Par Sinéad Carew

L'indice immobilier S&P 500 a perdu 0,7 % vendredi après avoir chuté de 3,5 % jeudi, ce qui représente sa plus forte baisse quotidienne depuis le mois de mars, lorsque le secteur bancaire était en crise.

Le rendement du Trésor américain à 10 ans a légèrement baissé vendredi, après avoir augmenté jeudi pour atteindre environ 4,5 %, son plus haut niveau depuis 2007. Les rendements des actifs à revenu fixe sont donc attrayants, ce qui rend les dividendes relativement élevés des fonds de placement immobilier (FPI) un peu moins attrayants.

Les FPI ont également tendance à emprunter massivement, de sorte que la perspective de taux plus élevés pendant plus longtemps pèse sur leurs perspectives de bénéfices. Bien que la Fed ait décidé de ne pas relever les taux d'intérêt à l'issue de sa réunion de mercredi, elle a indiqué que les taux pourraient rester à des niveaux élevés plus longtemps que les investisseurs ne l'avaient prévu.

"Non seulement les sociétés de placement immobilier sont des substituts d'obligations, mais elles dépendent également de l'emprunt, ce qui les rend doublement sensibles aux taux d'intérêt", a déclaré Jack Ablin, directeur des investissements de Cresset Capital, qui affirme que même si le secteur semble bon marché selon certains critères, il n'est pas prêt à intervenir pour le moment.

L'indice immobilier du S&P 500 est le deuxième secteur le moins performant parmi les 11 principaux secteurs de l'indice de référence S&P 500, avec une baisse de 6,5 % depuis le début de l'année, juste derrière la baisse de 10,3 % des services publics. Depuis le début de l'année, l'indice de référence a progressé d'environ 15 %.

Mais Gina Szymanksi, gestionnaire de portefeuille pour les FPI chez AEW Capital Management, a déclaré qu'elle s'attendait à ce que les rendements des obligations du Trésor atteignent des sommets autour des niveaux actuels, ce qui aidera les actions des FPI qui ont "déjà intégré" les rendements des obligations du Trésor à 10 ans dans cette fourchette.

"La réaction spontanée est de dire que si les taux d'intérêt augmentent, il faut vendre les FPI. Ce n'est pas totalement irréaliste. Il s'agit d'entreprises à forte intensité de capital qui ont besoin de financement", a déclaré M. Szymanski, ajoutant que si les rendements à 10 ans augmentaient fortement à partir d'ici, cela augmenterait la pression sur les actions des sociétés de placement immobilier.

Mais si l'économie s'affaiblit, les FPI surperforment souvent.

"Lorsque la Fed tente de ralentir l'économie, elle y parvient généralement. Cela se traduit généralement par une baisse des bénéfices des entreprises en général et, dans ce cas, c'est le moment pour les sociétés de placement immobilier de briller", explique M. Szymanksi, qui estime à environ 20 % le rendement total des actions immobilières au cours des deux prochaines années.

Vendredi, le plus grand perdant de l'immobilier a été American Tower, qui a terminé en baisse de 1,8 %, tandis que le plus grand gagnant a été Extra Space Storage, en hausse de 1,2 %.

Alexandria Real Estate Equities a chuté de 1,6% vendredi, après avoir perdu 8% jeudi et atteint son niveau le plus bas depuis 2016.