SHANGHAI/HONG KONG, 31 août - Au début, Hui Ka Yan a suivi une formule simple. Emprunter pour acheter des terrains. Vendre des logements sur le site avant qu'ils ne soient construits. Utiliser les liquidités pour payer les prêteurs et financer le projet immobilier suivant.
Pendant deux décennies, à partir du milieu des années 1990, cette approche s'est révélée extrêmement lucrative en raison de la flambée des prix de l'immobilier en Chine. Elle a transformé Hui, un ancien employé de l'industrie sidérurgique originaire d'un village rural, en l'homme le plus riche de Chine. Et elle a fait de sa société, le China Evergrande Group, un vaste empire immobilier.
Mais à mesure qu'Evergrande s'endettait, l'entreprise a eu recours à des stratégies de plus en plus inhabituelles pour générer des fonds.
En 2016, au moins une filiale d'Evergrande encourageait certains de ses employés à acheter des produits financiers de l'unité de gestion de patrimoine du groupe, qui aidait à financer le développement immobilier, selon un ancien employé et un document de l'entreprise examiné par Reuters. L'ancien employé a déclaré que certaines personnes étaient invitées à dépenser jusqu'à la moitié de leur salaire pour de tels produits.
Reuters a découvert que le fait de solliciter les employés pour obtenir des fonds n'était qu'une des nombreuses pratiques inhabituelles employées par la société avant qu'elle ne soit au bord d'un effondrement désordonné en 2021, sous le poids de centaines de milliards de dollars de dettes. Ce récit de l'ascension et de la chute de Hui et d'Evergrande est basé sur des entretiens avec plus de 20 personnes ayant travaillé avec le magnat ou dans son entreprise. Toutes ces personnes ont parlé sous le couvert de l'anonymat.
Evergrande a déclaré que Hui n'était pas disponible pour une interview. Ni le fondateur ni l'entreprise n'ont répondu aux demandes écrites de commentaires, notamment sur la question de savoir si les employés étaient encouragés à acheter des produits financiers, sur le style de gestion de M. Hui, sur les pratiques commerciales de l'entreprise et sur les défis qu'elle doit relever.
Hui était un homme d'affaires ambitieux qui pouvait être exigeant avec son personnel, charismatique avec les créanciers et parfois complaisant. Il disposait d'une équipe d'assistantes personnelles et certaines d'entre elles au moins étaient engagées principalement pour leur physique, selon quatre anciens employés et une personne connaissant bien l'entreprise.
L'histoire d'Evergrandes révèle également les rouages d'un géant chinois de l'immobilier, depuis l'époque grisante de la flambée des prix de l'immobilier jusqu'au déclin précipité de l'entreprise lorsque des investisseurs particuliers furieux ont pris d'assaut ses bureaux. L'arc de la société retrace également la fortune du marché immobilier chinois dans son ensemble, un moteur essentiel de la croissance de la deuxième plus grande économie du monde, mais qui est aujourd'hui une ancre qui tire cette économie vers le bas.
Selon les estimations des analystes, des sociétés représentant 40 % des ventes de logements en Chine ont fait défaut depuis le milieu de l'année 2021. Des maisons sont restées inachevées. Les fournisseurs n'ont pas été payés. Et certains des millions de Chinois qui ont placé leurs économies dans des produits de gestion de patrimoine liés à l'immobilier risquent de ne pas récupérer leur argent.
Les propriétés Evergrandes ont été vendues comme un investissement spéculatif, et non comme un lieu de vie, a déclaré Anne Stevenson-Yang, directrice générale de J Capital Research aux États-Unis, qui produit des études et prend des positions d'investissement à découvert, c'est-à-dire qu'elle parie sur la baisse d'une action. Les gens les achètent parce qu'ils pensent que leur valeur va s'apprécier. Il est donc évident que le jeu de la confiance ne fonctionnera que tant que les gens continueront à acheter.
La confiance du public se tarit. Le marché immobilier chinois a de nouveau été ébranlé ces dernières semaines lorsqu'un autre grand promoteur, appelé Country Garden, n'a pas effectué de paiements sur deux obligations en dollars américains et a cherché à retarder le remboursement d'une obligation privée onshore.
Les problèmes d'Evergrandes ne s'atténuent pas. Le promoteur en difficulté a proposé des conditions de restructuration pour sa dette offshore et a récemment demandé à un tribunal américain d'approuver le plan. Evergrande a déclaré que le plan de restructuration proposé allégerait ses dettes offshore et l'aiderait à reprendre ses activités.
Dimanche, Evergrande a annoncé des pertes de 33 milliards de yuans (4,53 milliards de dollars) pour le premier semestre de l'année, contre une perte de 66,4 milliards de yuans pour la même période de l'année précédente. Les actions d'Evergrande ont chuté de 79 % lundi, après la reprise des négociations à la suite d'une suspension de 17 mois, effaçant 2,2 milliards de dollars de la valeur marchande de l'entreprise.
Pour Hui, 64 ans, le déclin de l'entreprise a détruit des dizaines de milliards de dollars de sa valeur nette personnelle et a nécessité la vente frénétique d'actifs de l'entreprise pour l'aider à rembourser ses dettes. L'entreprise est également confrontée à un assaut juridique : Evergrande a déclaré qu'il y avait plus de 2 200 actions en justice totalisant environ 535 milliards de yuans (73,40 milliards de dollars) en responsabilité potentielle au mois de juin.
L'aggravation de la crise de la dette dans le secteur immobilier chinois représente un défi de taille pour le président Xi Jinping et ses décideurs politiques, alors que l'économie du pays est déjà ébranlée par le ralentissement de la demande intérieure et extérieure. La production économique de la Chine a progressé à un rythme faible au deuxième trimestre.
Les craintes d'une contagion au secteur financier du pays et à l'ensemble de l'économie pèsent sur les marchés mondiaux.
Le bureau d'information du Conseil d'État chinois, qui traite les questions des médias au nom du gouvernement, a refusé de commenter le marché immobilier et le sort d'Evergrandes. L'autorité du logement et le ministère des finances n'ont pas répondu aux demandes de commentaires.
LES FONDATIONS
Selon sa biographie, M. Hui a été élevé par sa grand-mère dans un village rural de la province du Henan.
Il a fondé Evergrande en 1996, alors que la Chine démantelait son système de logements fournis par l'État et s'urbanisait rapidement. À l'époque, environ un tiers des Chinois vivaient dans les villes. Aujourd'hui, c'est le cas d'environ deux tiers d'entre eux.
Les autorités locales étaient incitées à favoriser la construction de logements par des entreprises comme Evergrande. Au milieu des années 1990, Pékin a considérablement augmenté la part des impôts perçus par le gouvernement central. Les collectivités locales ont vu leur part diminuer, mais elles n'ont pas obtenu une réduction proportionnelle de leur responsabilité en matière de fourniture de services. Pour renflouer leurs caisses, les gouvernements locaux ont vendu des terrains à des promoteurs afin d'augmenter leurs recettes.
Hui a exploité cette demande. Il a acheté le terrain pour son premier projet de développement en 1996 pour 5 millions de yuans, en empruntant plus de la moitié de cette somme, selon la biographie. Il a vendu le premier complexe l'année suivante pour 80 millions de yuans, selon le site web d'Evergrandes.
Lorsque Hui a introduit les actions d'Evergrandes à Hong Kong en 2009, il a levé l'équivalent de 729 millions de dollars. Cette opération a permis à Hui, qui détenait alors environ deux tiers de l'entreprise, de gagner des milliards de dollars.
En 2013, M. Hui était en pleine ascension. Il a été élu membre de l'un des organes politiques les plus prestigieux de Chine, le comité permanent de la Conférence consultative politique du peuple chinois. Cette année-là, Guangzhou Evergrande, l'équipe de football dont l'entreprise avait pris le contrôle trois ans plus tôt, a remporté la plus prestigieuse des compétitions de clubs asiatiques.
Lorsqu'il était à Hong Kong, il se mêlait aux magnats de l'immobilier de la ville, jouant aux cartes et concluant des accords d'investissement avec eux, selon trois personnes ayant eu connaissance de ces réunions. Hui a pris ses repas au Dynasty Club de Hong Kong, réservé aux membres de l'élite, et s'est régalé de spécialités chinoises telles que la soupe de nid d'oiseau et la soupe d'aileron de requin, a déclaré la personne qui connaissait bien la société.
Alors qu'il recevait des hommes d'affaires dans un clubhouse situé dans les bureaux d'Evergrande à Guangzhou pendant les années de prospérité, Hui a, à deux reprises au moins, jeté de l'argent liquide pour se divertir et a regardé ses assistantes ramasser les billets sur le sol, a déclaré une personne qui travaillait pour lui.
Hui et Evergrande n'ont pas répondu aux questions posées par Reuters sur le mode de vie des fondateurs.
TOUT SE PASSAIT DU HAUT VERS LE BAS
Malgré l'expansion d'Evergrande, Hui est resté impliqué à tous les niveaux.
Il approuvait toutes les acquisitions de terrains, a déclaré un ancien employé qui travaillait dans l'un des bureaux régionaux d'Evergrande. Selon deux des personnes interrogées par Reuters, Hui a participé à l'élaboration des slogans publicitaires. Il était très pointilleux sur les polices de caractères et leur taille, selon la personne qui travaillait pour lui. Et Hui demandait au personnel de donner des amendes aux employés pour des infractions mineures, selon la personne qui travaillait pour lui et la personne connaissant bien l'entreprise, y compris pour des choses comme une tenue vestimentaire inappropriée.
Tout se passait du haut vers le bas. Personne ne remettait en question les propos de M. Hui, a déclaré un ancien employé.
La culture d'entreprise se reflète dans une vidéo de Hui participant à un match de basket-ball de l'entreprise, qui a été téléchargée sur une plateforme de partage en avril 2020. Alors que Hui tire à plusieurs reprises sur le ballon, les joueurs adverses le défient à peine. Reuters n'a pas été en mesure de vérifier les images de manière indépendante.
Pour ceux qui acceptaient le style de Hui, il y avait un avantage évident : un salaire généreux. Le salaire moyen à Evergrande était de 15 666 yuans (2 149,38 dollars) par mois en 2018, selon le site Web de données sur l'emploi Maimai.cn. C'était environ trois fois la moyenne mensuelle dans le secteur de l'immobilier, selon les données officielles.
Certains employés du département des capitaux d'Evergrandes ont empoché des primes lucratives pour avoir obtenu des prêts auprès de banques ou d'autres prêteurs, les équipes gagnant jusqu'à 1% du montant emprunté, ont déclaré un ancien employé et la personne familière avec l'entreprise. Les primes étaient ensuite réparties entre les membres de l'équipe, a déclaré l'ancien employé.
CIBLES DES EMPLOYÉS POUR LES PRODUITS FINANCIERS
En 2016, avec l'envolée des prix de l'immobilier en Chine, Evergrande a dépassé son principal rival pour devenir le premier promoteur immobilier du pays en termes de chiffre d'affaires. Les réserves foncières de l'entreprise ont atteint 312 millions de mètres carrés, soit le double de ce qu'elles étaient deux ans auparavant.
En 2017, le cours de l'action Evergrande a dépassé les 30 dollars HK, soit plus de sept fois le prix de son introduction en bourse en 2009. Hui est devenu l'homme le plus riche d'Asie, avec une fortune estimée à des dizaines de milliards de dollars à l'époque, selon le magazine Forbes.
Alors qu'Evergrande se gavait de terrains, elle a cherché des moyens de financer ses transactions. Au sein de son unité internet de l'époque, HengTen Networks, la société a encouragé certains employés à puiser dans leurs propres poches et à acheter les produits de gestion de patrimoine du groupe.
Le document de mai 2016 examiné par Reuters énumère plus d'une douzaine de personnes identifiées comme n'ayant pas rempli un quota d'achat de produits financiers Evergrande. Une note manuscrite sur le document décrit la situation comme sérieuse et indique que les primes seraient réduites si ces plus d'une douzaine de personnes n'atteignaient pas leurs quotas.
La direction a effectivement réduit certaines primes en conséquence, a déclaré l'ancien employé, qui avait travaillé chez HengTen. La personne connaissant bien l'entreprise, qui a parlé des habitudes alimentaires de Huis à Hong Kong, a déclaré que les objectifs d'achat de produits financiers étaient très répandus chez Evergrande et que le personnel serait pénalisé s'il n'atteignait pas ses quotas.
Dans une récente déclaration boursière, Evergrande a indiqué avoir collecté environ 92,1 milliards de yuans (12,64 milliards de dollars) grâce à la vente de produits de gestion de patrimoine au fil du temps, et qu'à la fin de l'année 2022, environ 34 milliards de yuans (4,66 milliards de dollars) de capital et d'intérêts n'avaient pas été payés sur ces produits.
S'il est courant pour les promoteurs chinois de lever des fonds pour des projets immobiliers en vendant des produits de gestion de patrimoine, il est inhabituel de lier les primes des employés à l'achat de tels produits, ont déclaré deux initiés du secteur.
Vous pouvez paraître plus rentable, mais il s'agit d'un coup de pouce artificiel, a déclaré Kelly Richmond Pope, expert-comptable et professeur à l'université DePaul de Chicago.
Evergrande Wealth, une unité du groupe Evergrande Financial Holding Group, n'a pas répondu aux demandes de commentaires. Le régulateur bancaire chinois n'a pas non plus répondu aux demandes de commentaires.
Pendant tout ce temps, Hui a endetté l'entreprise. C'est à cette époque que le gouvernement a commencé à exprimer publiquement son inquiétude quant à l'ampleur des emprunts dans le secteur immobilier.
Interrogé par les investisseurs et les journalistes au fil des ans sur ses projets à fort effet de levier, Hui a répondu que le chiffre d'affaires élevé d'Evergrandes et la valeur de ses actifs étaient suffisants pour couvrir ses dettes.
Il a également rendu publiquement hommage au parti communiste au pouvoir. Sans la bonne politique de réforme et d'ouverture du pays, Evergrande n'aurait pas ce qu'elle a aujourd'hui, a déclaré M. Hui dans un discours prononcé en 2018 à l'occasion des China Charity Awards.
Hui, qui s'était déjà lancé dans d'autres activités allant de la chirurgie plastique à l'assurance-vie, a continué à investir dans de nouvelles entreprises. En 2019, il s'est lancé dans les voitures électriques.
CARPE MORTE
Début 2020, M. Hui a réitéré publiquement sa promesse de réduire considérablement l'endettement de son entreprise. Mais maintenir Evergrande à flot allait devenir beaucoup plus difficile.
Pékin a mis en œuvre de nouvelles réglementations strictes visant à restreindre le financement des promoteurs immobiliers fortement endettés. En 2021, les ventes immobilières chinoises ont commencé à diminuer et la répression gouvernementale a entraîné une série de défaillances de la part des promoteurs, dont beaucoup ont fait faillite.
Lors d'une réunion mensuelle avec le personnel en 2020, M. Hui a déploré la mort de certaines de ses carpes koï japonaises, selon une personne connaissant bien l'entreprise. Hui a déclaré que ces décès étaient un signe avant-coureur de malchance.
Les banques et les investisseurs étant devenus plus prudents dans l'octroi de prêts aux promoteurs immobiliers, Evergrande a cherché d'autres sources de financement, plus onéreuses.
La société s'est notamment adressée à des sociétés fiduciaires, comme l'a rapporté Reuters en 2020. Surnommées "banques de l'ombre" parce qu'elles échappent à la plupart des règles qui régissent les banques commerciales, les sociétés fiduciaires étaient désireuses de tirer parti des besoins d'un secteur avide de crédit. Elles pouvaient en outre pratiquer des taux d'intérêt beaucoup plus élevés que les banques étroitement réglementées.
Lorsque le resserrement général du crédit s'est intensifié en 2020 et 2021, Evergrande a éprouvé des difficultés à vendre ses obligations en yuans locaux, en raison des inquiétudes concernant leur solvabilité. La société a utilisé ses propres fonds pour acheter les obligations par l'intermédiaire de structures d'accueil, ont déclaré un ancien employé de l'équipe financière d'Evergrande et une personne familière avec les accords de financement de la société. Ces personnes ont déclaré que ces véhicules vendaient ensuite les obligations à un rendement plus élevé, ou paiement d'intérêts, que les investisseurs considéraient comme proportionnel au risque.
Parfois, l'intérêt effectif sur ces obligations pouvait atteindre 18 %, alors qu'il était de 6 % sur le marché libre, a déclaré l'ancien employé de l'équipe financière. Le prix réel qu'ils payaient pour le financement engloutissait les bénéfices, a déclaré cette personne.
Evergrande a également détourné des prêts garantis par son unité de services immobiliers, qui était cotée en bourse, pour payer ses besoins opérationnels et financiers, a déclaré un comité d'administrateurs indépendants d'Evergrande. Le comité a enquêté sur la question après que les banques ont saisi 13,4 milliards de yuans (1,84 milliard de dollars) de dépôts détenus par l'unité de services immobiliers en 2021.
L'année dernière, trois cadres supérieurs ont démissionné après qu'une première enquête a révélé qu'ils étaient impliqués dans le détournement des prêts.
Evergrande a une mentalité de cow-boy, a déclaré Stevenson-Yang, de J Capital Research.
Ni Hui ni l'entreprise n'ont répondu aux questions concernant l'utilisation par Evergrande de structures d'accueil pour l'achat et la revente d'obligations ou les détournements de prêts. La société a déclaré qu'elle était en pourparlers avec la filiale de services immobiliers au sujet d'un calendrier de remboursement et qu'elle avait adopté des mesures pour remédier aux faiblesses potentielles du contrôle interne.
En 2021, le passif total d'Evergrandes avait atteint 300 milliards de dollars. L'entreprise, à court de liquidités, a eu du mal à payer ses fournisseurs et à achever la construction de ses maisons. Ses revenus immobiliers ont chuté.
Evergrande n'a pas non plus réussi à payer à temps les investisseurs particuliers de ses produits financiers, ce qui a déclenché des manifestations dans tout le pays. Des scènes chaotiques ont éclaté dans les bureaux de la société à Shenzhen en septembre 2021, lorsqu'une centaine d'investisseurs mécontents ont envahi le hall d'entrée pour exiger le remboursement.
Quelques jours plus tard, M. Hui a déclaré dans une lettre adressée au personnel qu'il était persuadé que l'entreprise sortirait de sa période la plus sombre.
Mais Evergrande a annoncé une perte combinée de 81 milliards de dollars pour 2021 et 2022. En mars de l'année dernière, la négociation des actions d'Evergrande cotées à Hong Kong a été suspendue. M. Hui a réduit sa participation dans l'entreprise et sa fortune personnelle vaut aujourd'hui moins d'un dixième des 36 milliards de dollars qu'elle représentait à son apogée en 2019, selon les estimations de Forbes.
Evergrande est en train de demander l'approbation de ses créanciers et des tribunaux pour son plan de restructuration de la dette offshore. Les créanciers doivent se réunir fin septembre pour voter sur le plan, qui pourrait leur permettre de récupérer jusqu'à un quart de ce qui leur est dû.
Dans une lettre adressée en janvier aux employés, M. Hui a qualifié l'année 2023 de cruciale et s'est engagé à rembourser les créanciers et à mener à bien les projets.
L'année n'a pourtant pas bien commencé pour lui. Un manoir de Hong Kong, que les créanciers avaient saisi, a été mis en vente en mars. Sa valeur est estimée à environ 112 millions de dollars : Environ 112 millions de dollars. (1 $ = 7,2885 yuans chinois renminbi)
