Les investisseurs internationaux évitent les transactions immobilières en Allemagne, car ils se désintéressent d'un marché qui traverse sa pire crise depuis une génération, ce qui risque d'aggraver les cicatrices de la plus grande économie d'Europe.

Les acheteurs étrangers ont représenté 35 % des achats d'immobilier commercial au premier trimestre, selon les données de BNP Paribas Real Estate. C'est moins que n'importe quelle année depuis 2013 et cela s'inscrit dans le contexte d'une chute de 70 % des volumes de vente par rapport aux niveaux d'avant la pandémie de 2020-2021.

Ces chiffres sombres coïncident avec un débat sur la question de savoir si l'Allemagne est à nouveau "l'homme malade de l'Europe" - une étiquette qui lui a été attribuée à la fin des années 1990 alors qu'elle luttait contre la stagnation économique et un taux de chômage élevé. Le pays a travaillé pendant des années pour se débarrasser de cette étiquette, mais elle est réapparue alors que l'Allemagne se sevrait de l'énergie russe, s'empêtrerait dans la bureaucratie et verrait les politiciens d'extrême-droite gagner du terrain dans les sondages.

Kurt Zech, l'un des plus grands promoteurs immobiliers d'Allemagne, prévient que le marché continuera à se débattre tant que les investisseurs étrangers ne reviendront pas.

"Les Américains doivent revenir. Lorsque les Blackstone, les Blackrock, les Morgan Stanley de ce monde, Carlyle et Apollo achèteront sur le marché allemand, cela se remarquera et nous saurons tous que nous avons atteint le fond", a déclaré M. Zech lors d'une interview accordée à Reuters, depuis son siège dans la ville de Brême, dans le nord du pays.

Pendant des années, des taux d'intérêt bas, une énergie bon marché et une économie forte ont soutenu un boom dans le secteur immobilier allemand, qui contribue globalement à l'économie du pays à hauteur de 730 milliards d'euros (793,51 milliards de dollars) par an, soit environ un cinquième de la production de l'Allemagne.

Ce boom a pris fin lorsque l'inflation galopante a contraint la Banque centrale européenne à augmenter rapidement les coûts d'emprunt. Le financement de l'immobilier s'est tari, les transactions se sont évanouies, les projets se sont enlisés, les grands promoteurs ont fait faillite et certaines banques ont vacillé. Le secteur a demandé à Berlin d'intervenir.

Selon l'association bancaire VDP, les prix de l'immobilier commercial ont encore chuté de 9,6 % au cours des trois premiers mois de 2024 par rapport à l'année précédente, après une baisse de 10,2 % en 2023, ce qui laisse présager d'autres difficultés.

"L'Allemagne était un phare de stabilité en Europe et les gens ont afflué pour acheter des biens immobiliers ici", a déclaré Carsten Brzeski, économiste en chef de la banque néerlandaise ING en Allemagne, l'un des plus grands prêteurs hypothécaires du pays.

"Aujourd'hui, le moteur économique vacille et a besoin d'être entretenu. Ce n'est plus la nouvelle chose brillante que les investisseurs recherchent".

Selon BNP Paribas, les investisseurs étrangers représentaient 37 % des volumes de transactions dans l'immobilier commercial allemand en 2023, le chiffre le plus bas de la dernière décennie. Ce chiffre est tombé à 35 % au cours du premier trimestre.

Il y a eu des années où les étrangers représentaient la moitié de toutes les transactions pour l'immobilier commercial, qui constitue la majeure partie du marché immobilier allemand et éclipse les ventes résidentielles.

Si les taux d'intérêt élevés ont pesé sur les marchés de l'immobilier dans le monde entier, la conclusion du rassemblement annuel de l'élite mondiale du secteur à Cannes, en France, en mars, est que l'Allemagne a été particulièrement touchée.

"C'est en Allemagne que l'ambiance est la plus mauvaise", a déclaré Simone Pozzato, directeur général et gestionnaire de fonds chez Hines, lors d'une interview accordée à Cannes.

Un autre cadre d'un promoteur européen, qui a refusé d'être nommé, a déclaré que l'entreprise prévoyait de redéployer son personnel d'Allemagne vers des marchés tels que la Grande-Bretagne, où l'intérêt des investisseurs était plus fort et où l'on s'attendait à une reprise plus rapide de l'activité.

Les coûts élevés de l'énergie, la faiblesse de la demande mondiale, l'évolution vers des économies nettes zéro et la concurrence croissante de la Chine soulèvent des questions sur le modèle économique de l'Allemagne. Certains dirigeants estiment que la base industrielle historiquement forte du pays est sur le point de se fissurer.

La semaine dernière, le Conseil allemand des experts économiques a revu ses prévisions à la baisse, prédisant que l'économie croîtra à peine cette année, tandis que le chancelier Olaf Scholz a parlé de "défis sans précédent".

Certaines caractéristiques du marché immobilier allemand le rendent également plus difficile à vendre.

L'Allemagne s'est reconstruite sur les décombres de la Seconde Guerre mondiale en adoptant une conception décentralisée, sans ville dominante. Cela peut rebuter les acheteurs étrangers qui ont tendance à viser des centres véritablement mondiaux, tels que Londres ou Paris.

"Il est plus facile de comprendre le fonctionnement de ces villes. C'est plus facile que de comprendre Cologne", a déclaré Inga Schwarz, responsable de la recherche chez BNP Paribas Real Estate.

Autre obstacle : les propriétaires allemands essaient généralement de surmonter les périodes de ralentissement sans baisser les prix des biens immobiliers, ce qui dissuade les acheteurs potentiels et retarde la reprise des transactions nécessaire pour relancer le marché.

"Les acteurs du marché international critiquent le fait qu'en Allemagne, les grands propriétaires n'ont dévalué que de quelques points de pourcentage dans certains cas, alors que d'autres pays ont dévalué de 20 à 30 %", a déclaré Hela Hinrichs, analyste de recherche senior chez Jones Lang LaSalle.

Les quelques accords existants sont souvent conclus sous la contrainte. Signa, le conglomérat immobilier qui a fait faillite, s'est débarrassé de ses actifs pour rembourser ses créanciers, et le propriétaire Vonovia a vendu des appartements pour réduire sa dette.

"Si vous examinez de plus près un grand nombre de transactions, vous verrez qu'elles ont leurs particularités", a déclaré Marcus Cieleback, responsable de la recherche chez le gestionnaire d'actifs immobiliers allemand Patrizia. "S'agit-il vraiment d'une transaction sur le marché libre ou s'agit-il plutôt d'autre chose ?

Entre-temps, Zech, le magnat de l'immobilier dont le nom figure sur les chantiers de construction dans toute l'Allemagne, demande aux banques de continuer à injecter de l'argent dans le secteur afin que les projets puissent être menés à bien, et espère que le marché commencera à se redresser cette année.

Aux acheteurs étrangers potentiels, il dit : "Mon message est qu'il y a actuellement de bons projets en Allemagne". (1 $ = 0,9200 euros)