Altareit : Rapport d'activité annuel 2023

1.1.1 Logement

Altareit est le 2ème promoteur résidentiel en France1. Présent sur l'ensemble du territoire, le Groupe a déployé une offre multiproduits complète2 reposant sur des marques aux positionnements complémentaires pour répondre aux besoins structurellement immenses du marché français.

1.1.1.1 ADAPTATION AU NOUVEAU CYCLE

Un changement de cycle brutal

Depuis juin 2022, la hausse rapide des taux d'intérêt conjuguée à des politiques plus restrictives de la part des banques ont désolvabilisé brutalement l'ensemble des acquéreurs. Cette crise de la demande s'est rajoutée à celle préexistante de l'inflation des normes et des coûts travaux, créant ainsi les conditions d'une crise immobilière de grande ampleur.

Une phase d'ajustement est nécessaire avant que le marché ne retrouve son équilibre. Le Groupe entend mettre à profit cette période pour opérer une profonde transformation de son modèle industriel.

Une adaptation accélérée et volontariste

Dès la fin 2022, le Groupe a pris la mesure de l'ampleur de cette crise en réduisant drastiquement le volume de ses acquisitions foncières, ce qui a contribué à limiter ses engagements.

L'année 2023 a été consacrée à solder le cycle précédent et à élaborer une nouvelle offre afin d'être prêt pour la reprise. Cette stratégie permet de repartir sur une base saine et de tourner le travail des équipes vers l'avenir.

L'activité opérationnelle a été intense, avec :

• l'écoulement accéléré de l'offre en cours de construction issue du cycle précédent, en bloc et au détail;
• des acquisitions foncières limitées exclusivement aux projets adaptés au contexte, se traduisant par une réduction drastique du nombre de terrains acquis ;
• la revue de la totalité du portefeuille foncier aboutissant à l'abandon massif de projets (allant parfois jusqu'à l'abandon de certaines options foncières) ou à leur repositionnement, et in fine au provisionnement des frais d'études correspondants ou de terrains ;
• une nouvelle organisation du portefeuille de marques pour renforcer leur positionnement ;
• l'élaboration d'une offre « nouvelle génération » décarbonnée, abordable et rentable adaptée au nouveau cycle, sur des fonciers renégociés ou sur de nouveaux fonciers.

1. Source : Classement des Promoteurs publié en juillet 2023 par Innovapresse.
2. Logements neufs toutes gammes (accession et investissement, libre, social, LLI), résidences gérées, Malraux, monuments historiques, déficits fonciers, démembrement, logements structure bois CLT, rénovation.
3. Réservations nettes des désistements, en euros TTC quand exprimées en valeur. Données à 100 %, à l'exception des opérations en contrôle conjoint pris en quote- part.

1.1.1.2 ACTIVITE DE L'ANNEE

Priorité à l'écoulement de l'offre du cycle précédent

Réservations3

Le Groupe a donné la priorité à l'écoulement de l'offre en cours de construction en pratiquant une politique tarifaire adaptée, tant au détail qu'en bloc.

Les réservations en valeur baissent de -16% à 2 250 millions d'euros TTC, pour 8 004 lots (-20%) dans un marché en contraction de -26%4. Ces lots ne concernent que des projets pour lesquels les décisions d'acquisition de terrains ont été prises5.

Les ventes en bloc représentent 52% des réservations (vs 44%). Elles se composent principalement de logements intermédiaires6 (57%) et de logements sociaux (30%).

Les particuliers restent le coeur de cible du Groupe. Ils ont représenté la moitié des ventes malgré un contexte qui leur a été particulièrement défavorable, notamment en matière d'accès au crédit.

Régularisations notariées

1. Données FPI France publiées le 15 février 2024 - Baisse des réservations sur un an de -26% en 2023 à 94 828 lots (contre une moyenne annuelle de 146 269 ventes entre 2017 et 2023), dont -38,4 % au détail et +11,5% en bloc
2. En outre, le Groupe a placé 1 420 lots supplémentaires en 2023. Ceux-ci ne sont cependant pas intégrés dans les 8 004 lots vendus car ils concernent des projets pour lesquels le permis de construire n'est pas encore obtenu et la décision d'acquisition des terrains n'est pas encore prise.
3. Logement locatif intermédiaire (LLI).

L'année 2023 a connu une chute importante de la production de crédit à l'habitat (- 41%7), qui ont rendu les signatures notariées particulièrement difficiles à concrétiser.

Face à cette situation, le Groupe a notamment mis en place un dispositif d'accompagnement de ses clients tout au long du processus d'acquisition, qui a permis de limiter la baisse des régularisations notariées. Elles ont atteint 2 275 millions d'euros (- 27%) pour l'ensemble des marques du Groupe.

Acquisitions foncières limitées aux projets adaptés au contexte

En 2023, le Groupe n'a acquis que des terrains correspondant à des opérations « dans le marché ». Les acquisitions foncières ont ainsi été fortement réduites avec 63 terrains acquis en 2023, contre 167 en 2022 (-59 % en nombre de lots).

Conjugué à l'écoulement de l'offre sur les terrains déjà acquis à fin 2022, le ralentissement des acquisitions foncières en 2023 a permis de diminuer les engagements du Groupe avec une offre disponible à la vente en cours de construction passée de 3 500 lots fin 2022, à environ 1 500 lots fin 2023 (- 57 %).

Les 63 terrains acquis en 2023 réprésentent un potentiel de chiffre d'affaires HT d'environ 1,1 milliard d'euros pour 5 064 lots. Ces opérations « dans le marché » ont en commun les caractéristiques suivantes :

• permis de construire définitifs correspondant à une conception adaptée (taille des lots, optimisation des surfaces,…) ;
• prix du foncier maîtrisé et marchés de travaux sécurisés ;
• grilles tarifaires ayant permis l'atteinte d'un taux précommercialisation élevé (ventes en bloc signées, ventes au détail sans aléas significatifs) ;
• rentabilité satisfaisante au regard du profil de risque.

Revue exhaustive du portefeuille d'options foncières8

En 2023, le Groupe a effectué une revue en profondeur de son portefeuille foncier avec des critères d'engagement significativement durcis.

Au 31 décembre 2022, le portefeuille d'options foncières du Groupe représentait un potentiel de 48 000 lots. Sur ce total :

• 5 800 lots ont fait l'objet d'un lancement commercial en 2023 ;
• 13 200 lots ont été définitivement abandonnés ;
• 29 000 lots correspondent à des options foncières conservées ou en cours de renégociation qui sont en train d'être retravaillées en profondeur (conception produit, stratégie commerciale, stratégie territoriale, coûts travaux, prix des fonciers, performance carbone). Les projets antérieurement imaginés doivent être partiellement ou entièrement revus afin de correspondre au nouveau cycle.

Cette revue exhaustive du portefeuille foncier a conduit à passer en charges une part très significative des frais d'études stockés au bilan du Groupe (cf. Performance financière).

7 Donnée Banque de France (production annuelle de crédits à l'habitat aux particuliers (hors renégociations)).

A l'issue de cette revue :

• environ 90% des frais d'études en stock ont été passés en charge ;
• la valeur des terrains en portage a été ajustée d'environ - 30 %, correspondant à leur valeur de recouvrement ;
• l'offre résiduelle issue du cycle précédent a été mise à sa valeur de marché.

Nouvelle organisation du portefeuille de marques

Le Groupe est organisé autour de plusieurs marques à forte notoriété permettant de couvrir l'ensemble des produits résidentiels.

En 2023, le Groupe a procédé à une réorganisation de son portefeuille de marques afin de renforcer leur positionnement respectif, avec notamment la fusion de Woodeum et Pitch Immo, le lancement de la marque Nohée (ex Cogedim Club) dans les résidences seniors et la création de Jouvence, marque dédiée à la rénovation des logements anciens destinés à la revente. L'organisation du portefeuille est désormais la suivante :

• Cogedim est la première marque du Groupe en termes de maillage géographique, de profondeur de gammes et de notoriété. En 2024, Cogedim a été élu pour la 2ème année consécutive n°1 au Top 200 de la relation client réalisé par le cabinet de conseil The Human Consulting Group pour Les Echos tous secteurs confondus ;
• Woodeum (fusionné avec Pitch Immo) est le spécialiste français de la promotion immobilière bas carbone grâce notamment à sa maitrise de la technologie structure bois CLT (bois lamellé croisé) mais également à autres solutions bas carbone en surperformance par rapport aux normes actuelles (RE2020/Niveau 2022) ;
• Histoire & Patrimoine est la marque experte en rénovation et réhabilitation immobilières, proposant une offre de produits en Monuments Historiques, Malraux et Déficit Foncier ;
• Jouvence est la nouvelle marque dédiée à la rénovation thermique, fonctionnelle et esthétique de logements anciens destinés à la revente ;
• Nohée est spécialisée dans le développement de résidences gérées à destination des seniors actifs. Nohée a ouvert sa 30ème résidence fin 2023 et a pour ambition d'opérer 50 résidences d'ici
  2026 ;
• Altarea Solutions & Services est la plateforme de services accompagnant les clients et partenaires du Groupe tout au long de leur projet immobilier (animation commerciale, financement, gestion locative, syndic,…).

Impacts comptables en 2023

La stratégie adoptée par le Groupe (réduction des engagements, revue du portefeuille d'options foncières, réorganisation des marques) se traduit par l'enregistrement en variation de valeurs

8 Le portefeuille d'options foncières est constitué des projets maîtrisés (par le biais d'une promesse de vente, quasi exclusivement sous forme unilatérale), dont le lancement commercial n'a pas encore eu lieu.

1. Cf partie Résultats financiers.
2. Signature de nouvelles options foncières.
3. Signature de l'option foncière, conception du programme, dépôt/obtention de permis de construire, lancement commercial, acquisition foncière, construction et livraison.

12 Chiffre d'affaires HT des ventes notariées restant à appréhender à l'avancement de la construction et des réservations des ventes au détail et en bloc à régulariser chez le notaire.

1.1.2 Immobilier d'entreprise

Altareit intervient en Immobilier d'entreprise pour un risque

limité et de manière extrêmement variée grâce à une palette de compétences très diversifiées.

1.1.2.1 Des savoir-faire multiples

En bureau, le Groupe opère sur l'ensemble du territoire

national13 :

• en tant que promoteur sous forme de contrats de VEFA, BEFA et CPI, avec une position particulièrement forte sur le marché des « clé-en-main » utilisateurs, ou dans le cadre de contrats MOD14 ;
• en tant que promoteur/investisseur ou co-investisseur pour certains actifs à repositionner (avant cession) ;
• sur une large gamme de produits : sièges sociaux, immeubles multi-occupants, immeubles de grande hauteur, locaux d'activités et industriels, hôtels, écoles et campus.

En Logistique, le Groupe opère :

• en tant qu'aménageur, promoteur et parfois investisseur, pour développer des projets qui répondent à des enjeux techniques, réglementaires et environnementaux de plus en plus exigeants ;
• à la fois pour le développement de grandes plateformes ou des hubs pour des distributeurs ou des acteurs du e-commerce, et sur le marché de la logistique urbaine pour le dernier kilomètre.

Une baisse des valeurs plus ou moins marquée en fonction

de l'attractivité locative

En 2023, le marché de l'Immobilier d'entreprise a été touché par une baisse généralisée des valeurs liée à la hausse des taux, laquelle a concerné l'ensemble des produits.

Le marché du Bureau est entré dans une crise durable, particulièrement sur les localisations périphériques d'Ile-de- France, même si la demande locative reste soutenue à Paris et dans certaines métropoles régionales. Quelle que soit leur localisation, les immeubles de bureau subissent une hausse des taux de capitalisation marquée avec une dispersion forte. Cette hausse n'est que très partiellement compensée par l'augmentation des loyers qui ne concerne que les meilleurs emplacements.

Le marché de la Logistique reste tiré par une demande locative forte et un effet rareté qui se traduit par une hausse durable des loyers. A plus court terme, la décompression des taux de capitalisation (de 50 bps à 75 bps) limite l'effet de la hausse des loyers sur les valeurs d'actifs.

Sur l'activité de promotion (VEFA, CPI, MOD), le Groupe se concentre sur son portefeuille d'opérations maitrisées à faible risque et continue de sourcer des opérations Bureau dans les grandes métropoles régionales (Nantes, Bordeaux, Aix-Marseille, Lyon, Toulouse, Rennes, Lille…).

En 2023, le Groupe a été amené à revoir la valeur de Landscape (La Défense) dont le montant est compris dans la charge

13 Quartier Central des Affaires (QCA) de Paris, Ile-de-France et grandes métropoles régionales.

comptable exceptionnelle Promotion. Le risque résiduel sur Landscape a ainsi ramené à zéro.

1.1.2.2 Activité de l'année en Bureau

Malgré le contexte Altareit a connu une activité opérationnelle dynamique en 2023 sur l'ensemble de ses marchés (Bureau Grand Paris et Régions, Grande Logisitique, Logistique urbaine).

Bureau / Grand Paris

• Signature d'un bail emphytéotique de 99 ans avec l'Etat pour l'acquisition et la rénovation d'un ensemble immobilier situé au
  185 rue Saint-Honoré (6 000 m², Paris 1er) et mitoyen de l'Hôtel Regina.
• Démarrage de trois chantiers de rénovation (66 000 m²) dont l'ensemble Louis Le Grand (Paris 2ème) en co-investissement avec JP Morgan Global Alternatives ou Valhubert, l'ancien siège de CACEIS (Paris 13ème) pour lequelle le Groupe intervient en tant que maître d'ouvrage délégué.
• Avancement des chantiers du futur siège social de Swiss Life à la Défense (18 100 m²) et des bureaux de Bobigny Cœur de Ville (9 800 m²) tous deux livrables en 2024, ainsi que de l'immeuble du 26 Champs-Elysées en prestation de services.
• Livraison de l'immeuble Le Visionnaire pour L'Oréal situé dans son siège historique au 14 rue Royale (4 200 m², Paris 8ème) et lancement des travaux de rénovation de la façade de son siège mondial à Clichy.

Bureau / Métropoles régionales

• Signatures de plusieurs VEFA pour un total de 24 000 m², dont Claystone et Urbanclay à Toulouse vendus respectivement à Quaero Capital et à Midi 2i pour lesquels les chantiers ont été lancés cette année. A Bordeaux Belvédère, le Groupe a vendu Mokusaï à la Mutualité Sociale Agricole de la Gironde. Dans le sud le Groupe a signé une VEFA avec Naval Group pour un immeuble au sein de la Technopole de la mer à Ollioules et vendu le futur campus étudiant de l'ESSCA School of Management situé à Aix- en-Provence à La Caisse d'Epargne, via sa filiale CEPAC Foncière.
• Lancement de 42 000 m² de chantiers dont le futur Centre de développement d'Alstom Sud à Aix-en-Provence,Feel Good près de Nantes à Orvault, dont un premier bâtiment a été vendu à la SMABTP fin 2022.
• Livraison du Campus de l'emlyon business school dans le quartier de Gerland (20 000 m² pour une capacité d'accueil de 7 800 personnes et 9 000 m² d'espaces verts). Multifonctionnel, hybride et adaptable, il répond aux nouveaux usages de l'enseignement supérieur et vise les Certifications HQE (Excellent), BREEAM (Very Good), OSMOZ et R2S.
• Livraisons de 53 000 m² de bureaux dont Amazing Amazones au sein du projet Euronantes (19 700 m²), deux immeubles du quartier Bordeaux Belvédère (10 400 m²) ou encore Newton St Charles à Marseille (9 700 m²).

14 VEFA (vente en l'état futur d'achèvement), BEFA (bail en l'état futur d'achèvement), CPI (contrat de promotion immobilière) et MOD (maitrise d'ouvrage déléguée).

1.2.1.1 Principes généraux

Le Règlement Taxonomie16 est un système de classification des secteurs économiques permettant d'identifier les activités durables sur le plan environnemental. Il définit des critères uniformes pour chaque secteur au sein de l'Union Européenne permettant d'évaluer leur contribution aux objectifs environnementaux de la Commission européenne.

d'un bâtiment (conception, construction, exploitation et déconstruction) et gestion énergétique ;

• Adaptation au changement climatique (Climat) : étude des risques climatiques physiques sur le territoire d'implantation et plan d'adaptation ;

En 2023, les entreprises non financières ont publié des indicateurs directement issus de leurs comptes 2022 (chiffre d'affaires, Capex et Opex) en indiquant pour chacun la proportion concernée par la taxonomie (taux d'éligibilité) ainsi que la proportion conforme aux critères environnementaux européens (taux d'alignement) et sociaux également (garanties sociales minimales).

A partir de 2024, les entreprises financières devront à leur tour publier la part de leurs investissements finançant les activités économiques alignées au sens de la taxonomie, le Green Asset Ratio (GAR). Les institutions financières dotées d'un GAR élevé devraient bénéficier à terme d'un cadre plus favorable pour leurs activités, l'objectif poursuivi par l'Union Européenne étant d'orienter les financements vers la transition écologique.

1.2.1.2 Eligibilité et alignement du chiffre d'affaires consolidé

Compte tenu de son activité, le chiffre d'affaires est l'indicateur comptable le plus pertinent pour le Groupe.

Eligibilité du chiffre d'affaires consolidé

• Eau : consommation / débit des bâtiments, gestion des ressources en eau sur les chantiers, impact sur les ressources et la qualité de l'eau ;
• Economie circulaire : réemploi des matériaux, réduction des déchets à la source et valorisation, conception des bâtiments et techniques de construction favorisant la circularité ;
• Pollution : non recours aux produits polluants / dangereux / cancérigènes, pollution des sols, nuisances sonores et émissions de particules et gaz polluants ;
• Biodiversité : évaluation de l'impact sur l'environnement et les zones non constructibles.

Chiffre d'affaires aligné à 44,7 %

Le taux d'alignement atteint 44,7 % du chiffre d'affaires (CA) consolidé en 2023 (contre 43 % en 2022).

En 2023, 97,9% du chiffre d'affaires consolidé17 d'Altareit est éligible à la taxonomie européenne au titre des activités suivantes :

• « Construction de bâtiments neufs » pour la Promotion ;
• « Rénovation de bâtiments existants » notamment pour Histoire & Patrimoine;
• « Acquisition et propriété de bâtiments »18.

Critères d'alignement du chiffre d'affaires

L'analyse de l'alignement est effectuée à la maille de l'actif. Pour être considéré comme aligné, chaque projet ou actif contribuant au chiffre d'affaires doit être passé au crible de six familles de critères environnementaux19 :

• atténuation du changement climatique (Energie), composé de quatre sous-critères : consommation d'énergie primaire, étanchéité à l'air et intégrité thermique, analyse du cycle de vie

1. Le règlement Taxinomie (EU) 2020/852, règlement délégué (EU) 2021/2139 (« Climat ») du 4 juin 2021 précisant la classification des activités durables, règlement délégué (EU) 2021/2178 (« Article 8 ») du 6 juillet 2021 précisant les obligations de reporting des entreprises et le règlement délégué complémentaire (EU) 2022/1214 (« Climat et Article 8 ») du 9 mars 2022.
2. Au 31 décembre 2023, le chiffre d'affaires consolidé atteint 2 450,8 M€, dont
   52,3 M€ (2,1%) non éligibles à la taxonomie (relevant par exemple des activités de syndic) et 2 398,5 M€ éligibles (97,9%). En 2022, 99% du CA était éligible.

L'approche retenue pour calculer l'alignement repose sur une présélection des opérations/actifs selon deux éléments : leur contribution au chiffre d'affaires consolidé (opérations significatives) et leur potentiel d'alignement (notamment en matière de performance énergétique.

Après étude des dossiers présélectionnés, 123 opérations bénéficiant d'une documentation exhaustive à l'appui, ont été considérées comme alignées. Elles représentent 44,7 % du chiffre d'affaires consolidé 2023, qui est donc aligné au sein de la taxonomie européenne.

1. Correspond à l'activité de Comet au sein du siège de Richelieu.
2. Un critère de « contribution substantielle » et cinq critères d'absence d'effets négatifs («DNSH»). Le nombre et la nature des critères varient en fonction de chaque activité, avec un nombre minimum de deux (un critère de contribution substantielle et un DNSH).

Cash-Flowcourant desopérations (FFO)

2 450,8 -10%

145,4

37,1

182,5

-9%

152,6

(262,2)

(109,6)

(8,3)

64,7

-69%

(12,1)

(14,0)

-

0,5

39,1

(16,1)

23,0

-83%

1 748 351

13,16

Variations devaleurs, charges calculées et frais de transaction

-

-

(3,2)

-

(3,2)

-

(24,4)

(24,4)

4,7

(18,1)

(16,4)

(393,9)

(451,3)

(1,9)

(3,2)

(17,2)

108,5

(365,1)

16,5

(348,6)

TOTAL

2 450,8 -10%

142,2

37,1

179,4

-11%

152,6

(286,6)

(134,0)

(3,6)

(393,9)

(386,6)

na

(13,9)

(17,2)

(17,2)

108,9

(325,9)

0,4

(325,6)