Societe Fonciere Lyonnaise : Rapport des Commissaires aux comptes sur les comptes annuels 2021

Les immobilisations corporelles, constituées quasi exclusivement d'immeubles, représentent une valeur nette de 1 253 857 milliers d'euros au bilan de la société.

Les immeubles sont comptabilisés au coût d'acquisition diminué du cumul des amortissements et des éventuelles pertes de valeur. Ces pertes de valeur sont déterminées en comparant leur valeur nette comptable avec leur valeur de marché. La société a recours à des experts immobiliers indépendants pour déterminer semestriellement la valeur de marché de l'ensemble du patrimoine. L'évaluation de la valeur de marché d'un actif immobilier requiert des jugements importants pour déterminer les hypothèses appropriées.

Par conséquent, étant donné l'importance des immobilisations corporelles dans les comptes annuels pris dans leur ensemble et la part de jugement qu'implique la détermination des principales hypothèses de taux de fin de cash-flow et d'actualisation, de valeurs locatives de marché, d'estimation des montants de travaux à réaliser et des paliers et franchises éventuels, utilisées pour déterminer la valeur de marché, l'évaluation et le risque de perte de valeur des immobilisations corporelles sont considérés comme un point clé de l'audit.

Nous avons vérifié la réalité et la qualité des process mis en œuvre par la direction pour la transmission des données aux experts immobiliers et la revue des évaluations établies par ces derniers.

Nous avons apprécié la compétence et l'indépendance des experts immobiliers retenus par la société et avons obtenu leurs lettres d'engagement.

Nous avons obtenu les rapports d'expertise immobilière et comparé les méthodes d'évaluation utilisées avec les pratiques habituelles du secteur. Avec le support de nos spécialistes en évaluation immobilière, nous avons procédé à un examen critique des paramètres de marché (taux de fin de cash-flow, taux d'actualisation, valeurs locatives de marché) retenus avec les données de marché disponibles et le cas échéant avec les transactions locatives récentes réalisées par la société.

Sur la base d'un échantillon déterminé par nos soins, nous avons réconcilié les informations fournies par la société aux experts indépendants et utilisées par ceux-ci dans leurs évaluations avec la documentation appropriée, comme les contrats de location, ou encore les estimations des montants de travaux à réaliser et les paliers et franchises éventuels.

En présence de nos propres experts immobiliers, nous nous sommes entretenus avec les experts indépendants et la direction afin de rationaliser l'évaluation globale du patrimoine immobilier.

Nous avons réalisé avec nos spécialistes en évaluation immobilière des travaux plus détaillés portant sur les valorisations retenues pour un échantillon d'actifs.

Nous avons évalué la manière dont les experts externes ont reflété l'impact de la Covid-19, du risque inflationniste et des enjeux climatiques dans les valorisations des actifsNous avons vérifié que la valeur de marché était au moins égale à la valeur nette comptable de chaque immeuble. Dans le cas contraire, nous nous sommes assurés de la comptabilisation d'une provision pour dépréciation des immobilisations corporelles.

Nous avons vérifié le caractère approprié des informations fournies dans la note de l'annexe aux comptes annuels.

Les titres de participation figurent pour 1 504 787 milliers d'euros au bilan de la société. Certains immeubles sont détenus par des filiales de la société.

Les titres de participation sont comptabilisés à leur date d'entrée au coût d'acquisition et sont dépréciés si la valeur d'utilité des titres venait à être inférieure à leur valeur comptable. Cette valeur d'utilité est déterminée en prenant en particulier en compte la valeur de marché des actifs immobiliers de l'entreprise détenue, reposant sur des rapports d'experts immobiliers indépendants.

L'évaluation de la valeur d'utilité requiert des jugements importants pour déterminer les hypothèses appropriées.

Par conséquent, étant donné le montant des titres de participation dans les comptes annuels pris dans leur ensemble et la part de jugement qu'implique la détermination des principales hypothèses utilisées pour déterminer la valeur d'utilité, l'évaluation et le risque de perte de valeur des titres de participation sont considérés comme un point clé de l'audit.

Pour apprécier le caractère raisonnable de l'estimation des valeurs d'utilité des titres de participation, nos travaux ont consisté principalement à vérifier le caractère approprié des méthodes d'évaluation retenues.

Nous avons :

• comme pour les actifs détenus en direct procédé à l'examen critique des méthodes d'évaluation utilisées pour la valorisation des actifs détenus par les filiales ;
• vérifié la correcte prise en compte, dans la détermination de la valeur d'utilité des titres de participation, de la valeur de marché de ces actifs.

Nous nous sommes également assurés que la valeur d'utilité des titres est au moins égale au coût d'entrée. Dans le cas contraire, nous nous sommes assurés de la comptabilisation de provisions pour dépréciation des titres de participation pour la différence.