Les sociétés immobilières de Hong Kong seront confrontées en 2024 à la hausse des coûts de financement et à l'atonie des ventes de logements et des locations de bureaux, ce qui rend les créanciers et les investisseurs prudents quant à la santé financière des promoteurs.

Certaines des principales banques de Hong Kong ont interrompu le financement des sociétés immobilières de la ville qui sont très endettées ou faibles, ont déclaré quatre sources au fait de la question, obligeant les promoteurs à rechercher des prêts plus coûteux sur le marché du crédit privé.

Les perspectives du marché immobilier de Hong Kong, autrefois florissant, étant de plus en plus incertaines, de nombreuses banques réduisent également les prêts existants ou demandent aux promoteurs de renforcer leurs garanties, ont déclaré les sources.

En conséquence, les coûts de financement devraient augmenter et, compte tenu de l'atonie des ventes de logements et du taux record d'inoccupation des bureaux, cette année pourrait être encore plus difficile que l'année dernière pour les promoteurs.

Les investisseurs ne s'attendent pas à ce que les promoteurs de Hong Kong fassent défaut comme leurs homologues de Chine continentale, mais ils ne prévoient pas de rebond du secteur de sitôt.

Ils sont prudents quant aux perspectives, l'indice Hang Seng Property Index ayant chuté de 30 % en 2023 et de 60 % par rapport à son pic historique d'avril 2019.

Les prix de l'immobilier devraient poursuivre leur spirale baissière cette année, UBS et Citi prévoyant une baisse de 10 %, après un déclin de 20 % depuis le pic de 2021, tandis que les taux d'inoccupation des espaces de bureaux de catégorie A atteignent un niveau record de 16,4 %.

"La question de savoir si certains promoteurs hongkongais plus faibles disposent d'une réserve de liquidités suffisante dépendra de la vitesse de la reprise économique locale et de la date à laquelle les taux commenceront à baisser", a déclaré Mark Leung, analyste chez UBS, qui s'attend à des réductions de taux au plus tôt au cours du second semestre.

UNE SÉRIE DE CRISES

Les promoteurs immobiliers de Hong Kong ont bénéficié de décennies de croissance lucrative jusqu'à ce que le marché immobilier trébuche d'une crise à l'autre, y compris les manifestations antigouvernementales de 2019, le COVID-19 et la lenteur de la reprise économique dans le pays et en Chine continentale.

Les marges réduites des promoteurs sont également le résultat de l'augmentation des coûts de financement après des années de prêts bon marché. Le taux de prêt interbancaire HIBOR à un mois de Hong Kong a atteint son plus haut niveau depuis 2007 à 5,66 % en novembre, contre seulement 0,2 % au début de l'année 2022. Le taux était également proche de zéro entre 2009 et 2017.

Malgré les difficultés, les promoteurs devraient éviter les défauts de paiement car ils ont généralement des ratios d'endettement inférieurs à ceux des promoteurs de Chine continentale, tandis que certains d'entre eux ou leurs sociétés mères ont des activités très diversifiées qui leur procurent d'autres sources de revenus.

Néanmoins, les banques commerciales ont réduit leur exposition au secteur, s'inquiétant de la capacité de remboursement des promoteurs, ont déclaré des personnes travaillant sur le marché du crédit et dans l'industrie immobilière.

Les données de l'autorité monétaire de Hong Kong montrent que le total des prêts pour le développement et l'investissement immobilier a commencé à baisser à partir du deuxième trimestre 2023, et au troisième trimestre, ils étaient en baisse de 5 % par rapport au premier trimestre.

"Les fournisseurs de crédit privés comblent désormais le déficit de financement créé par les banques", a déclaré une personne travaillant sur le marché du crédit privé, ajoutant que de plus en plus de promoteurs s'adressaient à eux depuis l'année dernière parce qu'ils n'étaient pas en mesure d'emprunter auprès des banques.

"L'industrie du crédit est prudente pour le secteur, mais ce n'est pas le cas pour tout le monde. Les promoteurs disposant d'une trésorerie abondante n'ont toujours pas de problème à trouver un financement, mais certains promoteurs fortement endettés ne sont pas du tout en mesure d'emprunter sur le marché", a déclaré cette personne.

Selon trois sources, les taux d'intérêt pour les crédits privés seraient de 10 à 20 %, contre environ 6 % pour les banques, et le ratio prêt/valeur est strictement maintenu à moins de 60 %, voire à 30 %, afin de fournir une marge de manœuvre supplémentaire en cas de nouvelle baisse des valorisations.

LES INVESTISSEURS SONT PRUDENTS

La semaine dernière, Citi a revu à la baisse la notation et les prix cibles de plusieurs sociétés immobilières du centre financier, avertissant que certaines d'entre elles risquaient d'avoir des flux de trésorerie négatifs cette année, en partie à cause de dépenses d'investissement élevées.

Parmi les sociétés dont la note a été abaissée figurent New World Development et Henderson Land, deux grands constructeurs de logements dont l'effet de levier est le plus élevé, ainsi que des sociétés non résidentielles telles que Hongkong Land et Hang Lung Properties.

Henderson a déclaré qu'il s'agissait d'un conglomérat disposant de sources de revenus diversifiées et largement récurrentes, y compris des revenus d'investissements immobiliers et des contributions aux bénéfices de son unité de services publics Hong Kong & China Gas. Il a ajouté qu'il bénéficiait du soutien solide de son principal actionnaire, le fondateur milliardaire Lee Shau Kee.

Hongkong Land a déclaré que ses principaux actifs restent très générateurs de liquidités et que, grâce à un bilan solide et à un déploiement sélectif de capitaux vers de nouveaux projets, elle a été en mesure de maintenir un dividende stable.

New World et Hang Lung se sont refusés à tout commentaire.

Parmi les valeurs hongkongaises du sous-indice immobilier, New World et Wharf Real Estate Investment Company, un important promoteur de magasins, ont été les plus grands perdants en 2023, avec des baisses respectives de 39 % et 42 %.

Sun Hung Kai Properties, le plus grand promoteur en termes de ventes et de valeur de marché dans la ville, a chuté de 21 %, tandis que Hang Lung, dont les revenus proviennent principalement de la location de magasins en Chine continentale, a perdu 29 %.

JPMorgan a déclaré dans une note de recherche que davantage de fonds spéculatifs sont à la recherche d'idées de vente à découvert dans le secteur immobilier de Hong Kong.

"Bien que les taux puissent baisser en 2024, la plupart des investisseurs ne pensent pas que ce soit le meilleur moment pour entrer dans l'immobilier de Hong Kong, car les données telles que les prix des logements secondaires et les loyers des bureaux et des commerces pourraient continuer à décevoir", a déclaré l'agence.