Au cours d'une année difficile pour le secteur immobilier vietnamien, les promoteurs n'ont pas pu payer les intérêts de leur dette, dans un contexte de resserrement du crédit provoqué par des mesures gouvernementales inopportunes, bien que le risque de contagion ait été limité.

Le secteur a été le moins performant le mois dernier à la bourse de Ho Chi Minh Ville, en chute libre, avec une baisse de près de 16 % sur le mois, selon Dragon Capital, investisseur clé au Viêt Nam.

Cela a mis fin à deux années de turbulences dans les actions des promoteurs, qui se sont étendues l'année dernière aux obligations d'entreprises, affectant le développement de projets et laissant des blocs fantômes de propriétés haut de gamme.

QUELS SONT LES PROMOTEURS EN DIFFICULTÉ ?

No Va Land est le plus grand promoteur coté en bourse à être confronté à des problèmes, ses actions ayant chuté de plus de 80 % en un an, après avoir manqué des échéances de paiement d'intérêts sur des obligations nationales et étrangères, ce qui a déclenché un bras de fer avec certains créanciers internationaux.

Les actions du plus grand promoteur coté, Vinhomes, qui fait partie du plus grand conglomérat du pays, Vingroup, ont chuté de 13 % cette année.

D'autres sociétés non cotées en bourse ont récemment fait défaut, notamment Hung Thinh Corp, un important promoteur du sud du Viêt Nam, et Van Thinh Phat, dont la présidente a été arrêtée l'année dernière dans le cadre d'une opération de répression de la corruption, selon VISRating, qui appartient en partie à Moody's.

Des bâtiments restent vides, avec des intérieurs inachevés, dans la "ville méditerranéenne" du promoteur Sun Group sur l'île méridionale de Phu Quoc, tandis que les squelettes de tours inachevées flanquent les tours brillantes de Hanoi construites par un autre promoteur, Sunshine.

Et la pression augmente, avec des obligations immobilières d'environ 6 milliards de dollars arrivant à échéance cette année et l'année prochaine, soit près de trois fois plus qu'en 2022.

QUELLE EST L'AMPLEUR DES RISQUES DE DÉBORDEMENT ?

En septembre, la Banque asiatique de développement a mis en garde contre les retombées potentielles sur le secteur bancaire des irrégularités constatées sur les marchés des obligations d'entreprises et de l'immobilier, bien que les obligations en difficulté ne représentent qu'une petite partie de l'ensemble des crédits bancaires.

Jean Xavier, de S&P Global, a déclaré qu'il n'y avait "pas de risque de contagion massive", mais a mis en garde contre un ralentissement dans les secteurs clés de la consommation et l'impact négatif sur les domaines étroitement liés à l'immobilier, tels que la construction et les produits de construction.

QUELLES SONT LES BANQUES LES PLUS EXPOSÉES ?

Selon S&P Global, l'exposition du système bancaire au secteur de l'immobilier représente environ 25 % du total des prêts, principalement sous la forme de prêts hypothécaires, qui ne sont toutefois pas considérés comme risqués en raison de la vigueur de l'emploi.

Les obligations d'entreprises représentent environ 3 % du total des prêts des banques, selon S&P Global, qui estime qu'entre un tiers et la moitié sont liés à l'immobilier.

Les banques les plus exposées au secteur sont Southeast Asia Bank, Maritime Bank, Asia Commercial Bank, Vietnam Prosperity Bank (VP Bank) et Sacombank, selon des données de 2022 citées par VISRating.

Parmi ces banques, seule la VP Bank se classe parmi les plus grands prêteurs.

COMMENT LES TURBULENCES ONT-ELLES COMMENCÉ ?

Les analystes attribuent les problèmes les plus graves à une longue campagne de lutte contre la corruption que les autorités ont intensifiée à la fin de l'année dernière.

Ils considèrent que l'arrestation, le 20 octobre 2002, de Truong My Lan, présidente du groupe Van Thinh Phat Holdings, pour fraude financière, a marqué un tournant après lequel la confiance a chuté.

L'arrestation a fait suite à des règles plus strictes en matière de transparence et de placement privé d'obligations d'entreprises, adoptées en septembre, et coïncidant avec un ralentissement économique, de sorte que les autorités ont été contraintes de les suspendre quelques mois plus tard, lorsque le marché s'est figé.

L'émission d'obligations s'est arrêtée et les prêts bancaires ont chuté, ce qui a incité le gouvernement à exhorter à plusieurs reprises les prêteurs à augmenter le crédit.

LE VIETNAM EST-IL UNE NOUVELLE CHINE ?

Si les mesures gouvernementales inopportunes, l'endettement élevé des entreprises et l'offre excédentaire sont responsables des difficultés des secteurs dans les deux pays, les conditions sont différentes au Viêt Nam.

Ses perspectives à long terme sont plus positives, a déclaré Xavier Jean de S&P, car une population plus jeune et une classe moyenne en expansion devraient maintenir la demande de biens immobiliers à un niveau élevé.

La situation du Viêt Nam en matière d'offre excédentaire et de spéculation est moins grave que celle de la Chine, ajoute-t-il, et la contribution de l'immobilier à l'économie du pays est également plus faible. (1 $ = 24 606 dong) (Reportage de Francesco Guarascio @fraguarascio et Phuong Nguyen ; Rédaction d'Anne Marie Roantree et Clarence Fernandez)