Alors que les valorisations chutent et que les banques réduisent leur exposition, certains fonds de crédit privé interviennent pour financer d'importants actifs commerciaux et promoteurs à Hong Kong. Plusieurs envisagent de lancer de nouveaux fonds sur l'un des marchés immobiliers les plus chers au monde.
Gaw Capital Partners et Blue Mountain Bridge Capital comptent parmi les sociétés prêtes à lancer de nouveaux fonds pour la région Asie-Pacifique, y compris Hong Kong, et ce malgré la volatilité accrue des marchés provoquée par les guerres commerciales initiées par le président américain Donald Trump.
À Hong Kong, l'accès au crédit privé représenterait un soulagement important, bien que temporaire, pour de nombreux promoteurs, alors que l'inquiétude grandit quant à leur capacité à honorer leurs dettes dans un contexte de baisse de la demande et des prix.
Si la ville a jusqu'ici échappé à une crise immobilière déstabilisatrice telle que celle survenue en Chine continentale, des préoccupations émergent quant à la santé financière de certains promoteurs, confrontés à des vents contraires économiques et sectoriels croissants.
Les fonds de crédit privé, prêteurs spécialisés finançant entreprises et projets, ont connu une croissance fulgurante pour devenir une industrie mondiale de 2 000 milliards de dollars, attirant investisseurs institutionnels et particuliers fortunés en quête de rendements plus élevés.
Par ailleurs, certains investisseurs en crédit privé pourraient aussi profiter d'un scénario de défaut s'ils parviennent à revendre les garanties à un prix supérieur à leur prêt, selon les conditions du marché.
Blue Mountain Bridge, société hongkongaise de crédit privé, cherche à lever 250 millions de dollars pour son premier fonds, avec pour objectif de sécuriser 150 millions d'ici fin 2025, a déclaré Raymond Chan, directeur des investissements.
« C'est le meilleur moment pour être investisseur en crédit privé à Hong Kong », affirme-t-il.
En janvier, le fonds de Chan a finalisé un prêt senior d'un an de 33,4 millions de dollars garanti par un immeuble de bureaux récemment reconverti à Hong Kong, offrant un coupon annuel de 15 % et un ratio prêt/valeur (LTV) de 63 %.
En décembre, Blue Mountain a cédé un prêt senior d'un an de 64,1 millions de dollars. Ce prêt, accordé à un promoteur pour un refinancement, a généré un taux de rendement interne (TRI) de 15 %, a précisé Chan.
Ce rendement dépasse la moyenne du TRI net de 11,9 % enregistrée par les fonds de crédit privé et de prêt direct entre 2018 et 2023, une performance jugée solide selon un rapport de S&P Global publié l'an dernier.
Gaw Capital, fonds de capital-investissement immobilier basé à Hong Kong et gérant 34,4 milliards de dollars d'actifs, lance un nouveau fonds visant un engagement de 2 milliards de dollars, selon une source proche du dossier.
Ce fonds investira à la fois dans des opérations de crédit privé et de capital-investissement dans les villes de premier et second rang en Asie-Pacifique, y compris Hong Kong, a précisé cette source, qui a requis l'anonymat car l'information n'est pas encore publique.
Gaw Capital a refusé de commenter.
Une concurrence accrue
Sun Hung Kai & Co, société d'investissement alternative locale, a lancé une nouvelle activité en co-investissant dans un portefeuille hypothécaire résidentiel de 100 millions de dollars auprès de promoteurs en novembre, et s'apprête à finaliser un autre portefeuille prochainement.
« Nous voyons aussi bien des promoteurs dits en difficulté que des promoteurs de qualité, faiblement endettés, venir nous voir pour des besoins de trésorerie ou pour optimiser l'utilisation de leur bilan », explique Gigi Wong, directrice générale de la société.
« Et certaines banques hongkongaises nous sollicitent pour vendre leurs prêts secondaires ou problématiques. »
L'intérêt pour le crédit privé s'inscrit dans un contexte de problèmes de liquidité chez le grand promoteur New World Development et chez des acteurs plus petits, faisant craindre un effet domino sur l'ensemble du secteur.
La baisse des ventes et des loyers, les taux de vacance élevés et la hausse des taux d'intérêt réduisent la capacité des propriétaires à honorer leurs dettes, selon Moody's, poussant les banques à réduire leur exposition au secteur, tant pour les nouveaux financements que pour les refinancements.
Le volume total des prêts pour le développement et l'investissement immobilier est en recul depuis 2022, en baisse de 12,6 % sur un an fin 2024, selon les données de la Hong Kong Monetary Authority, la banque centrale de facto de la ville.
« Lorsqu'un prêt arrive à échéance, dans le contexte actuel, il est très, très difficile de le refinancer », souligne Edwin Wong, associé et responsable du crédit Asie chez Ares Management, société de crédit privé.
« Nous pouvons envisager, au niveau du groupe, d'apporter un peu d'oxygène pour leur permettre de traverser la période actuelle. » L'entreprise examine toutes les opportunités de dette, du senior au junior.
L'immobilier commercial est le plus touché à Hong Kong, avec un taux de vacance record proche de 20 % en raison d'une offre excédentaire et de perspectives économiques moroses, et des prix en chute de 40 % depuis le pic de 2019, selon CBRE.
Certains actifs commerciaux en difficulté ont été cédés l'an dernier à des prix inférieurs de 60 % à ceux du pic.
Des écarts de valorisation
CBRE estime que le déficit de financement -- résultant de la réévaluation des actifs et de l'ajustement des loyers -- atteindra 720 millions de dollars à Hong Kong entre 2025 et 2027, tous secteurs confondus (bureaux, industrie, commerce).
Outre les gestionnaires d'actifs et sociétés d'investissement, les family offices et particuliers fortunés s'intéressent au crédit privé, attirés par des rendements plus élevés que ceux de l'investissement immobilier direct, selon Jasmine Chiu, associée du cabinet JSM.
Face à la concurrence croissante, les taux d'intérêt du crédit privé ont baissé, passant de niveaux à deux chiffres au milieu des années 2023 à des taux élevés à un chiffre, voire faibles à deux chiffres.
Cependant, certains acteurs restent prudents, notent des observateurs du marché, en raison des écarts de valorisation et des risques encourus.
Sky Kwah, responsable du conseil en investissement chez Raffles Family Office, estime que les investisseurs doivent faire preuve de plus de prudence dans la structuration des opérations, en recherchant des ratios prêt/valeur plus bas, des clauses plus strictes et une meilleure protection en fonds propres.
Dans le cas contraire, prévient-il, les fonds de crédit privé pourraient subir des pertes en cas de nouvelle correction du marché immobilier.
« Avec la concurrence accrue entre fonds de crédit privé, certains prêteurs pourraient être contraints d'accepter des clauses moins strictes ou des garanties de moindre qualité pour déployer leur capital », ajoute-t-il, soulignant que les emprunteurs les plus fragiles présentent des risques.
