Ascencio : Rapport statutaire

Table des matières

a. Etats financiers statutaires 2

Bilan statutaire

Compte de résultats statutaire

État du résultat global statutaire

État statutaire des variations des capitaux propres

Obligation de distribution selon l'arrêté royal du 13.07.2014 relatif aux SIR

Affectations et prélèvements

Capitaux propres non distribuables selon l'article 7/212 du Code des sociétés

associations

Tableau statutaire des flux de trésorerie

Notes annexes aux états financiers statutaires

NOTE 1 : INFORMATIONS GÉNÉRALES ET MÉTHODES COMPTABLES 11

NOTE 2 : SOURCES PRINCIPALES D'INCERTITUDES RELATIVES AUX ESTIMATIONS ET JUGEMENTS COMPTABLES

SIGNIFICATIFS 17

NOTE 3 : GESTION DES RISQUES FINANCIERS 18

NOTE 4 : INFORMATION SECTORIELLE 21

NOTE 5 : IMMOBILISATIONS INCORPORELLES 23

NOTE 6 : IMMEUBLES DE PLACEMENT 23

NOTE 7 : AUTRES IMMOBILISATIONS CORPORELLES 28

NOTE 8 : ACTIFS FINANCIERS COURANTS ET NON COURANTS 28

NOTE 9 : PARTICIPATIONS COMPTABILISEES SELON LA METHODE DE MISE EN EQUIVALENCE 29

NOTE 10 : ACTIFS DÉTENUS EN VUE DE LA VENTE 29

NOTE 11 : CATÉGORIES ET DÉSIGNATION DES INSTRUMENTS FINANCIERS 29

NOTE 12 : CRÉANCES COMMERCIALES COURANTES 31

NOTE 13 : CRÉANCES FISCALES ET AUTRES ACTIFS COURANTS 32

NOTE 14 : COMPTES DE RÉGULARISATION DE L'ACTIF 32

NOTE 15 : CAPITAL SOCIAL ET PRIMES D'ÉMISSION 32

NOTE 16 : DETTES FINANCIÈRES COURANTES ET NON COURANTES 33

NOTE 17 : INSTRUMENTS FINANCIERS DÉRIVÉS 35

NOTE 18 : AUTRES PASSIFS FINANCIERS NON COURANTS 37

NOTE 19 : PASSIFS D'IMPÔTS DIFFÉRÉS 37

NOTE 20 : AUTRES DETTES COURANTES 38

NOTE 21 : COMPTES DE RÉGULARISATION DU PASSIF 38

NOTE 22 : REVENUS LOCATIFS 38

NOTE 23 : CHARGES RELATIVES À LA LOCATION 39

NOTE 24 : RÉCUPÉRATION DE CHARGES IMMOBILIÈRES 39

NOTE 25 : RÉCUPÉRATION DE CHARGES LOCATIVES ET DE TAXES NORMALEMENT ASSUMÉES PAR LE LOCATAIRE SUR

IMMEUBLES LOUÉS 39

NOTE 26 : CHARGES LOCATIVES ET TAXES NORMALEMENT ASSUMÉES PAR LE LOCATAIRE SUR IMMEUBLES LOUÉS 40

NOTE 27 : FRAIS TECHNIQUES 40

NOTE 28 : FRAIS COMMERCIAUX 40

NOTE 29 : CHARGES LOCATIVES ET TAXES SUR IMMEUBLES NON LOUÉS 41

NOTE 30 : FRAIS DE GESTION IMMOBILIÈRE 41

NOTE 31 : AUTRES CHARGES IMMOBILIÈRES 41

NOTE 32 : FRAIS GÉNÉRAUX 42

NOTE 33 : AUTRES REVENUS ET CHARGES D'EXPLOITATION 42

NOTE 34 : RÉSULTAT SUR VENTE D'IMMEUBLES DE PLACEMENT 42

NOTE 35 : VARIATION DE LA JUSTE VALEUR DES IMMEUBLES DE PLACEMENT 43

NOTE 36 : REVENUS FINANCIERS 43

NOTE 37 : CHARGES D'INTÉRÊTS NETTES 43

NOTE 38 : AUTRES CHARGES FINANCIÈRES 44

NOTE 39 : VARIATIONS DE LA JUSTE VALEUR DES ACTIFS ET PASSIFS FINANCIERS 44

NOTE 40 : RÉSULTAT DES PARTICIPATIONS COMPTABILISÉES SELON LA MÉTHODE DE MISE EN ÉQUIVALENCE 44

NOTE 41 : IMPÔTS DES SOCIÉTÉS 44

NOTE 42 : RÉSULTAT PAR ACTION 45

NOTE 43 : INFORMATION RELATIVE AUX PARTIES LIÉES 45

NOTE 44 : RÉMUNÉRATION DES DIRIGEANTS 46

NOTE 45 : FILIALES 47

NOTE 46 : RÉMUNÉRATION DU COMMISSAIRE 48

NOTE 47 : DROITS ET ENGAGEMENTS HORS BILAN 48

NOTE 48 : ÉVÉNEMENTS POSTÉRIEURS À LA DATE DE CLÔTURE 48

Rapport du commissaire 49

‌a. Etats financiers statutaires

Les états financiers statutaires de Ascencio SA sont détaillés ci-après conformément à l'article 3:17 du Code des Sociétés et Associations. Il s'agit de la version intégrale des états financiers statutaires de Ascencio SA. Celle-ci, comprenant notamment le rapport de gestion et le rapport du Commissaire (reprenant une attestation sans réserve), seront déposés à la Banque Nationale de Belgique et pourront être consultés sur le site internet de la Société (https://www.ascencio.be).

* Chiffres retraités d'une reclassification de 239 KEUR des frais généraux vers les frais de gestion immobilière.

* Réserves :

C.b. : Réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers.

C.e. : Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de

couverture telle que définie en IFRS n'est pas appliquée.

C.m. : Autres réserves

L'obligation de distribution s'obtient en corrigeant le résultat net des éléments non monétaires générés au cours de l'exercice (principalement les variations de valeur des immeubles de placement et des instruments financiers dérivés), ainsi que des plus ou moins-values réalisées sur cessions d'actifs ou de passifs (immobiliers ou financiers). Le résultat obtenu est alors multiplié par 80% et réduit du remboursement de dettes intervenu au cours de l'exercice, constituant ainsi le montant minimum distribuable au regard de la réglementation SIR.

Il est à noter que, la Société appliquant pour ses participations la méthode de la mise en équivalence avec approche par transparence, les résultats des filiales sont pris en compte dans le schéma de calcul de l'obligation de distribution pour la détermination du « Résultat corrigé (A) ».

(*) Selon l'article 13, §1er, al.1er de l'Arrêté Royal du 13 juillet 2014, modifié par l'Arrêté Royal du 23 avril 2018, relatif aux SIR.

(000 EUR)

Réserves *

PROPOSITION Capital

D'AFFECTATION (000 EUR)

Primes C.b. C.e. C.m. d'émission

Résultat de l'exercice

Total des capitaux propres

APRÈS AFFECTATION

L'affectation du résultat (qui sera proposé à l'assemblée générale des actionnaires du 30 janvier 2026) prévoit, après transferts de éléments non monétaires dans les rubriques de réserves concernées et reclassifications de montants de réserves liées à des cessions d'actifs immobiliers et financiers, la distribution d'un dividende de 29,4 millions EUR (4,45 EUR par action). Etant donné que ce montant de dividende ne représente pas l'intégralité du résultat monétaire généré au cours de l'exercice (mais seulement 79,8%), le solde de ce résultat est affecté en augmentation de la réserve de résultat distribuable. Il apparaît en outre du tableau ci-dessus que le montant de dividende proposé est bien supérieur au montant minimum de distribution imposé par le statut SIR (Arrêté royal du 13/07/2014) dont bénéficie la Société.

Après affectation du résultat de l'exercice écoulé et prise en compte du montant de dividende proposé, les réserves distribuables de la Société s'élèvent à 64,7 millions EUR, représentant plus de 2 années de distribution de dividende d'un niveau équivalent.

Reclassification des réserves de variations de juste valeur des immeubles vendus :

• Durant l'exercice 2023/2024, Ascencio a procédé à la cession de son ensemble commercial de Jemappes (Belgique), entraînant le reclassement de variations de valeur négatives précédemment comptabilisées pour un solde de 793 KEUR de la « Réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers » vers les « Autres réserves ».

• Durant l'exercice 2024/2025, Ascencio a procédé à la cession d'unités commerciales à Ghlin, Châtelineau, Tournai et Hannut (Belgique), entraînant le reclassement de variations de valeur négatives précédemment comptabilisées pour un solde de 5.741 KEUR de la « Réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers » vers les « Autres réserves ».

  Reclassification des réserves de variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés :

• Durant l'exercice 2023/2024, Ascencio a reclassé de la « Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS n'est pas appliquée » vers les « Autres réserves » un montant positif de 1.783 KEUR correspondant aux montants cumulés de variations de valeur historiques liées à plusieurs instruments dérivés de couverture de taux qui sont arrivés à échéance ou qui ont été liquidés au cours de l'exercice.

• Durant l'exercice 2024/2025, Ascencio a reclassé de la « Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS n'est pas appliquée » vers les « Autres réserves » un montant positif de 1.795 KEUR correspondant aux montants cumulés de variations de valeur historiques liées à plusieurs instruments dérivés de couverture de taux qui sont arrivés à échéance ou qui ont été liquidés au cours de l'exercice.

  ‌Notes annexes aux états financiers statutaires

  ‌NOTE 1 : INFORMATIONS GÉNÉRALES ET MÉTHODES COMPTABLES INFORMATIONS GÉNÉRALES

  Ascencio SA (ci-après dénommée « Ascencio SA » ou la « Société ») est une SIR (Société Immobilière Réglementée) de droit

  belge dont le siège social est établi Avenue Jean Mermoz 1 boîte 4 à 6041 Gosselies (Belgique). Les états financiers statutaires de la Société au 30 septembre 2025 et couvrant la période du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 ont été arrêtés par le conseil d'administration du 25 novembre 2025 d'Ascencio Management SA, administrateur personne morale d'Ascencio SA.

  Les chiffres de l'exercice précédent présentés couvrent la période du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024.

  Tous les montants exprimés sont en milliers d'euros sauf mention contraire.

  BASES DE PRÉPARATION ET MÉTHODES COMPTABLES

  1. BASES DE PRÉPARATION

     Les états financiers statutaires sont établis conformément au référentiel comptable « International Financial Reporting Standards

     » (« IFRS ») et aux interprétations de l'« International Financial Reporting Interpretations Committee » («IFRIC») approuvées par

     l'Union européenne, publiées et effectives au 30 septembre 2025.

     Les états financiers statutaires ont aussi été préparés conformément aux dispositions de l'Arrêté Royal du 13 juillet 2014, modifié

     par l'Arrêté Royal du 23 avril 2018, relatif aux Sociétés Immobilières Réglementées.

     Normes et interprétations applicables pour la période annuelle ouverte à compter du 1er octobre 2024

• Amendements à IAS 1 Présentation des états financiers : Classification de dettes parmi les éléments courants ou non-courants et classifications des dettes non-courantes assorties de covenants (applicables pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2024) ;

• Amendements à IAS 7 Tableau des flux de trésorerie et IFRS 7 Instruments financiers : Informations à fournir : Accords de financement des fournisseurs (applicables pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2024) ;

• Amendements à IFRS 16 Contrats de location : Dettes de location dans un contrat de cession-bail (applicables pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2024).

  Ces nouvelles normes et interprétations n'ont pas eu d'impact significatif sur les présents états financiers statutaires.

  Normes et interprétations émises, mais pas encore applicables pour la période annuelle ouverte à compter du 1er octobre 2024

• Amendements à IAS 21 Effets des variations des cours des monnaies étrangères : Manque d'échangeabilité (applicables pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2025 et déjà adoptés au niveau européen) ;

• Le volume 11 des améliorations annuelles comprend des clarifications, des simplifications, des corrections et des amendements visant à améliorer l'uniformité des normes IFRS suivantes (applicable pour les exercices débutant à partir du 1er janvier 2026, mais non encore approuvés par l'Union Européenne):

  • IFRS 1 Première application des normes IFRS ;

  • IFRS 7 Instruments financiers : Notes et indications connexes pour la mise en œuvre d'IFRS 7;

  • IFRS 9 Instruments financiers;

  • IFRS 10 États financiers consolidés;

  • IAS 7 Tableau des flux de trésorerie.

• Amendements à IFRS 9 et IFRS 7 Classement et évaluation des instruments financiers (applicables pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2026 et déjà adoptés au niveau européen) ;

• Amendements à IFRS 9 et IFRS 7 Contrats faisant référence à l'électricité dépendante de la nature (applicables pour les

  périodes ouvertes à compter du 1er janvier 2026 mais non encore adoptés au niveau européen) ;

• IFRS 18 Présentation et informations à fournir dans les états financiers (applicable pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1 janvier 2027 mais non encore adoptée au niveau européen) ;

• IFRS 19 Filiales n'ayant pas d'obligation d'information du public : Informations à fournir (applicable pour les périodes

  annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2027 mais non encore adoptée au niveau européen).

  La Société est en train de déterminer les conséquences qu'aura l'introduction des changements énumérés ci-dessus mais ne prévoit pas d'adopter par anticipation ces nouvelles normes et amendements de normes. En tout état de cause, la Société ne prévoit pas d'impact significatif lié à l'implémentation de ces nouvelles normes.

  1. BASE DE LA PRÉSENTATION

     Les informations financières sont présentées en milliers d'euros. Les états financiers sont préparés sur la base du coût historique à l'exception des actifs et passifs suivants qui sont évalués à leur juste valeur : les immeubles de placement1, les immeubles détenus en vue de la vente, les actifs et passifs financiers détenus à des fins de couverture ou de transaction ainsi que les dettes financières non courantes comptabilisées en vertu de la norme IFRS 16.

     Les principes de base appliqués pour l'établissement des comptes statutaires sont présentés ci-après.

  2. IMMOBILISATIONS INCORPORELLES

     La Société enregistre une immobilisation incorporelle lorsqu'elle acquiert un actif ayant les caractéristiques d'être non monétaire, identifiable et sans substance physique mais qui peut être détenu en vue de son utilisation sur plus d'une période comptable pour la production ou la fourniture de biens et de services, pour une location à des tiers ou à des fins administratives. Ce type d'immobilisation n'est pas destiné à être vendu dans le cours normal des affaires et doit être en mesure de fournir des avantages économiques futurs pour la Société.

     Lors de son acquisition, l'immobilisation incorporelle est initialement évaluée à son coût, selon les règles applicables aux immobilisations corporelles. Ensuite, cette immobilisation fait l'objet d'une dépréciation de valeur calculée sur base d'un amortissement linéaire de son coût d'acquisition sur la période estimée de son utilisation, avec application d'un prorata d'amortissement correspondant au nombre de mois d'utilisation pour l'année au cours de laquelle l'investissement est effectué.

     En ce qui concerne les logiciels informatiques acquis par la Société, le pourcentage annuel d'amortissement est fixé à 20%. Toutefois, l'amortissement des logiciels peut être réparti sur une durée plus longue pour autant qu'elle corresponde à la durée probable d'utilisation, et en fonction du rythme de consommation des avantages économiques liés à l'actif.

     Si des indices donnent à penser qu'une immobilisation incorporelle a subi une perte de valeur potentielle, sa valeur comptable sera comparée avec sa valeur recouvrable. Si la valeur comptable est supérieure à la valeur recouvrable, une perte de valeur sera comptabilisée.

     L'immobilisation incorporelle sera éliminée du bilan de la Société lorsqu'elle est cédée ou que l'on n'attend plus d'avantages économiques futurs de son utilisation ou de sa cession.

  3. IMMEUBLES DE PLACEMENT

     IMMEUBLES DISPONIBLES À LA LOCATION

     Évaluation lors de la comptabilisation initiale

     Les immeubles disponibles à la location sont initialement évalués à leur coût d'acquisition, y compris les frais de transaction liés à leur acquisition. Pour les immeubles acquis par voie de fusion, scission ou apport, les taxes dues sur les plus-values des sociétés absorbées sont comprises dans le coût d'acquisition.

     Évaluation après la comptabilisation initiale

     Après comptabilisation initiale, les immeubles disponibles à la location sont évalués à leur juste valeur.

     Au terme de chaque trimestre, un expert immobilier indépendant évalue les éléments suivants avec précision :

• les biens immobiliers, les biens immobiliers par destination et les droits réels sur les biens immobiliers détenus par Ascencio SA et par les sociétés immobilières dont elle détient le contrôle;

• les droits découlant des contrats en vertu desquels un ou plusieurs biens sont donnés en leasing immobilier à Ascencio SA et les sociétés immobilières dont elle détient le contrôle ainsi que le bien immobilier sous-jacent.

  Les experts effectuent leur évaluation des valeurs d'investissement et des justes valeurs des immeubles disponibles à la location conformément aux normes nationales et internationales. La juste valeur, qui est calculée par les experts en réduisant la valeur d'investissement d'un montant estimé pour les frais de mutation, se définit comme la valeur la plus probable que l'on puisse raisonnablement obtenir entre parties de bonne volonté et bien informées dans des conditions de vente normales.

  Le montant applicable pour les frais de mutation s'élève :

• à 2,5% (soit le taux moyen des frais de mutation défini par BEAMA (Belgian Asset Manager Association) et confirmé par le communiqué de l'association BE-REIT publié le 9 juillet 2025) pour les immeubles situés en Belgique de valeurs supérieures à 2,5 millions EUR. Pour les immeubles situés en Belgique de valeurs inférieures à 2,5 millions EUR, les experts déterminent la juste valeur en déduisant de la valeur d'investissement des actifs concernés les frais de mutation applicables en fonction des régions dans lesquelles ces actifs se situent (10% ou 12,5%). Cependant, les experts considèrent que certains actifs d'une valeur individuelle inférieure à 2,5 millions EUR peuvent être considérés comme faisant partie de clusters d'investissement cohérents, dont la valeur groupée dépasse les 2,5 millions EUR. La qualification d'un groupe d'actifs en un cluster est définie selon la probabilité qu'un investisseur les acquière ensemble plutôt que séparément. Les critères de

  ‌1 Les immeubles de placement incluent la juste valeur des projets en développement.

  regroupement peuvent être géographiques (actifs localisés les uns à côté des autres) et sectoriels (typiquement les sites hébergeant des supermarchés, qui constituent une classe d'actifs propice aux « package deals »). Pour ces actifs, les experts appliquent dès lors également le taux moyen de 2,5% dans les calculs de détermination de leurs justes valeurs.

• de 1,8% à 6,9 % pour les immeubles situés en France, soit le taux des frais de mutation applicables localement selon que

  l'immeuble est âgé de plus ou moins 5 ans ;

  Pour certains de ses investissements immobiliers, Ascencio ne détient pas la pleine propriété mais uniquement l'usufruit, par le biais d'une emphytéose ou d'autres droits de ce type. En vertu de la norme IFRS 16, Ascencio a comptabilisé au sein de la rubrique des immeubles disponibles à la location des actifs représentant les droits d'usage (« rights of use ») détenus par la Société sur les immeubles concernés. Conformément à la norme et de manière similaire aux autres immeubles disponibles à location, ces actifs de droits d'usage sont valorisés à leur juste valeur réévaluée chaque trimestre par les experts immobiliers indépendants. Lors de la cession d'un de ces actifs non détenus en pleine propriété, le droit d'usage, comptabilisé en vertu de la norme IFRS 16, est soldé par son intégration dans le calcul de la plus ou moins-value de réalisation générée sur cette cession.

  Tout ajustement ultérieur de juste valeur des immeubles disponibles à la location est ensuite enregistré en compte de résultats durant la période au cours de laquelle il est survenu et est ensuite affecté aux réserves indisponibles (rubrique « Réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers ») lors de l'affectation des bénéfices.

  Dépenses effectuées pour les travaux relatifs aux immeubles disponibles à la location

  Les dépenses effectuées à l'occasion de travaux relatifs aux immeubles disponibles à la location sont portées à l'actif si elles sont sources de création de valeur en accroissant les avantages économiques escomptés liés à l'exploitation des immeubles considérés. Elles sont par contre à charge du résultat d'exploitation des immeubles si elles ne sont pas source d'avantages économiques supplémentaires.

  Projets de développement

  Les biens immobiliers en construction ou en développement destinés à être ajoutés au portefeuille des immeubles disponibles à la location sont enregistrés dans la rubrique des « projets de développement ».

  Les projets de développement sont initialement évalués au prix coûtant et ensuite à leur juste valeur, excepté pour les projets portant sur un immeuble enregistré précédemment dans la rubrique des « Immeubles disponibles à la location » et donc déjà évalué à sa juste valeur; auquel cas celui-ci sera reclassé dans la rubrique des projets de développements mais continuera à être valorisé à sa juste valeur.

  Si leur valeur de marché ne peut être établie de manière fiable, les projets de développement sont évalués au coût historique sous déduction des pertes de valeur durables, celles-ci étant enregistrées en compte de résultats sous le poste de variation de la juste valeur des immeubles de placement.

  Les critères suivants sont retenus afin de pouvoir déterminer si un projet de développement initialement évalué au prix coûtant peut être réévalué à sa juste valeur:

  • l'obtention des permis exécutoires et définitifs permettant d'entamer le développement;

  • la conclusion d'un contrat d'entreprise;

  • l'obtention du financement nécessaire;

  • un taux de prélocation supérieur à 50%.

  Le prix coûtant comprend le coût des travaux effectués, les coûts du personnel directement impliqué dans le projet, chargé de la surveillance technique et de la gestion du projet, sur la base des heures de prestations, et les charges d'intérêts capitalisées jusqu'à la date de livraison, sur la base des charges d'intérêts directement imputables au projet de développement, et sur la base des taux d'intérêt effectifs moyens du Groupe en l'absence de financement spécifique du projet. À partir du moment où les critères mentionnés ci-avant sont rencontrés, la juste valeur des projets de développement est déterminée de manière identique à celle des immeubles disponibles à la location, étant entendu que le taux de capitalisation est adapté en fonction des risques de développement présents.

  Les projets de développement sont transférés au portefeuille d'immeubles disponibles à la location à la date de leur achèvement technique, correspondant généralement à la date de réception provisoire des travaux de développement ou de redéveloppement.

  Comptabilisation lors de la réalisation d'un immeuble

  Lors de la réalisation d'un immeuble, les plus ou moins-values réalisées sont comptabilisées dans le compte de résultats sous la rubrique « XVI Résultat sur vente d'immeubles de placement ». Le cas échéant, l'abattement forfaitaire initial directement comptabilisé en fonds propres au moment de son acquisition (pour les biens acquis avant le 30 septembre 2016) fait l'objet d'une reclassification au sein des réserves, de la rubrique de « Réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers » vers celle des « Autres réserves ». Cet abattement initial n'est donc pas pris en compte dans le calcul de la plus ou moins-value réalisée.

  Les commissions payées pour la vente d'immeubles, les frais de transaction et les obligations souscrites font partie intégrante du gain ou de la perte réalisée dans le cadre de la cession.

  1. AUTRES IMMOBILISATIONS CORPORELLES

     Les immobilisations corporelles autres que les biens immobiliers, dont l'utilisation est limitée dans le temps, sont évaluées à leur valeur d'acquisition, déduction faite des amortissements linéaires calculés sur base de leur durée d'utilité prévue et des pertes de valeur éventuellement enregistrées.

     Pourcentages d'amortissements annuels :

• Aménagements: 10%;

• Mobilier et matériel de bureau : 20% ;

• Matériel informatique : 33%.

Si des indices donnent à penser qu'un actif a subi une perte de valeur potentielle, sa valeur comptable sera comparée avec sa

valeur recouvrable. Si la valeur comptable est supérieure à la valeur recouvrable, une perte de valeur sera comptabilisée.

Au moment de la vente ou de la désaffectation d'autres immobilisations corporelles, leurs valeurs d'acquisition et les amortissements et/ou pertes de valeur y afférents sont supprimés du bilan et les plus ou moins-values réalisées sont enregistrées dans le compte de résultats.

1. INSTRUMENTS FINANCIERS DÉRIVÉS

   La Société utilise des instruments financiers dérivés afin de couvrir son exposition au risque de taux d'intérêt résultant du

   financement de ses activités.

   Le traitement comptable des instruments financiers dérivés dépend de leur qualification ou non en tant qu'instrument de couverture ainsi que du type de couverture. Initialement, les produits dérivés sont comptabilisés à leur coût à la date à laquelle le contrat dérivé est conclu ; ce coût correspondant généralement à leur juste valeur. Ultérieurement, ils sont évalués à la juste valeur à la date de clôture. Les profits ou les pertes découlant de l'application de la juste valeur sont immédiatement comptabilisés en compte de résultats, étant donné que la Société a choisi de ne pas appliquer le principe de comptabilité de couverture selon l'IFRS 9.

   La juste valeur des instruments financiers dérivés est le prix qui serait reçu pour la vente d'un actif ou payé pour le transfert d'un passif dans une transaction normale entre des participants de marché à la date d'évaluation.

   Les instruments financiers dérivés sont comptabilisés comme des actifs financiers si leur valeur est positive, et comme des passifs financiers si leur valeur est négative. Les dérivés dont l'échéance est supérieure à 12 mois sont repris dans les postes non-courants du bilan (actifs et/ou passifs), tandis que les autres produits dérivés sont repris dans le poste courant du bilan (actifs et/ou passifs). À la date de clôture des comptes, la Société calcule des montants d'intérêts courus non échus et les comptabilise au sein des actifs financiers courants en cas de montants d'intérêts à recevoir ou des passifs financiers courants s'il s'agit plutôt de montants d'intérêts à payer.

2. PARTICIPATIONS DANS DES ENTREPRISES ASSOCIÉES ET CO-ENTREPRISES

   Pour comptabiliser ses participations à l'actif du bilan, la Société a décidé d'adopter la méthode de mise en équivalence telle que

   décrite dans la norme IAS 28. Dès lors, la valeur de ces participations est reprise dans la rubrique d'actifs non courants intitulées

   « Participations comptabilisées selon la méthode de mise en équivalence ». Cette règle d'évaluation implique que les résultats des entreprises associées et co-entreprises est repris dans sa globalité dans la rubrique de compte de résultats intitulée « Résultat des participations comptabilisées selon la méthode de mise en équivalence ».

   Toutes les filiales de la Société étant détenues à 100%, la Société a en outre décidé d'appliquer l'approche par transparence (« look through »); cette approche pouvant être définie comme une approche de consolidation, tant au niveau de l'obligation de distribution que de l'affectation du résultat et de la limitation de distribution dans les comptes statutaires. En effet, lorsque cette approche est appliquée, la quote-part du résultat des participations dans les comptes statutaires sont imputées aux rubriques de réserves indisponibles et disponibles comme s'il s'agissait du résultat de la SIR société-mère elle-même.

   Il est à noter que cette approche, conformément aux prescrits de la FSMA, n'est appliquée qu'aux filiales détenues à 100% (ce qui est le cas pour toutes les filiales détenues actuellement pas Ascencio) du fait qu'elle présente certains risques, notamment :

   • les résultats des participations sont susceptibles d'être distribués par la société-mère sans que celle-ci ne les ait déjà perçus de ses filiales ;

   • le montant des dividendes distribués par la société-mère n'est plus influencé par les règles comptables locales des

     filiales ;

   • le résultat distribuable de la SIR ne dépend donc plus directement de ce que la législation locale autorise la participation à verser au titre de dividende.

   L'application de cette méthode de mise en équivalence de ses participations avec l'approche par transparence est reflétée dans les tableaux présentés dans ce rapport.

3. ACTIFS DÉTENUS EN VUE DE LA VENTE

   Les actifs détenus en vue de la vente (provenant des immeubles de placement) sont présentés séparément au bilan à une valeur correspondant à leur juste valeur (déterminée par les experts immobiliers indépendants), conformément à l'IFRS 5.

4. TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE

   La trésorerie et les équivalents de trésorerie comprennent les comptes à vue, les valeurs en caisse et les placements à court terme. Dans la mesure où ils sont soumis à des variations de valeur négligeables, ils sont évalués à leur valeur nominale.

5. COMPTABILISATION, ÉVALUATION ET DÉPRÉCIATION D'ACTIFS

   Au moment de leur acquisition, tout actif entrant au bilan de la Société est enregistré au coût (« at cost »), comprenant tant le prix d'acquisition que les frais et taxes afférents à l'opération d'acquisition. Ensuite, sauf pour les immeubles de placement, actifs détenus en vue de la vente et instruments financiers dérivés réévalués à leur juste valeur de marché, les autres actifs continuent à être enregistrés au coût, qu'il soit amorti linéairement ou déprécié en cas de perte de valeur durable. Ces pertes de valeur sont notamment enregistrées pour les créances commerciales faisant l'objet de réductions de valeur pour créances douteuses ou irrécouvrables.

   À chaque date de clôture, la Société revoit la valeur comptable de ses actifs afin d'apprécier s'il existe un quelconque indice qu'un actif puisse avoir subi une perte de valeur, auquel cas un test de dépréciation est réalisé. Un actif est déprécié lorsque sa valeur comptable est supérieure à sa valeur recouvrable. La valeur recouvrable d'un actif ou d'une Unité Génératrice de Trésorerie (UGT) est la valeur la plus élevée entre, d'une part, sa juste valeur diminuée des coûts de la vente et, d'autre part, sa valeur d'utilité.

   Si la valeur comptable d'un actif ou d'une UGT excède sa valeur recouvrable, l'excédent constitue une perte de valeur comptabilisée directement en charges et imputée prioritairement en diminution du goodwill affecté à l'UGT.

   La Société apprécie, à chaque date de clôture, s'il existe une indication qu'une perte de valeur comptabilisée au cours de périodes antérieures est susceptible de ne plus exister ou d'avoir diminué. S'il existe une telle indication, la Société estime la valeur recouvrable de l'actif et effectue, le cas échéant, une reprise de perte de valeur.

6. CAPITAUX PROPRES

   Les instruments de capitaux propres émis par la Société sont comptabilisés à la valeur de la contrepartie reçue, nette des frais

   d'émission.

   Les réserves comprennent les 3 rubriques principales suivantes :

   • la « Réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers », intégrant toutes les variations de juste

     valeur enregistrées sur le portefeuille d'immeubles de placement depuis leur acquisition ;

   • la « Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS n'est pas appliquée », reprenant toutes les variations de juste valeur des instruments financiers dérivés détenus par la Société depuis leur acquisition ;

   • les « Autres réserves » reprenant le résultat reporté des exercices antérieurs non distribué accumulé par la Société.

     Les dividendes ne sont sortis des capitaux propres qu'à l'issue de leur approbation par l'assemblée générale des actionnaires. Ils sont alors enregistrés dans les autres dettes courantes de la Société. Conformément à l'article 13 de l'Arrêté Royal du 13 juillet 2014, le montant de dividende à distribuer doit représenter au minimum 80% du « résultat ajusté », calculé sur base des revenus corrigés selon un schéma réglementaire, auquel on peut retrancher la diminution nette de l'endettement au cours de l'exercice considéré. La Société présente cette information en publiant son ratio de distribution, calculé comme étant la fraction du montant du dividende proposé par rapport au résultat ajusté.

7. EMPRUNTS PORTEURS D'INTÉRÊTS

   Les emprunts porteurs d'intérêts sont valorisés à la valeur de la contrepartie reçue, diminuée des coûts directement imputables. Ils sont ensuite comptabilisés au coût amorti, correspondant à leur valeur nominale diminuée du solde non amorti des coûts directement imputables à leur mise en place et augmentée des proratas d'intérêts courus non échus relatifs à ces emprunts. Ces emprunts sont enregistrés en dettes financières courantes ou non courantes en fonction du fait que leur date d'exigibilité soit inférieure ou supérieure à 12 mois à compter de la date de clôture de l'exercice. Ils sont en outre enregistrés en dettes vis-à-vis des établissements de crédit lorsqu'ils sont contractés auprès d'une contrepartie bancaire, tandis qu'ils sont enregistrés en dettes autres lorsque la contrepartie est plutôt de type institutionnelle (sociétés d'assurance, fonds de pension, …).

   Pour certains de ses investissements immobiliers, Ascencio ne détient pas la pleine propriété mais uniquement l'usufruit, par le biais d'une emphytéose ou d'autres droits de ce type. En vertu de la norme IFRS 16, Ascencio a comptabilisé au sein de la rubrique des dettes financières non courantes des passifs représentant la valeur des engagements de la Société de s'acquitter des redevances périodiques (emphytéotiques ou autres) relatifs aux immeubles concernés.

   Ces passifs financiers, dont le remboursement est acté au fur et à mesure du paiement des redevances y relatives, génèrent des

   charges d'intérêts calculées sur base d'un taux d'intérêt effectif relatif à chaque contrat. Ils font l'objet d'une réévaluation périodique pour tenir compte non seulement du raccourcissement de la durée résiduelle de remboursement mais aussi de l'indexation annuelle des redevances périodiques. Ces variations de valeur sont enregistrées dans le même poste que celui des variations de valeur des immeubles auxquels ces contrats sont relatifs, à savoir en compte de résultats dans la rubrique des variations de juste valeur des immeubles de placement. Lors de la cession d'un de ces actifs non détenus en pleine propriété, la dette financière y relative, comptabilisée en vertu de la norme IFRS 16, est soldée par son intégration dans le calcul de la plus ou moins-value de réalisation générée sur cette cession.

8. AUTRES PASSIFS FINANCIERS NON COURANTS

   Cette rubrique enregistre principalement la juste valeur négative des instruments financiers dérivés détenus par la Société ainsi

   que les garanties et cautionnements délivrés par les locataires dans le cadre de leur contrat d'occupation.

9. DETTES COMMERCIALES ET AUTRES DETTES COURANTES

   Les dettes commerciales et autres dettes sont évaluées à leur coût amorti à la date du bilan conformément à l'IFRS 9.

10. PRODUITS D'EXPLOITATION

    Les produits d'exploitation incluent les produits locatifs bruts et les produits résultant des services et de la gestion des immeubles et sont évalués à la juste valeur de la contrepartie reçue. Les gratuités locatives et les incentives accordés aux clients sont reconnues en déduction des produits locatifs sur la durée ferme du contrat de bail (celle-ci étant définie comme la période entre la date d'entrée en vigueur et la première date de résiliation du contrat). Cette reconnaissance étalée se fait en prenant pour contrepartie un compte de régularisation actif. Etant donné que ces gratuités sont également prises en compte par les experts immobiliers indépendants dans la détermination de la juste valeur des immeubles, ce compte de régularisation fait double emploi et est donc mis à zéro par le biais d'une dépréciation comptabilisée dans la rubrique des « Autres recettes et dépenses relatives à la location ».

11. CHARGES D'EXPLOITATION

    Les charges locatives sont les dépenses incombant par nature aux locataires mais facturées directement au propriétaire. Ces charges font dès lors l'objet d'une refacturation aux locataires en vertu de leur contrat d'occupation. Cette récupération auprès des locataires est présentée séparément.

    Les charges immobilières sont les dépenses incombant par nature au propriétaire, dans le cadre de la gestion de son patrimoine immobilier. Ces charges, reconnues au cours de l'exercice durant lequel elles sont encourues, peuvent être d'ordre :

    • technique lorsqu'elles concernent des dépenses de maintenance, réparation ou entretien du portefeuille immobilier. Ces dépenses n'apportent pas de valeur supplémentaire au bien concerné et sont dès lors directement enregistrées dans le compte de résultats au moment de leur exécution ;

    • commercial lorsqu'elles concernent des dépenses liées au marketing des sites ou à leur commercialisation avec l'aide d'agents immobiliers externes ;

    • de gestion lorsqu'elles concernent le coût des équipes (internes ou externes) mises en place pour opérer la gestion

      locative, technique, administrative et comptable du portefeuille immobilier.

      Ces charges immobilières peuvent contractuellement, pour certaines, être récupérées par le biais d'une refacturation auprès des locataires. Cette récupération est présentée séparément dans la rubrique de « Récupération des charges immobilières ».

      Il est à noter que les commissions payées dans le cadre de l'acquisition d'immeubles, les droits d'enregistrement, les frais de notaire et les autres coûts accessoires sont considérés comme des coûts de transaction et sont inclus dans le coût d'acquisition de l'immeuble acquis.

12. RÉSULTAT FINANCIER

    Les charges d'intérêts nettes comprennent les intérêts dus sur les emprunts, calculées prorata temporis aux taux auxquels ceux-ci ont été contractés, ainsi que les flux de charges et de revenus d'intérêts générés par les instruments financiers dérivés.

    Les autres charges financières enregistrent principalement les commissions de réservation calculées sur les montants non tirés et les frais de mise en place relatifs à ces emprunts.

    Les revenus financiers reprennent principalement le résultat positif net de la liquidation d'instruments financiers dérivés détenus

    par la Société.

13. RÉSULTATS DES PARTICIPATIONS COMPTABILISÉES SELON LA MÉTHODE DE MISE EN ÉQUIVALENCE

    Tenant compte du choix de la Société de comptabiliser ses participations à l'actif du bilan selon la méthode de mise en équivalence telle que décrite dans la norme IAS 28, la globalité du résultat de ces participations est reprise dans la rubrique de compte de

    résultats intitulée « Résultat des participations comptabilisées selon la méthode de mise en équivalence ».

14. IMPÔTS

Les SIR (« Sociétés Immobilières Réglementées ») belges bénéficient d'un régime fiscal largement exonératoire : leurs revenus immobiliers et plus-values ne sont en principe pas taxés, pour autant qu'elles respectent des conditions strictes, notamment des ratios de diversification, d'endettement et la distribution d'au moins 80% de son résultat ajusté. Les actionnaires restent imposés via le précompte mobilier sur les dividendes, et une exit tax qui s'applique lors de l'accès au statut. Par ailleurs, la SIR n'est imposée que sur certaines dépenses non admises, telles que les amendes, avantages anormaux, dépenses excessives, intérêts non déductibles ou frais insuffisamment justifiés, qui doivent être réintégrées dans sa base imposable.

L'impôt des sociétés reprend le montant d'impôts courant à verser relatif aux activités de l'exercice clôturé, au taux en vigueur à la date du bilan, ainsi que tout ajustement aux dettes fiscales relatives aux années précédentes. Il reprend également les montants d'exit tax payés au cours de l'exercice considéré. Il reprend enfin la réévaluation des dettes d'impôts différés, résultant des latences fiscales existantes au sein du portefeuille immobilier de la Société. Ces dettes d'impôts différés sont évaluées en fonction du taux d'imposition en vigueur dans les entités concernées à la date du bilan.

‌NOTE 2 : SOURCES PRINCIPALES D'INCERTITUDES RELATIVES AUX ESTIMATIONS ET JUGEMENTS

COMPTABLES SIGNIFICATIFS

Dans le cadre de l'établissement de ses états financiers statutaires, la Société est appelée à formuler un certain nombre de jugements significatifs dans l'application des méthodes comptables et à procéder à un certain nombre d'estimations. Pour formuler ces hypothèses, la direction peut se fonder sur son expérience, sur l'assistance de tiers (notamment les experts immobiliers et les établissements bancaires) et sur d'autres facteurs jugés pertinents. Les résultats réels peuvent différer de ces estimations. Le cas échéant, ces dernières sont régulièrement révisées et modifiées en conséquence.

En application des paragraphes 125 et suivants de l'IAS 1, la Société doit fournir des informations sur les hypothèses qu'elle formule pour l'avenir et sur les autres sources majeures d'incertitudes relatives aux estimations à la fin de la période de reporting, qui présentent un risque important d'entraîner un ajustement significatif des montants des actifs et des passifs au cours de la période suivante. Ceci est principalement applicable à la juste valeur des immeubles de placement (selon IAS 40), à la juste valeur des instruments financiers dérivés (selon IFRS 9), ainsi qu'à la juste valeur des contrats de location-financement (selon IFRS 16).

Concernant les immeubles de placement, constituant la majeure partie (76%) de l'actif de la Société, ils sont estimés à leur juste valeur telle que déterminée par les experts immobiliers indépendants, sur base de principes et de méthodes de valorisation décrites dans la note 6 du présent rapport. Tenant compte d'un contexte macro-économique ayant connu beaucoup d'événements et d'évolutions au cours des dernières années (pandémie Covid-19, conflits au Moyen-Orient, inflation et taux d'intérêt fluctuants,

…), ayant entrainé un fort ralentissement des marchés à l'investissement et dès lors une raréfaction des références transactionnelles de marché, la détermination des évaluations immobilières a connu un facteur d'incertitude accrue. Les valorisations immobilières établies par les experts immobiliers indépendants doivent dès lors être prises en compte avec un plus grand degré de prudence, même si celles-ci restent la base de valorisation des actifs immobiliers de la Société. Les marchés boursiers, étant quant à eux significativement influencés par les grandes tendances macro-économiques (inflation, taux d'intérêt,…) au-delà de la situation spécifique de la Société et de son portefeuille, peuvent refléter des valorisations boursières assez différentes des valorisations intrinsèques des sociétés immobilières ; phénomène qui est constaté pour un secteur de l'immobilier étant actuellement fortement décoté par rapport à la valorisation individuelle de ses actifs. Dans le cadre du processus de valorisation trimestrielle de ses actifs, Ascencio procède à une analyse détaillée des hypothèses prises par les experts et confronte celles-ci à sa propre expérience du terrain, ce qui lui permet de se conforter quant aux niveaux de valorisations obtenues. Au cours des derniers exercices, Ascencio a procédé à quelques arbitrages au sein de son portefeuille, permettant là-aussi de confronter ses valeurs comptables avec les valeurs de marché de ses immeubles. Ces arbitrages n'ont jamais fait apparaître d'écarts négatifs significatifs entre ces valeurs.

Concernant les instruments financiers dérivés sur taux d'intérêt détenus par la Société, leur juste valeur représente le montant estimé qu'Ascencio recevrait ou paierait pour clôturer sa position sur ces instruments à la date de clôture, en tenant compte des taux d'intérêt spot et forward en vigueur à cette date, de la valeur de l'option et de la solvabilité des contreparties. La juste valeur des instruments de couverture de taux est calculée à chaque date de clôture comptable par les établissements financiers auprès desquels ces instruments ont été acquis (cf. Notes 3 et 16 pour informations complémentaires et analyses de sensibilité). Ces valorisations font cependant l'objet de vérifications régulières par le conseiller financier de la Société, sur base de l'information de marché, notamment lors de la prise de décision d'acquisition de nouveaux instruments financiers dérivés ou de restructurations d'instruments financiers dérivés déjà détenus dans le portefeuille de la Société.

Concernant les actifs et passifs financiers enregistrés conformément à la norme IFRS 16, pour lesquels la Société ne détient pas la pleine propriété mais uniquement une emphytéose, un usufruit ou d'autres droits de ce type, la détermination de leurs justes valeurs est réalisée respectivement sur base des expertises immobilières et sur base d'une méthodologie de calcul appliquée par la Société. Concrètement, la Société comptabilise d'une part des actifs financiers (« rights of use ») représentants les droits de jouir des actifs concernés pendant une durée limitée, dont la juste valeur est déterminée par les experts immobiliers indépendants en actualisant les bénéfices futurs à percevoir par la Société découlant de ces droit (sur base de paramètres immobiliers tels que des taux de capitalisation). La Société comptabilise d'autre part des passifs financiers représentants les flux de trésorerie futures

à verser par la Société (en tant qu'emphytéote, usufruitier, …) aux nus-propriétaires pour bénéficier de la jouissance de ces droits, dont la juste valeur est déterminée par la Société sur base d'une méthode d'actualisation de ces flux de trésorerie futurs (sur base de paramètres financiers tels que des taux d'actualisation, des spreads reflétant les risques débiteurs, …). Il est à noter que, concernant la valorisation des passifs financiers mentionnés ci-dessus, celle-ci est calculée au démarrage du contrat sur base de paramètres de marché en vigueur à cette date. Ces passifs font ensuite l'objet de réévaluations au fil du temps calculées sur base de ces paramètres de marché d'origine ; même si ceux-ci ont connu depuis lors des fluctuations importantes.

‌NOTE 3 : GESTION DES RISQUES FINANCIERS

Les risques financiers auxquels la Société est confrontée sont également décrits dans la section "Facteurs de risque" du rapport annuel.

STRUCTURE DE LA DETTE ET RATIO D'ENDETTEMENT

La structure de la dette au 30/09/2025 est décrite à la Note 16.

Le ratio d'endettement de la Société doit être maintenu en dessous du maximum autorisé pour les SIR (65%) conformément à l'article 23 de l'Arrêté Royal du 13 juillet 2014, modifié par l'Arrêté Royal du 23 avril 2018. En outre, l'article 24 de l'Arrêté Royal du 13 juillet 2014 exige des SIR d'élaborer un plan financier à l'attention de la FSMA au cas où le ratio d'endettement consolidé dépasserait 50 %.

Au 30/09/2025, le ratio d'endettement d'Ascencio, tel que défini par l'Arrêté Royal du 13 juillet 2014 s'élève à 41,0 % au niveau statutaire.

Le ratio d'endettement après distribution du dividende proposé à l'assemblée générale du 30 janvier 2026 s'élèvera, toute autre

chose restant égale par ailleurs, autour de 45,0% au niveau statutaire.

RISQUE DE TAUX D'INTÉRÊT

Au 30/09/2025, 76,6% des dettes financières sont à taux flottant et sont donc exposées à l'évolution des taux d'intérêt. Pour couvrir le risque d'augmentation des taux d'intérêt, Ascencio applique sa politique de couverture des taux, par laquelle elle vise à sécuriser les taux d'intérêt, par le biais de contrats d'échanges de taux (« Interest Rate Swap » - « IRS ») ou d'options (« CAP » ou « FLOOR »). L'horizon de couverture prescrit par la politique est d'une durée de 7 ans, avec des niveaux de couverture définis sur base de fourchettes (« Range ») fixées individuellement pour chaque année de cet horizon (allant de 85% - 100% pour les premières années à 0% - 25% pour les dernières années).

Les instruments financiers dont dispose Ascencio afin de couvrir le risque de taux d'intérêt sont décrits à la Note 17.

Sur la base de l'endettement financier total au 30/09/2025 hors IFRS 16 (soit 291,0 millions EUR) et des couvertures mises en place à cette date, une partie de la dette égale à 281,0 millions EUR, représentant 96,6% de l'endettement total, est couverte contre les risques de hausse de taux d'intérêt en étant constituée de financements à taux fixes (taux fixes conventionnels ou fixés via des IRS) ou en bénéficiant d'options CAP. Le solde de l'endettement, soit 10,0 millions EUR reste à taux variable.

En vue de sécuriser les niveaux de couverture sur l'horizon recherché en vertu de sa stratégie, Ascencio conclut des contrats de couverture de taux (IRS et CAP) avec départ différé pour des périodes allant jusque 2032. Le détail des contrats conclus est repris à la Note 17.

Sur base des couvertures mises en place (IRS), de la structure et du niveau de l'endettement financier au 30/09/2025, l'impact d'une hausse des taux d'intérêt de 100 points de base entraînerait une augmentation des charges financières estimée à 0,1 million EUR sur l'exercice 2025/2026.

Le ratio de couverture2 de la Société est de 96,6% au 30/09/2025 et, sur base du niveau d'endettement financier prévisionnel à périmètre constant (c'est-à-dire sans opération d'acquisition ou de cession), est conforme aux objectifs prévus sur les 7 années d'horizon de couverture.

Les instruments de couverture mis en place ne répondant pas aux critères de la comptabilité de couverture selon l'IFRS 9, la variation de la juste valeur des instruments financiers de couverture est comptabilisée en compte de résultats.

Au cours de l'exercice 2024/2025, l'écoulement de la période de couverture des instruments actifs et l'évolution de la courbe des taux d'intérêt se sont traduits pour Ascencio par une variation négative de -2,4 millions EUR de la juste valeur des instruments financiers de couverture. Au 30/09/2025, ces contrats ont une valeur nette positive de 13,6 millions EUR qui représente l'encaissement dont la Société bénéficierait si elle décidait de mettre fin à ces contrats.

Une simulation indique qu'une baisse de 100 points de base des taux d'intérêt long terme (10 ans) se traduirait par une nouvelle charge (non monétaire) de 14,2 millions EUR, correspondant à la variation négative de la juste valeur des instruments de

‌2 Indicateur Alternatif de Performance (IAP). Voir lexique à la fin du présent rapport financier.

couverture.

RISQUE LIÉ À L'ÉVOLUTION DES MARGES DE CRÉDIT

Le coût moyen de l'endettement de la Société dépend également des marges de crédit exigées par les banques et sur les marchés financiers. Ces marges évoluent en fonction de la situation économique globale mais également en fonction des réglementations applicables au secteur bancaire. Le risque de renchérissement du coût moyen de l'endettement suite à une hausse des marges bancaires se présente notamment lors du renouvellement ou de la mise en place de lignes de crédit.

L'augmentation des marges de crédit conduirait à une augmentation des charges financières. Une simulation indique qu'une hausse de 10 points de base des marges de crédit sur l'ensemble de l'endettement financier de la Société se traduirait par une charge supplémentaire (monétaire) en base annuelle de 0,3 million EUR.

Afin de limiter ce risque, la Société répartit dans le temps la maturité de ses financements et diversifie ses sources de financement, tant au niveau des contreparties que des types de financement.

RISQUE DE LIQUIDITÉ FINANCIÈRE

Ascencio est exposée à un risque de liquidité lié au renouvellement de ses financements arrivant à échéance ou pour tout supplément de financement nécessaire pour remplir ses engagements. La Société pourrait également être confrontée à ce risque dans le cas de la résiliation de ses contrats de financement.

En cas de survenance d'une de ces situations, la Société pourrait être contrainte de mettre en place de nouveaux financements

à un coût plus élevé ou de vendre certains actifs dans des conditions non optimales.

Afin de limiter ce risque, Ascencio diversifie ses sources de financement. La Société se finance actuellement par crédits bancaires auprès d'une dizaine de banques belges, françaises et hollandaise formant un pool diversifié, ainsi que par émissions de Commercial Papers, de Bonds et de Medium Term Notes, ces derniers types de financement faisant plutôt appel à des investisseurs institutionnels qu'à des institutions bancaires :

• Au 30/09/2025, Ascencio dispose de 373,0 millions EUR de lignes de crédit auprès de cinq institutions financières belges, d'une banque française et d'une banque hollandaise, utilisables sous forme d'avances à terme fixe (« Revolving Credit Facility » ou « RCF ») ou de prêts à terme (« Term loan »), dont les échéances s'étalent de 2026 à 2031. Ascencio dispose au 30/09/2025 d'un solde non utilisé de 147,8 millions EUR sur ces lignes de crédit, dont 20,3 millions EUR sont cependant réservés comme back-up des émissions en cours de Commercial Papers.

• Afin de diversifier ses sources de financement et d'en réduire le coût, Ascencio dispose d'un programme de Commercial Papers d'un montant de maximum 100,0 millions EUR. Au 30/09/2025, ce programme était utilisé pour des émissions à court terme à hauteur de 20,3 millions EUR (Commercial Papers) et à hauteur de 30,5 millions EUR pour des émissions à plus long terme (Medium Term Notes). Concernant ces dernières, une tranche de 10,0 millions EUR arrivera à échéance en mars 2026 tandis que les deux autres tranches, pour un montant total de 20,5 millions EUR, arriveront à échéance en janvier et mars 2028. Afin de couvrir le risque de non-renouvellement des Commercial Papers émis à court terme, Ascencio veille à disposer, au sein de ses lignes de crédit utilisables par avances à terme fixe, d'un montant non utilisé au moins égal à l'encours de ses émissions de Commercial Papers. Ascencio bénéficie en outre de financement par dettes obligataires pour un montant total de 15 millions EUR, la Société ayant décidé, pour des questions de surabondance de liquidités, de ne pas renouveler la première tranche de 10 millions EUR qui arrivait à échéance en mars 2025. Au 30/09/2025, les dettes obligataires encore en cours sont structurées en deux tranches, respectivement de 5 et de 10 millions EUR, arrivant à échéance en mars 2026 et en mars 2027. Ce financement, réalisé à taux fixe et d'une durée moyenne résiduelle de 1,1 an, permet à Ascencio de réduire encore la pondération de dettes bancaires au sein de sa structure de financement.

  Au 30/09/2025, le montant nominal total des financements contractés (hors IFRS 16) dont bénéficie la Société s'élève à 418,5 millions EUR (dont 291,0 millions EUR utilisés au 30/09/2025), dont l'échéancier en capital de ces dettes se présente comme suit :

  • 2025/2026 : 60,0 millions EUR

  • 2026/2027 : 70,5 millions EUR

  • 2027/2028 : 58,0 millions EUR

  • 2028/2029 : 65,0 millions EUR

  • 2029/2030 : 80,0 millions EUR

  • 2030/2031 : 40,0 millions EUR

  • 2031/2032 : 45,0 millions EUR

    RISQUE DE CONTREPARTIE FINANCIÈRE

    La conclusion d'un financement ou d'un instrument de couverture avec une institution financière crée un risque de contrepartie en cas de défaut de cette institution. La Société pourrait se retrouver dans une situation où elle ne peut disposer des financements mis en place ou des flux de trésorerie auxquels elle a droit dans le cadre d'instruments de couverture.

    Afin de limiter ce risque, Ascencio veille à diversifier ses relations bancaires. Au 30/09/2025, la Société est en relation d'affaires

    avec différentes banques :

• pour les financements bancaires, les banques contreparties sont, par ordre alphabétique, ABN-AMRO, BECM, Belfius, BNP

  Paribas Fortis, Caisse d'Epargne Nord Europe, CBC et ING.

• pour les instruments de couvertures de taux, les banques contreparties sont, par ordre alphabétique, Belfius, BNP Paribas Fortis, CBC, ING et Natixis.

  RISQUE LIÉ AUX OBLIGATIONS CONTENUES DANS LES CONTRATS DE FINANCEMENT

  La Société est exposée au risque que ses contrats de financement soient annulés, renégociés ou résiliés anticipativement au cas où elle ne respecterait pas les engagements pris lors de la signature de ces contrats, notamment par rapport à certains ratios financiers (covenants). Ces engagements, qui portent notamment sur des niveaux de ratio d'endettement maximum, de valeur minimum du portefeuille immobilier, de montant maximum de dettes financières sécurisées et de proportion minimum de couverture de charges d'intérêts par le résultat opérationnel, sont conformes aux pratiques du marché pour de tels crédits. Ces ratios font l'objet d'une surveillance régulière de la part de la Société et d'un reporting sur base semestrielle ; tant en interne au comité d'audit qu'en externe aux établissements de crédit concernés. Au 30/09/2025, tous les ratios sont respectés avec des marges importantes ne laissant dès lors pas présager un imminent dépassement.

  En outre, la Société est exposée au risque de devoir rembourser ses contrats de financement de manière anticipée en cas de changement de contrôle, en cas de manquement à ses obligations et, plus généralement, en cas de situation de défaut grave et durable visée par ces contrats. Une situation de défaut matériel relative à un contrat pourrait en effet mener à une situation de défaut sur d'autres contrats comportant une clause dite d'accélération (clauses de « cross-default/cross-acceleration ») ; cette clause impliquant qu'un défaut sur un contrat entraînerait, outre le remboursement de ce crédit, une obligation de remboursement anticipé d'autres contrats. Bien que sur la base de l'information en sa possession et des prévisions pouvant raisonnablement être établies sur cette base, la Société n'ait pas, à ce jour, connaissance d'éléments qui lui permettraient de conclure qu'un ou plusieurs de ces engagements pourraient ne pas être respectés dans un futur prévisible, le risque de non-respect des engagements ne peut être exclu. En outre, la Société n'a pas de contrôle sur le respect de certains engagements qui peuvent mener à la résiliation anticipée des contrats de crédit, comme en cas de changement de contrôle.

  Afin de limiter ce risque, Ascencio négocie avec ses contreparties des niveaux de « covenants » compatibles avec ses estimations

  prévisionnelles et suit régulièrement l'évolution du niveau des « covenants ».

  En cas de remboursement anticipé, forcé ou non, d'un contrat de financement, des indemnités de rupture sont contractuellement prévues au bénéfice des établissements financiers concernés. Ces indemnités sont en général calculées sur les montants en cours d'utilisation sur base d'une formule dépendant de la situation de marché des taux d'intérêt (par rapport au taux du crédit concerné) et du coût de remploi par la banque des fonds remboursés dans d'autres opportunités de placement.

  Si un contrat de financement devait être remis en cause, la Société devrait mettre en place un autre financement à un coût potentiellement plus élevé.

  RISQUE DE CHANGE

  Ascencio réalise la totalité de son chiffre d'affaires et encourt la totalité de ses charges dans la zone euro. Ses financements sont

  tous fournis en euros. Ascencio n'est donc pas soumise à un risque de change.

  ‌NOTE 4 : INFORMATION SECTORIELLE

  Ascencio est spécialisée dans l'investissement en surfaces commerciales situées principalement en périphérie des villes. Ascencio est active en Belgique et en France.

  Au 30/09/2025, les immeubles commerciaux représentent 98,7% de la juste valeur du portefeuille d'immeubles de placement. Le solde est composé d'un bien immobilier à usage mixte de bureaux et entrepôts de 7.906 m², de 2 unités résidentielles de 324 m² et d'une surface de bureaux de 375 m².

  Au 30/09/2025, les immeubles disponibles à la location situés en Belgique représentent 70,3% de la juste valeur du patrimoine, ceux situés en France 28,7%. En outre, les projets de développement, situés exclusivement en Belgique, représentent 1,0% du portefeuille total des immeubles de placement.

  En application de la norme IFRS 8, les secteurs opérationnels suivants ont été identifiés :

• Belgique : immeubles situés en Belgique ;

• France : immeubles situés en France ;

  Cette segmentation est cohérente avec l'organisation du Groupe et le reporting interne de la Société fourni à la direction générale. Les méthodes comptables en note annexe 1 sont utilisées pour le reporting interne et dès lors pour le reporting sectoriel présenté ci-dessous.

  Tous les produits proviennent de clients externes.

  Tous les actifs détenus en France sont des immeubles à usage commercial.

  Au 30/09/2025, trois locataires représentent plus de 5 % des revenus locatifs statutaires :

• Intermarché : 23,3 % ;

• Brico : 8,3 % ;

• Carrefour : 5,7 %.

* Chiffres retraités d'une reclassification de 239 KEUR des frais généraux vers les frais de gestion immobilière.

‌NOTE 5 : IMMOBILISATIONS INCORPORELLES

La rubrique des immobilisations incorporelles regroupe exclusivement les frais liés à l'acquisition et à l'implémentation d'outils informatiques, à savoir le nouveau système de gestion locative et comptable Adfinity ainsi que le nouvel outil de gestion immobilière Soneka encore en phase d'installation. Ces frais ont été accumulés à leur coût dans ce poste d'actif et font, à partir de la mise en production, l'objet d'un amortissement linéaire sur la durée d'utilisation estimée de ces systèmes.

‌NOTE 6 : IMMEUBLES DE PLACEMENT

1. Immeubles disponibles à la location

   (000 EUR)	30/09/2025	30/09/2024
   SOLDE AU DÉBUT DE L'EXERCICE	566.613	573.495
   Investissements	980	2.417
   Acquisitions	6.387	7.254
   Transfert du compte projets de développement	0	0
   Transfert vers le compte projets de développement	0	-6.368
   Transferts actifs détenus en vue de la vente	0	-259
   Cessions	-4.342	-8.289
   Variation de juste valeur	438	-1.638
   SOLDE À LA FIN DE L'EXERCICE	570.077	566.613

   L'évolution de la juste valeur des immeubles disponibles à la location reflète les investissements et les désinvestissements

   réalisés durant l'exercice, ainsi que la variation de juste valeur de marché de ces immeubles.

   En termes d'investissements au sein de son portefeuille d'immeubles disponibles à la location, Ascencio a réalisé pour 1,0 million EUR de travaux en Belgique, correspondant à la poursuite de son programme d'investissement pluriannuel, principalement dans des projets de rénovation de toitures (Châtelet, Châtelineau, Ottignies, …) et au redéveloppement d'une cellule commerciale à Messancy.

   Le montant repris dans la rubrique « Acquisitions » représente l'entrée en portefeuille des unités commerciales précédemment détenues par la filiale Holdtub dans le retail park Bellefleur à Couillet (Belgique), au moment de l'absorption de cette filiale au sein du périmètre statutaire d'Ascencio.

   Ascencio a en outre travaillé à la rotation de son portefeuille d'immeubles disponibles à la location en réalisant les cessions de 3 unités commerciales à Tournai, Hannut et Châtelineau, d'une juste valeur totale de 4,3 millions EUR, pour un prix de vente global de 5,3 millions EUR, générant une plus-value nette réalisée de 1,0 million EUR. Ces cessions sont intervenues dans le cadre du processus continu de réévaluation stratégique du portefeuille immobilier.

   Globalement, les immeubles disponibles à la location ont connu une variation de juste valeur positive de 0,5 million EUR (+0,1%), par rapport à -1,6 millions EUR (-0,3%) au cours de l'exercice précédent. Par pays, la valeur évolue positivement en Belgique (+0,8 million EUR / +0,2%) résultant d'une combinaison (i) d'effets positifs liés à l'indexation des loyers et à l'augmentation de certaines valeurs locatives de marché et (ii) d'impacts négatifs relatifs à plusieurs départs et faillites intervenus en cours d'exercice. Cette variation de juste valeur est par contre négative en France (-0,3 million EUR / -0,2%), principalement du fait d'événements locatifs et d'une augmentation temporaire de la fiscalité sur les transferts immobiliers, générant un impact négatif, lui aussi temporaire, sur les calculs de valorisation.

2. Projets de développement

La rubrique des projets de développement regroupe les actifs pour lesquels des projets de rénovation importante ou de redéveloppement complet sont envisagés ; que ces projets soient effectivement démarrés (travaux en cours) ou encore en phase préparatoire. Les projets en cours de développement ne sont pas pris en compte dans le calcul des indicateurs immobiliers de la Société ; que ce soit notamment au niveau du taux d'occupation EPRA ou du rendement brut du portefeuille immobilier.

Au cours de l'exercice 2024/2025, Ascencio a poursuivi les travaux préparatoires, pour un montant de 0,4 million EUR, aux redéveloppements de plusieurs unités commerciales du retail park Bellefleur à Couillet (Belgique) ainsi que d'une galerie

commerciale située Avenue de Fré à Uccle (Belgique). Au 30/09/2025, les permis ont été obtenus pour le projet de Couillet, tandis qu'ils sont encore en phase d'obtention pour le projet de Uccle. Cette rubrique enregistre en outre les dépenses effectuées sur le projet d'extension du supermarché de Jambes (Belgique). Cette rubrique a également connu une légère réévaluation, enregistrant une variation de juste valeur négative de -0,1 million EUR (-2,3%).

VALORISATION À LA JUSTE VALEUR

Les immeubles de placement et les projets de développement sont valorisés à la juste valeur au 30/09/2025 par les experts indépendants (CBRE, Jones Lang LaSalle et Cushman & Wakefield). La juste valeur d'un immeuble correspond à sa valeur d'investissement, à savoir sa valeur avec droits d'enregistrement et autres frais de transaction inclus, de laquelle est déduit un pourcentage d'abattement pour frais de mutation (cf. note 1.E).

Tous les immeubles de placement ont été classifiés dès la première application de l'IFRS 13 en catégorie de niveau 3 sur l'échelle de juste valeur définie sous IFRS 13. Cette échelle compte 3 niveaux :

• Niveau 1 : prix cotés observables sur des marchés actifs ;

• Niveau 2 : données observables autres que les prix cotés inclus dans le niveau 1 ;

• Niveau 3 : données non-observables;

  Au cours de l'exercice 2024/2025, il n'y a pas eu de transfert entre les niveaux 1, 2 et 3.

  MÉTHODES DE VALORISATION UTILISÉES

  Deux méthodes de valorisation sont principalement utilisées par les experts immobiliers indépendants d'Ascencio pour déterminer

  la juste valeur des immeubles du portefeuille : la méthode de « Term and Reversion » et la méthode de capitalisation dite

  « Hardcore ». De plus, ils effectuent également un contrôle en termes de prix par m² pour vérifier de la raisonnabilité des valeurs obtenues par la méthode principale utilisée. Pour les projets de développement, la méthodologie appliquée est basée sur une étude de faisabilité de projet, permettant de déterminer la valeur foncière sur base des valeurs d'entrée et de sortie liées à la réalisation dudit projet. Le choix de la méthode utilisée est propre à chaque expert, en fonction de sa politique interne, et peut notamment dépendre du type d'actif évalué, de sa situation locative ou de sa localisation.

  Selon la méthode de « Term and Reversion », celle-ci étant en fait basée sur une actualisation des flux de trésorerie futurs estimés (« Discounted cash-flows »), la méthode estimée d'abord la valeur actuelle des revenus générés par le contrat d'occupation en cours jusqu'à son terme, tenant compte d'une hypothèse d'inflation, et calcule ensuite la valeur résiduelle par une capitalisation à perpétuité de la valeur locative estimée (VLE); déduction faite d'une hypothèse de coût des travaux nécessaires à la poursuite de l'exploitation de l'immeuble concerné. Lorsque l'immeuble fait l'objet d'une multi-occupation, des périodes de chômages locatifs peuvent également être intégrées pour tenir compte d'une certaine rotation locative au sein de l'immeuble concerné. Selon la méthode de capitalisation dite « Hardcore », la valeur locative estimée est capitalisée à perpétuité en date de réalisation de l'évaluation ; cette valeur capitalisée étant ensuite ajustée pour tenir compte des loyers en cours, qu'ils soient au-dessus ou en-dessous des valeurs locatives, ainsi que d'autre éléments propres à l'immeuble (chômages locatifs, travaux, etc). Il est à noter qu'il peut exister des écarts entre les valeurs locatives estimées fixées par les experts et les niveaux de loyers effectivement conclus avec les locataires.

  Le rendement, utilisé dans les deux méthodes, représente le rendement attendu par les investisseurs pour ce type de bien. Il reflète les risques intrinsèques du bien et du secteur (futur chômage locatif, risque de crédit, obligations de maintenance, etc.).

  Pour déterminer ce rendement, les experts se basent sur les transactions les plus comparables et sur les transactions en cours

  dans leur département d'investissements, mais tiennent également compte de la situation des taux d'intérêt de marché.

  Quand il y a des facteurs inhabituels et spécifiques au bien, des corrections sont appliquées (rénovations importantes, coûts non

  récupérables…).

  INFORMATION QUANTITATIVE CONCERNANT L'ÉVALUATION À LA JUSTE VALEUR SUR BASE DE DONNÉES « NON OBSERVABLES »

  Tant la valeur locative estimée (VLE) d'un immeuble que le taux de capitalisation appliqué pour sa valorisation dépendent de plusieurs facteurs et principalement de sa localisation (villes principales, villes secondaires de province), de la qualité de l'immeuble, de ses performances énergétiques, de la nature des surfaces (surface de vente, zone de stockage) et de la taille des surfaces prises en location. Le type d'activité commerciale réalisée au sein d'un immeuble peut aussi avoir un impact sur ses conditions locatives. Ces facteurs expliquent les écarts qui peuvent être constatés entre les VLE et les taux de capitalisation minimaux et maximaux.

  Les principales informations quantitatives relatives à l'établissement de la juste valeur des immeubles de placement, fondée sur des données non-observables (niveau 3) présentées ci-après sont extraites des rapports établis par les experts immobiliers indépendants :

  PAYS TYPE ACTIF

  JUSTE VALEUR 30/09/2025 (000 EUR)

  MÉTHODE D'ÉVALUATION

  DONNÉES NON OBSERVABLES

  MIN MAX MOYENNE PONDÉRÉE

  Belgique TOTAL	410.458 Capitalisation / Term	Valeur locative estimée	41 €/m²	228 €/m²	105 €/m²
  		Taux de capitalisation	5,5%	8,3%	6,4%
  	& reversion

  91.969 Capitalisation / Term

  & reversion

  Stand alone (alimentaire)

  Valeur locative estimée

  Taux de capitalisation

  60 €/m²

  6,1%

  120 €/m²

  8,3%

  86 €/m²

  6,8%

  Capitalisation / Term

  Valeur locative estimée 41 €/m² 171 €/m² 112 €/m²(1)

  Cluster 107.738

  Capitalisation / Term & reversion

  Valeur locative estimée 75 €/m² 228 €/m² 108 €/m²(3)

  			Taux de capitalisation	7,4%	7,4%	7,4%
  France	TOTAL	165.398 Capitalisation / Term	Valeur locative estimée	96 €/m²	249 €/m²	156 €/m²
  			Taux de capitalisation	5,3%	7,8%	6,5%
  		& reversion

  Autres 6.997 Capitalisation / Term & reversion

  Valeur locative estimée 70 €/m² 70 €/m² 70 €/m²

  Stand alone 72.590

  (alimentaire)

  Capitalisation / Term & reversion

  Retail park 63.428 Capitalisation / Term & reversion

  Cluster 29.380 Capitalisation / Term & reversion

  Valeur locative estimée	96 €/m²	249 €/m²	202 €/m²(4)
  Taux de capitalisation	5,3%	6,8%	6,0%
  Valeur locative estimée	119 €/m²	131 €/m²	128 €/m²
  Taux de capitalisation	6,6%	6,8%	6,7%
  Valeur locative estimée	102 €/m²	102 €/m²	102 €/m²

  TOTAL 575.856

  PAYS PAYS

  JUSTE VALEUR 30/09/2024 (000 EUR)

  MÉTHODE D'ÉVALUATION

  DONNÉES NON OBSERVABLES

  MIN MAX MOYENNE PONDÉRÉE

  Belgique TOTAL	406.467 Capitalisation / Term	Valeur locative estimée	41 €/m²	228 €/m²	106 €/m²
  		Taux de capitalisation	4,8%	9,6%	6,5%
  	& reversion

  Capitalisation / Term & reversion

  90.734

  86 €/m²

  120 €/m²

  60 €/m²

  Valeur locative estimée

  Stand alone (alimentaire)

  6,8%

  9,6%

  5,2%

  Taux de capitalisation

  197.260 Capitalisation / Term

  & reversion

  Retail park

  Valeur locative estimée

  Taux de capitalisation

  41 €/m²

  6,1%

  171 €/m²

  8,0%

  112 €/m²

  6,5%

  Cluster 112.172 Capitalisation / Term & reversion

  			Taux de capitalisation	7,3%	7,3%	7,3%
  		165.685 Capitalisation / Term	Valeur locative estimée	96 €/m²	249 €/m²	155 €/m²
  France	TOTAL	& reversion	Taux de capitalisation	5,4%	7,4%	6,6%

  Autres 6.302 Capitalisation / Term & reversion

  Valeur locative estimée 75 €/m² 228 €/m² 111 €/m²

  Valeur locative estimée 64 €/m² 64 €/m² 64 €/m²

  Stand alone (alimentaire)

  71.880 Capitalisation / Term

  & reversion

  Valeur locative estimée 96 €/m² 249 €/m² 202 €/m²

  Taux de capitalisation	5,4%	6,9%	6,1%
  Valeur locative estimée	119 €/m²	130 €/m²	127 €/m²
  Taux de capitalisation	6,5%	6,9%	6,6%
  Valeur locative estimée	99 €/m²	105 €/m²	103 €/m²

  Retail park 63.591 Capitalisation / Term & reversion

  Cluster 30.214 Capitalisation / Term & reversion

  TOTAL 572.152

  171 €/m² 112 €/m²(1)

  41 €/m²

  Valeur locative estimée

  Capitalisation / Term

  & reversion

  203.755

  Retail park

  Taux de capitalisation

  6,1%

  8,1%

  6,5%(2)

  (1) L'écart de VLE constaté dans cette rubrique est généré par la différence de localisation et de taille des unités commerciales entre un site situé dans la province du Luxembourg et comportant des unités commerciales de grandes tailles par rapport à un site situé au cœur du Brabant wallon et bénéficiant d'unités commerciales de surfaces beaucoup plus réduites.

  (2) L'écart de taux de capitalisation constaté dans cette rubrique est généré principalement par une différence de situation locative entre un retail park performant complètement rempli et un retail park de plus petite taille ayant fait l'objet de plusieurs départs de locataires au cours de la période écoulée.

  (3) L'écart de VLE constaté dans cette rubrique est lié à la différence de tailles relatives des surfaces considérées, entre une VLE faible sur deux cellules de surfaces supérieures à 1.000 m² et des VLE plus significatives sur 3 petites unités commerciales de surfaces inférieures à 400 m².

  (4) L'écart de VLE constaté dans cette rubrique est lié aux localisations des immeubles concernés mais aussi à la différence de ratio surfaces brutes / surfaces nettes que présentent certains immeubles ; la VLE par unité étant traditionnellement appliquée aux surfaces de vente alors que ce tableau présente des VLE réparties par m² de surfaces GLA.

  La durée résiduelle moyenne des contrats ainsi que les surfaces locatives sont disponibles dans le rapport de gestion - rapport immobilier ci-avant.

  SENSIBILITÉ DE LA JUSTE VALEUR DES IMMEUBLES AUX VARIATIONS DES DONNÉES NON OBSERVABLES

• Une augmentation de 5% des valeurs locatives estimées (VLE) des immeubles entraînerait une augmentation de 29.708 KEUR de la juste valeur du portefeuille.

• Une diminution de 5% des valeurs locatives estimées (VLE) des immeubles entraînerait une diminution de 29.708 KEUR de la juste valeur du portefeuille.

• Une augmentation de 1,0% du taux de capitalisation entraînerait une diminution de 80.372 KEUR de la juste valeur du portefeuille.

• Une diminution de 1,0% du taux de capitalisation entraînerait une augmentation de 110.984 KEUR de la juste valeur du portefeuille.

  Il peut par ailleurs y avoir des interrelations entre les données non observables car elles sont partiellement déterminées par les conditions de marché. Cette corrélation n'a cependant pas été prise en compte dans le test de sensibilité ci-avant, qui prévoit des variations indépendantes à la hausse et à la baisse de ces deux paramètres.

  PROCESSUS DE VALORISATION

  Lors de la valorisation initiale des immeubles, la Société veille à ce que les experts soient parfaitement informés de la situation de ceux-ci, tant en termes de caractéristiques techniques (construction, surfaces, division, …) que de caractéristiques locatives (occupation, paramètre des contrats d'occupation tels que loyers, gratuités, échéances, …). Sur base de ces informations et de visites sur sites, les experts établissent la valorisation initiale des immeubles.

  Ensuite, le processus de valorisation des immeubles se déroule sur une base trimestrielle de la manière suivante :

• La Société envoie aux experts, en fin de trimestre, des informations détaillées sur la situation locative du portefeuille (surfaces louées, loyers en cours, dates de break et d'échéance des contrats, investissements à réaliser). Ces données sont extraites du système de gestion des immeubles. Les contrats de location des nouvelles acquisitions et les avenants aux contrats existants sont également transmis aux experts.

• Ces informations sont ensuite intégrées par les experts dans leur modèle de valorisation. Sur base de leur expérience de marché, ils maintiennent ou modifient les paramètres de valorisation utilisés dans leur modèle, principalement en termes de valeur locative estimée (VLE), de taux de capitalisation et d'hypothèses de vacances locatives.

• Les experts communiquent ensuite les valorisations individuelles du portefeuille immobilier telles qu'elles résultent de leur

  modèle.

• Les valorisations sont revues par les départements financier et immobilier, en vue de la bonne compréhension par la Société des hypothèses prises en compte par les experts.

• Les tableaux récapitulatifs des valorisations individuelles des immeubles sont communiqués au département comptabilité en

  vue de procéder à l'écriture comptable de réévaluation trimestrielle du portefeuille.

• Les valeurs du portefeuille ainsi comptabilisées sont soumises au comité d'audit préalablement à l'arrêt des états financiers

par le conseil d'administration.

UTILISATION DES IMMEUBLES

La Société considère que l'utilisation actuelle des immeubles de placement mis à la juste valeur au bilan est optimale, compte

tenu de leurs caractéristiques techniques et des possibilités qu'offre le marché locatif.

La structure de propriété des actifs détenus par Ascencio est principalement la pleine propriété. Cependant, la Société détient

également certains actifs sous la forme de droits démembrés, que ce soient des nues propriétés grevées d'emphytéoses octroyées ou des emphytéoses acquises sans détention des droits résiduaires. Les experts immobiliers tiennent compte dans leurs valorisations des structures de propriétés propres à chaque actif. Au 30/09/2025, 100% des actifs détenus par la Société sont non-grevés de suretés et ne présentent donc pas, à la connaissance de la Société, de restrictions à la cession.

Le tableau ci-dessous reprend les revenus futurs certains attendus (sans facteur d'indexation, ni hypothèse de renouvellement ou d'extension de contrats après la prochaine faculté de résiliation du contrat, ni de perception de revenus variables) conformément à IFRS 16.97 au 30/09/2025 :

‌NOTE 7 : AUTRES IMMOBILISATIONS CORPORELLES

La rubrique des autres immobilisations corporelles regroupe principalement les aménagements immobiliers, mobiliers et matériels informatiques détenus par la Société. Au 30/09/2025, les aménagements des bureaux occupés par Ascencio dans son siège de Gosselies, livrés en septembre 2024 et comptabilisés au coût (« at cost ») au sein de cette rubrique, ont fait l'objet d'un premier amortissement annuel en 2024/2025. Une partie de ces travaux d'aménagement a été refacturée au locataire occupant le même plateau qu'Ascencio au sein de l'immeuble de bureaux de Gosselies (Belgique).

‌NOTE 8 : ACTIFS FINANCIERS COURANTS ET NON COURANTS

La rubrique « Actifs à la juste valeur via le résultat » reflète la valorisation à la juste valeur des instruments financiers dérivés, conformément à la norme IFRS 9 « Instruments financiers », qui ont une valeur positive. Dans le cas contraire, leur valeur est reprise dans la rubrique équivalente du passif (voir note 17). Au 30/09/2025, le total des instruments financiers dérivés détenus par la Société bénéficiant d'une valeur de marché positive s'établit à 14.585 KEUR, dont 13.919 KEUR sont repris dans la rubrique des actifs financiers non courants du fait de leurs échéances à plus d'un an et 666 KEUR sont repris dans la rubrique des actifs financiers courants du fait de leurs échéances intervenant au cours de l'exercice 2025/2026.

‌NOTE 9 : PARTICIPATIONS COMPTABILISEES SELON LA METHODE DE MISE EN EQUIVALENCE

Ascencio détient la totalité du capital de toutes ses filiales. Ces participations sont valorisées sur la base de la méthode de mise en équivalence conformément à IAS 28, avec application de l'approche par transparence dans le calcul de l'obligation de distribution, de l'affectation du résultat et de la limitation de la distribution.

Au cours de l'exercice écoulé, Ascencio a réalisé la fusion par absorption de sa filiale Holdtub SA, intégrant ainsi les actifs de cette filiale au périmètre statutaire de la Société. Les dividendes perçus au cours de l'exercice sont relatifs aux filiales Ascencio Iberia (1,2 million EUR) et SCI Portes du Sud (0,9 million EUR).

‌NOTE 10 : ACTIFS DÉTENUS EN VUE DE LA VENTE

Au cours de l'exercice 2023/2024, la Société avait signé un compromis de vente sans condition suspensive sur son site de Ghlin (Belgique), pour un prix de cession de 0,4 million EUR. Cet actif avait dès lors fait l'objet d'un transfert de la rubrique des

« Immeubles de placement » vers celle des « Actifs détenus en vue de la vente ». La cession effective de l'actif étant intervenue

au cours du premier semestre de l'exercice 2024/2025, cet actif est dès lors définitivement sorti du bilan de la Société.

‌NOTE 11 : CATÉGORIES ET DÉSIGNATION DES INSTRUMENTS FINANCIERS

Les catégories en question suivent la classification prescrite par l'IFRS 9 :

• catégorie A : Actifs ou passifs financiers (y compris les débiteurs et les prêts) évalués au coût amorti ;

• catégorie B : Actifs ou passifs évalués à la juste valeur par le biais d'autres éléments du résultat global (« Other Comprehensive Income ») ;

• catégorie C : Actifs ou passifs évalués à la juste valeur par le biais du résultat net.

  La juste valeur des instruments financiers peut être hiérarchisée selon 3 niveaux (1 à 3) correspondant chacun à un degré d'observabilité de la juste valeur :

• Les évaluations de la juste valeur de niveau 1 sont celles qui sont établies d'après des prix (non ajustés) cotés sur des marchés actifs pour des actifs ou des passifs identiques ;

• Les évaluations de la juste valeur de niveau 2 sont celles qui sont établies d'après des données autres que les prix cotés au niveau 1, qui sont observables pour l'actif ou le passif concerné, soit directement (à savoir des prix) soit indirectement (à savoir des données dérivées des prix);

• Les évaluations de la juste valeur de niveau 3 sont celles qui sont établies d'après des techniques d'évaluation qui comprennent des données relatives à l'actif ou au passif qui ne sont pas basées sur des données observables de marché (données non observables).

  Il n'y a pas eu de transfert de niveau au cours de l'exercice.

  La juste valeur des instruments financiers a été déterminée selon les méthodes suivantes :

• Pour les instruments financiers à court terme, tels que les créances et dettes commerciales, la juste valeur est considérée comme n'étant pas significativement différente de la valeur comptable en fonction du coût amorti ;

• Pour les emprunts à taux variable, la juste valeur est considérée comme n'étant pas significativement différente de la valeur comptable en fonction du coût amorti ;

• Pour les emprunts à taux fixe, la juste valeur correspond à la valeur actualisée des flux en capital et en intérêts (sur base du taux IRS relatif à la durée restante de l'emprunt et de la marge applicable aux derniers financements bancaires conclus par Ascencio) ;

• Pour les dérivés, la juste valeur est déterminée par l'actualisation des flux futurs estimés sur base de courbes de taux d'intérêt.

Les justes valeurs des dettes financières à taux fixes ont été estimées en actualisant les flux de paiements d'intérêts et de remboursements de capital de ces dettes jusqu'à leurs échéances finales par des facteurs d'actualisation calculés sur base des taux IRS de durées correspondantes à leurs durées respectives augmentés de la marge moyenne des derniers financements conclus par la Société.

La juste valeur des dettes financières IFRS 16 a été réévaluée en actualisant, à leurs taux d'intérêts effectifs, les redevances emphytéotiques indexées jusqu'aux termes de ces contrats.

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Ascencio SA published this content on December 29, 2025, and is solely responsible for the information contained herein. Distributed via Public Technologies (PUBT), unedited and unaltered, on December 29, 2025 at 08:31 UTC.