Les prévisions concernant les prix de l'immobilier américain ont à peine changé depuis l'enquête précédente, il y a trois mois, malgré les attentes plus agressives des marchés financiers en matière de réduction des taux d'intérêt, ce qui laisse supposer que cette hausse sera plus modérée que dans un passé récent.
Les prix moyens de l'immobilier dans la plus grande économie du monde n'ont baissé que d'environ 7 % depuis que la banque centrale a relevé ses taux de 525 points de base pour les porter dans la fourchette actuelle de 5,25 % à 5,50 %, et ils sont encore supérieurs de plus de 50 % aux niveaux antérieurs à la pandémie.
Cette appréciation des prix est due en grande partie aux propriétaires qui ont bloqué des taux hypothécaires à 30 ans très bas - la plupart inférieurs à 5 % et certains même à 3 % - et qui ne sont pas disposés à se séparer de leur logement à des conditions aussi avantageuses.
Cette situation, associée aux prévisions d'une baisse des taux de la Fed en septembre et de 75 points de base au total d'ici à la fin de l'année, contribuera à soutenir un marché déjà limité par une offre insuffisante.
Les prix de l'immobilier américain basés sur l'indice composite S&P CoreLogic Case-Shiller de 20 zones métropolitaines devraient augmenter en moyenne de 5,4 % en 2024, selon un sondage Reuters réalisé du 19 au 29 août auprès d'une trentaine d'analystes immobiliers.
Ils devraient augmenter de 3,3 % l'année prochaine et de 3,4 % en 2026, ce qui est légèrement plus rapide que les prévisions moyennes des économistes concernant l'inflation des prix à la consommation, qui sont de 2,3 % et de 2,2 % pour ces périodes.
"Les mises en chantier et les ventes de logements existants sont très faibles. La seule chose qui a été assez saine, et c'est surprenant, ce sont les prix qui atteignent encore des sommets en raison de l'offre limitée - beaucoup de gens ne veulent tout simplement pas vendre leur maison", a déclaré Sal Guatieri, économiste principal chez BMO Capital Markets.
"Au cours des prochains mois, le marché immobilier américain continuera à se stabiliser, car les taux hypothécaires commencent à baisser en prévision des réductions de taux de la Fed... mais si les prix continuent à augmenter, il sera difficile de voir une amélioration matérielle de l'accessibilité."
PÉNURIE AIGUË
Le taux hypothécaire à 30 ans, qui s'élevait en moyenne à près de 7 % jusqu'en 2023, est tombé la semaine dernière à 6,44 %, son niveau le plus bas depuis 16 mois. Il devrait s'établir en moyenne à 6,7 % en 2024, avant de baisser à 6,0 % l'année prochaine et à 5,9 % en 2026, selon les médianes de l'enquête.
C'est en partie la raison pour laquelle les 26 répondants à une question supplémentaire de l'enquête ont déclaré que l'accessibilité à l'achat pour les acheteurs d'une première maison s'améliorerait au cours de l'année à venir.
Cependant, une pénurie aiguë de logements anciens, avec des niveaux de stocks toujours inférieurs d'environ 33 % aux moyennes d'avant la pandémie selon un récent rapport de Zillow, maintiendra probablement l'accessibilité à la propriété à un niveau élevé.
Selon le sondage, les ventes de logements existants, qui représentent plus de 90 % du total des ventes, ne devraient s'améliorer que légèrement pour atteindre un taux annualisé de 4,15 millions d'unités au prochain trimestre, ce qui est nettement inférieur aux 6,6 millions d'unités du début de l'année 2021. Il s'agit d'une révision à la baisse par rapport à l'enquête précédente.
Ce taux devrait remonter à 4,24 et 4,40 millions d'unités au cours des deux trimestres suivants.
"Même si la baisse des taux d'intérêt entraînera une amélioration de la demande de logements au cours de l'année prochaine, l'accessibilité restera très limitée pendant un certain temps. Selon certains indicateurs, elle est déjà proche de ses pires niveaux depuis quarante ans", a ajouté M. Guatieri.
Le soulagement apporté par la baisse des taux d'intérêt devrait toutefois freiner l'inflation des loyers dans les mois à venir, selon les analystes ayant participé à l'enquête.
Les loyers moyens des logements urbains devraient être inférieurs aux prix des logements au cours de l'année à venir et augmenter de 2 à 4 %, soit plus lentement que le taux actuel, selon les médianes d'un échantillon plus restreint de répondants à l'enquête.
(Autres articles issus du sondage Reuters sur le logement au troisième trimestre)
