KAUFMAN & BROAD SA 
Regulatory News:
Kaufman & Broad SA (Paris:KOF) a annoncé aujourd'hui ses résultats pour le 1er semestre 2009 (du 01/12/08 au 31/05/09).
Commentant les résultats et les perspectives, Guy Nafilyan, Président-Directeur Général de Kaufman & Broad SA, a déclaré :
« Après une année 2008 consacrée à l'adaptation du groupe aux nouvelles conditions de marché et au réaménagement des conditions de financement bancaire, nous avons décidé d'accélérer la stratégie mise en place et annoncée fin 2008.
Celle-ci consiste, d'une part, à vendre le plus rapidement possible des logements conçus en 2007 afin de générer de la trésorerie, réduire l'endettement et ne pas constituer de stocks physiques. Il a ainsi été décidé au 2ème trimestre 2009 de baisser de façon volontariste les prix de vente de ces logements et de déprécier la valeur d'un certain nombre de terrains non encore développés. L'ensemble de ces mesures a un impact sur les résultats financiers à court terme et particulièrement sur la marge brute.
D'autre part, la stratégie a consisté à redévelopper le portefeuille foncier, qui avait été réduit du fait des abandons de projets, avec l'objectif de développer de nouvelles opérations avec des produits bénéficiant des mesures de soutien gouvernementales, respectant les valeurs de la marque et portant des taux de marge brute conformes aux critères opérationnels de la société.
Au 31 mai 2009, l'offre commerciale de Kaufman & Broad était composée, pour près des trois quarts, de logements destinés aux 1ers acquéreurs ou aux investisseurs. Le taux d'écoulement des opérations au 1er semestre 2009 est en forte progression (8%) par rapport à la même période de 2008 (3%), les opérations nouvelles connaissant un taux d'écoulement de près de 14%.
Kaufman & Broad poursuivra de façon extrêmement déterminée cette stratégie tout au long de l'année 2009 afin de préparer dans les meilleures conditions la reprise du marché immobilier. »
Principales données consolidées
| (en millions d'euros) | S1 2009 | S1 2008 | Variation | |||
| Chiffre d'affaires (HT) | 417,2 | 586,0 | -28,8% | |||
| Chiffre d'affaires Logement (HT) | 409,6 | 557,0 | -26,5% | |||
| Marge brute | 53,7 | 116,3 | -53,8% | |||
| Taux de marge brute | 12,9% | 19,8% | -6,9pts | |||
| Résultat opérationnel courant | 0,3 | 47,1 | ns | |||
| Charges non courantes | -23,5 | - | ns | |||
| Résultat net (pdg) | -27,5 | 11,7 | ns |
? Chiffre d'affaires en baisse ; progression des réservations sur le 2 ÈMEtrimestre
Le chiffre d'affaires global du 1er semestre 2009 s'élève à 417,2 millions d'euros (HT), en baisse de 28,8% par rapport au 1er semestre 2008.
Le chiffre d'affaires du pôle Appartements ressort à 359,8 millions d'euros, soit 87,8% du total de l'activité Logement. Le chiffre d'affaires du pôle Maisons Individuelles en Village ressort à 49,8 millions d'euros. Il représente 12,2% de l'activité Logement. 2 555 logements (LEU) ont été livrés contre 3 099 logements (LEU) au cours du même semestre de l'année précédente.
Le chiffre d'affaires Showroom s'élève à 2,5 millions d'euros et le chiffre d'affaires de l'activité Immobilier d'Entreprise à 1,6 million d'euros.
Sur le 2ème trimestre 2009, les réservations de logements ont progressé par rapport au 2ème trimestre 2008 de 2% en volume, alors qu'elles ont reculé de 9% en valeur. Cette bonne performance doit s'analyser au regard de la forte baisse de l'offre commerciale qui est passée de 7 483 logements au 2ème trimestre 2008 à 2 640 logements au 2ème trimestre 2009. Il est à noter qu'au mois de juin, les réservations ont progressé dans ce contexte de 12% en volume et de 26% en valeur.
Sur les six premiers mois de l'exercice, 2 298 réservations nettes en volume ont été enregistrées, soit une baisse de 12%. Les réservations de logements en valeur ont baissé de 27% à 434,8 millions d'euros TTC.
Au 1er semestre 2009, le prix moyen des logements réservés est en baisse de 17%, reflétant l'offre commerciale nouvelle de Kaufman & Broad. Au 2ème trimestre 2009, cette offre commerciale s'est très sensiblement modifiée conformément à la stratégie annoncée en 2008.
En Régions, les réservations de logements en valeur se sont établies à 269,7 millions d'euros et représentent 62% du total des réservations contre 66,1% au 1er semestre 2008, traduisant ainsi la stratégie de Kaufman & Broad de se renforcer sur le marché de l'Ile-de-France, plus profond et plus solide.
Sur les six premiers mois de l'exercice, 13 nouveaux programmes ont été lancés, représentant 609 logements contre 43 programmes sur la même période de 2008, représentant 2 537 logements.
? Fort impact des mesures prises sur les comptes du 1er semestre – Bonne maîtrise du BFR
La marge brute s'élève à 53,7 millions d'euros, à comparer à 116,3 millions d'euros au 1er semestre 2008. Elle a été impactée par la baisse des prix de vente décidée sur un certain nombre d'opérations conçues en 2007 pour un montant de 12,2 millions d'euros. Le taux de marge brute s'élève à 12,9 %.
Les charges d'exploitation s'élèvent à 53,4 millions d'euros, en baisse de près de 23% par rapport au 1er semestre 2008. Cette baisse est en ligne avec les objectifs fixés pour l'ensemble de l'exercice.
Le résultat opérationnel courant s'établit à 0,3 million d'euros, à comparer à 47,1 millions d'euros au 1er semestre 2008.
Le poste « Autres charges non courantes » s'élève à 23,5 millions d'euros, reflétant la dépréciation de valeur de 12 terrains pour un montant de 11,7 millions d'euros, les provisions constituées liées à des opérations en co-promotion ainsi que les pertes liées aux projets abandonnés.
Le coût de l'endettement financier net s'établit à 20,3 millions d'euros contre 20,9 millions d'euros au 1er semestre 2008. Il reflète la stabilité de la dette financière nette.
Les flux de trésorerie d'exploitation du 1er semestre s'élèvent à 42,2 millions d'euros, l'amélioration du Besoin en Fonds de Roulement ayant plus que compensé la détérioration de la capacité d'autofinancement.
Le Besoin en Fonds de Roulement s'établit à 31,2% du chiffre d'affaires, soit une amélioration de 71 millions d'euros par rapport au 30 novembre 2008. Cette amélioration est due essentiellement à la baisse de l'activité et à la baisse des stocks liée aux réductions de prix pratiquées sur les stocks achevés.
Le résultat net (part du groupe) constitue une perte de 27,5 millions d'euros, à comparer à un bénéfice de 11,7 millions d'euros au 1er semestre 2008.
? Préparation de la reprise du marché immobilier : une stratégie mise en place dès 2008
La stratégie de Kaufman & Broad a été mise en place dès 2008, avec l'abandon d'un certain nombre de projets, essentiellement destinés aux 2èmes acquéreurs et qui ne correspondaient plus aux conditions du marché, et la redéfinition des produits afin de les adapter aux nouvelles demandes.
Cette politique s'est traduite parallèlement, en août 2008, par la baisse des prix de vente de 500 logements, en stock physique ou livrables à court terme. Ces logements ont été quasiment tous réservés à ce jour. Elle a été amplifiée en mai 2009 avec une baisse de 8% en moyenne du prix de l'ensemble des logements conçus en 2007 afin de générer un bon niveau de trésorerie d'exploitation et d'éviter la constitution de stocks physiques. Enfin, elle a donné lieu à la dépréciation de la valeur foncière de 12 terrains portant sur des tranches d'opérations non commercialisées, et situés essentiellement en Régions.
Dans le cadre de la politique de redéfinition de ses produits, Kaufman & Broad avait réorienté dès 2008 son offre commerciale afin de privilégier les 1ers acquéreurs et les investisseurs, en développant des produits plus adaptés aux nouvelles conditions de marché et bénéficiant des mesures de soutien gouvernementales.
Cette politique a été validée par un niveau de réservations élevé. Le taux d'écoulement de l'ensemble des opérations est ainsi de l'ordre de 8% au 1er semestre 2009, à comparer à un taux de 3% au 1er semestre 2008. Il est de l'ordre de 14 % pour les opérations nouvelles.
Par ailleurs, l'objectif a été de redévelopper le portefeuille foncier, en maisons individuelles et appartements, prioritairement à destination des 1ers acquéreurs et des investisseurs.
Au 1er semestre 2009, Kaufman & Broad a ainsi signé des promesses de ventes représentant 3 500 logements, dont plus de 1 500 en Ile-de-France et près de 2 000 en Régions, portant le portefeuille foncier de la société à près de 10 600 logements au 31 mai 2009.
Il convient de noter que le développement foncier a également concerné des terrains permettant de réaliser des résidences d'étudiants et de tourisme qui bénéficient également du dispositif Scellier.
Au 2ème semestre 2009, Kaufman & Broad développera 53 opérations nouvelles pour un total d'environ 2 500 logements. L'offre commerciale sera composée pour trois-quarts de logements destinés aux 1ers acquéreurs et investisseurs, bénéficiant ainsi des mesures de soutien gouvernementales : Pass Foncier, doublement du prêt à taux zéro, TVA à 5,5% et dispositif « Scellier ». Cette offre sera composée pour un tiers de logements conçus en 2007/2008 et pour les deux tiers de logements nouveaux, portant des taux de marge brute correspondant aux critères de Kaufman & Broad, entre 18 et 20%.
Au 31 mai 2009, le Backlog Logement (carnet de commandes) s'élevait à 669,7 millions d'euros (HT), en baisse de 41,3% par rapport au 31 mai 2008. Il représente 9,3 mois d'activité Logement.
Depuis 40 ans, Kaufman & Broad conçoit, développe, construit et commercialise des maisons individuelles en village, des appartements et des bureaux pour compte de tiers. Kaufman & Broad est l'un des premiers Développeurs-Constructeurs français par la combinaison de sa taille, de sa rentabilité et de la puissance de sa marque.
Le présent document contient des informations prospectives. Celles-ci sont susceptibles d'être affectées par des facteurs, connus et inconnus, difficilement prévisibles et non maîtrisés par KBSA, qui peuvent impliquer que les résultats diffèrent significativement des perspectives exprimées, induites ou prévues par les déclarations de la société. Ces risques comprennent notamment ceux qui sont énumérés sous la rubrique « Facteurs de Risques » du Document de Référence déposé auprès de l'AMF le 31 mars 2009.
KAUFMAN & BROAD SA
Compte de résultat
(en milliers d'euros)
| S1 2009 | S1 2008 | |||
| Chiffre d'affaires | 417 223 | 586 014 | ||
| Coût des ventes | - 363 531 | - 469 761 | ||
| Marge brute | 53 692 | 116 253 | ||
| Charges commerciales | - 12 689 | - 16 636 | ||
| Charges administratives | - 28 133 | - 37 388 | ||
| Autres charges et produits d'exploitation | - 12 608 | - 15 111 | ||
| Résultat opérationnel courant | 262 | 47 118 | ||
| Autres charges et produits non courants | - 23 515 | - | ||
| Résultat opérationnel | - 23 253 | 47 118 | ||
| Coût de l'endettement net | - 20 301 | - 20 890 | ||
| Impôt sur les résultats | 17 526 | - 4 184 | ||
|
Quote-part du résultat net des entreprises mises en équivalence | 74 | 1 524 | ||
| Résultat net de l'ensemble consolidé | - 25 954 | 23 568 | ||
| Dont Intérêts minoritaires | 1 543 | 11 873 | ||
| Dont Résultat net (part du groupe) | - 27 497 | 11 695 | ||
| Résultat par action (€) | -1,28 | 0,52 |
KAUFMAN & BROAD SA
BILAN
(en milliers d'euros)
| ACTIF | 31/05/09 | 30/11/08 | ||
| Ecarts d'acquisitions | 68 511 | 68 511 | ||
| Immobilisations incorporelles | 80 912 | 81 202 | ||
| Immobilisations corporelles | 7 934 | 7 271 | ||
| Entreprises associées et co-entreprises | 35 478 | 35 069 | ||
| Autres actifs non courants | 34 578 | 1 049 | ||
| Impôt différé actif | 919 | - | ||
| Actif non courant | 228 332 | 193 102 | ||
| Stocks | 429 267 | 519 521 | ||
| Créances clients | 255 386 | 296 257 | ||
| Autres créances | 149 883 | 184 742 | ||
| Trésorerie | 90 725 | 107 705 | ||
| Paiements d'avance | 2 096 | 2 187 | ||
| Actif courant | 927 357 | 1 110 412 | ||
| TOTAL ACTIF | 1 155 689 | 1 303 514 | ||
| PASSIF | 31/05/09 | 30/11/08 | ||
| Capital social | 5 793 | 5 793 | ||
| Primes, réserves et autres | 126 812 | 155 891 | ||
| Résultat net consolidé | -27 497 | 8 174 | ||
| Acompte sur dividende | - | -32 385 | ||
| Actions propres | -29 344 | -29 719 | ||
| Capitaux propres part du groupe | 75 764 | 107 754 | ||
| Intérêts minoritaires | 6 804 | 15 749 | ||
| Capitaux propres* | 82 568 | 123 503 | ||
| Provisions pour risques et charges | 25 758 | 20 725 | ||
| Dettes financières (part > un an) | 516 891 | 529 830 | ||
| Impôts différés passif | - | 806 | ||
| Passif non courant | 542 649 | 551 361 | ||
| Dettes financières (part < un an) | 5 170 | 7 860 | ||
| Fournisseurs | 447 412 | 552 648 | ||
| Autres dettes | 75 212 | 65 811 | ||
| Produits constatés d'avance | 2 678 | 2 331 | ||
| Passif courant | 530 472 | 628 650 | ||
| TOTAL PASSIF | 1 155 689 | 1 303 514 |
* Suite un retraitement sur les capitaux propres d'ouverture au 1er décembre 2007, les capitaux propres au 30 Novembre 2008 ont été réduits de 1,7 millions d'euro, la contre partie étant enregistrée dans les postes « Autres créances » et « Impôts différés passif »
KAUFMAN & BROAD SA
Informations complémentaires
| Maisons individuelles en village | ||||||
| S1 2009 | S1 2008 | S1 2007 | ||||
| Réservations nettes (en unités) | 262 | 343 | 497 | |||
|
Réservations nettes
(en milliers d'euros – TTC) | 68 344 | 117 101 | 130 109 | |||
| Backlog (en milliers d'euros - HT) | 88 067 | 135 352 | 144 659 | |||
| Backlog (en mois d'activité) | 7,8 | 5,7 | 6,5 | |||
| Livraisons (en LEU) | 220 | 327 | 490 | |||
| Appartements | ||||||
| S1 2009 | S1 2008 | S1 2007 | ||||
| Réservations nettes (en unités) | 2 036 | 2 271 | 3 647 | |||
|
Réservations nettes
(en milliers d'euros – TTC) | 366 455 | 477 637 | 713 858 | |||
| Backlog (en milliers d'euros - HT) | 581 645 | 1 005 279 | 1 076 547 | |||
| Backlog (en mois d'activité) | 9,5 | 10,1 | 11,0 | |||
| Livraisons (en LEU) | 2 335 | 2 772 | 2 885 | |||
