Altareit : Rapport d'activité du 1er semestre 2023

en France

Filiale à 99,85% du groupe Altarea, Altareit propose une plateforme de compétences couvrant l'ensemble des classes d'actifs (logement, bureau, commerce, logistique, hôtellerie, résidences services…). Cette spécificité lui permet de répondre efficacement et de manière globale aux enjeux de transformation des villes.

En Logement, Altareit est le 2ème promoteur français1 grâce à son portefeuille de marques aux positionnements complémentaires.

En Immobilier d'entreprise, Altareit a développé un modèle unique lui permettant d'intervenir de façon très significative et pour un risque contrôlé :

• en tant que promoteur2 pour des clients externes avec une position particulièrement forte sur le marché des « clé-en- main » utilisateurs ;
• en tant que développeur-investisseur-asset manager à moyen terme dans certains actifs à fort potentiel (localisation prime) en vue de leur cession.

Un positionnement unique

Le Groupe a structuré au fil des ans une plateforme de compétences immobilières unique au service de la transformation urbaine bas carbone.

Les crises successives des dernières années (sanitaires, environnementales, sociales) ont mis en évidence la nécessité de repenser en profondeur l'oganisation et le fonctionnement de nos villes. Un grand nombre d'infrastructures immobilières sont devenues obsolètes et doivent être transformées pour s'adapter à la fois aux changements d'usage qui concernent désormais la quasi- totalité des produits immobiliers ainsi qu'au changement climatique (sobriété énergétique).

Tout le savoir-faire du Groupe est de développer des produits immobiliers bas carbone qui intègrent tous ces enjeux dans une équation économique complexe. Ses différentes marques opérationnelles couvrent en effet toute la palette immobilière permettant aux villes d'être acteurs de leur transformation, soit par touches successives, soit à l'échelle de quartiers entiers.

Primonial

Le litige en cours n'a pas connu d'avancée majeure au cours du semestre. En accord avec ses conseils, aucune provision n'a été comptabilisée par le Groupe.

1 Source : 35ème édition du Classement des Promoteurs réalisé par Innovapresse en juillet 2023 qui analyse et compare les volumes d'activité, le nombre de logements ou de mètres carrés produits, ou encore les fonds propres et l'endettement des principaux promoteurs immobiliers. Il fournit

des chiffres détaillés, promoteur par promoteur et retrace leurs projets et leurs stratégies.

2 Cette activité de promotion ne présente pas de risque commercial : Altareit porte uniquement un risque technique mesuré.

1.2.1 Logement

1.2.1.1 Stratégie

Altareit est aujourd'hui le 2ème promoteur de logements en France3. Sa stratégie de gain de parts de marché repose à la fois sur la force et la complémentarité de son portefeuille de marques, l'étendue de sa gamme de produits et sa couverture géographique nationale.

Une stratégie multimarque

Des marques complémentaires pour couvrir l'ensemble du

marché

Cogedim est la première marque du Groupe en termes de maillage géographique, de gammes et de notoriété (Cogedim a été « Elu service client de l'année » pour la 6ème année consécutive début 2023). Cogedim propose une offre autour de 10 engagements mettant en avant la santé, le bien-être et l'environnement, avec notamment un soin particulier apporté en matière de qualité de l'air, de neutralité des matériaux, de réduction des émissions de CO2, d'économies d'énergie, de luminosité et de confort thermique et acoustique. Cette offre est particulièrement en ligne avec les nouvelles attentes des français en matière de logement de qualité.

Histoire & Patrimoine est spécialisée en rénovation et en réhabilitation immobilières. Bénéficiant d'un savoir-faire reconnu pour donner une seconde vie à des bâtiments historiques ou des sites du patrimoine urbain et architectural exceptionnels, Histoire & Patrimoine va également déployer son expertise sur la rénovation énergétique des passoires thermiques, sous la marque Jouvence.

Woodeum est le spécialiste français de la promotion immobilière bas carbone grâce à sa maitrise de la technologie structure bois CLT (bois lamellé croisé). Consécutivement à sa prise de contrôle

• 100% début 2023, le Groupe a annoncé un projet de fusion avec Pitch Immo, afin de créer le leader français de la promotion immobilière bas carbone. La nouvelle entité bénéficiera à la fois de l'avance technologique de Woodeum et de l'ancrage et du maillage territorial de Pitch Immo.

Cogedim Club est la marque spécialisée dans le développement de résidences gérées à destination des seniors actifs proposant des appartements à la location, assortis de services personnalisés et d'animations, pour le confort et le bien-être de leurs occupants.

Les différentes marques du Groupe sont dotées d'une autonomie opérationnelle (clients, produits) tout en bénéficiant de la puissance du Groupe incarnée par la marque ombrelle Altarea (stratégie, engagements, finances, supports).

Une stratégie multiproduits

Le Groupe apporte une réponse pertinente à tous les segments du marché et à toutes les typologies de clients :

• Haut de gamme : des produits se définissant par une exigence
  élevée en termes de localisation, d'architecture et de qualité ;
• Milieu et entrée de gamme : des programmes conçus pour répondre au besoin de logements adaptés tant à l'accession et à l'investissement particulier qu'aux enjeux des bailleurs sociaux et des investisseurs institutionnels ;
• Résidences Services : pour seniors actifs (sans suivi médical quotidien), résidences de tourisme, résidences étudiants alliant une localisation au cœur des villes et un éventail de services à la carte ;
• Produits de réhabilitation du patrimoine : Monuments Historiques, Malraux et Déficit Foncier ;
• Rénovation de logements anciens avec un objectif d'amélioration de leur Diagnostic de Performance Energétique à un niveau D minimum ;
• Ventes en démembrement : programmes en Usufruit Locatif Social qui offrent un produit patrimonial alternatif pour les investisseurs privés, tout en répondant aux besoins de logements sociaux en zones tendues, et apportent ainsi des solutions alternatives aux collectivités ;

Le Groupe a également développé Altarea Solutions & Services, une plateforme de services internalisés à valeur ajoutée pour accompagner ses clients et partenaires tout au long de leur projet immobilier (accompagnement commercial, courtage en financement, gestion locative, syndic…).

l'endettement des principaux promoteurs immobiliers. Il fournit des chiffres détaillés, promoteur par promoteur et retrace leurs projets et leurs stratégies.

1.2.1.2 Contexte 2023

La fin d'un cycle immobilier

Fin 2022, la France est entrée dans une crise immobilière déclenchée par la remontée brutale des taux d'intérêts et qui marque la fin d'un cycle de 14 ans (2008 - 2022). Le marché du résidentiel neuf connait une phase d'ajustement qui devrait durer au moins jusqu'en 2024, le temps qu'un nouvel équilibre soit atteint.

Nouvelles conditions de marché

Bien que le marché du logement neuf demeure en sous-offre structurelle par rapport aux besoins dans la plupart des grandes villes, un ajustement des prix de vente est nécessaire pour s'adapter au pouvoir d'achat immobilier des clients particuliers et institutionnels.

Début juin, le Gouvernement a annoncé dans le cadre du Conseil National de la Refondation Logement une première série de mesures qui marque une prise de conscience sur les problématiques du secteur : favoriser l'accès à la propriété (prêt à taux zéro, bail réel solidaire, taux d'usure…), favoriser l'accès à la location (logement intermédiaire, garantie Visale), soutenir la production et la rénovation des logements sociaux (plan d'investissemennt en bloc de 47 000 lots par CDC Habitat et Action Logement), relancer la production de logements en levant les blocages administratifs (permis de construire en zone tendue, programme national de renouvellement urbain des grandes friches en zone urbaine) et amplifier la rénovation énergétique du parc privé. Ces mesures ne devraient avoir qu'un impact limité sur le marché et son évolution en 2023.

1.2.1.3 Activité du semestre

Réservations4

Les réservations du semestre sont en baisse de -7% en valeur (- 12% en volume), dans un marché français en contraction d'environ -35%5.

Régularisations notariées

Les régularisations notariées des particuliers s'inscrivent en baisse de - 23% et sont à mettre en regard de la chute de la production de crédit à l'habitat en France (- 42%6 sur l'ensemble des marchés résidentiels).

Backlog

Le backlog est un indicateur avancé de chiffre d'affaires potentiel qui comprend :

• le chiffre d'affaires acté non avancé : lots ayant été régularisés chez le notaire à reconnaître en chiffre d'affaires en fonction de l'avancement technique ;
• le chiffre d'affaires réservé non acté : lots vendus, non encore régularisés.

Au 30 juin, le backlog est de 3 387 millions d'euros quasi stable par rapport au 31/12/2022 (-3%). Il représente 18 mois d'activité.

Gestion des engagements

Dès la fin de l'année 2022, le Groupe a adapté sa politique de gestion des engagements.

Au cours du semestre, le Groupe a fait porter son effort sur l'écoulement de son offre sur les terrains déjà acquis en contrepartie d'une baisse importante des prix de vente, aussi bien au détail qu'en bloc.

Dans le même temps, les acquisitions foncières ont été drastiquement réduites, les projets auxquels elles correspondaient n'étant majoritairement plus adaptés aux nouvelles conditions de marché. Ainsi, seuls 20 terrains (1 756 lots) ont été acquis au cours du 1er semestre 2023, contre 49 terrains (4 555 lots) au 1er semestre 2022.

Cette politique de gestion des engagements a permis de baisser

Réservations

Particuliers - Accession Particuliers - Investissement Ventes en bloc

Total en valeur (M€ TTC)

Particuliers - Accession Particuliers - Investissement Ventes en bloc

Total en volume (lots)

significativement les engagements correspondants et de réduire ainsi de 143 millions d'euros le besoin en fonds de roulement du Logement.

Altarea assume la forte baisse de la contribution du Logement sur le semestre résultant de cette politique.

Conception d'une offre nouvelle génération

Parallèlement, le Groupe a initié une revue en profondeur de son portefeuille foncier en durcissant significativement tous ses critères d'engagement (conception produit, stratégie commerciale, stratégie territoriale, coûts travaux et prix des fonciers). Cette offre « nouvelle génération » décarbonée,

Les ventes en bloc, notamment celles réalisées avec CDC Habitat, ont compensé en partie la baisse des ventes aux particuliers, qui restent cependant majoritaires dans les ventes du Groupe (57% du total).

abordable et rentable va progressivement monter en puissance au cours des prochains trimestres.