Home Invest Belgium : Resultats du 1er trimestre 2024

22/05/2024, 17h40

Information réglementée

• • Portefeuille immobilier résidentiel de qualité
• Augmentation de la juste valeur du portefeuille immobilier à € 837,31 millions au 31 mars 2024.
• Les immeubles de placement disponibles à la location se composent à 91,0 % d'immobilier résidentiel.
• Plus de 50 % des immeubles de placement disponibles à la location ont moins de 10 ans ; plus de 80 % des immeubles de placement ont moins de 20 ans.
• Achèvement du projet résidentiel Den Dam à Anvers avec 37 logements contemporains et durables.
• • Marché locatif solide résultant en un taux d'occupation élevé
• Un marché locatif résidentiel solide avec une forte demande pour des logements de qualité.
• Un taux d'occupation moyen de 98,4% durant les 3 premiers mois de 2024.
• Croissance des loyers Lfl (like-for-like) de 3,5 % au cours des trois premiers mois de 2024.
• • Poursuite de la croissance du résultat EPRA
• Augmentation du résultat EPRA de 11,9% à € 3,47 millions durant les 3 premiers mois de 2024 (par rapport à
• • 3,10 millions durant les 3 premiers mois de 2023).
• Augmentation du résultat EPRA par action de 1,5% à € 0,18 durant les 3 premiers mois de 2024 (par rapport à
• • 0,17 durant les 3 premiers mois de 2023).
  • • Transactions de vente annoncées en pour un prix de vente net total de € 40,6 millions
• Transactions de vente annoncées pour un prix de vente net total de € 40,6 millions. Le prix de vente net de ces transactions est supérieur de 25,0% à la dernière juste valeur expertisée (31 décembre 2023).
• • Augmentation de la valeur nette par action
• Augmentation de l'EPRA NTA par action de 14,2% à € 23,24 au cours des trois premiers mois de 2024 (par rapport à € 20,36 au 31 décembre 2023).
• • Structure de bilan équilibrée et position de liquidité forte
• Taux d'endettement de 47,13% (AR-SIR) et 46,00% (IFRS) au 31 mars 2024.
• Le coût de financement moyen s'élève à 2,10% durant les 3 premiers mois de 2024.
• 91,7% des dettes financières ont un taux d'intérêt fixe avec une échéance moyenne pondérée de 5,1 ans.
• Home Invest Belgium dispose de € 68,00 millions de lignes de crédit disponibles.
• Aucune ligne de crédit ou emprunt obligataire vient à maturité en 2024 et au premier semestre 2025. Les prochaines échéances sont prévues pour le second semestre 2025. Le pipeline de développement en cours est entièrement financé.
• • Prévisions 2024 et distribution aux actionnaires
• Pour 2024, Home Invest Belgium s'attend à une augmentation du résultat EPRA par action à € 1,15 (par rapport à
• • 1,13 en 2023) malgré l'émission de 10,0% de nouvelles actions en juillet 2023 (ABB 2023).
• L'Assemblée Générale Ordinaire et Extraordinaire du 7 mai 2024 ont approuvé une distribution totale de € 1,12 par action (comparé à € 1,10 pour 2022), soit une augmentation pour la 24ième année consécutive.
  La distribution consiste en une combinaison :

1. d'une part d'un dividende brut de € 1,01 par action (une augmentation de € 0,01 comparé à € 1,00 pour 2022) ;

• 1. et d'autre part d'une réduction des fonds propres de € 0,11 par action (une augmentation de € 0,01 comparé à € 0,10 pour 2022).
• Le conseil d'administration prévoit une politique de dividendes basée sur une augmentation moyenne égale ou supérieure à l'inflation à long terme.

1. Marge opérationnelle = (Résultat opérationnel avant résultat sur portefeuille) / (Résultat locatif net).
2. Le résultat EPRA est le résultat net à l'exclusion du (i) résultat du portefeuille et (ii) des variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers et (iii) des éléments non EPRA de la participation dans des entreprises associées et coentreprises. Ce terme est utilisé en accord avec les Best Practices Recommendations de l'EPRA.
3. Le nombre moyen d'action est calculé en excluant les actions propres détenues par la société.

1. Le taux d'endettement (AR-SIR) est le taux d'endettement calculé conformément à l'AR des SIR. Cela signifie que les participations dans des entreprises associées et des coentreprises sont traitées selon la méthode de consolidation proportionnelle pour calculer le taux d'endettement.
2. Le taux d'endettement (IFRS) est calculé de la même manière que le taux d'endettement (AR-SIR), mais basé sur et réconciliable avec le bilan consolidé conformément aux normes IFRS dans lequel les participations dans des entreprises associées et des coentreprises sont reprises via la mise en équivalence.
3. Le nombre moyen d'action est calculé en excluant les actions propres détenues par la société.
4. IFRS NAV par action = Net Asset Value ou valeur nette par action selon l'IFRS.
5. EPRA NTA par action = EPRA Net Tangible Assets par action selon les Best Practices Recommendations de l'EPRA.

3.1. COMMENTAIRES SUR LE COMPTE DE RÉSULTATS CONSOLIDÉ RÉSULTAT LOCATIF NET

Au cours des 3 premiers mois de 2024, le résultat locatif s'élève à € 9,00 millions (par rapport à € 8,53 millions lors des 3 premiers mois de 2023).

RÉSULTAT D'EXPLOITATION AVANT LE RESULTAT SUR PORTEFEUILLE

Le résultat d'exploitation avant le résultat sur portefeuille s'élève à € 4,61 millions durant les 3 premiers mois de 2024 (par rapport à € 4,08 millions lors des 3 premiers mois de 2023).

La marge opérationnelle11 est de 51,2% au cours des trois premiers mois de 2024 (par rapport à 47,8% durant les trois premiers mois de 2023).

RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE

Home Invest Belgium a réalisé un résultat sur portefeuille de € 52,84 millions au cours des trois premiers mois de 2024.

Le résultat des ventes des placements immobiliers s'élève à € 2,14 millions durant les 3 premiers mois de 2024. Home Invest Belgium a vendu des immeubles de placement au cours de cette période pour une valeur de vente nette de € 6,62 millions. La valeur de vente nette était de 47,7% au-dessus de la juste valeur estimée par l'expert immobilier indépendant au 31 décembre 2023.

En outre, Home Invest Belgium a enregistré au cours des 3 premiers mois de 2024 une variation positive de la juste valeur des immeubles de placement d'un montant de € 50,78 millions. Ces variations se composent de :

• une variation positive de € 50,41 millions en Belgique ; et
• Une variation positive de € 0,36 millions aux Pays-Bas.

Ces variations positives de la juste valeur des immeubles de placement résultent de l'augmentation des loyers et d'un ajustement de la méthodologie d'évaluation par les experts immobiliers indépendants. La valeur locative des immeubles de placement disponibles à la location, telle qu'estimée par les évaluateurs immobiliers indépendants, a augmenté de 4,2 % au cours des 3 premiers mois de 2024 (31-03-2024 par rapport au 31-12-2023). Afin de mieux refléter la valeur de marché du portefeuille immobilier, les experts immobiliers prennent désormais partiellement en compte la valeur d'une vente à la pièce lorsqu'ils déterminent la juste valeur des biens immobiliers. Cette méthodologie adaptée et l'augmentation de la valeur locative se traduisent par une valorisation du portefeuille au 31 mars 2024 de 6,7%.

L'autre résultat sur portefeuille s'élève à - € 0,07 million. Ce poste comprend les variations des impôts différés.

RÉSULTAT FINANCIER

Les charges d'intérêts nettes s'élèvent à € 1,43 millions durant les trois premiers mois de 2024. Le coût de

11 La marge opérationnelle = (Résultat opérationnel avant résultat sur portefeuille) / (revenus locatifs nets).

financement moyen12 s'élevait à 2,10% durant la même période.

Les variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers s'élevaient à € 0,88 millions durant les trois premiers mois de 2024. Ces variations résultent d'une modification de la juste valeur des contrats d'échange de taux d'intérêt (interest rate swaps).

IMPÔTS

Les impôts s'élevaient à € -0,09 million au cours des trois premiers mois de 2024 (comparé à € -0,08 million sur la même période en 2023).

RÉSULTAT NET

Le résultat net de Home Invest Belgium s'élève à € 57,32 millions lors des 3 premiers mois de 2024, soit € 2,92 par action.

RÉSULTAT EPRA

Après ajustement du résultat net pour (i) le résultat sur portefeuille, (ii) les variations de la juste valeur des actifs et des passifs financiers, et (iii) les éléments non EPRA de la participation dans le résultat des entreprises associées et coentreprises, le résultat EPRA s'élève à € 3,47 millions durant les trois premiers mois de l'année 2024, soit une hausse de 11,9% (par rapport au résultat de € 3,10 millions pour les trois premiers mois de l'année 2023).

Le résultat EPRA par action a augmenté de 1,5%. Il est passé de € 0,17 durant les 3 premiers mois de 2023 à

• 0,18 au cours des 3 premiers mois de 2024.

3.2. BILAN CONSOLIDÉ

CAPITAUX PROPRES ET VALEUR NETTE PAR ACTION

Au 31 mars 2024, les capitaux propres du groupe s'élèvent à € 475,18 millions, soit une augmentation de 13,7% par rapport au 31 décembre 2023.

L'IFRS NAV par action a augmenté de 13,7% pour passer à € 24,23 au 31 mars 2024 (contre € 21,30 au 31 décembre 2023).

L'EPRA NTA par action a augmenté de 14,2% pour passer à € 23,24 au 31 mars 2024 (par rapport à € 20,36 au 31 décembre 2023).

12 Le coût de financement moyen = le coût des intérêts, y compris la marge de crédit et le coût des instruments de couverture, augmenté des intérêts intercalaires activés, divisé par la dette financière moyenne pondérée sur la période concernée.

3.3. STUCTURE DE FINANCEMENT

TAUX D'ENDETTEMENT

Le taux d'endettement (AR-SIR) s'élève à 47,13% au 31 mars 2024. Le taux d'endettement (IFRS) s'élève à 46.00%.

Compte tenu d'un taux d'endettement maximal de 65%, tel que défini par la loi SIR, Home Invest Belgium dispose encore d'une capacité d'endettement de € 443,55 millions, pour financer de nouveaux investissements.

Compte tenu de la stratégie de Home Invest Belgium de maintenir le taux d'endettement à moyen et à long terme à moins de 55%, Home Invest Belgium dispose encore d'une capacité d'endettement de € 151,82 millions pour financer de nouveaux investissements.

COMPOSITION DES DETTES FINANCIÈRES

Au 31 mars 2024, Home Invest Belgium avait un encours de dettes financières de € 384,00 millions qui se compose de :

• Lignes de crédit bilatérales prélevées pour un montant de € 288,00 millions. L'encours de lignes de crédit bilatérales est conclu avec 7 institutions financières avec des échéances bien étalées jusqu'en 2030. Home Invest Belgium n'a pas de dates de maturité en 2024. Les prochaines dates de maturité tombent au second semestre de 2025 ;
• Des emprunts obligataires à concurrence € 49,00 millions avec des dates de maturité entre 2028 et 2032 ;
• Une obligation de € 40,00 millions arrivant à échéance en juin 2024 prête a être refinancéepar des lignes de crédit bancaire à long terme;
• Billets de trésorerie à court terme ("commercial paper") pour un montant de € 7,00 millions. Nonobstant le caractère court terme des commercial paper, le montant total est couvert par des lignes de crédit long terme (back-uplines).

ECHÉANCE DES DETTES (EN € MILLIONS)

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