Lausanne (awp/ats) - A l'échéance d'un bail à loyers indexés, les locataires ne peuvent demander un alignement sur le taux hypothécaire de référence qu'en respectant le délai de résiliation. Le Tribunal fédéral profite du recours d'un bailleur pour préciser sa jurisprudence concernant cette forme particulière de contrat de location.

Comme le rappelle la 1ère Cour de droit civil dans un arrêt publié jeudi, les parties à un bail peuvent lier le loyer à l'évolution de l'indice suisse des prix à la consommation (IPC), plutôt que de tenir compte du taux d'intérêt hypothécaire de référence. Selon la loi, un tel contrat doit être conclu pour une durée minimale de cinq ans.

En l'espèce, les locataires avaient conclu en 2015 un bail à loyers indexés pour cinq ans. Le contrat pouvait être résilié pour la première échéance au 31 mars 2020 moyennant un préavis de trois mois. Le 4 mars 2020, les locataires ont demandé une réduction de loyer dès le prochain terme au motif que le taux hypothécaire était alors plus bas qu'au début du contrat (1,25% en mars 2020 contre 2,0% en 2015).

Respecter le délai de résiliation

Le Tribunal cantonal de Bâle-Campagne leur a donné raison et a réduit le loyer de 3500 à 3215 francs suisses dès le 1er juillet 2020. Dans son arrêt, le Tribunal fédéral admet le recours du bailleur.

Les juges de Mon Repos précisent que si l'une des deux parties au bail entend demander une adaptation à l'échéance d'un bail à loyers indexés, elle doit respecter le délai de résiliation. À défaut, il faut présumer que les parties acceptent - pour le moment - le loyer actuel.

Si une adaptation du loyer est demandée par la suite, le taux hypothécaire de référence en vigueur au début du bail à loyers indexés ne peut plus être invoqué. Dans ce cas, le taux déterminant sera celui en vigueur au moment où le contrat aurait pu être résilié en respectant le préavis.

En l'occurrence, il s'agissait de fin décembre 2019, date à laquelle le taux de référence se situait à 1,5%. Après la séance devant la commission de conciliation, le bailleur avait réduit le loyer à 3'393 francs suisses, ce qui correspondait au taux plus bas de mars 2020. Dans ces conditions, une baisse plus importante ne se justifiait pas, conclut le Tribunal fédéral. (arrêt 4A_252/2023 du 24 octobre 2023)

ats/ck