Promoteurs, investisseurs et courtiers se demandent en privé à quelle vitesse l'un des marchés immobiliers les plus dynamiques de l'année dernière pourrait se retourner et si l'on peut exclure une correction douloureuse semblable à l'effondrement qui a secoué l'émirat en 2008.
Depuis lors, Dubaï a poursuivi un redémarrage économique ancré sur ce qu'il espère être une croissance durable, y compris un plan décennal connu sous le nom de D33, visant à doubler la production et à devenir l'un des quatre plus grands centres financiers du monde.
L'industrie immobilière, qui représente 8,9 % de l'économie, reste toutefois un baromètre clé de sa réussite.
"La vulnérabilité de Dubaï à la correction réside dans sa dépendance à l'égard des capitaux étrangers, en particulier de la Chine et de la Russie", a déclaré Ronan Hannan, directeur du cabinet de conseil Proven Partners, à Reuters.
Les dépenses massives en infrastructures, les politiques généreuses en matière d'impôt sur le revenu et l'approche "portes ouvertes" en matière d'immigration, renforcée après la pandémie, ont attiré des milliers d'étrangers.
Les Russes ont été les premiers acheteurs non résidents de logements au premier trimestre 2023, mais ils sont tombés à la troisième place à la fin de l'année, selon l'étude de Betterhomes, les acheteurs indiens et britanniques représentant la plupart des transactions au cours des douze mois.
Les acheteurs indiens et britanniques ont représenté la majorité des transactions au cours des douze mois. Les acheteurs égyptiens, libanais, pakistanais et turcs ont également connu une augmentation notable, soulignant ainsi le double rôle de la ville en tant que havre de paix et pôle d'attraction pour les ultra-riches.
Bien que les flux russes et chinois s'amenuisent lentement, l'intérêt accru des investisseurs indiens pourrait empêcher tout ralentissement rapide et superficiel, a déclaré Hakim Abdeljaouad, directeur général de la division Valuation Advisory Services de Kroll.
REFROIDISSEMENT DES PRIX
Un record de 431 maisons à Dubaï ont été vendues à plus de 10 millions de dollars en 2023, soit près du double de l'année précédente, ce qui en fait le plus grand marché de ce type au monde, selon une étude de l'agence immobilière Knight Frank communiquée à Reuters.
Les prix de l'immobilier dans les trois zones résidentielles les plus prisées de Dubaï - Palm Jumeirah, Emirates Hills et Jumeirah Bay Island - devraient toutefois augmenter plus modestement de 5 % en 2024, après avoir progressé de 15,9 % au cours de l'année qui s'est achevée en septembre 2023, d'après Knight Frank.
Les prix de l'immobilier en dehors de ces zones de luxe ont bondi de 19 % au cours de l'année qui s'est achevée en septembre et devraient augmenter de 3,5 % en 2024.
"Je m'inquiète de l'état de l'économie mondiale", a déclaré à Reuters l'ancien directeur financier de Dubaï, Nasser al-Shaikh. "Nous sommes ouverts sur le monde et tout ce qui se passe ailleurs nous affecte.
Il a toutefois ajouté que tant que les gouvernements nationaux et locaux mettront en œuvre des plans de développement plus vastes, l'offre future de logements devrait être absorbée par les nouveaux résidents.
D'autres se sont montrés moins optimistes, comme un responsable d'un grand promoteur immobilier de Dubaï, qui a déclaré que les prix des logements pourraient chuter de 10 à 15 % au cours des prochaines années.
Une autre source proche de la situation a déclaré qu'au moins un grand propriétaire local cherchait à vendre plusieurs propriétés hôtelières, dont une sur le site de luxe Palm Jumeirah, afin de réduire les risques de son portefeuille.
"L'offre va dépasser la demande dans une certaine mesure au cours des deux ou trois prochaines années, en particulier dans les segments de luxe, ce qui va naturellement provoquer une forme de ralentissement", a déclaré à Reuters Mireille Azzam, responsable du conseil stratégique de JLL pour le Moyen-Orient et l'Afrique, ajoutant que certains résidents attendaient de voir si les prix devenaient plus abordables avant de déménager.
UNE RÉSILIENCE RETROUVÉE ?
Les souvenirs du krach immobilier de Dubaï en 2008, qui a conduit à un sauvetage de 20 milliards de dollars par Abou Dhabi, le voisin riche en pétrole de l'émirat, sont encore bien présents, mais les analystes estiment que des leçons ont été tirées et que le risque de contagion d'un éventuel ralentissement semble plus faible.
"Les institutions financières et les principaux promoteurs de la région ont tiré les leçons des crises passées et sont bien préparés", a déclaré M. Abdeljaouad de Kroll. "Le marché s'oriente de plus en plus vers le logement ordinaire et les infrastructures.
Les indicateurs économiques restent solides, l'enquête de S&P Global sur les directeurs d'achat de décembre ayant atteint son niveau le plus élevé en 16 mois, ce qui montre que les entreprises non pétrolières de Dubaï sont fermement en mode d'expansion.
Parallèlement, Dubaï ne devrait livrer que 13 000 logements par an au cours des six prochaines années, ce qui est bien inférieur aux 30 000 logements construits au cours des 15 dernières années, suggérant une pénurie qui pourrait soutenir la demande, a déclaré Faisal Durrani, associé de Knight Frank et responsable de la recherche pour le Moyen-Orient et l'Afrique du Nord.
L'exposition des 10 plus grandes banques des Émirats arabes unis à l'immobilier, que les analystes estimaient à plus de 30 % pendant la crise financière de 2008-9, a diminué pendant neuf trimestres consécutifs, selon le cabinet de conseil Alvarez & Marsal, tombant à 16,2 % au troisième trimestre de 2023, après avoir atteint 22,3 % à la fin de 2020.
Bien que les banques et les promoteurs aient réduit leurs risques, des sources industrielles avertissent que des milliers d'autres acteurs du secteur sont plus vulnérables à un ralentissement prolongé.
Il s'agit notamment des sociétés de courtage de Dubaï, dont le nombre est passé de 1 200 en 2020 à environ 4 000, a indiqué Richard Waind, directeur général de Betterhomes.
Les plus grandes menaces pour le secteur immobilier de Dubaï proviennent de pics d'inflation inattendus, d'une politique mondiale de taux d'intérêt imprévisible et de la contagion régionale de la guerre entre Israël et le Hamas, ont déclaré huit sources à Reuters. L'impact potentiel de la perturbation des principales routes maritimes de la mer Rouge n'est pas encore clair.
Mais les troubles géopolitiques tels que l'invasion de l'Ukraine par la Russie ont stimulé l'émirat ces dernières années, et certains pensent que cela pourrait continuer.
"Dubaï profitera toujours du chaos", a déclaré la source du promoteur. (Complément d'information : Rachna Uppal ; rédaction : Elisa Martinuzzi, Kirsten Donovan)
