FRANCFORT (dpa-AFX) - Face à la hausse des taux d'intérêt et à l'incertitude qui règne sur le marché de l'immobilier, les consommateurs continuent d'hésiter à souscrire un prêt immobilier. Les nouvelles affaires des banques allemandes en matière de prêts immobiliers aux ménages et aux indépendants ont chuté de 43 % en décembre par rapport au même mois de l'année précédente, selon de nouvelles données de la société de conseil Barkow Consulting. Avec un volume de 13,5 milliards d'euros, les nouvelles affaires sont à leur plus bas niveau depuis juin 2011, selon l'analyse dont l'agence de presse dpa a eu connaissance.

Le recul enregistré en décembre est déjà le quatrième record négatif consécutif, a déclaré le conseiller Peter Barkow. Par rapport au volume record de 32,3 milliards d'euros en mars 2022, il en résulte une baisse de près de 60 pour cent. De nouvelles données basées sur les demandes de la Schufa indiquent une chute de 41 pour cent en janvier par rapport au même mois de l'année précédente. L'enquête s'appuie sur les chiffres de la Banque centrale européenne et de la Bundesbank.

Les intermédiaires de financement de la construction ont également fait état d'une grande réticence de la part des clients. "L'intérêt pour les investissements immobiliers a diminué chez les investisseurs en capital et la faisabilité financière chez les propriétaires occupants", explique Michael Neumann, directeur chez Dr. De nombreux acheteurs potentiels attendaient de voir si le marché allait évoluer en leur faveur. "Autrement dit, que les prix de l'immobilier baissent".

Actuellement, moins de personnes peuvent se permettre d'acheter un bien immobilier parce qu'elles ne peuvent pas fournir le capital propre recommandé de 20 pour cent du prix d'achat, rapporte Tomas Peeters, chef de Baufi24. "Les investisseurs en capital, en particulier, font preuve de retenue, car l'achat d'un bien immobilier n'est plus rentable pour eux dans le contexte actuel", explique Jörg Utecht, chef du groupe Interhyp, en référence à la hausse des taux d'intérêt.

L'activité des banques en matière de financement de la construction est énorme. Selon Barkow, le portefeuille de prêts s'élevait à 1,57 billion d'euros en décembre, soit cinq pour cent de plus qu'il y a un an. L'effondrement des nouvelles affaires est une source d'inquiétude pour le secteur. "Pour que la situation se détende, il faut que les taux d'intérêt des crédits ou les prix de l'immobilier baissent", déclare Barkow.

Les nouvelles affaires de financement de la construction sont en baisse depuis des mois. Selon Barkow, elles avaient déjà chuté de 39 % en novembre pour atteindre environ 13,5 milliards d'euros, et le mois de décembre n'a pas connu de reprise. La raison principale est que les taux d'intérêt pour les crédits à dix ans ont plus que triplé en un an pour atteindre 3,6 %.

Pour les mensualités des débiteurs, cela représente des centaines d'euros. Par nécessité, les propriétaires-occupants remboursent plus lentement : le taux de remboursement des nouveaux crédits à la construction est tombé en moyenne à 2,4 % en 2022, contre 2,8 % l'année précédente, a indiqué le courtier en crédit Hüttig & Rompf.

Comme si la hausse des taux d'intérêt ne suffisait pas, les coûts de construction exorbitants sont également un problème pour les promoteurs. Les projets de construction de logements sont annulés à tour de bras. Selon l'institut Ifo, 16,7 % des entreprises de construction interrogées ont déclaré des commandes annulées en novembre, soit nettement plus que le mois précédent. L'une des raisons serait la baisse des aides publiques.

De plus, les banques examinent plus attentivement les prêts immobiliers. Elles appliquent également souvent un coût de la vie plus élevé en raison de l'inflation. "Nous constatons que pour de nombreuses banques, le plafond de financement a baissé et que le choix d'établissements finançant la totalité du prix d'achat se réduit", explique-t-on chez Dr Klein.

Les agents immobiliers signalent beaucoup moins de demandes pour les biens proposés qu'auparavant. Dans certains cas, les acheteurs et les vendeurs ne s'entendent plus sur le prix. "L'incertitude liée à la guerre en Ukraine, à la crise énergétique et à l'inflation est toujours présente sur le marché de l'immobilier, même si elle n'est plus aussi grande qu'en été", a déclaré Felix Jahn, fondateur de McMakler.

Daniel Ritter, associé gérant du courtier Von Poll, fait un constat similaire. "Les effets de l'inflation et des crises persistantes continuent à se faire sentir". Selon lui, la demande a chuté de manière significative, en particulier pour les biens immobiliers nécessitant une rénovation, car les coûts des rénovations ont augmenté et sont difficiles à calculer.

Toujours est-il qu'après une hausse des taux d'intérêt pour la construction à plus de quatre pour cent en période de pointe, les conditions se sont stabilisées à environ 3,6 pour cent début février. En outre, de nombreux experts financiers estiment que les banques centrales, après avoir fortement augmenté les taux directeurs ces derniers mois, se retiennent désormais de prendre de nouvelles mesures. Cela devrait également réduire la pression sur les taux de construction. Parallèlement, les prix de l'immobilier baissent sensiblement dans la plupart des grandes et moyennes villes, comme l'observe Von Poll.

Pour les intermédiaires de crédit, qui souffrent de la morosité des financements, tout cela est source d'espoir. "Nous nous attendons à une évolution un peu plus stable des taux d'intérêt et à une baisse des prix d'achat cette année, ce qui devrait permettre aux acheteurs de revenir sur le marché", déclare Peeters, directeur de Baufi24. Utecht d'Interhyp s'attend lui aussi à ce que le marché immobilier trouve un nouvel équilibre au cours de l'année. En effet, beaucoup de choses n'ont pas changé : "La demande de biens immobiliers n'a pas disparu, le taux d'accession à la propriété est le plus bas d'Europe et le désir d'accéder à la propriété est très élevé, il en va de même pour la demande de logements."/als/DP/stk