SEIBU HOLDINGS INC. La vente potentielle du complexe de bureaux et d'hôtels de 36 étages Tokyo Garden Terrace Kioicho a pour but d'aider Seibu à libérer son bilan, ce que les entreprises japonaises cherchent de plus en plus à faire sous la pression des actionnaires et des autorités de régulation pour une meilleure utilisation du capital.
Une transaction de la part de la société immobilière et ferroviaire, vieille de 111 ans, interviendrait également alors que la demande mondiale pour l'immobilier commercial japonais reste forte, compte tenu des conditions attrayantes, notamment des faibles coûts d'emprunt et des loyers stables.
Cette situation contraste avec le marché mondial, en particulier aux États-Unis, où les prix de l'immobilier ont fortement chuté en raison de la hausse des taux d'intérêt et de la montée en flèche du taux d'inoccupation.
Alors que le Japon vient de connaître sa première hausse de taux d'intérêt en 17 ans, les analystes estiment que cela ne découragera pas les investisseurs immobiliers, tant que le rythme des nouvelles hausses reste progressif.
La vente de Tokyo Garden Terrace Kioicho pourrait valoir au moins 300 milliards de yens (2 milliards de dollars), selon deux des sources. Le complexe a été lancé en 2016 dans le cadre d'un projet de développement de 690 millions de dollars sur le site de l'ancien Grand Prince Hotel Akasaka, que Seibu possédait également.
À ce niveau, la transaction serait proche de la vente par le gouvernement de sa participation dans la tour de bureaux Otemachi Place en 2022 pour un montant de 436 milliards de yens, la plus grande transaction immobilière de l'histoire du Japon.
Seibu a approché une dizaine d'acheteurs potentiels, dont des promoteurs immobiliers japonais et des fonds d'investissement internationaux tels que Blackstone et GIC, a déclaré l'une de ces personnes, qui ont toutes refusé d'être identifiées en raison du caractère privé de l'affaire.
Le calendrier de la vente potentielle n'est pas clair. Les discussions n'en sont qu'à leurs débuts et l'entreprise pourrait décider de conserver le bâtiment, ont précisé les sources.
PROJETS DE REDÉVELOPPEMENT
La vente de l'immeuble permettrait à Seibu de disposer des fonds nécessaires pour financer les projets de réaménagement à haut rendement prévus dans le centre de Tokyo au cours des prochaines années, notamment à Takanawa et à Shinagawa, a déclaré l'une des sources.
Seibu poursuit une stratégie dite "asset-light" qui consiste à avoir moins d'actifs dans son bilan pour une meilleure efficacité du capital, ce qui s'écarte du modèle d'entreprise typique au Japon où les promoteurs conservent les propriétés qu'ils ont construites.
Interrogé sur la vente, Seibu a déclaré dans un communiqué que l'entreprise était en train de sélectionner les actifs à liquider dans le cadre de cette stratégie. Rien n'a été décidé à ce stade, mais la société prévoit d'annoncer une décision en mai, a-t-elle ajouté.
Blackstone et GIC se sont refusés à tout commentaire.
"Le Japon reste une destination d'investissement attrayante en raison de l'abondance de liquidités due à la taille de son marché de l'investissement immobilier et à la profondeur des acteurs du marché", a déclaré Chinatsu Hani, directeur principal de la société de recherche et de courtage immobilier CBRE, dans un rapport récent.
Les rendements exigés sur les propriétés commerciales de premier ordre dans les quartiers d'affaires centraux de Tokyo ne dépassent pas 3 %, ce qui est inférieur à ce qui est généralement considéré comme le coût du capital pour les sociétés cotées en bourse.
Il y a environ deux ans, Seibu a vendu plus de 20 propriétés, y compris certains de ses hôtels et centres de loisirs de la marque Prince, au fonds souverain de Singapour GIC pour un montant total de plus de 120 milliards de yens. L'entreprise continue d'exploiter ces installations après la vente.
La société vise un taux de rendement des capitaux propres de 10 %, contre 3,5 % il y a deux ans.
Les entreprises japonaises ont accéléré la cession des actifs immobiliers qui encombraient leurs bilans, car leur utilisation du capital a fait l'objet d'une surveillance accrue de la part des actionnaires.
Parmi les transactions récentes, citons la vente d'anciens sites d'usines par Mitsubishi Heavy Industries, JFE Holdings et Hino Motors, ce qui permet aux professionnels de l'immobilier d'avoir accès à un vaste patrimoine immobilier dans les entreprises japonaises.
Seibu, l'un des groupes immobiliers synonymes de l'ère de la forte croissance au Japon, a été retiré de la cote en 2004 pour avoir falsifié des états financiers. Il a ensuite été partiellement racheté par la société de capital-investissement Cerberus, qui a revendu sa participation après la re-cotation de la société à Tokyo en 2014. (Reportage de Makiko Yamazaki et Miho Uranaka ; Reportage complémentaire de Junko Fujita et Yantoultra Ngui ; Rédaction de David Dolan et Stephen Coates)
