Befimmo : Rapport Financier Semestriel 2019

Le Gouvernement flamand a attribué à Befimmo le marché public de travaux pour la conception, la construction et la mise à disposition d'un immeuble dans le quartier Nord à Bruxelles. Le bail conclu porte sur la totalité des bureaux (70.000 m²) du projet ZIN(110.000 m²). Il débutera en 2023 et aura une durée ferme de 18 ans. La signature de ce bail a généré, au cours du premier semestre, une première augmentation de valeur non réalisée de 49 millions € (IAS 40), tenant compte de la poursuite de la compression des rendements.

Sur le portefeuille des projets de redéveloppement (partie bureaux, ±164.000 m²) un important volume est ainsi déjà sécurisé, c.à.d. préloué plusieurs années avant la fin des travaux. Le taux de prélocationsur ces projets s'élève actuellement à 74%.

Lors du premier semestre, Befimmo a investi

37,7 millions € en travaux. Il s'agit principalement de projets situés dans le Central Business District (CBD) de Bruxelles (Brederode Corner, Quatuor, ZIN), d'un projet situé au centre de Liège à côté de la Gare des Guillemins (Paradis Express) et du Palais de Justice à Eupen.

Depuis le début de l'année, Befimmo a encore loué, reloué ou renégocié près de 20.000 m² de bureaux, par rapport à 13.000 m² lors du premier semestre de l'exercice 2018. Ceci reflète la bonne dynamique du marché bruxelloisdes bureaux en ce début d'année. Les occupants sont à la recherche d'environnements de bureaux de qualité, bien situés pour garantir une bonne accessibilité. La qualité des immeubles du portefeuille de Befimmo, et de ses projets, répond à ces besoins et au manque d'immeubles Grade A immédiatement disponibles sur le marché.

• la fin du premier semestre le taux d'occupation des immeubles disponibles à la location est ainsi en hausse et s'élève à 95,46%.

1 Après la clôture du premier semestre. Cet immeuble se trouve dans la catégorie des immeubles détenus en vue de la vente au 30 juin 2019.

Befimmo poursuit la rotation de son portefeuille. Elle a cédé l'immeuble Pavilionsitué dans le CBD de Bruxelles (quartier Léopold). Le Pavilion a bénéficié de la compression des rendements immobiliers constatée sur le marché. Cette opération, générant une plus-value de 10,0 millions € (0,39 € par action) par rapport à la juste valeur de début d'année, a été réalisée au moment opportun dans le cycle de vie de l'immeuble qui est encore occupé par la Commission Européenne pour une durée résiduelle d'environ 6 ans.

Befimmo a également vendu1 l'immeuble Eagle Building, situé en périphérie de Bruxelles avec une plus-value de 2,7 millions € (0,11 € par action) par rapport à la juste valeur de début d'année. La cession de cet immeuble largement inoccupé, confirme la volonté de Befimmo de se focaliser sur son portefeuille centre-ville et de céder des immeubles sortant du cadre stratégique, notamment à cause de leur localisation.

Comme prévu dans les perspectives et conformément

• la stratégie de cession des petits immeubles Fedimmo situés en province, Fedimmo a également vendu trois immeubles2 en fin de bail, générant une plus-value de 0,5 million € (0,02 € par action) rapport
• la juste valeur de début d'exercice.

La juste valeur du portefeuilles'élève à

2.685,7 millions € au 30 juin 2019, par rapport à 2.655,3 millions € au 31 décembre 2018. À périmètre constant, la valeur du portefeuille est en haussede 2,97% (77,4 millions €), ce qui reflète la poursuite de la compression des rendements et la plus-value sur le bail signé dans le ZIN.

L'EPRA earnings de l'activité opérateur immobiliers'établit à 1,71 € par action, par rapport à 1,91 € par action au 30 juin 2018, et est en ligne avec les perspectives (voir page 19 pour une analyse détaillée du résultat).

2 Menen, Izegem et Kortrijk Ijzerkaai, pour ce dernier l'acte est passé après clôture du semestre, il se trouve dans la catégorie des immeubles détenus en vue de la vente au 30 juin 2019.

Silversquareexploite déjà cinq espaces de coworking, dont un dans l'immeuble Triomphe de Befimmo, pour un chiffre d'affaires de 3,4 millions € sur le semestre.

Les espaces matures3 sont occupés à 100% au

30 juin 2019, ce qui confirme l'appétit du marché pour le coworking.

Silversquare ouvrira lors du premier semestre de 2020 un nouvel espace dans l'immeuble « The Platinum » (7.200 m²), situé dans le CBD de Bruxelles. Elle étendra en 2020 également les espaces existants

• Europe » (de 2.289 m² à 4.118 m²) et « Stéphanie » (de 2.129 m² à 3.805 m²), occupés à 100%.

Dans le portefeuille de Befimmo, le développement de plusieurs nouveaux espaces de coworking est en cours, notamment dans l'Ikaros à Zaventem, qui ouvrira ses portes en septembre 2019, le Central Gate au centre de Bruxelles (ouverture en septembre 2020), et dans les projets Paradis Express à Liège et Quatuor dans le quartier Nord de Bruxelles (ouvertures en 2021).

Ces belles réalisations permettent à Befimmo et Silversquare de développer leur réseau Belux d'espaces de travail interconnectés afin de répondre au mieux aux besoins de plus en plus flexibles des utilisateurs d'environnements de travail. En 2020, ce réseau devrait être composé de 8 espaces (36.000 m²)

• Bruxelles, sa périphérie, d'autres villes belges et le Grand-Duché de Luxembourg.

La valeur intrinsèque consolidée (part du groupe)s'établit à 59,24 €au 30 juin 2019. Le taux d'endettement (« LTV») s'élève à 40,68%.

Lors de l'Assemblée générale extraordinaire du

30 avril 2019, la proposition de fusion par absorption de Beway par Befimmo a été approuvée à l'unanimité. Suite à cette fusion 2.659.828 actions nouvelles ordinaires de Befimmo ont été créées. La cotation en bourse de ces actions (toujours en auto-détention) a eu lieu en mai 2019. Ces actions sont destinées à être

1. Un espace est considéré « mature » après 3 ans d'existence.
2. Nette de l'absence des revenus de l'immeuble en 2019.
3. EPRA earnings prévisionnel consolidé plus la plus-value réalisée
   (nette de l'absence des revenus de l'immeuble en 2019) de 0,30 € par action.

placées dans le marché afin d'assurer le financement d'opérations de croissance relutive de Befimmo.

L'EPRA earnings consolidé prévisionnel de l'exercice 2019, publié en février 2019, était estimé à périmètre constant à 3,36 € par action. Tenant compte de l'opération de cession de l'immeuble Pavilion, qui a dégagé une plus-value réalisée de 0,304 € par action pendant l'exercice en cours, le montant distribuable5 de l'exerciceest estimé à 3,66 par action. Sur base de ce qui précède, Befimmo confirme la prévision de dividendede 3,45 € brut par actionpour l'exercice 2019.

Néant

6 Dans le sens où il n'y a pas d'événement avec un impact sur les états financiers consolidés résumés au 30 juin 2019.