911, l'accord relatif à cette acquisition a été annoncé. Une condition d'entrée était d'obtenir le confort administratif nécessaire à l'obtention du permis. Entre-temps, le permis a été obtenu, plus tard que prévu initialement, et Xior a pris une participation de 50 % dans la coentreprise en septembre 2021. Selon le planning actuel, le projet accueillera 254 étudiants, répartis dans 121 studios de deux personnes et trois appartements, et comprendra également une buanderie, une salle de sport, une salle d'étude, une cafétéria et une réception.

• Poursuite de l'expansion à Vaals

En 24 août 2021, Xior a annoncé l'achat d'un terrain d'une superficie d'environ 10 140 m², situé Selzerbeeklaan 21 à Vaals aux Pays-Bas, près du point des trois frontières des Pays-Bas, de la Belgique et de l'Allemagne, afin de développer une toute nouvelle résidence pour étudiants. Vaals est une ville étudiante populaire qui accueille surtout la population étudiante croissante de l'université allemande d'Aix-la-Chapelle mais qui est située juste de l'autre côté de la frontière, aux Pays-Bas. Grâce à cette situation unique à la frontière, les étudiants d'Allemagne peuvent vivre à proximité de l'université et profiter des avantages du système néerlandais de subvention locative. En résumé, Vaals est un endroit de premier ordre, tant pour les étudiants locaux que pour les étudiants internationaux d'Allemagne et des Pays-Bas.

Ce nouveau projet concerne le développement en interne d'un tout nouveau complexe étudiant d'une surface brute totale d'environ 15 000 m², composé d'environ 400 unités (principalement des studios et quelques appartements pour young professionals) où tout le confort moderne sera fourni. En plus des chambres d'étudiants Xior, contiendra également divers espaces communs, des bureaux et un espace commercial. En optant pour un mix d'étudiants et de young professionals, Xior élargit son offre et répond également à la demande des jeunes diplômés et du personnel de l'hôpital universitaire d'Aix-la-Chapelle qui recherchent également un logement abordable. La valeur totale de l'investissement est d'environ 35 MEUR et, comme il s'agit d'un développement interne, il sera possible d'obtenir un rendement initial brut attendu d'environ 7 %. L'achat du terrain se fait sous la condition suspensive de l'obtention d'un changement d'usage définitif et irrévocable et d'un permis d'environnement (tous deux étant soutenus par la commune de Vaals) qui sont attendus au T4 2022 au plus tard. Ensuite, le développement pourra

11 Voir communiqué de presse du 13 mars 2019

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