Selectirente : Résultats annuels 2019

Résultats annuels 2019

Foncière spécialisée en murs de commerces high street

Evry, le 19 février 2020

Par action, le cashflow courant progresse de +13,1% et le résultat net de +76,4%

1. nombre moyen pondéré d'actions en circulation sur l'exercice augmenté des actions sous-jacentes aux OCEANE et hors autodétention
2. les charges financières nettes intègrent un produit de 509 K€ lié à la conversion de 130 842 OCEANE sur l'exercice
3. correspond à la capacité d'autofinancement dégagée sur l'exercice

SELECTIRENTE affiche des revenus locatifs bruts de 15,7 M€ en 2019, en hausse de +9,5 % par rapport à l'exercice précédent. Cette forte progression s'explique notamment par l'important programme d'investissement réalisé en 2019 pour 73,1 M€ et par l'amélioration sensible du taux d'occupation (96,7% en moyenne en 2019 soit 1,9 points au-dessus du taux moyen de 2018). A périmètre constant, les loyers seuls retraités1 progressent de +2,8 % par rapport à l'exercice précédent.

La bonne maîtrise des charges immobilières et d'exploitation, les actions engagées pour réduire le coût de l'endettement dans un contexte de taux d'intérêt toujours favorable, ainsi que l'effet de la conversion de 130 842 OCEANE sur l'exercice 2019 permettent d'afficher un résultat courant après impôt de 6 125 K€ en progression de +33,8 % par rapport à l'exercice précédent. Le cashflow courant progresse quant à lui de +23,1 % pour atteindre 10 333 K€.

Le résultat net de l'exercice s'établit à 8 775 K€ en progression de +109,4 % sur un an, à la faveur notamment des arbitrages de l'exercice générant une forte plus-value de 3 124 K€ en résultat et en particulier de la cession en septembre 2019 d'un magasin de périphérie situé à Alfortville (94) pour un montant de 6 700 K€.

Après retraitement de l'effet dilutif des OCEANE et prise en compte des actions émises dans le cadre l'augmentation de capital2, le cashflow courant par action progresse de +13,1 % par rapport à l'exercice précédent pour s'établir à 5,88 € et le résultat net par action progresse de +76,4 % pour s'établir à 4,75 €.

1. Les loyers 2018 intègrent une régularisation ponctuelle (avoir) sans impact sur le résultat de l'exercice (car compensée par une reprise de provision) liée à la fixation judiciaire d'un loyer à la baisse avec effet rétroactif pour un magasin au
   Raincy (93)
2. Pondérées par leur temps de présence sur l'exercice, soit à compter du 18 décembre 2019.

Foncière spécialisée en murs de commerces high street

Un patrimoine immobilier physique constitué à 88 % de commerces de centre-ville et situé à 54 % dans Paris intra-muros

Le patrimoine immobilier direct de SELECTIRENTE, constitué de 382 murs de commerces et un ensemble immobilier mixte (commerce et bureaux) à Bordeaux (33), s'élève à 305 M€ (hors droits). Il est principalement constitué de commerces de centre-ville à Paris et en région parisienne, et se décompose de la manière suivante au

31 décembre 2019 :

Baisse du coût moyen de la dette bancaire à 2,14 % (contre 2,43 % en 2018)

Les acquisitions de l'exercice 2019 ont été financées partiellement par des emprunts bancaires hypothécaires pour un montant total de 42,6 M€ contractés sur des durées de 10 à 15 ans à taux fixe (entre 0,85 % et 1,73 %). Parmi ces emprunts, on peut citer le financement partiel des acquisitions de l'ensemble immobilier à Bordeaux et du portefeuille de 31 boutiques à Paris par deux emprunts hypothécaires pour un montant total de 40,0 M€ contractés sur 10 ans au taux fixe de 1,23 % avec une tranche amortissable de 30 % et une tranche remboursable in fine de 70 %.

SELECTIRENTE a en outre signé le 17 juillet 2019 un refinancement portant sur un portefeuille de 19 actifs commerciaux à Paris et en région parisienne pour un montant de 14 M€ (9,4 M€ de liquidités nouvelles). Cet emprunt constitué d'une tranche amortissable (11,2 M€) et d'une tranche in fine (2,8 M€) a été contracté sur 15 ans au taux fixe de 1,34 %.

A fin décembre 2019, la dette bancaire hypothécaire de SELECTIRENTE s'élève à 134,0 M€ et se caractérise par :

• un ratio loan-to-value (dette bancaire hypothécaire rapportée à la valeur réévaluée du patrimoine hors droits) de 42,5 % contre 37,9 % au 31 décembre 2018,
• un coût moyen de la dette en baisse à 2,14 % en moyenne (2,43 % en 2018), et un taux d'intérêt instantané à 1,86 % au 31 décembre 2019,
• une durée de vie résiduelle longue (près de 9 ans et 7 mois) et une duration de 6 ans et 5 mois,
• une part d'emprunts à taux variable de 10,1 %.

Outre ces financements hypothécaires, la Société a mis en place en octobre 2019 un crédit corporate de 25 M€ pour une durée de 12 mois à un taux variable Euribor 3 mois (flooré à 0 %) augmenté d'une marge de 1,20 %. Ce crédit a été entièrement remboursé le 23 décembre 2019.

Foncière spécialisée en murs de commerces high street

Conversion des OCEANE émises en décembre 2013

Au cours de l'exercice, SELECTIRENTE a reçu des demandes de conversion portant sur 130 842 OCEANE. Au 31 décembre 2019, le nombre d'OCEANE restant en circulation s'élève à 1 054 obligations, ces obligations ont été intégralement remboursées à leur échéance le 2 janvier 2020.

Mise en conformité avec le statut SIIC

A l'issue de plusieurs cessions de blocs et de l'augmentation de capital réalisée en décembre 2019, la participation de Tikehau Capital et des actionnaires avec lesquels elle agit de concert a été ramené à 52,1 % du capital et des droits de vote de la Société permettant la mise en conformité de la Société avec le statut SIIC.

Progression de +1,4 % du dividende par action

SELECTIRENTE proposera à la prochaine Assemblée Générale un dividende au titre de l'exercice 2019 s'élevant à 3,50 € par action, en hausse de +1,4 % par rapport à celui de l'an passé (3,45 €).

Perspectives 2020 : 57 M€ d'investissements d'ores et déjà engagés

L'augmentation de capital de 217 M€ réalisée avec succès en décembre 2019 permet à la Société d'envisager un programme d'investissement ambitieux dans le cadre de la stratégie mise en place visant à titre principal l'immobilier commercial de qualité en centre-ville, accompagné à titre complémentaire, d'une stratégie plus opportuniste et créatrice de valeur centrée sur le phénomène de métropolisation, tout en conservant un ratio loan-to-value « corporate » autour de 40%.

A ce titre, depuis le 1er janvier 2020, la Société a d'ores et déjà réalisé l'acquisition des murs de deux boutiques bien situées à Paris rue du Faubourg du Temple (10e) et rue de la Coutellerie (4e) pour un montant total de 5,6 M€. Elle est en outre engagée dans des acquisitions nouvelles (offres fermes ou promesses) principalement à Paris et Lyon pour un montant total d'environ 57 M€ à la date du présent communiqué. La Société étudie par ailleurs d'autres opportunités d'investissement.

L'Assemblée Générale de SELECTIRENTE se tiendra le 10 juin 2020.

• A PROPOS DE SELECTIRENTE

Créée en 1997 à l'initiative de SOFIDY et de professionnels de l'immobilier, SELECTIRENTE a été introduite en Bourse en octobre 2006 et a adopté le statut SIIC au 1er janvier 2007. SELECTIRENTE se positionne comme une des rares foncières spécialisées dans l'immobilier de murs de commerces de proximité.

SELECTIRENTE s'appuie sur le savoir-faire et les compétences de SOFIDY en matière d'asset management, de property management et d'exécution des programmes d'investissement, d'arbitrage et de financement.

La Société a pour volonté stratégique la valorisation et le développement de son patrimoine commercial de centre-ville dans les métropoles françaises et européennes les plus dynamiques.

• CONTACT PRESSE :

Caroline BEAUJEAN - Consultant Senior Shan- +33 (0)1 44 50 58 71 - caroline.beaujean@shan.fr

Laetitia BAUDON - Directeur Conseil Shan - +33 (0)1 44 50 58 79 - laetitia.baudon@shan.fr

Édouard KABILA - Directeur Marketing et Communication SOFIDY - edouard.kabila@sofidy.com

Foncière spécialisée en murs de commerces high street

Note méthodologique

Loan-to-value

Le ratio loan-to-value correspond à la dette bancaire (133 982 K€ au 31 décembre 2019) rapportée à la valeur réévaluée (hors droits) du patrimoine de la Société (315 370 K€ au 31 décembre 2019).

Valeur réévaluée du patrimoine

La valeur réévaluée (hors droits) du patrimoine de la Société a été déterminée sur les bases suivantes :

• le patrimoine immobilier direct est retenu pour sa valeur d'expertise au 31 décembre 2019 ou son prix d'acquisition hors droits et hors frais pour les acquisitions postérieures au 30 novembre 2019,
• les parts de SCPI détenues en pleine propriété sont retenues pour leur valeur de retrait ou de marché au 31/12/2019,
• les parts d'OPCI sont retenues pour leur dernière valeur liquidative connue au 31/12/2019,
• les parts de la société Rose sont retenues pour leur dernier actif net réévalué connu,

Cash-Flow courant

Le Cash-Flow courant correspond au résultat de l'exercice (8 775 K€ sur 2019) augmenté des dotations nettes aux amortissements et provisions de l'exercice (4 683 K€ sur 2019) et retraité des plus ou moins-values de cessions nettes d'impôts (3 124 K€ sur 2019).

Loyers retraités

Régularisation ponctuelle des loyers au 30 décembre 2018 sans impact sur le résultat de l'exercice (car compensée par une reprise de provision) liée à une procédure relative à la fixation judiciaire d'un loyer avec effet rétroactif pour un magasin au Raincy (93). La variation des loyers entre le 30 décembre 2019 et le 30 décembre 2018 retraités de l'effet de cette régularisation ponctuelle, est déterminée de la manière suivante :

La variation des loyers retraités à périmètre constant est déterminée de la manière suivante :