FIDEICOMISO IRREVOCABLE NO. F/3277 EN BANCO INVEX, S. A. INSTITUCIÓN DE BANCA MÚLTIPLE, INVEX GRUPO

Bilan Fideicomiso Irrevocable No. F/3277 en Banco Invex, S. A. Institución de Banca Múltiple, INVEX Grupo

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EDUCA 18

MXCFED090004

Développement et opérations immobilières

Cours en clôture Mexican S.E. 22/09/2026			Varia. 5j.	Varia. 1 janv.
52,00 ^MXN	0,00 %		0,00 %	+0,97 %

31/07	Fideicomiso Irrevocable No. F/3277 en Banco Invex, S. A. Institución de Banca Múltiple, INVEX Grupo publie ses résultats pour le deuxième trimestre et le premier semestre clos le 30 juin 2026	CI
30/04	Fideicomiso Irrevocable No. F/3277 en Banco Invex, S. A. Institución de Banca Múltiple, INVEX Grupo publie ses résultats pour le premier trimestre clos le 31 mars 2026	CI

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Données Financières Publiées: FIDEICOMISO IRREVOCABLE NO. F/3277 EN BANCO INVEX, S. A. INSTITUCIÓN DE BANCA MÚLTIPLE, INVEX GRUPO

Annuel

Trimestriel

Semestriel

YTD

LTM

Période Fiscale: Décembre	2021 (MXN)	2022 (MXN)	2023 (MXN)	2024 (MXN)	2025 (MXN)
Revenus de location	3,09 Md	3,63 Md	4,09 Md	4,06 Md	4,35 Md
Total Chiffre d'affaires	3,09 Md	3,63 Md	4,09 Md	4,06 Md	4,35 Md
Dépenses immobilières	335 M	409 M	459 M	455 M	491 M
Frais de vente, généraux et administratifs, total	91,11 M	112 M	124 M	156 M	175 M
Total des dépenses de fonctionnement	426 M	520 M	583 M	611 M	666 M
Revenu d'exploitation (modèle REIT / Utility)	2,67 Md	3,11 Md	3,51 Md	3,45 Md	3,68 Md
Intérêts payés, total	-3,78 M	-444 M	-932 M	-692 M	-656 M
Intérêts perçus et revenus des placements	65,17 M	115 M	212 M	306 M	140 M
Charges d'intérêt nettes	61,39 M	-329 M	-721 M	-387 M	-516 M
Gains (pertes) de change	-	-	-	-	-
Autres produits non opérationnels	-30 k	-35 k	-46,83 M	-234 M	-211 M
EBT, hors éléments non courants	2,73 Md	2,78 Md	2,74 Md	2,83 Md	2,96 Md
Dépréciation coût d'acquisition d'actifs	1,11 Md	1,37 Md	1,08 Md	777 M	1,84 Md
Règlements d'assurance	-	-	-	-	282 M
EBT, elements non courants inclus	3,83 Md	4,15 Md	3,82 Md	3,61 Md	5,08 Md
Résultat des activités poursuivies	3,83 Md	4,15 Md	3,82 Md	3,61 Md	5,08 Md
Résultat net part du groupe	3,83 Md	4,15 Md	3,82 Md	3,61 Md	5,08 Md
Résultat net	3,83 Md	4,15 Md	3,82 Md	3,61 Md	5,08 Md
Résultat net pour les actionnaires ordinaires, éléments exceptionnels inclus.	3,83 Md	4,15 Md	3,82 Md	3,61 Md	5,08 Md
Revenu net pour les actionnaires ordinaires, hors éléments exceptionnelsRésultat net pour les actionnaires ordinaires, éléments exceptionnels exclus.	3,83 Md	4,15 Md	3,82 Md	3,61 Md	5,08 Md
Éléments par action
Bénéfice net par action - de base	3,12	3,38	3,11	2,94	4,13
BPA de base - Activités poursuivies	3,12	3,38	3,11	2,94	4,13
Moyenne pondérée des actions en circulation	1,23 Md	1,23 Md	1,23 Md	1,23 Md	1,23 Md
Bénéfice net par action - dilué	3,12	3,38	3,11	2,94	4,13
BPA dilué - Activités poursuivies	3,12	3,38	3,11	2,94	4,13
Moyenne pondérée diluée des actions en circulation	1,23 Md	1,23 Md	1,23 Md	1,23 Md	1,23 Md
BPA de base normalisé	1,39	1,42	1,4	1,44	1,51
BPA dilué normalisé	1,39	1,42	1,39	1,44	1,51
Dividende par action	2,26	2,28	2,31	2,44	2,56
Ratio de distribution	30,42	29,72	33,13	39,47	30,53
Éléments supplémentaires
EBITDA	2,67 Md	3,11 Md	3,51 Md	3,45 Md	3,68 Md
EBITA	2,67 Md	3,11 Md	3,51 Md	3,45 Md	3,68 Md
EBIT	2,67 Md	3,11 Md	3,51 Md	3,45 Md	3,68 Md
EBITDAR	-	-	-	-	-
Total des revenus (tels que rapportés)	-	-	-	-	4,63 Md
Résultat net normalisé	1,7 Md	1,74 Md	1,71 Md	1,77 Md	1,85 Md
Intérêts sur la dette à long terme	3,78 M	3,46 M	4,16 M	4,45 M	3,72 M
Provisions de pension	56 k	82 k	83 k	124 k	144 k
Éléments de dépenses opérationnelles supplémentaires
Dépenses générales et administratives	91,11 M	112 M	124 M	156 M	175 M
Charges locatives nettes, total	-	-	-	-	-
Dépenses d'entretien et de réparation, total	313 M	383 M	431 M	425 M	460 M

Période Fiscale: Décembre	2021 (MXN)	2022 (MXN)	2023 (MXN)	2024 (MXN)	2025 (MXN)
Actifs
Immobilisations corporelles brutes	28,02 Md	-	-	-	-
Amortissements cumulés	-429 k	-	-	-	-
Immobilisations corporelles nettes	28,02 Md	35,28 Md	36,56 Md	38,46 Md	41,48 Md
Total des actifs immobiliers	28,02 Md	35,28 Md	36,56 Md	38,46 Md	41,48 Md
Trésorerie et équivalents	1,72 Md	1,19 Md	3,46 Md	2,14 Md	1,69 Md
Créances clients, total	1,54 M	3,52 M	1,11 M	2,24 M	961 k
Autres créances	44,59 M	254 M	-	-	-
Autres immobilisations incorporelles, total	-	-	-	-	-
Autres actifs à court terme, total	8,9 M	10,31 M	11,51 M	17,5 M	12,75 M
Charges différées à long terme	-	-	-	-	-
Autres actifs à long terme, total	1,38 M	1,76 M	4,13 M	355 M	4,82 M
Total des actifs	29,79 Md	36,73 Md	40,04 Md	40,98 Md	43,19 Md
Passifs
Part à court terme de la dette à long terme	-	-	-	-	1,87 Md
Part à court terme des contrats de location	5,21 M	5,62 M	5,86 M	6,12 M	6,36 M
Dette à long terme	-	5,62 Md	7,72 Md	7,96 Md	6,32 Md
Contrats de location à long terme	31,16 M	31,54 M	30,72 M	29,63 M	27,94 M
Comptes à payer, total	3,51 M	14,52 M	14,5 M	14,75 M	27,68 M
Charges à payer, total	36,46 M	-	206 M	218 M	235 M
Autres passifs courants - (modèles Brok / FS / Ins. / REIT)	1,57 M	1,78 M	-	-	-
Pensions et autres avantages postérieurs à l'emploi	175 k	256 k	356 k	433 k	596 k
Total du passif	78,09 M	5,67 Md	7,97 Md	8,23 Md	8,48 Md
Actions ordinaires, total	24,92 Md	23,69 Md	22,43 Md	21,01 Md	19,1 Md
Bénéfices non distribués sur l'exercice	5,16 Md	7,74 Md	10 Md	12,1 Md	15,61 Md
Résultat global et autres	-365 M	-365 M	-365 M	-365 M	-
Total des fonds propres ordinaires	29,72 Md	31,06 Md	32,07 Md	32,75 Md	34,71 Md
Total des capitaux propres	29,72 Md	31,06 Md	32,07 Md	32,75 Md	34,71 Md
Total du passif et des capitaux propres	29,79 Md	36,73 Md	40,04 Md	40,98 Md	43,19 Md
Éléments supplémentaires
ECS Nombre total d'actions en circulation à la date de dépôt	1,23 Md	1,23 Md	1,23 Md	1,23 Md	1,23 Md
ECS Total des actions ordinaires en circulation	1,23 Md	1,23 Md	1,23 Md	1,23 Md	1,23 Md
Actif net par action	24,21	25,3	26,12	26,67	28,27
Actif corporel net	29,72 Md	31,06 Md	32,07 Md	32,75 Md	34,71 Md
Actif corporel net par action	24,21	25,3	26,12	26,67	28,27
Total de la dette	36,37 M	5,66 Md	7,75 Md	8 Md	8,22 Md
Dette nette	-1,69 Md	4,47 Md	4,29 Md	5,85 Md	6,52 Md
Dette relative aux PBO non financés	175 k	256 k	356 k	433 k	596 k
Dette relative aux contrats de location	-	-	-	-	-
Code comptable - Valorisation des stocks	3	3	3	3	3
Terres possédées	2,13 Md	-	-	-	-
Bâtiments, total	13,86 Md	-	-	-	-
Machines, total	565 k	-	-	-	-
Employés à temps plein	-	35	39	-	42

Période Fiscale: Décembre	2021 (MXN)	2022 (MXN)	2023 (MXN)	2024 (MXN)	2025 (MXN)
Résultat net	3,83 Md	4,15 Md	3,82 Md	3,61 Md	5,08 Md
Dépréciation, épuisement et amortissement	2,95 M	2,69 M	3,8 M	3,2 M	3,91 M
Dépréciation du goodwill et des actifs intangibles	-	-	-	-	-
Total de la dépréciation, de l'épuisement et de l'amortissement	2,95 M	2,69 M	3,8 M	3,2 M	3,91 M
Amortissement des charges différées, total	-	39,16 M	81,46 M	10,66 M	9,1 M
Total des dépréciations d'actifs	-1,11 Md	-1,37 Md	-1,08 Md	-777 M	-1,84 Md
Variation des créances	-909 k	-1,98 M	2,41 M	-1,13 M	1,28 M
Variation des dettes fournisseurs	19,05 M	-34,12 M	6,86 M	252 k	12,93 M
Variation des autres actifs nets d'exploitation (perçus)	413 M	-211 M	282 M	-2,35 M	19,56 M
Autres activités opérationnelles	-59,25 M	292 M	688 M	614 M	723 M
Flux de trésorerie d'exploitation	3,1 Md	2,87 Md	3,8 Md	3,46 Md	4,01 Md
Acquisition d'actifs immobiliers, total	-127 M	-5,89 Md	-207 M	-1,12 Md	-832 M
Vente / acquisition nette d'actifs immobiliers	-127 M	-5,89 Md	-207 M	-1,12 Md	-832 M
Achat / vente d'actifs incorporels	-	-	-	-	-
Autres activités d'investissement, total	65,17 M	114 M	209 M	-45,18 M	140 M
Flux de trésorerie d'investissement	-61,71 M	-5,78 Md	1,64 M	-1,17 Md	-693 M
Dette à long terme émise, total	-	5,78 Md	7,72 Md	-	-
Total de la dette émise	-	5,78 Md	7,72 Md	-	-
Remboursement de la dette à long terme, total	-4,9 M	-95,24 M	-5,7 Md	-5,88 M	-6,14 M
Total de la dette remboursée	-4,9 M	-95,24 M	-5,7 Md	-5,88 M	-6,14 M
Émission d'actions ordinaires	-	-	-	-	-
Dividendes ordinaires payés	-1,17 Md	-1,23 Md	-1,27 Md	-1,42 Md	-1,55 Md
Dividendes ordinaires et de préférence payés	-1,17 Md	-1,23 Md	-1,27 Md	-1,42 Md	-1,55 Md
Autres activités de financement, total	-1,59 Md	-2,09 Md	-2,29 Md	-2,18 Md	-2,21 Md
Flux de trésorerie de financement	-2,76 Md	2,37 Md	-1,53 Md	-3,61 Md	-3,77 Md
Variation nette de la trésorerie	279 M	-536 M	2,28 Md	-1,32 Md	-449 M
Éléments supplémentaires
Intérêts effectivement payés sur l’exercice	-	392 M	678 M	669 M	640 M
Trésorerie Impôt sur le revenu payé (remboursement)Impôt effectivement payé (remboursé) sur l’exercice	1,59 Md	1,58 Md	1,55 Md	1,51 Md	1,57 Md
Dette nette émise / remboursée	-4,9 M	5,69 Md	2,02 Md	-5,88 M	-6,14 M
Flux de trésorerie libre pour les actionnaires FCFE	2,1 Md	1,47 Md	2,15 Md	1,74 Md	1,94 Md
Flux de trésorerie libre pour l’ensemble des pourvoyeurs de fonds (créanciers et actionnaires) FCFF	2,1 Md	1,71 Md	2,66 Md	2,17 Md	2,34 Md
Variation du fonds de roulement net	-431 M	238 M	-460 M	-4,85 M	-36,67 M

Période Fiscale: Décembre	2021 (MXN)	2022 (MXN)	2023 (MXN)	2024 (MXN)	2025 (MXN)
Rentabilité
Rentabilité des actifs (ROA)	5,7	5,85	5,71	5,33	5,47
Rentabilité du capital total (ROTC)	5,7	5,85	5,73	5,36	5,5
Rentabilité des capitaux propres (ROE)	13,13	13,67	12,1	11,13	15,05
Rentabilité des capitaux propres ordinaires	13,13	13,67	12,1	11,13	15,05
Analyse des marges
Marge brute %	89,16	88,76	88,77	88,79	88,71
Marge après frais de vente, généraux et administratifs %	2,95	3,08	3,02	3,83	4,01
Marge d’EBITDA %	86,22	85,68	85,76	84,96	84,7
Marge EBITA %	86,22	85,68	85,75	84,96	84,69
Marge d'EBIT %	86,22	85,68	85,75	84,96	84,69
Marge des activités poursuivies %	123,96	114,36	93,36	88,8	116,7
Marge nette %	123,96	114,36	93,36	88,8	116,7
Net Avail. Pour la marge commune %	123,96	114,36	93,36	88,8	116,7
Marge nette normalisée %	55,13	47,89	41,87	43,55	42,49
Marge des flux de trésorerie libre pour les actionnaires	67,86	40,51	52,68	42,91	44,65
Marge des flux de trésorerie libre pour l’ensemble des pourvoyeurs de fonds	67,93	47,06	64,93	53,3	53,87
Rotation des actifs
Rotation des actifs	0,11	0,11	0,11	0,1	0,1
Rotation des actifs corporels	0,11	0,11	0,11	0,11	0,11
Rotation des créances (moyenne des créances)	2,85 k	1,44 k	1,77 k	2,42 k	2,72 k
Liquidité à court terme
Current Ratio	38,01	66,34	15,35	9,06	0,8
Quick Ratio	37,82	65,86	15,3	8,99	0,79
Flux de trésorerie d'exploitation/Passif à court terme	66,35	130,95	16,81	14,48	1,88
Délai de recouvrement des créances (moyenne des créances)	0,13	0,25	0,21	0,15	0,13
Délais de paiement des fournisseurs	4,62	8,06	8,8	11,75	15,76
Solvabilité à long terme
Total des dettes/capitaux propres	0,12	18,21	24,18	24,42	23,67
Dette totale / Capital total	0,12	15,4	19,47	19,63	19,14
Dette à long terme / Capitaux propres	0,1	18,19	24,16	24,4	18,28
Dette à long terme / Capital total	0,1	15,39	19,46	19,61	14,78
Dette totale / Total de l'actif	0,26	15,44	19,92	20,09	19,63
EBIT / Charges d'intérêt	705,53	7,02	3,76	4,98	5,61
EBITDA / Charges d'intérêt	706,31	7,02	3,77	4,99	5,62
(EBITDA - Capex) / Charges d'intérêt	706,29	7,02	3,77	4,99	5,62
Dette totale / EBITDA	0,01	1,82	2,21	2,31	2,23
Dette nette / EBITDA	-0,63	1,43	1,22	1,69	1,77
Dette totale / (EBITDA - Capex)	0,01	1,82	2,21	2,31	2,23
Dette nette / (EBITDA - Capex)	-0,63	1,43	1,22	1,69	1,77
Croissance par rapport à l'année précédente
Chiffre d’affaires, croissance 1 an (%)	4,47	17,51	12,59	-0,67	7,07
Résultat brut, Croissance 1 an	3,26	16,97	12,61	-0,65	6,97
EBITDA, 1 an Croissance en %	3,63	16,77	12,69	-1,59	6,74
EBITA, 1 an Croissance en %	3,63	16,77	12,69	-1,6	6,74
EBIT, 1 an Croissance %	3,63	16,77	12,69	-1,6	6,74
Bénéfices des activités poursuivies, Croissance 1 an	23,84	8,41	-8,09	-5,52	40,7
Résultat net, Croissance 1 an	23,84	8,41	-8,09	-5,52	40,7
BPA dilué avant extra, 1 an de croissance	23,84	8,41	-8,09	-5,5	40,69
Résultat net normalisé sur 1 an	4,06	2,08	-1,57	3,32	4,45
Immobilisations corporelles nettes, 1 an Croissance	4,58	25,92	3,64	5,19	7,85
Créances clients, Croissance sur 1 an	144,29	128,65	-68,37	101,35	-57,12
Total des actifs, 1 an Croissance en %	3,81	23,29	9	2,34	5,4
Capitaux Propres ordinaires, Croissance 1 an	3,77	4,53	3,23	2,12	5,99
Actif corporel net, Croissance 1 an	3,77	4,53	3,23	2,12	5,99
Flux de trésorerie d’exploitation, Croissance 1 an	-4,7	-7,46	32,55	-9,17	15,99
CAPEX, Croissance 1 an	-31,4	-	-	-	-
Flux de trésorerie libre pour les actionnaires FCFE, Croissance 1 an	-8,22	-29,85	46,4	-19,09	11,42
Flux de trésorerie libre pour l’ensemble des pourvoyeurs de fonds (créanciers et actionnaires) FCFF, Croissance 1 an	-8,21	-18,59	55,33	-18,47	8,22
Dividende par action, 1 an de croissance	4,81	1,13	1,09	5,87	4,73
Taux de croissance annuel composé sur deux ans
Chiffre d’affaires, CAGR sur 2 ans	16,34	10,8	15,02	5,75	3,13
Résultat brut, CAGR sur 2 ans	15,21	9,9	14,77	5,77	3,09
EBITDA, 2 ans CAGR %	15,69	10	14,71	5,31	2,49
EBITA, 2 ans CAGR %	15,69	10	14,71	5,3	2,49
EBIT, 2 ans CAGR %	15,69	10	14,71	5,3	2,49
Bénéfices des activités poursuivies, CAGR sur 2 ans	20,46	15,87	-0,18	-6,81	15,3
Résultat net, CAGR sur 2 ans	20,46	15,87	-0,18	-6,81	15,3
BPA dilué avant extra, 2 ans. CAGR %	20,46	15,87	-0,18	-6,8	15,3
Résultat net normalisé, CAGR sur 2 ans	4,81	3,06	0,24	0,85	3,88
Immobilisations corporelles nettes, 2 ans CAGR %	3,25	14,76	14,24	4,41	6,51
Créances clients, CAGR sur 2 ans	23,87	136,34	-14,96	-20,2	-7,08
Total des actifs, 2 ans CAGR %	2,74	13,13	15,93	5,62	3,86
Capitaux Propres ordinaires, CAGR sur 2 ans	2,73	4,15	3,88	2,68	4,04
Actif corporel net, CAGR sur 2 ans	2,73	4,15	3,88	2,68	4,04
Flux de trésorerie d’exploitation, CAGR sur 2 ans	5,71	-6,09	10,75	9,72	2,64
CAPEX, CAGR sur 2 ans	-39,65	-	-	-	-
Flux de trésorerie libre pour les actionnaires FCFE, CAGR sur 2 ans	1,84	-19,76	1,34	8,83	-5,06
Flux de trésorerie libre pour l’ensemble des pourvoyeurs de fonds (créanciers et actionnaires) FCFF, CAGR sur 2 ans	1,83	-13,56	12,45	12,53	-6,07
Dividende par action, 2 ans CAGR %	5,64	2,95	1,11	3,45	5,29
Taux de croissance annuel composé sur trois ans
Chiffre d’affaires, CAGR sur 3 ans	44,42	16,73	11,39	9,53	6,19
Résultat brut, CAGR sur 3 ans	42,94	15,79	10,8	9,38	6,17
EBITDA, 3 ans CAGR %	42,79	16,05	10,89	9	5,78
EBITA, 3 ans CAGR %	42,79	16,05	10,89	9	5,78
EBIT, 3 ans CAGR %	42,79	16,05	10,89	9	5,78
Bénéfices des activités poursuivies, CAGR sur 3 ans	96,37	16,3	7,26	-1,99	6,91
Résultat net, CAGR sur 3 ans	96,37	16,3	7,26	-1,99	6,91
BPA dilué avant extra, 3 ans. CAGR %	96,36	16,3	7,26	-1,98	6,91
Résultat net normalisé, CAGR sur 3 ans	32	3,89	1,5	1,26	2,03
Immobilisations corporelles nettes, 3 ans CAGR %	13,56	10,31	10,92	11,14	5,55
Créances clients, CAGR sur 3 ans	-50,77	51,95	20,89	13,34	-35,12
Total des actifs, 3 ans CAGR %	2,18	9,18	11,74	11,21	5,55
Capitaux Propres ordinaires, CAGR sur 3 ans	2,09	3,33	3,84	3,29	3,77
Actif corporel net, CAGR sur 3 ans	2,09	3,33	3,84	3,29	3,77
Flux de trésorerie d’exploitation, CAGR sur 3 ans	46,6	1,13	5,34	3,67	11,77
CAPEX, CAGR sur 3 ans	-38,85	-	-	-	-
Flux de trésorerie libre pour les actionnaires FCFE, CAGR sur 3 ans	-	-10,06	-1,95	-5,99	9,69
Flux de trésorerie libre pour l’ensemble des pourvoyeurs de fonds (créanciers et actionnaires) FCFF, CAGR sur 3 ans	-	-5,49	5,09	1,02	11,08
Dividende par action, 3 ans CAGR %	32,7	4,11	2,33	2,67	3,87
Taux de croissance annuel composé sur cinq ans
Chiffre d’affaires, CAGR sur 5 ans	-	23,48	31,85	12,21	8,01
Résultat brut, CAGR sur 5 ans	-	22,59	30,92	11,68	7,65
EBITDA, 5 ans CAGR %	-	-	30,82	11,63	7,45
EBITA, 5 ans CAGR %	-	22,81	30,82	11,63	7,45
EBIT, 5 ans CAGR %	-	22,81	30,82	11,63	7,45
Bénéfices des activités poursuivies, CAGR sur 5 ans	-	30,11	49,81	6,44	10,41
Résultat net, CAGR sur 5 ans	-	30,11	49,81	6,44	10,41
BPA dilué avant extra, 5 ans CAGR %	-	-	49,81	6,44	10,41
Résultat net normalisé, CAGR sur 5 ans	-	20,1	18,24	2,66	2,44
Immobilisations corporelles nettes, 5 ans CAGR %	-	7,84	13,83	7,91	9,14
Créances clients, CAGR sur 5 ans	-	-	-38,74	17,44	8,81
Total des actifs, 5 ans CAGR %	-	-3,23	7,47	7,74	8,52
Capitaux Propres ordinaires, CAGR sur 5 ans	-	-6,43	2,8	3,07	3,92
Actif corporel net, CAGR sur 5 ans	-	-6,43	2,8	3,07	3,92
Flux de trésorerie d’exploitation, CAGR sur 5 ans	-	-	31,04	4,48	4,25
Flux de trésorerie libre pour les actionnaires FCFE, CAGR sur 5 ans	-	-	-	-2,93	-3,2
Flux de trésorerie libre pour l’ensemble des pourvoyeurs de fonds (créanciers et actionnaires) FCFF, CAGR sur 5 ans	-	-	-	1,35	0,48
Dividende par action, 5 ans CAGR %	-	18,76	19,02	3,85	3,5