ATENOR : Résultats semestriels

RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022

La Hulpe, le 2 septembre 2022

RÉSULTAT SEMESTRIEL : € 9 MILLIONS, EN LIGNE AVEC NOS ATTENTES

RAPPORT D'ACTIVITÉ : (CYCLE DE CRÉATION DE VALEURS)

• INTRODUCTIONS DE DEMANDES DE PERMIS ET OBTENTIONS DE PERMIS CONFORMES AUX ATTENTES ;
• LOCATIONS DE BUREAUX : AU-DESSUS DES ATTENTES ;
• VENTES DES APPARTEMENTS: 125 APPARTEMENTS, RALENTISSEMENTS PRÉVISIBLES.

BILAN : EXTENSION DU FINANCEMENT « VERT » : GREEN RETAIL BOND ET FINANCEMENT BANCAIRE.

28% (AU 30.06.2022) VS 13% (AU 31.12.2021)

PORTEFEUILLE EN DÉVELOPPEMENT : 32 PROJETS RÉPARTIS POUR UN TOTAL DE L'ORDRE DE 1.300.000 M²

POLITIQUE DE DIVIDENDE : MAINTIEN PRÉVU DE LA POLITIQUE DE DIVIDENDE

STÉPHAN SONNEVILLE SA, CEO D'ATENOR, COMMENTE :

• Les récentes locations majeures de bureaux confirment l'attrait des entreprises pour les immeubles développés par nos équipes. Les vives tensions politiques et macro-économiques ne pourraient occulter l'urgence climatique au niveau international et la nécessaire adaptation du parc immobilier urbain. Par sa stratégie résolument internationale et durable, ATENOR est idéalement positionnée. »

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Afin de favoriser la compréhension de notre activité et d'en suivre l'évolution, nous donnons les commentaires pertinents à relever en ce qui concerne les activités du premier semestre en fonction des étapes essentielles du cycle de création de valeur de notre core business.

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L'investissement dans le secteur du bureau connait, ces derniers mois, un certain ralentissement, issu d'un attentisme des investisseurs face à la récente hausse des taux d'intérêt. Des contacts sont en cours pour la cession de plusieurs projets, sans qu'il ne soit possible à ce stade de préciser le calendrier de la conclusion des transactions envisagées. Des précisions seront données au cours des prochains mois quant à l'évolution de ces cessions.

Par ailleurs, nous avons décidé de conserver en immobilisation l'immeuble Nysdam (La Hulpe) qui abrite, notamment, notre siège social.

1. Perspectives pour l'exercice 2022

La situation politique et économique au niveau mondial invite les acteurs économiques à la circonspection. Plusieurs facteurs impactent le secteur immobilier :

• Impacts négatifs

La hausse des coûts de construction et principalement du coût de certains matériaux.

La pénurie de certains matériaux et de main d'œuvre qualifiée.

La hausse des taux d'intérêt.

La hausse des yields.

• Impacts positifs

L'indexation des loyers.

La nécessité de réduire la facture énergétique et d'assurer l'indépendance énergétique.

L'implémentation des NWOW en vue, notamment, de favoriser la rétention des talents et le retour post Covid des collaborateurs au bureau.

Les impératifs du développement durable (Green Deal, taxonomie) qui se répandent dans tous les pans de l'économie, et notamment dans la gestion des portefeuilles par les investisseurs.

Par sa gestion pro-active des projets et constructions en cours, ATENOR a pu réduire jusqu'à ce jour les impacts négatifs à des conséquences non significatives.

Par son core-business de développeur et son positionnement durable et international, ATENOR constate actuellement une balance globalement neutre des influences diverses des tendances et indicateurs macro économiques rappelés ci-dessus.

A titre d'exemple, la hausse généralisée des yields, quoique réalité, est à nuancer en fonction de la qualité des immeubles et des baux. La demande pour des immeubles performants émanant tant des grands locataires que des investisseurs est illustrée par le rapport d'activité d'ATENOR et soutient les perspectives.

Ces circonstances macro-économiques et politiques, subies dans la foulée de la crise sanitaire du Covid, impactent cependant ATENOR au niveau du calendrierde la réalisation des résultats. Le ralentissement de la conjoncture mondiale annoncé ajoute à cet égard un degré d'incertitude.

Dans ce contexte, et en dépit de la qualité et de la maturité du portefeuille de projets d'ATENOR, la hauteur des performances de la société en 2022 ne peut encore être précisée.

Ces perspectives seront précisées au cours des prochaines semaines en fonction de l'évolution des transactions envisagées.

1. Rapport de gestion intermédiaire

Le premier semestre 2022 se clôture sur un résultat consolidé net part de groupe de 9,00 millions d'euros, en baisse par rapport au résultat de 29,60 millions d'euros enregistré au premier semestre 2021.

Au 30 juin 2022, ce sont essentiellement les marges dégagées sur des projets vendus et pré-vendus, tant en bureau qu'en résidentiel, la plus-value dégagée de la cession de 50% de la participation dans Cloche d'Or Development (Luxembourg) ainsi que la revalorisation de l'immeuble Nysdam suite à son reclassement en immeuble de placement (IAS 40) qui ont généré ce résultat. Les revenus locatifs des immeubles Nysdam (La Hulpe, Belgique), University Business Center II (Varsovie, Pologne), et Arena Business Campus A (Budapest, Hongrie) ont également apporté une contribution. Les revenus de ce semestre sont donc une nouvelle fois diversifiés, avec 7 projets contribuant aux résultats.

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Tableau des chiffres clés consolidés (en milliers d'euros) - Examen limité du Commissaire

Produits des activités ordinaires et résultats consolidés

Les produits des activités ordinaires au 30 juin 2022 s'établissent à 12,12 millions d'euros. Ils comprennent principalement (a) les revenus liés aux ventes des appartements des projets résidentiels (City Dox, Twist) pour un total de 2,41 millions d'euros, (b) le revenu dégagé de la vente en état futur d'achèvement du projet Au Fil des Grands Prés (bureaux ; € 4,87 M), (c) de revenus complémentaires issus de la vente en 2021 de l'immeuble Vaci Greens E (€ 1,84 M), ainsi que (d) des revenus locatifs des immeubles University Business Center II, Nysdam, Arena Business Campus A et Cloche d'Or Development totalisant 1,68 million d'euros.

Les autres produits opérationnels (€ 18,77 M) comprennent principalement le résultat de la cession de 50% de la participation dans Cloche d'Or Development (€ 13,09 M) et de refacturations d'aménagements locatifs de projets cédés Vaci Greens E et Buzz (€ 4,17 M).

Le résultat opérationnel s'élève à 18,43 millions d'euros. Il est majoritairement influencé par le résultat de la cession de 50% de la participation Cloche d'Or Development (€ 13,06 M), des appartements des divers projets résidentiels (total de € 0,54 M), des résultats sur des immeubles de bureaux pré-vendus Au Fil des Grands Prés et vendus Vaci Greens et Buzz (€ 4,63 M), la revalorisation de l'immeuble Nysdam suite au reclassement en immeuble de placement (€ 6,04 M) ainsi que des revenus locatifs nets de charges des immeubles Nysdam, Cloche d'Or et Arena Business Campus A (total de € 0,83 M).

Le résultat financier net s'établit à -7,78 millions d'euros contre -5,34 millions d'euros au premier semestre 2021. L'augmentation des charges financières nettes s'explique principalement par la hausse de l'endettement moyen net du Groupe (€ +61,36 M par rapport au premier semestre 2021) couplé à la baisse des activations (IAS 23 ;

• - 0,55 M comparé au premier semestre 2021) liées aux développements en cours.

Les impôts s'élèvent à 0,67 million d'euros au 30 juin 2022 et sont essentiellement composés d'impôts effectifs et d'impôts différés passifs principalement relatifs aux projets City Dox et Twist.

Le résultat net part de groupe du premier semestre de l'exercice s'élève à 9,00 millions d'euros.

Bilan consolidé

Les capitaux propres consolidés s'élèvent à 284,83 millions d'euros, soit 24 % du total bilantaire, en baisse de 16,21 millions d'euros comparé au 31 décembre 2021 notamment suite au paiement des dividendes et aux écarts de conversion.

L'endettement consolidé net du groupe (déduction faite de la trésorerie) s'établit au 30 juin 2022 à 802,82 millions d'euros à comparer à un endettement consolidé net de 742,43 millions d'euros au 31 décembre 2021. Pour rappel, ATENOR a émis un emprunt obligataire à 6 ans de type « Green » d'un montant de € 55 M en avril 2022.

Les « Immeubles destinés à la vente » classés en « Stocks » représentent les projets immobiliers en portefeuille et en cours de développement. Ce poste s'élève à 872,08 millions d'euros en diminution nette de 60,91 millions d'euros par rapport au 31 décembre 2021. Cette variation résulte principalement (a) des acquisitions des projets Fleet House (Londres) et Astro (Bruxelles) pour un total de 36,78 millions d'euros, (b) la poursuite des travaux et études des projets Arena Business Campus, Roseville, Bakerstreet, Lake 11 (Budapest), @Expo, UP-site (Bucarest), Lakeside (Varsovie), Am Wherharhn, Heinrichstrasse (Dusseldorf), Well'Be (Lisbonne), Twist (Luxembourg), City Dox (Bruxelles), Victor Hugo et Com'Unity (Paris), soit au total 59,37 millions d'euros, (c) des ventes d'appartements des projets City Dox et Twist et des ventes d'immeubles de bureaux Au Fil des Grands

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Prés qui viennent réduire le stock à hauteur de 6,10 millions d'euros, (d) de la sortie de stock du projet Cloche d'Or suite à la mise en équivalence de la participation Cloche d'Or Development (€ -135,91 M) et (e) du transfert de l'immeuble Nysdam vers la rubrique « Immeubles de placement » pour un montant de 15,4 millions d'euros (voir note 9). Les écarts de conversion liés aux projets en Europe Centrale impactent le stock à la baisse à hauteur de € 9,43 M ; enfin, le solde de la variation nette de ce poste (€ 9,78 M) provient des variations sur les autres projets en développement.

Politique de financement

ATENOR poursuit une politique financière visant le financement durable des projets en développement d'une part et, d'autre part, la diversification de ses sources de financement. La dernière émission obligataire à 6 ans répond aux critères ambitieux de financements durables d'ATENOR (Green Retail Bond d'un montant de € 55 M émis le 5 avril 2022 émis dans le cadre du programme Green EMTN).

ATENOR fait appel tant au marché des investisseurs institutionnels qu'au marché bancaire. Depuis de nombreuses années, l'expérience immobilière et financière acquise dans les différentes capitales européennes permet à ATENOR de solliciter des banques locales et européennes en vue du financement durable des projets

• développer. Le « verdissement » de l'endettement bancaire est à l'œuvre : à cet égard, nous avons conclu en France le financement du projet Victor Hugo avec la Banque Populaire Rives de Paris.

ATENOR entend poursuivre l'utilisation de sa ligne de billets de trésorerie (MTN) en privilégiant les durées longues (à partir de dix-huit mois) à taux fixes ou variables en remplaçant progressivement les durées inférieures à douze mois.

Dans le cadre de son Green Finance Framework (GFF), ATENOR continuera l'utilisation de sa ligne Green EMTN et de ses lignes Green NEU CP & NEU MTN tant en Belgique qu'en France. ATENOR continuera à traiter des propositions (reverse inquiries) provenant d'investisseurs qualifiés pour des échéances cadrant avec le développement européen de son portefeuille de projets.

Le taux d'intérêt moyen pondéré de la dette consolidée d'ATENOR s'est établi à 2,45% (vs 2,40% en 2021).

Principaux risques et incertitudes

Les vives tensions politiques et macro-économiques internationales et le ralentissement conjoncturel annoncé auront inmanquablement un impact sur le secteur immobilier. A ce stade, nous estimons que l'incertitude se place au niveau du calendrier de réalisation du résultat, sans entamer la valeur et le potentiel de rentabilité du portefeuille. Nous restons attentifs à l'évolution de cette situation macro-économique et aux implications éventuelles pour ATENOR.

D'une manière générale et permanente, le Conseil d'Administration est attentif à l'analyse et à la gestion des différents risques et incertitudes auxquels ATENOR et ses filiales sont exposés.

Au 30 juin 2022, ATENOR n'est confrontée à aucun litige significatif.

Impacts de la crise en Ukraine et perspectives pour les exercices 2022 et 2023

La crise en Ukraine a entrainé un désordre mondial qui a sapé la reprise post Covid et attisé l'inflation. Dans ce contexte, les acteurs économiques adoptent une attitude attentiste et ont tendance à retarder leur prise de décision. Dans ces conditions, le secteur immobilier subit un ralentissement.

Pourtant, tant les événements climatiques de cet été que le marché de l'énergie et, en particulier celui du gaz, ont pointé, chacun à leur manière, l'urgente nécessité de réduire les émissions carbone et la consommation d'énergie. Le rôle de l'immobilier dans cette transition énergétique est fondamental.

ATENOR fait donc face à un haut degré d'incertitude en ce qui concerne le calendrier de réalisation du résultat 2022, mais confirme d'excellentes perspectives dès 2023, d'autant plus élevées s'il devait y avoir un report de 2022 à 2023.

Nous estimons que la crise ukrainienne et le niveau d'inflation actuel n'ont pas un effet à long terme sur la valeur des projets en cours ni, d'une manière générale, sur la valorisation du core-business d'ATENOR.

Politique de dividende

ATENOR a l'intention de maintenir sa politique de dividende, offrant aux actionnaires une rémunération attractive et récurrente. Le montant brut du dernier dividende payé le 28 avril 2022 s'élevait à 2,54 euros (contre 2,42 euros en 2021).

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