(nouveau : citations de l'expert JLL Leimbach 3e paragraphe et dernier paragraphe.)

MUNICH (dpa-AFX) - Les villes du monde entier doivent s'attendre à ce que de nombreux employés de bureau soient durablement absents. En Allemagne, selon des sondages réguliers de l'institut Ifo de Munich, un bon quart des employés travaillent à domicile, même après la fin de la pandémie de Corona. Dans certaines métropoles internationales, la proportion de travailleurs à domicile est encore plus élevée, selon le McKinsey Global Institute.

Cela a des répercussions sur le marché de l'immobilier de bureau : en Allemagne, les nouvelles locations ont chuté de 40 pour cent au premier semestre, comme le rapporte le prestataire de services immobiliers Jones Lang LaSalle (JLL). "Vingt pour cent sont dus à l'effet home office, les vingt pour cent restants à l'effet de la situation conjoncturelle incertaine", explique Stephan Leimbach, responsable de l'activité de location de bureaux chez JLL.

Selon Leimbach, le deuxième semestre se déroule traditionnellement mieux que le premier. "Pour cette année, nous pensons qu'environ 2,8 millions de mètres carrés de bureaux seront loués, contre 3,6 millions de mètres carrés l'an dernier. Cela représenterait une baisse d'un peu plus de 20 pour cent".

Le taux de télétravail en Allemagne est stable depuis un an, avec 25 pour cent des employés, comme le rapporte Simon Krause, spécialiste des bureaux à domicile à l'institut Ifo. "Nous partons du principe que cela va rester ainsi". Avant la pandémie, ce chiffre n'était que de 10 pour cent, a-t-il ajouté. "La conséquence est que le nombre de bureaux vides pour cause de home office a triplé. Dans certains secteurs, cela représente chaque jour environ 30 à 35 pour cent des bureaux".

Les bureaux inutilisés coûtent cher, en période d'incertitude économique, de nombreuses entreprises choisissent de réduire leur taille. "Mon impression est que les entreprises réduisent leur taille de 20 pour cent en moyenne", déclare Leimbach, manager chez JLL.

Selon l'expert de l'Ifo, Krause, certaines entreprises transforment les bureaux libres en espaces communs, pour plus d'interaction personnelle les jours de présence. D'autres réduisent leur besoin en surface, par exemple grâce au desksharing, où plusieurs collaborateurs se partagent un bureau. "Cet effet se répercute sur le marché des bureaux. Mais cela ne se produit pas immédiatement, mais avec un certain retard, car de nombreuses entreprises ont des contrats de location à long terme".

Un exemple : le groupe Dax Fresenius. L'entreprise est en train de rénover son siège social à Bad Homburg et de l'adapter au nouveau monde du travail. Selon une porte-parole, environ 40 à 50 % du personnel de Bad Homburg travaille chaque jour dans un bureau. L'entreprise a donc "loué" plusieurs petits espaces de bureaux dans la ville et rapatrie des employés au siège. Là, 1800 employés se partagent donc 1100 postes de travail PC. À Munich, le groupe d'assurance Allianz a abandonné un grand site dans le quartier de Neuperlach.

L'une des conséquences du travail à domicile est qu'un nombre croissant d'entreprises ont désormais moins de postes de travail de bureau que d'employés. Si un jour le personnel voulait à nouveau travailler entièrement dans l'entreprise, il y aurait des disputes pour les bureaux.

La tendance au rétrécissement des bureaux devrait se poursuivre. Le McKinsey Global Institute - qui fait partie du groupe mondial de conseil en gestion - a étudié le marché des bureaux dans neuf grandes métropoles économiques. Les auteurs de l'étude estiment ainsi que les besoins en surfaces de bureaux diminueront d'ici 2030 dans sept des neuf villes - par exemple de 16 pour cent à Munich, de 14 pour cent à Shanghai et même de 20 pour cent à San Francisco.

Les conséquences ne touchent en aucun cas uniquement les bailleurs qui, jusqu'au début de la pandémie de Corona, pouvaient exiger des loyers mirobolants dans les centres des grandes villes. Selon les analyses de l'institut Ifo, une partie des ventes au détail s'est déplacée des centres vers les périphéries et les banlieues.

Selon l'estimation de l'Ifo, des bureaux à moitié vides devraient également faire réfléchir les maires. "Les municipalités doivent réfléchir à la manière dont elles peuvent continuer à développer les centres-villes afin qu'ils offrent un mélange attrayant d'habitat, de travail, de shopping et de loisirs", déclare Krause.

Dans les décennies qui ont suivi la Seconde Guerre mondiale, les centres-villes se sont dépeuplés dans de nombreuses grandes villes, car leurs habitants ont dû laisser la place à des bureaux. En Allemagne, les centres ont au moins conservé leurs magasins. Aux États-Unis, de nombreux "business districts" ressemblent à des villes fantômes désertes après les heures de travail et les week-ends.

Une option pour conserver des centres-villes vivants serait le retour d'un nombre - certes probablement plutôt modeste - d'habitants. McKinsey estime qu'à l'exception de Paris, la demande de logements en centre-ville augmentera partout dans les neuf métropoles d'ici 2030.

Les entreprises doivent planifier très soigneusement la réduction de la taille de leurs bureaux. Les services du personnel sont confrontés à une tâche difficile : de nombreux collaborateurs préfèrent travailler chez eux. Mais lorsqu'ils se rendent au bureau, ils souhaitent que leur employeur leur offre des conditions de travail attrayantes dans une ambiance agréable.

"La qualité du bureau devient de plus en plus importante", déclare Stephan Kippes, chercheur de marché auprès de l'association immobilière Allemagne du Sud. "Si je veux avoir de bons employés, je dois leur offrir quelque chose". Selon Kippes, des bureaux bien équipés sont un facteur important pour conserver une main-d'œuvre convoitée en ces temps de pénurie croissante de personnel qualifié. "Avec cela, une entreprise a les meilleures chances que les gens reviennent au bureau et ne changent pas tout de suite".

Mais il n'y a pas que l'équipement qui joue un rôle important, il y a aussi l'emplacement. "Il faut que ce soit un endroit où l'on se sente bien, qui soit facilement accessible et où l'on puisse faire d'autres choses dans les environs", explique Leimbach. Conclusion : "Le bureau doit être plus qu'un bureau couvert."/cho/DP/men