Madrid a entamé la construction d'un nouveau quartier d'affaires, prévue depuis trois décennies, mais les critiques estiment que le projet risque de devenir un gigantesque éléphant blanc, alors que des zones similaires à Londres, Paris et New York sont en difficulté du fait de l'augmentation du nombre de personnes travaillant à domicile.

Avec une première phase qui devrait être achevée d'ici 2035, Madrid Nuevo Norte (MNN) ajoutera 1,6 million de mètres carrés (17 millions de pieds carrés) d'espace de bureaux à la capitale, y compris le plus haut gratte-ciel d'Espagne.

Les plans prévoient également 10 500 nouveaux logements et un grand parc, tandis que la gare de Chamartin sera modernisée pour devenir la plaque tournante de Madrid pour les trains à grande vitesse et les trains locaux.

Craignant que des zones comme Canary Wharf, à Londres, ne perdent des locataires en raison de l'essor du travail à distance, le promoteur Crea Madrid Nuevo Norte a tenté de se prémunir contre l'avenir en étudiant 16 projets similaires.

C'est ce qui a motivé la décision de combiner des bureaux avec des logements, des magasins et des restaurants, a déclaré Miguel Hernandez, responsable de la stratégie.

"Aujourd'hui, les gens veulent travailler, vivre, se divertir, faire du commerce dans des zones qui ne sont pas complètement vides la nuit", a-t-il déclaré à Reuters.

Crea Madrid Nuevo Norte est un consortium composé de la banque espagnole BBVA, du fonds d'investissement immobilier Merlin Properties et du constructeur Grupo SanJose.

Il travaille avec la mairie de Madrid sur le projet, qui a été entravé par des recours juridiques pendant près de 30 ans.

MNN cherchera également à attirer une gamme de locataires plus diversifiée que dans les quartiers d'affaires qui dépendent fortement du secteur financier pour remplir leurs bureaux. Il s'agit notamment d'entreprises du secteur de la santé, afin de tirer parti de son emplacement à côté de l'un des plus grands hôpitaux de Madrid, a déclaré M. Hernandez.

Selon le fournisseur de données immobilières CoStar Group, le taux d'inoccupation du quartier financier de New York a presque doublé depuis la pandémie, lorsque le travail à distance a fait un bond en avant, pour atteindre 21 % au troisième trimestre 2023.

Le taux d'inoccupation à La Défense, à Paris, a grimpé à 19,7 % au premier semestre 2023, contre 6,7 % fin 2018, tandis que Canary Wharf a perdu 1 million de pieds carrés de demande pour ses bureaux depuis la pandémie, selon CoStar.

HSBC devrait quitter Canary Wharf pour un bureau plus petit dans le centre de Londres, tandis que Barclays y réduit son empreinte. La présence de longue date du Crédit suisse est également incertaine depuis son rachat par UBS, qui prévoit de supprimer des milliers d'emplois.

Le groupe Canary Wharf cherche à s'adapter et à se diversifier en développant un gigantesque campus consacré aux sciences de la vie et en construisant davantage d'appartements, de restaurants et de bars. Le Canary Wharf Group n'a pas répondu à une demande de commentaire.

MOINS DE DÉPLACEMENTS

Pendant la pandémie, les Espagnols ont adopté le principe du travail à domicile de manière plus souple que certains de leurs voisins. Ils se rendent au bureau en moyenne 2,6 jours par semaine, alors que la moyenne européenne est de 1,8 jour, selon une étude de CBRE - l'un des plus grands gestionnaires d'investissements immobiliers au monde - publiée la semaine dernière.

Ismael Clemente, PDG de Merlin Properties, a déclaré que ce facteur, ainsi qu'un trajet plus court qu'à Canary Wharf ou à La Défense, le rendait confiant quant à l'existence d'une demande d'espaces de bureaux.

"Si vous mettez 20 minutes pour vous rendre au travail, pourquoi diable iriez-vous travailler à domicile ? a déclaré M. Clemente.

Mais certains analystes estiment que Madrid, qui compte déjà les parcs d'affaires AZCA et Four Towers à proximité, a vraiment besoin de plus de logements, et non de locaux commerciaux.

PwC estime que Madrid aura besoin de 11 000 nouveaux logements par an pour répondre à la demande, tandis qu'une étude de Gesvalt a révélé que la ville manque de 214 000 logements abordables.

Selon EY, la ville comptait 1,7 million de mètres carrés de bureaux vides au premier semestre 2023 et un taux d'inoccupation des bureaux de 11 %, contre 9,3 % en 2020.

Javier Garcia-Mateo, responsable de la stratégie et des transactions d'EY pour le secteur immobilier en Espagne, a déclaré que MNN devrait réduire de 500 000 mètres carrés l'espace de bureaux prévu et construire 15 000 à 20 000 logements supplémentaires à la place.

"Pourquoi développer des bureaux alors que ce dont vous avez besoin, c'est de logements ? a déclaré M. Garcia-Mateo.

Mais certains résidents locaux ont fait campagne contre le projet, craignant qu'il ne devienne une gigantesque banlieue huppée qui marginaliserait ses voisins de la classe ouvrière.

"Lorsqu'il n'y a pas de demande sur le marché, les promoteurs convainquent le gouvernement de les autoriser à modifier la classification, de sorte que dans 20 ou 30 ans, les bureaux seront remplacés par des habitations - de luxe, bien sûr", a déclaré Vicente Perez, qui a mené l'une de ces campagnes.

Le bureau du maire n'a pas répondu à une demande de commentaire. M. Hernandez, de Crea Madrid Nuevo Norte, a déclaré qu'il serait difficile de modifier la classification maintenant que le projet est en cours.

M. Clemente, de Merlin, a déclaré qu'il faudrait jusqu'à 40 ans pour achever le projet, en introduisant des bureaux au compte-gouttes sur le marché afin d'éviter de l'inonder.

Les défenseurs du projet affirment qu'il permettra d'attirer davantage d'entreprises internationales dans la capitale espagnole.

Paloma Relinque, directrice des marchés de capitaux chez CBRE en Espagne, a déclaré que Madrid manquait de bureaux de premier ordre répondant aux normes de durabilité qu'elles exigent. Le taux d'inoccupation des bureaux de catégorie A dans la zone où MNN sera construit est d'environ 0,7 %, contre 7,8 % pour l'ensemble des bureaux, selon CBRE.

Jose Ramon Iturriaga, gestionnaire de fonds chez Abante Asesores à Madrid, qui détient des parts dans Merlin, a établi un parallèle avec la récente montée en puissance de la construction d'hôtels de luxe dans la ville.

"Si vous n'avez pas ce type d'espace de bureaux haut de gamme, certains centres d'affaires haut de gamme ne viendront pas", a-t-il déclaré. (Reportage de Charlie Devereux, Corina Pons et Guillermo Martinez ; Rédaction de Catherine Evans)