Advenis : Document d’Information en vue de l’admission sur Euronext Growth Paris des actions Advenis

ADVENIS

Société anonyme au capital de 7.478.670,60 euros Siège social à PARIS (75008) - 52 rue de Bassano 402 002 687 RCS PARIS

(Ci-après également dénommée la « Société »)

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DOCUMENT D'INFORMATION EN VUE DE L'ADMISSION SUR EURONEXT GROWTH

DE L'ENSEMBLE DES 12.464.451 ACTIONS ORDINAIRES

COMPOSANT LE CAPITAL SOCIAL DE LA SOCIÉTÉ ADVENIS

Euronext Growth est un marché géré par Euronext. Les sociétés admises sur Euronext Growth ne sont pas soumises aux mêmes règles que les sociétés du marché réglementé. Elles sont au contraire soumises à un corps de règles moins étendu adapté aux petites entreprises de croissance. Le risque lié à un investissement sur Euronext Growth peut en conséquence être plus élevé que d'investir dans une société du marché réglementé.

Le présent Document d'Information ne constitue pas un prospectus au sens du règlement européen (UE) 2017/1129 du Parlement européen et du Conseil du 14 juin 2017 concernant le prospectus à publier en cas d'offre au public de valeurs mobilières ou en vue de l'admission de valeurs mobilières à la négociation sur un marché réglementé.

Le présent Document d'Information a été établi sous la responsabilité de l'Emetteur. Il a fait l'objet d'une revue par le Listing Sponsor et d'un examen par Euronext de son caractère complet, cohérent et compréhensible.

Conformément :

• à la loi n° 2009-1255 du 19 octobre 2009 « tendant à favoriser l'accès au crédit des petites et moyennes entreprises et à améliorer le fonctionnement des marchés financiers » et prévoyant « la possibilité pour une société cotée sur un marché réglementé de demander l'admission aux négociations de ses instruments financiers sur un système multilatéral de négociation organisé (SMNO) »,
• à l'arrêté du 4 novembre 2009 portant sur l'homologation des modifications du règlement général de l'Autorité des marchés financiers, tel que publié au journal officiel du 13 novembre 2009, et
• aux articles 1.4, et 3.1 des Règles des marchés Euronext Growth en date du 30 novembre 2020.

Euronext Paris S.A. a approuvé l'admission sur Euronext Growth des 12.464.451 actions ordinaires composant le capital de la société Advenis.

L'admission des actions de la société Advenis aura lieu le 15 septembre 2021, selon la procédure d'admission directe dans le cadre de son transfert du marché règlementé d'Euronext Paris vers Euronext Growth.

Le présent document d'information (ci-après le « Document d'Information ») sera disponible sur le site d'Euronext (www.euronext.com) et sur le site de la société Advenis (www.advenis.com).

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II. Présentation de la Société et de sa stratégie

1. Présentation de la Société, de ses activités et de ses marchés

Advenis est un groupe indépendant spécialisé dans la conception de produits d'investissements immobilier, le conseil en gestion de patrimoine et la gestion d'actifs immobiliers. Le Groupe accompagne une clientèle institutionnelle et privée dans la valorisation de son patrimoine immobilier et financier.

Le Groupe Advenis est articulé autour de trois pôles de compétences :

• Conception de produits d'investissement immobiliers
• Distribution & gestion privée
• Services immobiliers

Le Groupe emploie environ 300 collaborateurs et est essentiellement présent en France. Il dispose d'activités en Allemagne, qui représentent 6% du chiffre d'affaires 2020. En outre, le Groupe a démarré une activité en Espagne où il a ainsi réalisé, en 2020, ses premiers investissements via la SCPI Elialys.

1. Conception de produits d'investissements immobiliers

Advenis propose à des clients privés et institutionnels des produits d'investissements à sous-jacent immobilier via deux filiales détenues à 100% par Advenis : (i) Advenis Real Estate Investment Management (Advenis REIM), société de gestion de fonds immobiliers SCPI et SC, et (ii) Aupera, société spécialisée dans la conduite de travaux de réhabilitation.

Gestion d'actifs immobiliers

Advenis REIM gère pour le compte de clients-investisseurs :

• Dix SCPI dont trois sont ouvertes à la commercialisation : Rénovalys N°7 (SCPI fiscale de déficit foncier), Eurovalys (SCPI d'entreprise investie principalement en Allemagne) et Elialys (SCPI d'entreprise investie uniquement en Espagne à date. La note d'information de la SCPI prévoit que les actifs investis seront situés essentiellement en France, Espagne, Portugal, Italie et à titre exceptionnel dans d'autres pays d'Europe.) ;
• Une société civile en unité de compte Advenis Immo Capital lancée en juillet 2021 et destinée à être commercialisée via des contrats d'assurance vie.

Ce pôle se distingue par la singularité et l'innovation attachée à ses produits. Advenis a ainsi été le premier acteur à lancer une SCPI de déficit foncier en France. Similairement, Advenis REIM est l'unique société de gestion qui propose une SCPI avec une fiscalité monument historique en France. Par ailleurs, Eurovalys est devenue la SCPI leader en investissement en Allemagne et est classée au 8e rang national des SCPI de Bureaux à capital variable en termes de rendement en 2020 et 14e rang national des SCPI en termes de collecte nette.

Les actifs immobiliers investis et sous gestion des dix SCPI se cumulent à 768 millions d'euros au 31 décembre 2020, et sont répartis entre l'Allemagne pour 611 millions d'euros, l'Espagne pour 21 millions d'euros et la France pour 135 millions d'euros.

Production immobilière (immeubles résidentiels ou de bureaux)

Aupera conduit des travaux de réhabilitation (i) d'immeubles de bureaux ou (ii) d'immeubles résidentiels anciens ayant obtenu les agréments Monument Historiques, Malraux, ou Déficit Foncier pour le compte des clients-investisseurs du Groupe Advenis.

Dans le cadre de son activité de réhabilitation d'immeubles résidentiels ou d'immeubles de bureaux, le Groupe détient le niveau d'expertise pour se positionner selon le besoin en tant que :

• contractant général : dans ce cas, la société supporte sur son bilan le coût des travaux en cas de défaut de la terminaison du chantier et de mise en jeu de la responsabilité de la filiale , ce qui pourrait avoir un impact significatif sur le bilan de la société ;

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• maître d'ouvrage : dans ce second cas, ladite filiale conduit un travail de gestion de projets et supervision de l'avancement de chantiers sans prendre de risques sur son bilan.

En 2020, Aupera a géré un volume de travaux global de 8,1 millions d'euros.

2. Distribution et Gestion privée

Advenis Gestion Privée commercialise des produits immobiliers, des produits financiers et des produits d'assurance vie auprès de clients institutionnels et privés français via plusieurs canaux de distribution :

• B2B : distribution de la SCPI Eurovalys auprès de clients institutionnels
• B2B2C - Banques privées : partenariats avec les pôles Private Banking de partenaires bancaires de renom. Ces partenaires proposent ainsi des produits financiers et immobiliers Advenis à leurs clients
• B2B2C - CGPI : animation de Conseillers en Gestion de Patrimoine Indépendants (CGPI) en partenariat avec la société Ageas Patrimoine
• B2C : Advenis Gestion Privée compte environ soixante-dix collaborateurs présents dans une vingtaine de villes en France et qui accompagnent 35 000 clients privés dans la gestion de leur patrimoine global. Les collaborateurs du Groupe sont habilités CIF (Conseiller en investissements financiers) depuis le 7 février 2017, ce qui leur permet de conseiller et distribuer de nombreux instruments financiers (SCPI, FIP, FCPI, FCPR, OPCVM, …). Les modalités d'obtention de cette habilitation sont les suivantes :
  o Adhésion d'AGP et de tous les collaborateurs concernés auprès d'une association professionnelle agréée par l'AMF (CNCGP pour AGP)
  o Inscription au registre public des intermédiaires ORIAS
  o Souscription d'une assurance de Responsabilité Civile professionnelle et de garanties financières couvrant cette activité (avec des montants de garanties encadrés)
  o Assurance que les dirigeants et CGP CIF sont habilités par un diplôme éligible, une expérience suffisante, ou une formation adaptée

En 2020, Advenis Gestion Privée a réalisé une collecte (tous produits) de 231 millions d'euros.

3. Services immobiliers

Le Groupe est présent sur l'ensemble des métiers de services immobiliers que l'on retrouve sous le terme Advenis Real Estate Solutions. Ces activités sont menées en France et - en partie - en Allemagne avec une forte prépondérance en immobilier tertiaire.

Les sociétés qui sont regroupées sous la marque Advenis Real Estate Solutions accompagnent les foncières, investisseurs institutionnels, asset managers propriétaires d'un patrimoine immobilier ainsi que des occupants/utilisateurs locataires dans la gestion de leur parc immobilier ou le déploiement de leur stratégie immobilière. Les principaux services proposés consistent en :

• gestion locative complète : gestion des baux, facturation des loyers et charges, optimisation du recouvrement, budgets de charges et d'investissement, gestion environnementale, suivi technique, règlementaire et sécuritaire, gestion comptable et financière, gestion administrative et des assurances, gestion des taxes immobilières ;
• syndic de copropriété : gestion administrative du syndicat de copropriété, gestion comptable, financière et budgétaire, gestion de l'exploitation et des services, gestion des travaux, tenue des conseils syndicaux et des assemblées générales ;
• gestion technique et de la maintenance des immeubles en couche de pilotage et de contrôle : suivi quotidien d'un site, de sa gestion environnementale, de la gestion des travaux, de son expertise technique et règlementaire, et de la gestion des sinistres multirisques ;
• conseil en immobilier d'entreprise : avec une présence aussi bien à la location qu'à
  l'acquisition, sur les grandes typologies d'actifs : bureaux, commerces, locaux d'activités, et entrepôts. Les équipes sont constituées d'une trentaine de conseillers et d'une quinzaine

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