ATENOR : Rapport semestriel 2020

RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2020

La Hulpe, le 3 septembre 2020

A. Rapport de gestion intermédiaire

Le premier semestre 2020 se clôture sur un résultat consolidé net part de groupe de 19,62 millions d'euros, en forte hausse par rapport au résultat de 6,30 millions d'euros enregistré au premier semestre 2019.

Au 30 juin 2020, ce sont essentiellement les marges dégagées sur des projets vendus et pré-vendus, tant en bureau qu'en résidentiel, et tant en Europe Occidentale qu'en Europe Centrale qui ont généré ce résultat. Les revenus locatifs des immeubles Hermès Business Campus (HBC, Bucarest), University Business Center (UBC, Varsovie) et Nysdam (La Hulpe, Belgique) ont également apporté une contribution significative. Les revenus de ce semestre sont donc une nouvelle fois diversifiés, avec huit projets contribuant aux résultats.

Tableau des chiffres clés consolidés (en milliers d'euros) - Examen limité du Commissaire

Produits des activités ordinaires et résultats consolidés

Les produits des activités ordinaires au 30 juin 2020 s'établissent à 54,50 millions d'euros. Ils comprennent principalement (a) les revenus liés aux ventes des appartements des projets résidentiels (City Dox, Au Fil des Grands Prés, La Sucrerie) pour un total de 12,55 millions d'euros, (b) les revenus dégagés des ventes en état futur d'achèvement des projets BuzzCity et Vaci Greens E (€ 31,93 M) ainsi que (c) les revenus locatifs des immeubles Hermès Business Campus (Bucarest), University Business Center (Varsovie) et Nysdam (La Hulpe) totalisant € 7,71 millions d'euros.

Les autres produits opérationnels (€ 27,82 M) comprennent principalement un complément de prix relatif

• la cession de la participation The One Office SA, comme suite à la signature de la convention d'usufruit de l'immeuble avec la Commission Européenne (€ 20,05 M), la redevance d'usufruit (rétrocédée à Immo Beaulieu SA) de l'immeuble Beaulieu du premier semestre 2020 (€ 3,47 M) ainsi que les refacturations de charges locatives et frais divers des immeubles en location (€ 2,71 M).

Le résultat opérationnel s'élève à 27,74 millions d'euros. Il est majoritairement influencé par la vente des appartements des divers projets résidentiels cités ci-dessus (total de € 2,91 M), des résultats à l'avancement des immeubles de bureaux BuzzCity et Vaci Greens E prévendus (€ 8,58 M), des revenus locatifs nets de charges des immeubles HBC, UBC et Nysdam (total de € 5,54 M) ainsi que du résultat net complémentaire relatif à la cession de The One Office SA (€ 14,54 M).

Le résultat financier net s'établit à -4,53 millions d'euros contre -5,54 millions d'euros au premier semestre 2019. La diminution des charges financières nettes au premier semestre s'explique principalement par la légère baisse de l'endettement moyen net du Groupe couplée à une hausse des activations (IAS 23 ;

• +0,82 M comparé à 2019) liées aux développements en cours.

Les impôts s'élèvent à 3,01 millions d'euros au 30 juin 2020 et sont essentiellement composés d'impôts effectifs et d'impôts différés passifs principalement relatifs aux projets Vaci Greens, City Dox, BuzzCity et Au Fil des Grands Prés (total de € 2,69 M).

Le résultat net part de groupe du premier semestre de l'exercice s'élève à 19,62 millions d'euros.

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Bilan consolidé

Les capitaux propres consolidés s'élèvent à 260,31 millions d'euros, soit 26,6% du total bilantaire, en hausse de 73,27 millions d'euros comparé au 31 décembre 2019 suite principalement à l'augmentation de capital réalisée le 30 juin 2020.

L'endettement consolidé net du groupe (déduction faite de la trésorerie) s'établit au 30 juin 2020 à 492,11 millions d'euros à comparer à un endettement consolidé net de 494,53 millions d'euros au 31 décembre 2019 et reste donc stable.

Les « Immeubles destinés à la vente » classés en « Stocks » représentent les projets immobiliers en portefeuille et en cours de développement. Ce poste s'élève à 665,92 millions d'euros en augmentation nette de 57,90 millions d'euros par rapport au 31 décembre 2019. Cette variation résulte principalement de (a) la poursuite des travaux et études des projets Vaci Greens, Arena Business Campus (Budapest), BuzzCity (Leudelange), Com'Unity (Bezons), @Expo, Dacia, UP-site Bucharest et City Dox (Bruxelles), soit au total 93,36 millions d'euros et (b) des ventes d'appartements des projets City Dox, Au Fil des Grands Prés, La Sucrerie et des immeubles de bureaux BuzzCity et Vaci Greens E prévendus qui viennent réduire le stock

• hauteur de 31,77 millions d'euros. Le solde de la variation nette de ce poste (€ -3,69 M) provient des variations sur les autres projets en développement.

Projets en Portefeuille

Au cours du premier semestre, ATENOR a poursuivi le développement de ses 29 projets en portefeuille pour une surface de plus de 1.270.000 m² tout en veillant particulièrement à inscrire ceux-ci dans une logique incontestable de durabilité.

Pour rappel, les parts relatives de chaque région/ville dans le portefeuille sont calculées sur base des surfaces hors sol autorisées (permis) ou potentiellement constructibles (à l'étude ou en cours d'autorisation).

Les projets ont connu les évolutions suivantes :

• LA REGION BRUXELLOISE(22,43% du portefeuille)

THE ONE - Quartier Européen, rue de la Loi, Bruxelles (bureaux et logements)

L'accord conclu avec l'OIB en novembre 2019 au sujet de la prise en usufruit de la totalité de l'immeuble a été suivi par la signature de la convention le 29 juin 2020, entrainant le paiement d'un prix complémentaire sur la vente des actions de la société The One Office.

REALEX [90% ATENOR] - Quartier Européen, entre les rues de la Loi et de Lalaing, Bruxelles (58.400 m² de bureaux)

La demande de permis d'urbanisme, amendée en fonction des recommandations de l'étude d'incidence clôturée en février 2020, a été déposée en août 2020. La variante du Centre de Conférence a été retenue eu égard à l'évolution favorable des contacts avec l'OIB dans le cadre d'un dialogue compétitif au sujet de l'acquisition d'un Centre de Conférence en remplacement de l'actuel Borschette.

CITY DOX - Zone du Canal, quai de Biestebroeck, Anderlecht (de l'ordre de 117.500 m² mixte)

La construction de la phase 2 (comprenant notamment 181 logements dont 99 conventionnés) se poursuit. La presque totalité (97%) des appartements a été vendue. Concernant la phase 3, la demande de permis portant notamment sur 171 logements est à l'instruction. Le lauréat du concours d'architecture portant sur la réalisation d'un ensemble logements-école (phase 4) sera désigné en septembre.

VICTOR [50% ATENOR] - Quartier du Midi, face à la Gare du Midi, Bruxelles (94.300 m² mixte)

Le projet a été retravaillé de manière à s'inscrire dans les grandes lignes du projet de PAD « Midi », tel que tracé par le politique. L'administration tend à ralentir de nouveau l'élaboration du PAD, dans un quartier qui a pourtant un cruel besoin d'évolution. Nous attendons, tout comme d'autres acteurs dans le quartier, que le PAD soit soumis prochainement à l'enquête publique. Le projet Victor comporte 72.500 m² de bureau et plus d'une centaine de logements abordables et passifs qui ont été sélectionnés par CityDev dans le cadre d'un appel à projet.

CCN [33% ATENOR] - Communes de Schaerbeek et St Josse, à côté de la gare du Nord (de l'ordre de 130.000 m² mixte)

Les études évoluent de manière satisfaisante vers le dépôt d'une demande de permis sur l'ensemble du site dans le courant de 2020.

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BEAULIEU - Avenue Beaulieu, 5 à 11, Auderghem (de l'ordre de 24.500 m² de bureaux)

Une prolongation à court terme est en négociation avec l'OIB, actuel occupant des lieux. Parallèlement, ATENOR étudie une rénovation lourde de ces deux immeubles, en bonne intelligence avec le propriétaire voisin, en vue de déposer une demande de permis avant fin 2020.

• FLANDRE(1,26% du portefeuille)

DE MOLENS [50% ATENOR] - Centre-ville - rue Tolpoort, Deinze (projet mixte résidentiel et commerces de l'ordre de 32.150 m²)

Une demande de permis pour une première phase a été introduite en avril 2020 et le permis est attendu pour le quatrième trimestre 2020. La commercialisation sera lancée dès l'obtention du permis.

• WALLONIE(7,41% du portefeuille)

LES BERGES DE L'ARGENTINE - La Hulpe (résidentiel [80% ATENOR] 27.000 m² et bureaux [100% ATENOR] 4.000 m²) De nouvelles études sont en cours pour le développement d'un projet global sur l'entièreté du site, comme suite à l'accord conclu en décembre 2019 avec le propriétaire voisin, afin de proposer une vision commune en adéquation avec les attentes de la Commune, reflétées dans les études de la Zone d'Enjeu Communal. Une nouvelle demande de permis sera introduite au cours de cette année.

Par ailleurs, l'immeuble de bureau accueille son 4ième locataire.

LE NYSDAM - La Hulpe (immeuble de bureaux de 15.575 m²)

L'immeuble affiche un taux d'occupation de 100% depuis fin décembre 2019. ATENOR conserve l'intention de vendre dès que les conditions de marché seront rencontrées.

AU FIL DES GRANDS PRÉS - Quartier de la galerie commerciale « Les Grands Prés », Mons (de l'ordre de 53.000 m² mixte)

Le permis portant sur la partie de bureau (14.600 m²) a été obtenu. Les travaux pourront commencer prochainement, dès lors que ces immeubles sont totalement vendus (2.900 m² à l'ONEM, 8.600 m² à la Fédération Wallonie-Bruxelles et 3.100 m² à la TEC)

Une demande de permis pour une première phase de 111 logements a été introduite. Le permis est attendu pour fin 2020.

LA SUCRERIE - Ath (183 logements, 5 commerces, 1 crèche)

La vente des derniers appartements se poursuit.

• PAYS-BAS(2,28% du portefeuille) :

VERHEESKADE [50% ATENOR] - La Haye, Pays-Bas (Résidentiel / commerces - 58.000 m²)

Le 2 juillet 2020, ATENOR a conclu un accord, sous conditions usuelles, en vue d'acquérir une participation de 50% aux côtés d'un acteur local de renom, dans un projet de développement de 58.000 m². La demande de permis est en cours.

• LUXEMBOURG(6,88% du portefeuille) :

TWIST - Belval, Grand-Duché de Luxembourg (immeuble de bureaux, logements et commerces - 15.060 m²) La demande de permis de bâtir a été introduite fin 2019 pour une obtention encore prévue en 2020. La commercialisation des bureaux et logements sera lancée dès obtention du permis.

BUZZCITY - Leudelange, Grand-Duché de Luxembourg (immeuble de bureaux - 16.800 m²)

Les travaux de construction se poursuivent conformément au planning. Pour rappel, le projet a été vendu en état futur d'achèvement en décembre 2018. La commercialisation des surfaces de bureau est en cours.

LANKELZ [50% ATENOR] - Esch-sur-Alzette,Grand-Duché de Luxembourg (mixte : résidentiel, commerces et bureaux - 67.850 m²)

Les études se poursuivent et une demande de permis pour la totalité sera déposée fin d'année 2020.

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SQUARE 42 - Central Square, Esch-sur-Alzette,Grand-Duché de Luxembourg (21.600 m² - mixte : bureaux et commerces)

Ce projet, acquis à l'issue d'un concours, concerne le développement d'un immeuble composé de 20.343 m² de bureaux et de 1.238 m² de commerces. Une demande de permis sera déposée au quatrième trimestre 2020.

• PARIS(4,64% du portefeuille) :

COM'UNITY 1 [99% ATENOR] - Bezons (Paris) - (33.800 m² de bureaux)

Les travaux de construction ont repris après un arrêt de quelques semaines, sans incidence toutefois sur le délai final (troisième trimestre 2021). Dans un marché globalement au ralenti, la commercialisation s'appuie sur des arguments différentiés, proposant une réponse spécifique aux questions d'organisation du travail soulevées par la crise sanitaire. Des contacts sont en cours.

U'MAN - Bezons (Paris) - (25.450 m² de bureaux)

Localisé à côté de Com'Unity, ce projet dispose depuis fin 2019 d'un permis purgé de tous recours autorisant la construction de 25.500 m² de bureaux.

• DÜSSELDORF(1,44% du portefeuille) :

AM WEHRHAHN - Artère commerçante Am Wehrhahn au Centre-ville de Düsseldorf - (4.245 m² de logements et commerces)

L'Entreprise Générale a démarré, en avril dernier, les travaux de construction. Ceux-ci devraient s'étendre sur une période de 21 mois. La commercialisation s'oriente vers une vente en état futur d'achèvement en bloc.

HEINDRISCHSTRASSE - Quartier universitaire, Düsseldorf - (14.000 m² de bureaux)

En juillet 2020, ATENOR a signé au travers d'une nouvelle filiale, un compromis pour l'acquisition d'un second projet à Düsseldorf. Ce dernier sera le premier développement de bureaux réalisé par ATENOR en Allemagne. Le lancement de la commercialisation est envisagé à brève échéance, la ville de Düsseldorf ayant approuvé par décision anticipée la réalisation de ce projet.

• LISBONNE(2,29% du portefeuille) :

WELLBE - Quartier de l'ancienne Exposition Universelle, Lisbonne - (27.850 m² de bureaux et 1.250 m² de commerces)

La demande de permis a été déposée en novembre 2019. Elle porte sur 27.850 m² de bureaux et 1.250 m² de commerces. L'obtention du permis est prévue pour fin 2020, ce qui permettra le début de la commercialisation.

• VARSOVIE(24,14% du portefeuille) :

UNIVERSITY BUSINESS CENTER - quartier de Mokotow, Varsovie - (56.790 m² de bureaux)

Une première demande de permis a été déposée pour la démolition du premier bâtiment existant (UBC I) et la construction du nouveau bâtiment de classe A d'une superficie locative de 24.000 m². L'obtention du permis est prévue pour fin 2020, ce qui permettra le début de la commercialisation. Entretemps, les deux immeubles génèrent un revenu locatif annuel de € 2,7 millions.

FORT 7 - quartier de l'aéroport Chopin, Varsovie - (250.000 m² de destination mixte)

Les discussions avec la ville au sujet de l'adaptation du master plan ont repris dès la fin du lock down. Les études sur le développement d'une première phase hôtel-bureau ont progressé.

• BUDAPEST(13,29% du portefeuille) :

VACI GREENS - Vaci Corridor, Budapest (blocs E 26.025 m² et F 27.525 m² de bureaux)

Les 5ième (E) et 6ième (F) immeubles de ce campus sont en construction et en commercialisation. L'immeuble F a été livré au 2ème trimestre et le E sera terminé au 3ième trimestre 2020, sans interférence prévue suite à la crise sanitaire. Pour rappel, l'immeuble E a fait l'objet d'une vente en état futur d'achèvement. La

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