Les hausses de taux agressives, qui continuent de faire leur chemin dans le système, font suite à une pandémie qui a nui à la fréquentation des commerces de détail et a structurellement modifié les habitudes de travail, les taux d'occupation des bureaux étant toujours inférieurs aux niveaux antérieurs à la crise de la grippe aviaire.

Selon les estimations du Fonds monétaire international, l'exposition directe des banques à l'immobilier commercial représentait environ 6 % des prêts bancaires en moyenne en Europe, contre 18 % environ aux États-Unis l'année dernière, ce qui signifie que l'Europe semble moins vulnérable aux risques, selon les analystes.

(Graphique : Prêts bancaires à l'immobilier commercial Prêts bancaires à l'immobilier commercial - https://www.reuters.com/graphics/EUROPE-REAL%20ESTATE/STRESS/znpnbjrnxpl/chart.png)

Cependant, les décideurs politiques étant à l'affût de ce qui pourrait plier sous des coûts d'emprunt beaucoup plus élevés, les lignes de faille potentielles sont examinées à la loupe.

Les banques nordiques et les banques allemandes spécialisées dans l'immobilier commercial pourraient constituer des poches de faiblesse, en particulier si des risques systémiques apparaissent, a déclaré Barclays mercredi.

Et bien que le risque de crédit à la consommation n'ait pas été au centre des réunions du FMI la semaine dernière à Washington, l'inquiétude était visible.

La directrice générale du FMI, Kristalina Georgieva, a souligné la nécessité de "surveiller les risques qui peuvent se cacher dans l'ombre, dans les banques et les institutions financières non bancaires ou dans des secteurs tels que la CRE". Dans son rapport sur la stabilité financière, le FMI a fait état d'inquiétudes croissantes concernant le secteur des crédits à la consommation, en raison de sa forte dépendance à l'égard des petites banques.

"Même en Europe, il peut y avoir des zones de vulnérabilité liées à l'immobilier dans le système financier.

Même en Europe, il peut y avoir des zones de vulnérabilité liées à l'immobilier dans le système financier, bien qu'aucune n'ait encore émergé comme une menace majeure pour les banques", a déclaré Andrew Burrell, économiste en chef de Capital Economics pour l'immobilier, notant que les valeurs de l'immobilier commercial de la zone euro devraient chuter d'environ 20 % avant d'atteindre leur niveau le plus bas.

Le taux directeur de la Banque centrale européenne est passé de -0,5 % il y a un an à 3 %, et il est appelé à augmenter.

Une récente enquête mondiale de JP Morgan auprès des investisseurs a cité l'immobilier commercial comme la cause la plus probable de la prochaine crise.

(Graphique : Au-delà de la crise bancaire, quelle est, selon vous, la cause probable de la prochaine crise du marché ? - https://www.reuters.com/graphics/EUROPE-REAL%20ESTATE/STRESS/lbvggwazdvq/chart.png)

"Si vous deviez classer les risques les plus importants pour vos perspectives, pour nous, l'exposition à l'immobilier résidentiel figurerait parmi les trois premiers", a déclaré Daniel Ender, gestionnaire de portefeuille chez Robeco.

LIGNES DE FAILLE

En Europe, où les bureaux représentent la majeure partie du marché immobilier, les banques allemandes et nordiques les plus exposées aux activités de construction et d'immobilier sont considérées comme les plus à surveiller.

(Graphique : Marché européen de l'immobilier commercial - https://www.reuters.com/graphics/EUROPE-REAL%20ESTATE/STRESS/zdpxdazwnpx/chart.png)

Barclays a déclaré que si l'immobilier commercial devenait un risque systémique plus important, les banques suédoises pourraient être plus exposées. Les emprunts des sociétés immobilières suédoises ont grimpé à 2 300 milliards de couronnes suédoises (223 milliards de dollars) en 2021, contre 1 300 milliards de couronnes en 2012.

Les créanciers allemands spécialisés dans l'immobilier, tels que Aareal Bank, Deutsche Pfandbriefbank et Berlin Hyp, ont une plus grande concentration d'exposition à l'immobilier, ont ajouté les analystes.

Aareal Bank a refusé de commenter. Deutsche Pfandbriefbank et Berlin Hyp n'ont pas répondu à une demande de commentaire.

M. Ender, de Robeco, a déclaré que même si les grandes banques européennes n'avaient pas un "montant massif" d'exposition à l'immobilier, les évaluations du marché des actions indiquaient une douleur significative pour les sociétés immobilières, les noms allemands en particulier se négociant à des décotes substantielles par rapport à leurs actifs tels qu'évalués par des tiers.

Le resserrement des conditions de financement bancaire renforce les effets de la hausse des taux d'intérêt, rendant le refinancement plus difficile dans les années à venir, selon les analystes.

L'année dernière, le superviseur bancaire de la BCE a constaté des "déficiences" dans la plupart des banques en ce qui concerne la manière dont elles évaluent la capacité de remboursement des emprunteurs potentiels. Les crédits immobiliers représentent jusqu'à 30 % des prêts non productifs dans les banques européennes.

Les rachats possibles de fonds d'investissement immobilier, qui représentent 40 % du marché de l'immobilier de la zone euro en 2022 et qui ont doublé en dix ans, selon la BCE, sont une autre source d'inquiétude.

Elle a prévenu que "la liquidation forcée d'actifs immobiliers pour répondre aux rachats des investisseurs pourrait entraîner une pression à la baisse sur les prix de l'immobilier résidentiel".

Blackstone a récemment bloqué les retraits de son fonds de revenu immobilier de 70 milliards de dollars après avoir fait face à une avalanche de demandes de rachat. En Grande-Bretagne, les fonds immobiliers ouverts ont également dû faire face à une forte demande de rachat.

"C'est un peu circulaire : si les banques constatent des tensions dans d'autres parties de leur bilan et doivent se concentrer sur la préservation du capital pour se prémunir contre ces pertes, cela pourrait avoir un impact sur leur capacité à refinancer les prêts immobiliers existants, ce qui déclencherait une prophétie auto-réalisatrice", a déclaré Hans Vrensen, directeur de la recherche et de la stratégie de la société d'investissement immobilier AEW.

En Europe, l'exposition des petites banques à l'immobilier, plus exposées au risque de fuite des dépôts, est estimée à moins de 30 % de l'ensemble des prêts, selon Capital Economics. La réglementation bancaire plus stricte suggère également que les banques européennes ont moins à craindre.

"Les banques [européennes] sont en bien meilleure position cette fois-ci, avec des réserves plus importantes contre les pertes potentielles ; si vous regardez les ratios de capital de première catégorie, en particulier dans des pays comme l'Italie et l'Espagne, ils ont considérablement augmenté", a déclaré Massimo Bianchi, responsable des situations spéciales immobilières chez illimity Bank.

Les fonds immobiliers mondiaux non cotés disposent quant à eux de 811 milliards de dollars de liquidités pour soutenir les investissements dans l'industrie de la construction lorsque les marchés se redresseront, selon les estimations de Savills. Environ 500 milliards de dollars de ce trésor de guerre sont concentrés sur les actifs européens.

Même si le secteur peut résister à la hausse des taux, les risques climatiques posent des défis à plus long terme.

"D'un côté, des pressions sont exercées sur les créanciers pour qu'ils prêtent davantage à des projets écologiques", a déclaré Jackie Bowie, associé gérant chez Chatham Financial. "D'un autre côté, les propriétaires de biens immobiliers vont devoir faire face à une augmentation assez importante de leurs coûts.

(1 $ = 10,3323 couronnes suédoises)

(1 $ = 0,9147 euro)