RÉSULTATS DU PREMIER SEMESTRE 2018 : NEXITY RELÈVE SES PERSPECTIVES FINANCIÈRES 2018

Les données 2017 présentées ci-après ont été retraitées afin de permettre une meilleure comparabilité. Le détail des retraitements figure en annexe 3 du présent communiqué.

Le résultat net avant éléments non courants¹³ part des actionnaires de la société mère s'élève à 71,9 millions d'euros au premier semestre 2018, contre 53,4 millions d'euros au S1 2017 (+35%) soit 1,28 euro par action^[1] (contre 0,97 euro au S1 2017) en progression de 32%.

CHIFFRE D'AFFAIRES

Le chiffre d'affaires enregistré par Nexity au premier semestre 2018 s'établit à 1.556 millions d'euros, en progression de 10% par rapport au premier semestre 2017.

* Les chiffres d'affaires de l'Immobilier résidentiel et de l'Immobilier d'entreprise sont reconnus selon la méthode de l'avancement pour les VEFA et les contrats de promotion immobilière, c'est-à-dire calculés sur la base des ventes notariées et au prorata de l'avancement de l'ensemble des coûts stockables engagés.

Client Particulier

Le chiffre d'affaires du pôle Client Particulier s'élève à 1.315 millions d'euros au premier semestre 2018, en hausse de 5% par rapport au S1 2017.

Le chiffre d'affaires de l'Immobilier résidentiel s'élève à 969 millions d'euros au premier semestre 2018, en hausse de 9% par rapport au S1 2017. Cette croissance reflète la progression du carnet de commandes constatée au cours des trimestres précédents.

Le chiffre d'affaires des Services immobiliers aux particuliers s'élève à 346 millions d'euros au premier semestre 2018, en baisse de 5% par rapport au S1 2017. Au 1^er semestre 2018, les activités d'administration de biens (y compris franchises) ont représenté un chiffre d'affaires de 177 millions d'euros, en progression de 2% par rapport au S1 2017. Les activités de résidences gérées (Studéa) ont réalisé un chiffre d'affaires de 44 millions d'euros, en progression de 3% par rapport au S1 2017. Les activités de distribution, par nature plus volatiles, ont généré un chiffre d'affaires de 126 millions d'euros au S1 2018, en retrait de 16% par rapport au S1 2017, résultant d'un effet de base de l'encours de contrats réservés.

Client Entreprise

Le chiffre d'affaires du pôle Client Entreprise s'élève à 239 millions d'euros au premier semestre 2018, en progression de 52% par rapport au S1 2017. Cette forte croissance traduit le bon avancement des opérations en phase de construction.

Le chiffre d'affaires de l'Immobilier d'entreprise s'élève à 208 millions d'euros au premier semestre 2018, en forte progression par rapport au S1 2017 (+63%), tant en Île-de-France qu'en province, notamment grâce aux produits bois.

Le chiffre d'affaires des Services immobiliers aux entreprises s'élève à 31 millions d'euros au premier semestre 2018, en progression de 7% par rapport au S1 2017.

Chiffre d'affaires - normes IFRS

En normes IFRS, le chiffre d'affaires à fin juin 2018 s'établit à 1.488 millions d'euros, en hausse de 10% par rapport au chiffre d'affaires consolidé retraité de 1.357 millions d'euros au 30 juin 2017. Ce chiffre d'affaires exclut celui des co-entreprises en application de la norme IFRS 11, qui impose la comptabilisation par mise en équivalence des co-entreprises antérieurement intégrées proportionnellement.

EBITDA^[2]

L'EBITDA de Nexity atteint 186 millions d'euros au premier semestre 2018 (contre 175 millions d'euros au S1 2017), soit une croissance d'une année sur l'autre de 7%, et un taux de marge de 12,0% (-0,4 point par rapport au S1 2017).

Client Particulier

L'EBITDA du Client Particulier s'élève à 151 millions d'euros au premier semestre 2018, en baisse de 1% par rapport au S1 2017 (-1,5 million d'euros) soit un taux de marge de 11,5% (-0,7 point par rapport au S1 2017).

L'EBITDA de l'Immobilier résidentiels'élève à 89 millions d'euros au premier semestre 2018, en croissance de 14% par rapport au S1 2017 (+10,7 millions d'euros), traduisant le bon déroulement des opérations de promotion de logements et d'aménagement de terrains à bâtir.Le taux de marge progresse de 0,4 point pour atteindre 9,2%.

L'EBITDA des Services immobiliers aux particuliers baisse de 12 millions d'euros, soit un impact de -2,4 points sur le taux de marge qui s'élève à 18,0% (contre 20,4% au S1 2017).

La baisse provient principalement des facteurs suivants :

• L'EBITDA des résidences gérées diminue de 6 millions d'euros à 18 millions d'euros par un effet mécanique IFRS 16 : le nombre de résidences reste identique, mais l'accroissement des baux en tacite reconduction et d'échéance à moins d'un an accroît mécaniquement les charges opérationnelles et réduit le montant des amortissements du droit d'utilisation^[3];
• L'EBITDA de l'administration de biens y compris réseaux de franchises diminue de 5 millions d'euros à 29 millions d'euros (taux de marge de 16,4%). Cette baisse s'explique par un décalage défavorable lié à la saisonnalité entre l'avancement du chiffre d'affaires de certains métiers (location, vente) et la comptabilisation linéaire des charges, ainsi que par un effet IFRS 16 sur un bail qui vient d'être renégocié ; et
• L'EBITDA des activités de distribution diminue de 1 million d'euros à 15 millions d'euros sous l'effet d'un moindre volume d'activité.

Client Entreprise

L'EBITDA de l'Immobilier d'entreprise s'élève à 37 millions d'euros au S1 2018 contre 27 millions d'euros au S1 2017 (+39%). Le taux de marge du pôle s'élève à 18,0%, traduisant la bonne maîtrise financière et technique des projets en cours et bénéficiant d'un contexte économique et financier porteur.

Les activités de Services immobiliers aux entreprises ont réalisé un EBITDA de 0,5 million d'euros, contre une perte de 0,4 million d'euros au S1 2017.

Autres activités

L'EBITDA des Autres activités (-2,9 millions d'euros au premier semestre 2018 contre -4,7 millions d'euros au S1 2017) comprend notamment le résultat de la holding, les frais d'études et de structure de Villes & Projets, le développement des activités en incubation et des projets digitaux.

RÉSULTAT OPÉRATIONNEL

Le résultat opérationnel s'élève à 215 millions d'euros et intègre l'impact de 79 millions d'euros au titre de la réévaluation (suite à la prise de contrôle) des 45% d'Ægide-Domitys, précédemment comptabilisés en mise en équivalence.

Au premier semestre 2018, le résultat opérationnel courant^[4] de Nexity s'élève à 136 millions d'euros, contre 121 millions d'euros au S1 2017 (+12%) soit un taux de marge de 8,7% contre 8,6% au S1 2017. Ce taux de marge est quasi stable contrairement au taux de marge de l'EBITDA (en baisse de 0,4 point), car le montant des charges « non cash » situées entre l'EBITDA et le résultat opérationnel est plus faible au S1 2018 qu'au S1 2017 (50,4 millions d'euros contre 53,8 millions d'euros en 2017) principalement sous l'effet de la baisse des amortissements IFRS 16 en 2018 (-7,6 millions d'euros), transférés en charges opérationnelles (cf. point sur l'évolution de l'EBITDA des résidences étudiantes).

AUTRES ÉLÉMENTS DU COMPTE DE RÉSULTAT

Le résultat financier ressort à -18 millions d'euros, contre -20 millions d'euros au S1 2017. Cette légère diminution des charges financières nettes dans un contexte de progression de la dette traduit une baisse du coût moyen de l'endettement de Nexity. Le résultat financier comprend une charge de 0,6 million d'euros au titre de la variation de la juste valeur de l'ORNANE de 200 millions d'euros, emprunt mis en place en mars 2018. Le résultat financier 2017 comprenait une charge non récurrente de 3,1 millions d'euros, correspondant à la soulte payée à l'occasion du rachat anticipé d'un emprunt obligataire.

La charge d'impôts (44 millions d'euros) augmente de 3 millions d'euros par rapport au 1^er semestre 2017. Ce poste intègre désormais la CVAE^[5] pour un montant de 5,1 millions d'euros au 1^er semestre 2018 (5,9 millions d'euros au S1 2017). Le taux effectif d'impôt sur les sociétés (hors CVAE) ressort à 34,7% au premier semestre 2018 contre 36,3% au S1 2017.

Les entreprises mises en équivalence affichent une contribution négative de 1 million d'euros (contre une perte de 5,2 millions d'euros au S1 2017). Ce résultat intègre principalement celui de Bien'ici et celui d'Ægide-Domitys (qui sont en amélioration par rapport à 2017).

L'évolution des charges financières et d'impôts, ainsi que l'amélioration de la contribution des entreprises mises en équivalence, conduisent à une croissance du résultat net part du groupe sensiblement supérieure à celle de l'EBITDA et du résultat opérationnel.

Le résultat net part du Groupe s'élève à 150,5 millions d'euros soit x2,8 par rapport au résultat net du premier semestre 2017.

En retraitant les éléments non courants (réévaluation de la participation dans Ægide antérieurement mise en équivalence suite à la prise de contrôle de la société (+79 millions d'euros) et la variation de la juste valeur de l'emprunt ORNANE (- 0,6 million d'euros)), le résultat net avant éléments non courants s'élève à 72 millions d'euros soit une progression de 35% par rapport au résultat net part du Groupe du premier semestre 2017.

FLUX DE TRÉSORERIE ET BESOIN EN FONDS DE ROULEMENT (BFR)

La capacité d'autofinancement avant coût du financement et impôts, qui s'élève à 182 millions d'euros à fin juin 2018, progresse de 14 millions d'euros par rapport au S1 2017, principalement en raison de l'amélioration du résultat sur la période.

Les investissements opérationnels sont stables par rapport au S1 2017 à 15 millions d'euros.

À fin juin 2018, le cash-flow libre^[6] généré par Nexity s'élève à -36 millions d'euros contre 83 millions d'euros à fin juin 2017 en raison de la forte progression du BFR (+149 millions d'euros).

Les flux de trésorerie liés aux investissements financiers s'élèvent à 51,4 millions d'euros et correspondent principalement aux opérations de croissance externe (acquisition de 18% du capital d'Ægide et divers cabinets d'administration de biens).

Les flux de trésorerie liés aux opérations de financement (204 millions d'euros) correspondent à la mise en place de nouveaux emprunts (239 millions d'euros), dont principalement le produit de l'émission de l'emprunt ORNANE (200 millions d'euros) diminué du paiement d'engagements de rachats de minoritaires sur la période (-34 millions d'euros).

Au 30 juin 2018, le BFR d'exploitation (966 millions d'euros) augmente de 153 millions d'euros par rapport à son niveau de décembre 2017.

Pour le Client Particulier, l'évolution positive du BFR reflète le développement de l'activité du Groupe avec une évolution contrastée par activité : progression du BFR Immobilier résidentiel, cohérente avec la dynamique de ce segment, compensée par la diminution du BFR des Services immobiliers aux particuliers, compte tenu d'une offre commerciale contenue pour les activités de distribution.

Pour le Client Entreprise, le BFR de l'Immobilier d'entreprise se dégrade de 103 millions d'euros en raison du poids croissant de certaines opérations avec des calendriers de paiement moins favorables.

L'évolution du BFR des Autres activités tient compte de décalages ponctuels de trésorerie. Ce BFR inclut notamment les prises de positions foncières réalisées par l'activité de régénération urbaine (Villes & Projets).

GOODWILLS

Les goodwills à fin juin 2018 s'élèvent à 1.474 millions d'euros (contre 1.213 millions d'euros à fin 2017). La progression intègre principalement 251 millions d'euros de goodwill provisoire issu de la prise de contrôle d'Ægide-Domitys (prix payé pour les titres et l'engagement de rachat du solde pour 142 millions d'euros et réévaluation à 109 millions d'euros de la participation dans Ægide antérieurement mise en équivalence).

STRUCTURE FINANCIÈRE

Les capitaux propres consolidés (part des actionnaires de la société-mère) s'établissent à 1.662 millions d'euros à fin juin 2018, contre 1.663 millions à fin décembre 2017, après principalement le paiement du dividende (140 millions d'euros) et la prise en compte du résultat net du semestre (150 millions d'euros en part du Groupe).

Le 27 février 2018, Nexity a procédé à l'émission par placement privé d'un emprunt obligataire à option de remboursement en numéraire et/ou en actions nouvelles et/ou existantes (ORNANE 2018) pour un montant de 200 millions d'euros, à échéance mars 2025 (maturité 7 ans). Ces obligations portent intérêt à un taux nominal annuel de 0,25%.

Au 30 juin 2018, l'endettement net atteint 1.020 millions d'euros contre 647 millions d'euros au 31 décembre 2017 (+373 millions d'euros).

Au 30 juin 2018, l'endettement net représente 61% des capitaux propres et 2,2x l'EBITDA des 12 derniers mois.

L'endettement financier net avant IFRS 16 progresse de 396 millions d'euros et représente 44% des capitaux propres et environ 1,6 fois l'EBITDA hors IFRS 16. La croissance de cet endettement financier depuis le 31 décembre 2017 s'explique notamment par :

• La progression du BFR (+149 millions d'euros), expliquée ci-dessus ;
• L'acquisition d'un bloc de 18% du capital d'Ægide, qui conduit à consolider Ægide-Domitys en intégration globale à compter du 1^er juillet 2018 : l'impact de cette transaction sur le premier semestre est de 142 millions d'euros (prix payé pour le bloc, plus la comptabilisation de l'engagement de rachat des intérêts minoritaires) ; la dette financière existante d'Ægide-Domitys sera, quant à elle, consolidée dans les comptes annuels 2018 ; et
• L'effet saisonnier habituel chez Nexity (paiement de 100% du dividende annuel au cours du premier semestre pour 140 millions d'euros, alors que moins de la moitié de la capacité d'autofinancement annuelle est générée au cours du premier semestre).

Au 30 juin 2018, la maturité de la dette s'élève à 3,8 ans et le coût moyen de la dette est de 2,5% contre 2,9% au 31 décembre 2017. Nexity respecte au 30 juin 2018 l'ensemble des covenants financiers attachés à ses emprunts obligataires.

BACKLOG- CARNET DE COMMANDES AU 30 JUIN 2018

Le carnet de commandes du Groupe à fin juin 2018 s'établit à un niveau de 4.256 millions d'euros, en progression de 7% par rapport à fin 2017 et représente l'équivalent de 18 mois d'activité de promotion de Nexity (chiffre d'affaires sur 12 mois glissants).

Le carnet de commandes du pôle Immobilier résidentiel s'établit à 3.924 millions d'euros, en progression de 11% par rapport au 31 décembre 2017. Ce carnet représente 19 mois d'activité (chiffre d'affaires sur 12 mois glissants du pôle Immobilier résidentiel).

Le carnet de commandes du pôle Immobilier d'entreprise atteint 332 millions d'euros à fin juin 2018, en baisse de 29% par rapport au 31 décembre 2017. Ce carnet représente 9 mois d'activité (chiffre d'affaires sur 12 mois glissants du pôle Immobilier d'entreprise).

1. ^{^}[1] Calculé sur la base du nombre moyen d'actions en circulation sur la période
2. ^{^}[2] L'EBITDA, ou excédent brut d'exploitation défini par Nexity est égal au résultat opérationnel courant avant amortissement et dépréciation des immobilisations, des dotations nettes aux provisions, des charges de paiements en actions et du déstockage des frais financiers affectés aux opérations, majoré des dividendes reçus des entreprises comptabilisées par mises en équivalence et ayant une nature opérationnelle dans le prolongement de l'activité du Groupe. Cf. glossaire en page 33
3. ^{^}[3] Les baux en tacite reconduction et d'échéance à moins d'un an sont exclus du champ d'IFRS 16 et ne font pas l'objet d'un retraitement
4. ^{^}[4] Cf. glossaire en page 33
5. ^{^}[5] Contribution sur la valeur ajoutée des entreprises
6. ^{^}[6] Cf. glossaire en page 33