Après avoir rebondi au début de l'année, les ventes de logements existants ont chuté pour le deuxième mois consécutif en juillet. La correction devrait se poursuivre dans les mois à venir, car les stocks de logements existants restent faibles et la demande s'affaiblit. Si l'on utilise les demandes d'achat de crédits hypothécaires comme indicateur, les ventes de logements existants devraient bientôt atteindre leur niveau le plus bas depuis 13 ans.
La faiblesse des stocks de logements existants maintient les prix à un niveau élevé
Le marché du logement est confronté à une tendance préoccupante : le nombre de logements existants à vendre a atteint des niveaux très bas. Cette pénurie, exacerbée par la hausse des taux hypothécaires, a créé un environnement difficile pour les acheteurs potentiels et a entraîné des hausses de prix depuis février. Selon Realtor.com, "la semaine dernière a marqué la 9e baisse consécutive du nombre de logements activement mis en vente par rapport à l'année précédente (-7,2 %), mais l'écart s'est légèrement réduit par rapport au chiffre de la semaine précédente (-8,6 %)".
Housing inventory is now at its lowest point in history.
In the US, there are a total of 950,000 single family homes for sale.
To put this in perspective, there were 3.5 MILLION single family homes in 2008.
That's nearly 4x as many houses that are for sale today.
L'une des principales raisons de cette baisse est la réticence des propriétaires à vendre leurs biens. De nombreux propriétaires choisissent de rester sur place, car un déménagement impliquerait l'abandon de leurs taux hypothécaires actuels, plus abordables ("effet de blocage"). En août, le taux moyen des prêts hypothécaires à 30 ans a plus que doublé par rapport à août 2021. Dans ce contexte, selon un rapport de Redfin, "plus de neuf propriétaires américains sur dix (91,8 %) ont un taux d'intérêt inférieur à 6 %". En outre, le rapport indique également que près de 60 % des détenteurs de prêts hypothécaires ont un taux inférieur à 4 % !
Wondering how US households are coping with 23y high in mortgage rates... well they really are not... yet! Only homebuyers are... Chart shows average effective rate on US mortgage debt outstanding against the spot 30y jumbo rate #fintwit #investing #Economics pic.twitter.com/T1lt7XLI2C
Dans un contexte où le stock de logements existants reste sous pression, les prix des logements existants restent élevés. Comme l'indique S&P CoreLogic Case-Shiller, les prix des logements existants ont rebondi depuis février 2023.
Ce phénomène pousse les acheteurs à se tourner vers les ventes de logements neufs pour disposer d'un plus grand choix. Un récent rapport de Redfin souligne que "les maisons nouvellement construites représentaient près d'un tiers (31,4 %) des maisons unifamiliales américaines sur le marché au deuxième trimestre. C'est la part la plus élevée jamais enregistrée au cours d'un deuxième trimestre, la construction neuve maintenant le marché du logement à flot dans un contexte de grave pénurie de logements existants à vendre."
La demande a été freinée par les prix et les taux hypothécaires élevés
Les prix élevés et la hausse des taux hypothécaires pèsent sur l'accessibilité du logement et donc sur la demande. Selon les données de Bankrate.com, le prêt hypothécaire à taux fixe sur 30 ans a atteint 7,62 % lundi, soit le taux le plus élevé depuis septembre 2000, avant de retomber légèrement à 7,61 % vendredi. Ce niveau est nettement plus élevé qu'en août 2021, lorsque le prêt hypothécaire à taux fixe sur 30 ans s'élevait en moyenne à 3,03 %.
🇺🇸 US 30-Year Mortgage Rates Remain High, Raising Concerns About Demand - FastReveal *30-year #mortgage rates are close to the highest since Sep 2000⚠ *Purchase applications ⬇ 16.6% over the past 8 weeks⚠ *Existing Home Sales will reach a 13-year low⚠https://t.co/32M8cl7POY
Par conséquent, l'accessibilité au logement reste sous forte pression, ce qui implique une très faible demande de la part des acheteurs d'un premier logement. Selon l'enquête de l'Université du Michigan sur le moral des consommateurs, les conditions d'achat des logements ont de nouveau baissé en août, approchant un niveau qui n'a été atteint qu'en deux périodes depuis 1960.
Housing Affordability Index from NAR fell in 2Q to its lowest/worst on record pic.twitter.com/CsVX6F8ImO
Sans surprise, comme le rapporte la Mortgage Bankers Association, pour la semaine se terminant le 18 août 2023, les demandes d'achat de prêts hypothécaires ont diminué de 5,0 % en données corrigées des variations saisonnières par rapport à la semaine précédente (contre -0,3 % auparavant). L'indice a baissé pour la sixième semaine consécutive et a diminué de 16,6 % au cours des huit dernières semaines. Il a atteint son niveau le plus bas en avril 1995, lorsque la population américaine était inférieure d'environ 70 millions d'habitants.
Cette situation devrait avoir un effet significatif sur les ventes conclues entre août et octobre. En effet, selon la National Association of Realtors (NAR), la majorité des transactions (ventes de logements existants) sont déclarées lorsque le contrat de vente est conclu. La plupart des transactions impliquent généralement un prêt hypothécaire, dont la conclusion prend de 30 à 60 jours. C'est pourquoi je pense que les ventes de logements existants vont encore baisser dans les mois à venir, pour atteindre leur niveau le plus bas depuis 13 ans.
Redfin Corporation est une société immobilière basée sur la technologie. La société exploite un marché immobilier en ligne et fournit des services immobiliers, notamment en aidant les particuliers à acheter ou à vendre leur logement. Les segments de la société comprennent les services immobiliers, les locations et les prêts hypothécaires. La société utilise des plateformes numériques pour mettre en relation les consommateurs avec des biens locatifs. Elle aide les gens à trouver un endroit où vivre grâce à des services de courtage, de location, de prêt, d'assurance titres et de rénovation. Les clients qui achètent un logement voient d'abord les maisons grâce à des visites à la demande, et ses services de prêt et de titre de propriété les aident à conclure la transaction. Elle utilise la même combinaison de technologie et de service local pour créer, gérer et ensuite vendre des prêts hypothécaires et offrir des services de titre et de règlement. La société propose des plateformes numériques pour mettre en relation les consommateurs avec des appartements et des maisons disponibles à la location et pour d'autres publicités. Elle dessert plus de 100 marchés à travers les États-Unis et le Canada.
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