Ascencio : Rapport annuel 2022/2023

S O M M A I R E

0 6   • LETTRE AUX ACTIONNAIRES

09   • À PROPOS D'ASCENCIO

10 � A · Profil

16 � B · Historique

18 � C · Stratégie

21   • RAPPORT DE GESTION

22 � A · Chiffres clés

25 � B · Activité de l'exercice 2022/2023

25 � Contexte macro-économique

25 � Activité opérationnelle

29 � Résultats annuels consolidés

36 � Evènements survenus après clôture de l'exercice

36 � Financements & couvertures de taux

40 � C · Déclaration de gouvernance

40 � Gouvernance d'entreprise

57 � Politique de rémunération

65 � Rapport de rémunération

79 � D · Rapport immobilier

79 � Marché immobilier du retail

104 � Portefeuille immobilier

120 � Rapport des experts

123 � E · Rapport ESG

153 � F · EPRA

163 � G · Ascencio en bourse

167 � H · Perspectives

169   • RAPPORT FINANCIER

172 � A · États financiers consolidés

228 � B · Comptes statutaires

234 � C · Rapport du commissaire

240 � D · Indicateurs alternatifs de performance

245   • FACTEURS DE RISQUES

257   • INFORMATIONS GÉNÉRALES

258 � A · Identification

266 � B · Cadre légal

271 � C · Déclarations

274   • LEXIQUE

Vincent H. Querton

Chief Executive Officer

L E T T R E AUX

ACTIONNAIRES

Carl Mestdagh Président du conseil d'administration

Chers actionnaires,

Au terme de cet exercice 2022/2023, nous sommes heureux, dans un contexte économique et financier international compliqué, de proposer, lors de la prochaine assemblée générale ordinaire, un dividende supérieur de 5,1 % par rapport celui de l'exercice précédent.

Un dividende en hausse pour la neuvième année consécutive.

Celui-ci s'appuie sur un excellent "EPRA Earnings" de 5,46 EUR par action, en hausse de 6,6 %.

Il s'agit d'une belle performance qui résulte d'un straté- gie bien établie et d'une excellente exécution de celle-ci tant au niveau de la gestion de notre bilan que de notre portefeuille immobilier.

Pour faire face à une inflation importante, une hausse soutenue des taux d'intérêt, une diminution du pouvoir d'achat des consommateurs et des marges réduites pour nos locataires, notre équipe s'est appuyée sur ses fondamentaux immobiliers et financiers.

Les indicateurs de performance de notre portefeuille immobilier sont excellents.

Taux d'occupation de 97,9 %, revenus locatifs en hausse de 7,3 %, juste valeur du portefeuille stable, …

Un coût de financement sous contrôle avec une politique de couverture de taux bien en place.

Un niveau d'endettement de 43 %.

Les très beaux résultats de notre entreprise doivent apaiser les marchés boursiers dont les craintes, pour le secteur immobilier, induisent un effet baissier important sur les valeurs cotées.

Ces craintes, les difficultés de financement et les incertitudes relatives à l'évolution des prix des immeubles ont par ailleurs mis le marché de l'investissement à l'arrêt.

Des opportunités devraient se dessiner à terme pour ceux qui auront les moyens de les financer. Nous de- vrions être parmi ceux-là.

En outre, durant cet exercice, nos équipes ont également mené à bien la première phase de notre projet "digital", lequel augmentera encore davantage notre efficacité.

Nous avons enfin progressé de façon significative au niveau du déploiement de notre politique ESG.

En cette période de bilan, nous souhaitons exprimer nos sincères remerciements à tous nos actionnaires. Votre confiance continue d'être le moteur de notre réussite et nous sommes déterminés à maintenir cette dyna- mique positive.

Merci.

51,3 M I L L I O N S E U R

R E V E N U S

L O C AT I F S

A · PROFIL

450.013 m2

S U P E R F I C I E D U

P O R T E F E U I L L E

740,9 M I L L I O N S E U R

J U S T E V A L E U R

D U P O R T E F E U I L L E

"L'omnicanalité désigne une expérience d'achat unifiée et interconnectée entre les différents canaux de la vente physique et du e-commerce.".

― Philippe Scheirlinckx

NOTRE FOCUS  :

COMMERCES ALIMENTAIRES ET RETAIL PARKS

Ascencio investit1 dans un secteur de niche : le retail de périphérie et plus particulièrement, les supermarchés et les retail parks.

La Société vise l'excellence dans la gestion de son portefeuille immobilier dans le but d'en optimiser sa performance opérationnelle et d'y générer, à long terme, de la création de valeur.

C'est pourquoi Ascencio investit dans des supermarchés alimentaires ou retail parks bénéficiant d'une excellente localisation en apportant une attention particulière à la mixité commerciale, la flexibilité des espaces, leur capacité à répondre à l'omnicanalité du commerce et offrant un accès et un parking aisés. Ascencio est également attentive à déployer sa politique ESG tant au sein de son portefeuille immobilier qu'auprès des communautés locales.

3 P A Y S D ' A C T I V I T É

Belgique,

France

& Espagne

C O T É E S U R

E U R O N E X T

B R U S S E L S

2007D E P U I S

97,9 %

TA U X

D ' O C C U P AT I O N E P R A

272 M I L L I O N S E U R

C A P I TA L I S AT I O N B O U R S I È R E

CARACTÉRISTIQUES PRINCIPALES

DES COMMERCES DE PÉRIPHÉRIE

1 Ascencio est une Société Immobilière Réglementée publique de droit belge ("SIRP") soumise à la loi du 12 mai 2014 modifiée par la loi du 22 octobre 2017 et à son arrêté royal du 13 juillet 2014 modifié par l'arrêté royal du 23 avril 2018, relatifs aux sociétés immobi- lières réglementées ("loi SIR").

En France, la succursale d'Ascencio SA et ses filiales ont opté pour un régime SIIC (Société d'Investissements Immobiliers cotée) tandis qu'en Espagne, Ascencio SA a opté pour le statut SOCIMI (Sociedades Anonimas Cotizadas de Inversion en el Mercado Immobiliario).

10   •

À PROPOS D'ASCENCIO   • 11

2 0 2 3

Obtention d'un gold award de l'EPRA pour la transparence de son reporting en matière de durabilité (sBPR)

2 0 2 2

Reprise de l'enseigne de supermarchés Mestdagh par le groupement Les Mousquetaires, sous la bannière Intermarché.

Réalisation d'une première émission obligataire sous la forme de placement privé pour un montant total de 25 millions EUR pour une durée moyenne de 4 ans.

Publication d'un premier Sustainability report lequel vaut

• Ascencio l'obtention d'un Silver Award sBPR de l'EPRA. Ascencio opte pour le statut SOCIMI en Espagne.

2 0 2 1

Acquisition d'un supermarché et de 4 cellules commerciales adjacentes dans le retail park "Bellefleur" à Couillet (Belgique).

2 0 2 0

Acquisition de 5 supermar- chés Casino en France pour 85,2 millions EUR.

2 0 1 9

Acquisition de 3 surfaces commer- ciales dans le retail park "Le Parc des Drapeaux" à Caen (France).

Ascencio entre dans le "FTSE EPRA NareitDeveloped Europe Index".

2 0 1 8

Acquisition de 6 surfaces commer- ciales, dans le retail park "Le Parc des drapeaux" à Caen (France).

2 0 1 7

Acquisition d'un immeuble commercial urbain à Anderlecht (Bel- gique). Un supermarché Carrefour Market y a été inauguré en 2018.

2 0 1 6

Acquisition du site commercial "Les Papeteries de Genval" (Bel- gique), lequel abrite plus de 30 enseignes.

Premier investissement en Es- pagne avec l'acquisition de 3 cellules commerciales (situées dans les meilleurs retail parks de Ma- drid, Barcelone et Valence).

2 0 1 3

Acquisitions :

• +/- 30 cellules commerciales à proximité des shoppings Cora en Belgique
• 1 retail park "Les Portes du Sud" à Chalon-sur-Saône (France).

2 0 1 2

Augmentation de capital (2.425.282 EUR) par apport en nature de 5 immeubles et acquisition du retail park "Le Parc des Drapeaux" à Rots (France).

2 0 1 1

Acquisition du retail park "Le Parc des Bouchardes" à proximité de Macon (France).

Acquisition du projet de retail park "Les Cyprès" dans la région de Montpellier (France).

2 0 1 0

Acquisition de 7 supermarchés "Grand Frais" en France.

Adoption du statut SIIC en France.

2 0 0 8

Acquisition d'un retail park situé à Jemappes (Belgique).

2 0 0 7

Entrée en bourse d'Ascencio, sur Euronext Bruxelles.

Acquisition d'un retail park situé à Hannut (Belgique).

2 0 0 6

Création d'Ascencio.

Agrément en tant que socié- té d'investissement à capital fixe immobilière ("SICAFI") en Belgique.

C · STR ATÉGIE

CONSTITUTION & GESTION D'UN PORTEFEUILLE IMMOBILIER COMMERCIAL DE PÉRIPHÉRIE

Le cœur de la stratégie d'Ascencio est d'investir dans des surfaces commerciales en périphérie des villes, plus particulièrement dans des supermarchés et des retail parks, et de les gérer à long terme de manière durable.

Cette niche de l'immobilier commercial offre des surfaces adaptées aux retailers opérant dans des secteurs d'activité répondant aux besoins primaires des consommateurs. Ces surfaces bénéficient en outre de localisations aisément accessibles et d'espaces flexibles pour répondre aux défis de l'évolution des modes de consommation vers l'omnicanalité.

GESTION ORIENTÉE CLIENTS

La Société porte une attention toute particulière à la gestion de ses retailers et à l'anticipation de leurs besoins. Pour ce faire, elle entretient des contacts réguliers avec ceux-ci au travers de ses équipes, no- tamment :

GESTION D'UNE STRATÉGIE RAISONNÉE D'INVESTISSEMENT

Les nouveaux investissements sont en ligne avec la stratégie et doivent en outre offrir des perspectives financières ayant une influence positive sur les performances de la Société tant en termes de cashflow que de valeur par action. Plus particulièrement, les opportu- nités d'investissement sont analysées sous l'angle de leurs qualités intrinsèques immobilières, localisation, accessibilité, zone de chalandise, qualité des locataires, mixité commerciale ainsi que les facteurs liés à leur performance énergétique. Dans un souci de cohérence géographique, Ascencio est aujourd'hui présente en périphérie des villes belges, françaises et espagnoles. A l'avenir, Ascencio pourrait élargir son champ d'action à d'autres pays de l'Union européenne.

GESTION FINANCIÈRE DYNAMIQUE DE LA SOCIÉTÉ

Ascencio veille à assurer une gestion financière proac- tive par la préservation d'une structure bilantaire solide

Ascencio déploie cette stratégie d'entreprise comme suit :

GESTION PROACTIVE

DU PATRIMOINE

Dépositaire d'une expertise reconnue en matière d'im- mobilier commercial, Ascencio réalise une évaluation constante de son portefeuille pour en identifier les besoins tant en termes de gestion qu'en termes d'in- vestissement.

Dans cette analyse, la Société intègre également les pa- ramètres de sa stratégie ESG dans le but d'en améliorer la durabilité et les performances environnementales de son portefeuille. La politique ESG d'Ascencio est décrite dans la partie "Rapport ESG" du présent rapport annuel.

En vue d'assurer la pérennité de ses revenus, Ascencio veille à maintenir dans la durée le plus haut taux d'oc- cupation possible de son portefeuille. Pour y parvenir, la Société poursuit une politique commerciale visant à développer des relations long terme avec ses locataires,

1 8   •

• anticiper les départs éventuels et à retrouver d'autres enseignes susceptibles de reprendre rapidement les lieux libérés en occupation. La connaissance de son marché et des enseignes qui y évoluent est une com- pétence essentielle d'Ascencio. La Société privilégie les locations aux chaînes nationales ou internationales dont la santé financière est régulièrement appréciée.

• Les responsables asset pour la concrétisation et la gestion commerciale des contrats d'occupation ;
• Les property managers pour la gestion au quotidien de la maintenance technique des immeubles ;
• Le département Operations & ESG pour le dévelop- pement technique du portefeuille et le déploiement de la politique ESG au sein de celui-ci ;
• Le service clients pour la gestion contractuelle des baux en cours ;
• Le département marketing & communication pour la mise en place d'animations et de campagnes de communication.

et le maintien d'une position de liquidité forte. Pour ce faire, une attention particulière est portée au contrôle de son niveau d'endettement et à la préservation d'une structure de financement solide, tant en termes de diversification des sources que d'allongement de la durée résiduelle moyenne de ses dettes.

Enfin, la Société veille à construire une structure de cou- verture efficace, que ce soit au niveau de la fixation des taux qu'au niveau de l'horizon de couverture, et ce pour réduire sa sensibilité aux variations de taux d'intérêt.

POLITIQUE COHÉRENTE DE DISTRIBUTION DU DIVIDENDE

Conformément au régime de la Société, Ascencio doit satisfaire à l'exigence de distribution d'un montant minimal réglementaire. Dans ce cadre, la Société vise

• offrir un dividende en croissance régulière sur le long terme tout en préservant ses ratios bilantaires pour éviter d'altérer son profil de risque.
• • PROPOS D'ASCENCIO   • 19