Fronsac Real Estate Investment Trust : 2020 Q4 Financials

FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC

FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUSTÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS

EXERCICES TERMINÉS LES 31 DÉCEMBRE 2020 ET 2019

CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS YEARS ENDED DECEMBER 31, 2020 AND 2019

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Financial Position

Responsabilité de la direction à l'égard de la présentation de l'information financière

Les présents états financiers consolidés de Fiducie de placement immobilier Fronsac (la «Fiducie» ou «FPI») ont été préparés par la direction, qui est responsable de l'intégrité et de la fidélité de l'information présentée, y compris les montants présentés dans les états financiers consolidés, les meilleures estimations et les jugements soignés qu'ils estiment raisonnables dans les circonstances en vue de s'assurer que les états financiers consolidés donnent, dans tous leurs aspects significatifs, une image fidèle de la situation financière consolidée de la Fiducie. Ces états financiers consolidés ont été préparés conformément aux Normes internationales d'information financière («IFRS»).

L'information financière contenue dans notre rapport de gestion est en accord avec les présents états financiers consolidés. Afin de nous acquitter de notre responsabilité à l'égard de l'intégrité et de la fidélité des états financiers consolidés et des systèmes comptables qui les produisent, nous maintenons les systèmes de contrôles internes et établissons des politiques et procédés pour garantir la fiabilité de l'information financière et assurer la protection de son actif.

Le Conseil des fiduciaires voit à ce que la direction assume sa responsabilité en matière d'information financière par l'entremise de son comité d'audit composé uniquement de fiduciaires n'appartenant ni à la direction ni au personnel de la Fiducie. Ce comité revoit les états financiers consolidés de la Fiducie et recommande au Conseil de les approuver. Le comité d'audit assume d'autres responsabilités importantes, notamment de conseiller les fiduciaires en matière d'audit et de présentation de l'information financière.

Management's responsibility for Financial Reporting

The accompanying consolidated financial statements of Fronsac Real Estate Investment Trust (the "Trust" or the "REIT") were prepared by management, which is responsible for the integrity and fairness of the information presented, including amounts based on best estimates and careful judgments that they believe are reasonable under the circumstances, and designed to ensure that the consolidated financial statements are presented fairly, in all material respects, the Trust's consolidated financial position. These consolidated financial statements were prepared in accordance with International Financial Reporting Standards ("IFRS").

Financial information appearing throughout our MD&A is consistent with these consolidated financial statements. In discharging our responsibility for the integrity and fairness of the consolidated financial statements and for the accounting systems from which they are derived, we develop and continue to maintain systems of internal controls and establish policies and procedures to ensure reliability of financial information and to safeguard assets.

The Board of Trustees oversees management's responsibility for financial reporting through an Audit Committee, which is composed entirely of Trustees who are not members of the REIT's management or personnel. This Committee reviews our consolidated financial statements and recommends them to the Board for approval. Other key responsibilities of the Audit Committee include advising the Trustees on auditing matters and financial reporting issues.

BDRF CPA Inc., auditeurs indépendants nommés par les porteurs de parts de la Fiducie sur recommandation du Conseil, ont effectué un audit indépendant des états financiers consolidés aux 31 décembre 2020 et 2019 et ont présenté le rapport qui suit. Les auditeurs peuvent en tout temps s'entretenir avec le comité d'audit de tous les aspects de leur mission d'audit et de tous les points soulevés dans le cadre de leur travail.

BDRF CPA Inc., independent auditors appointed by the unitholders of the Trust upon the recommendation of the Board, have performed an independent audit of the Consolidated Financial Statements as at December 31, 2020 and 2019 and their report follows. The auditors have full and unrestricted access to the Audit Committee to discuss their audit and related findings.

/s/ Michel Trudeau

Président du conseil des fiduciaires

/s/ Michel Trudeau

Chairman of the Board of Trustees

Le 26 mars 2021

March 26, 2021

RAPPORT DE L'AUDITEUR INDÉPENDANT

INDEPENDENT AUDITOR'S REPORT

Aux porteurs de parts de Fiducie de placement immobilier Fronsac

To the unitholders of Fronsac real estate investment trust

Opinion

Nous avons effectué l'audit des états financiers consolidés de Fiducie de placement immobilier Fronsac et de ses filiales (le «groupe»), qui comprennent les états consolidés de la situation financière aux 31 décembre 2020 et 2019, et les comptes consolidés de résultat et du résultat global, les états consolidés des variations des capitaux propres et les états consolidés des flux de trésorerie pour les exercices terminés les 31 décembre 2020 et 2019, ainsi que les notes annexes, y compris le résumé des principales méthodes comptables.

À notre avis, les états financiers consolidés ci-joints donnent, dans tous leurs aspects significatifs, une image fidèle de la situation financière consolidée du groupe aux 31 décembre 2020 et 2019, ainsi que de sa performance financière consolidée et de ses flux de trésorerie consolidés pour les exercices terminés les 31 décembre 2020 et 2019, conformément aux Normes internationales d'information financière (IFRS).

Fondement de l'opinion

Nous avons effectué notre audit conformément aux normes d'audit généralement reconnues du Canada. Les responsabilités qui nous incombent en vertu de ces normes sont plus amplement décrites dans la section «Responsabilités de l'auditeur à l'égard de l'audit des états financiers consolidés» du présent rapport. Nous sommes indépendants du groupe conformément aux règles de déontologie qui s'appliquent à l'audit des états financiers consolidés au Canada et nous nous sommes acquittés des autres responsabilités déontologiques qui nous incombent selon ces règles. Nous estimons que les éléments probants que nous avons obtenus sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion d'audit.

Questions clés de l'audit

Les questions clés de l'audit sont les questions qui, selon notre jugement professionnel, ont été les plus importantes dans l'audit des états financiers consolidés pour l'exercice terminé le 31 décembre 2020. Ces questions ont été traitées dans le contexte de notre audit des états financiers consolidés pris dans leur ensemble et aux fins de la formation de notre opinion sur ceux-ci, et nous n'exprimons pas une opinion distincte sur ces questions.

Question clé de l'audit:

Détermination de la juste valeur des immeubles de placement

Voir la note 2 « Évaluation des immeubles de placement » et la note 4 « Immeubles de placement ».

Opinion

We have audited the consolidated financial statements of Fronsac real estate investment trust and its subsidiaries (the Group), which comprise the consolidated statements of financial position as at December 31, 2020 and 2019, and the consolidated statements of income and comprehensive income, changes in equity and cash flows for the years ended December 31, 2020 and 2019, and notes to the consolidated financial statements, including a summary of significant accounting policies.

In our opinion, the accompanying consolidated financial statements present fairly, in all material respects, the consolidated financial position of the Group as at December 31, 2020 and 2019, and its consolidated financial performance and its consolidated cash flows for the years ended December 31, 2020 and 2019 in accordance with International Financial Reporting Standards (IFRS).

Basis of opinion

We conducted our audit in accordance with Canadian generally accepted auditing standards. Our responsibilities under those standards are further described in the Auditor's Responsibilities for the Audit of the Consolidated Financial Statements section of our report. We are independent of the Group in accordance with the ethical requirements that are relevant to our audit of the consolidated financial statements in Canada, and we have fulfilled our other ethical responsibilities in accordance with these requirements. We believe that the audit evidence we have obtained is sufficient and appropriate to provide a basis for our opinion.

Key audit matters

Key audit matters are those matters that, in our professional judgment, were of most significance in our audit of the consolidated financial statements for the year ended December 31, 2020. These matters were addressed in the context of our audit of the consolidated financial statements as a whole, and in forming our opinion thereon, and we do not provide a separate opinion on these matters.

Key audit matter:

Determination of the fair value of investment properties

Refer to note 2 "Valuation of investment properties" and note 4 "Investment properties".

La Fiducie a choisi de présenter ses immeubles de placement dans les états financiers consolidés selon le modèle de la juste valeur. La juste valeur des immeubles de placement au 31 décembre 2020 s'établit à 185 991 100 $ et la variation de la juste valeur des immeubles productifs de revenu est une augmentation de la juste valeur de 309 372 $ pour l'exercice terminé à cette date. Les immeubles de placement détenus par les coentreprises sont d'un montant de 32 591 070 $ au 31 décembre 2020 et l'augmentation de la juste valeur des immeubles de placement détenus par les coentreprises est un montant de 1 512 138$ pour l'exercice terminé à cette date. Les immeubles de placement ont été évalués à l'interne selon la méthode de capitalisation directe basée sur les flux de trésorerie des revenus de location. Les hypothèses clés utilisées dans la méthode de l'évaluation directe sont le taux de capitalisation fourni par une firme qui se spécialise dans l'évaluation d'immeubles commerciaux et les revenus de location ajustés. Les revenus de location ont été ajustés pour tenir compte d'une provision pour inoccupation, de frais de gestion, de réserves au titre de l'entretien de la structure et d'escomptes sur les revenus variables.

L'évaluation des immeubles de placement est une question clé de l'audit en raison de la nature subjective des hypothèses importantes, notamment les taux d'actualisation et les revenus de location ajustés qui sont fondés sur des hypothèses de taux d'inoccupation. Ces hypothèses sont fonction des caractéristiques propres à chaque immeuble, notamment l'emplacement et les contrats de location.

Comment notre audit a traité la question clé de l'audit

Notre approche pour traiter cette question a notamment compris les procédures suivantes :

• • Tester l'efficacité du fonctionnement du contrôle interne à l'égard de la détermination de la juste valeur des immeubles de placement, ce qui inclut l'examen fait par la direction des hypothèses clés utilisées dans la méthode de l'évaluation directe.

• • Tester la façon dont la direction a déterminé la juste valeur des immeubles de placement en effectuant, notamment, les procédures suivantes :

  -Évaluer le caractère approprié de la méthode de l'évaluation directe utilisée par la direction.

  -Évaluer le caractère raisonnable des hypothèses utilisées telles que les taux globaux d'actualisation utilisés dans l'évaluation de la juste valeur des immeubles de placement en comparant les taux aux données du secteur pour des immeubles similaires situés dans la même zone géographique.

  - Évaluer l'exactitude des estimations historiques de la juste valeur par la direction en les comparant aux opérations d'acquisition et de cession d'immeubles de placement réalisées par la Fiducie au cours de l'exercice.

The Trust elected to present its investment properties in the consolidated financial statements according to the fair value model. The fair value of the investment properties as at December 31, 2020 is $185,991,100, and the change in fair value of the investment properties represents an increase in fair value of $309,372 for the year then ended. Investment properties held through joint ventures is an amount of $32,591,070 as at December 31, 2020 and the increase in fair value of the investment properties held through joint ventures is an amount of $1,512,138 for the year then ended. Investment properties are valued internally by applying the direct capitalization method based on the cash flows from rental income. The key assumptions used in the direct capitalization method are the discount rate provided by a firm specializing in commercial property valuations and the adjusted rental income. Rental income is adjusted to take into consideration provision for vacancies, administrative fees, structural reserves and discounts on variable income.

The valuation of the investment properties is a key audit matter given the inherently subjective nature of significant assumptions including discount rates and rental income which are based on vacancy assumptions. These assumptions are influenced by property-specific characteristics including location and tenancy agreements.

How our audit addressed the key audit matter

Our approach to address the matter included the following procedures, among others:

• • Tested the operating effectiveness of internal control over the determination of fair value of investment properties, which includes management's review of the key assumptions used in the direct capitalization method.

• • Tested how management determined the fair value of investment properties, which included the following:

- Assess the appropriateness of the direct capitalization method used by management.

- Assess the reasonableness of assumptions such as terminal capitalization rates used in the fair value assessment of investment properties by comparing the rates to industry data for similar properties in the same geographic area.

- Assess the accuracy of management's historical fair value estimates through comparison to transactions to acquire and dispose of investment properties completed by the Trust during the year.

- Évaluer le caractère raisonnable des hypothèses liées aux produits tirés des contrats de location en cours et futurs et aux charges prévues et réelles, compte tenu :

• • de l'historique des produits tirés des contrats de location par l'immeuble productif de revenu en question;

• • de la cohérence avec les données de marché externes et les données du secteur;

• • de la conformité des hypothèses avec les éléments probants obtenus dans d'autres volets de l'audit.

• • Obtenir de l'aide de professionnels ayant des compétences et des connaissances spécialisées dans le domaine de l'évaluation immobilière pour évaluer le caractère approprié de la méthode de la capitalisation directe et du caractère raisonnable, s'il y a lieu, des produits tirés des contrats de location futurs et des taux d'actualisation.

• • Tester l'exactitude mathématique de la méthode de l'évaluation directe.

Autres informations

La responsabilité des autres informations incombe à la direction. Les autres informations se composent du rapport de gestion.

Notre opinion sur les états financiers consolidés ne s'étend pas aux autres informations et nous n'exprimons aucune forme d'assurance que ce soit sur ces informations.

En ce qui concerne notre audit des états financiers consolidés, notre responsabilité consiste à lire les autres informations et, ce faisant, à apprécier s'il existe une incohérence significative entre celles-ci et les états financiers consolidés ou la connaissance que nous avons acquise au cours de l'audit, ou encore si les autres informations semblent autrement comporter une anomalie significative. Si, à la lumière des travaux que nous avons effectués, nous concluons à la présence d'une anomalie significative dans les autres informations, nous sommes tenus de signaler ce fait. Nous n'avons rien à signaler à cet égard.

Responsabilités de la direction pour les états financiers consolidés

La direction est responsable de la préparation et de la présentation fidèle des états financiers consolidés conformément aux IFRS, ainsi que du contrôle interne qu'elle considère comme nécessaire pour permettre la préparation d'états financiers consolidés exempts d'anomalies significatives, que celles-ci résultent de fraudes ou d'erreurs.

Lors de la préparation des états financiers consolidés, c'est à la direction qu'il incombe d'évaluer la capacité du groupe à poursuivre son exploitation, de communiquer, le cas échéant, les questions relatives à la continuité de l'exploitation et d'appliquer le principe comptable de continuité d'exploitation, sauf si la direction a l'intention de liquider le groupe ou de cesser son activité ou si aucune autre solution réaliste ne s'offre à elle.

Il incombe aux responsables de la gouvernance de surveiller le processus d'information financière du groupe.

- Assess the reasonableness of the assumptions related to rental income for current and future leases and budgeted and actual expenses by considering:

• • the past rental income generated by the respective investment property;

• • comparability with external market and industry data; and

• • whether those assumptions were consistent with evidence obtained in other areas of the audit.

• • Obtain assistance from professionals with specialized skills and knowledge in the field of real estate valuations for the valuation of the appropriateness of the direct capitalization method and the reasonableness, as applicable, of the rental income for future leases and discount rates.

• • Test the mathematical accuracy of the direct capitalization method.

Other information

Management is responsible for the other information. The other information comprises the Management Discussion & Analysis.

Our opinion on the consolidated financial statements does not cover the other information and we do not express any form of assurance conclusion thereon.

In connection with our audit of the consolidated financial statements, our responsibility is to read the other information and, in doing so, consider whether the other information is materially inconsistent with the consolidated financial statements or our knowledge obtained in the audit or otherwise appears to be materially misstated. If, based on the work we have performed, we conclude that there is a material misstatement of this other information, we are required to report that fact. We have nothing to report in this regard.

Responsabilities of Management and Those Charged with Governance for the Consolidated Financial Statements Management is responsible for the preparation and fair presentation of the consolidated financial statements in accordance with IFRS, and for such internal control as management determines is necessary to enable the preparation of consolidated financial statements that are free from material misstatement, whether due to fraud or error.

In preparing the consolidated financial statements, management is responsible for assessing the Group's ability to continue as a going concern, disclosing, as applicable, matters related to going concern and using the going concern basis of accounting unless management either intends to liquidate the Group or to cease operations, or has no realistic alternative but to do so.

Those charged with governance are responsible for overseeing the Group's financial reporting process.

Responsabilités de l'auditeur à l'égard de l'audit des états financiers consolidés

Nos objectifs sont d'obtenir l'assurance raisonnable que les états financiers consolidés pris dans leur ensemble sont exempts d'anomalies significatives, que celles-ci résultent de fraudes ou d'erreurs, et de délivrer un rapport de l'auditeur contenant notre opinion. L'assurance raisonnable correspond à un niveau élevé d'assurance, qui ne garantit toutefois pas qu'un audit réalisé conformément aux normes d'audit généralement reconnues du Canada permettra toujours de détecter toute anomalie significative qui pourrait exister. Les anomalies peuvent résulter de fraudes ou d'erreurs et elles sont considérées comme significatives lorsqu'il est raisonnable de s'attendre à ce que, individuellement ou collectivement, elles puissent influer sur les décisions économiques que les utilisateurs des états financiers consolidés prennent en se fondant sur ceux-ci.

Dans le cadre d'un audit réalisé conformément aux normes d'audit généralement reconnues du Canada, nous exerçons notre jugement professionnel et faisons preuve d'esprit critique tout au long de cet audit. En outre :

• • nous identifions et évaluons les risques que les états financiers consolidés comportent des anomalies significatives, que celles-ci résultent de fraudes ou d'erreurs, concevons et mettons en œuvre des procédures d'audit en réponse à ces risques, et réunissons des éléments probants suffisants et appropriés pour fonder notre opinion. Le risque de non-détection d'une anomalie significative résultant d'une fraude est plus élevé que celui d'une anomalie significative résultant d'une erreur, car la fraude peut impliquer la collusion, la falsification, les omissions volontaires, les fausses déclarations ou le contournement du contrôle interne;

• • nous acquérons une compréhension des éléments du contrôle interne pertinents pour l'audit afin de concevoir des procédures d'audit appropriées aux circonstances, et non dans le but d'exprimer une opinion sur l'efficacité du contrôle interne du groupe;

• • nous apprécions le caractère approprié des méthodes comptables retenues et le caractère raisonnable des estimations comptables faites par la direction, de même que des informations y afférentes fournies par cette dernière;

• • nous tirons une conclusion quant au caractère approprié de l'utilisation par la direction du principe comptable de continuité d'exploitation et, selon les éléments probants obtenus, quant à l'existence ou non d'une incertitude significative liée à des événements ou situations susceptibles de jeter un doute important sur la capacité du groupe à poursuivre son exploitation. Si nous concluons à l'existence d'une incertitude significative, nous sommes tenus d'attirer l'attention des lecteurs de notre rapport sur les informations fournies dans les états financiers consolidés au sujet de cette incertitude ou, si ces informations ne sont pas adéquates, d'exprimer une opinion modifiée. Nos conclusions s'appuient sur les éléments probants obtenus jusqu'à la date de notre rapport. Des événements ou situations futurs pourraient par ailleurs amener le groupe à cesser son exploitation;

Auditor's Responsabilities for the Audit of the Consolidated Financial Statements

Our objectives are to obtain reasonable assurance about whether the consolidated financial statements as a whole are free from material misstatement, whether due to fraud or error, and to issue an auditor's report that includes our opinion. Reasonable assurance is a high level of assurance, but is not a guarantee that an audit conducted in accordance with Canadian generally accepted auditing standards will always detect a material misstatement when it exists. Misstatements can arise from fraud or error and are considered material if, individually or in the aggregate, they could reasonably be expected to influence the economic decisions of users taken on the basis of these consolidated financial statements.

As part of an audit in accordance with Canadian generally accepted auditing standards, we exercise professional judgment and maintain professional skepticism throughout the audit. We also:

• • Identify and assess the risks of material misstatement of the consolidated financial statements, whether due to fraud or error, design and perform audit procedures responsive to those risks, and obtain audit evidence that is sufficient and appropriate to provide a basis for our opinion. The risk of not detecting a material misstatement resulting from fraud is higher than for one resulting from error, as fraud may involve collusion, forgery, intentional omissions, misrepresentations, or the override of internal control.

• • Obtain an understanding of internal control relevant to the audit in order to design audit procedures that are appropriate in the circumstances, but not for the purpose of expressing an opinion on the effectiveness of the Group's internal control.

• • Evaluate the appropriateness of accounting policies used and the reasonableness of accounting estimates and related disclosures made by management.

• • Conclude on the appropriateness of management's use of the going concern basis of accounting and, based on the audit evidence obtained, whether a material uncertainty exists related to events or conditions that may cast significant doubt on the Group's ability to continue as a going concern. If we conclude that a material uncertainty exists, we are required to draw attention in our auditor's report to the related disclosures in the consolidated financial statements or, if such disclosures are inadequate, to modify our opinion. Our conclusions are based on the audit evidence obtained up to the date of our auditor's report. However, future events or conditions may cause the Group to cease to continue as a going concern.

• • nous évaluons la présentation d'ensemble, la structure et le contenu des états financiers consolidés, y compris les informations fournies dans les notes, et apprécions si les états financiers consolidés représentent les opérations et événements sous-jacents d'une manière propre à donner une image fidèle;

• • nous obtenons des éléments probants suffisants et appropriés concernant l'information financière des entités et activités du groupe pour exprimer une opinion sur les états financiers consolidés. Nous sommes responsables de la direction, de la supervision et de la réalisation de l'audit du groupe, et assumons l'entière responsabilité de notre opinion d'audit.

Nous communiquons aux responsables de la gouvernance notamment l'étendue et le calendrier prévus des travaux d'audit et nos constatations importantes, y compris toute déficience importante du contrôle interne que nous aurions relevée au cours de notre audit.

Nous fournissons également aux responsables de la gouvernance une déclaration précisant que nous nous sommes conformés aux règles de déontologie pertinentes concernant l'indépendance, et leur communiquons toutes les relations et les autres facteurs qui peuvent raisonnablement être considérés comme susceptibles d'avoir des incidences sur notre indépendance ainsi que les sauvegardes connexes s'il y a lieu.

L'associée responsable de la mission d'audit au terme de laquelle le présent rapport de l'auditeur indépendant est délivré est Catherine Dalcourt.

BDRF CPA Inc.

Montréal, Canada Le 26 mars 2021

Bélanger D

1 CPA auditeur, CA, permis de comptabilité publique no A125104

• • Evaluate the overall presentation, structure and content of the consolidated financial statements, including the disclosures, and whether the consolidated financial statements represent the underlying transactions and events in a manner that achieves fair presentation.

• • Obtain sufficient appropriate audit evidence regarding the financial information of the entities or business activities within the Group to express an opinion on the consolidated financial statements. We are responsible for the direction, supervision and performance of the group audit. We remain solely responsible for our audit opinion.

We communicate with those charged with governance regarding, among other matters, the planned scope and timing of the audit and significant audit findings, including any significant deficiencies in internal control that we identify during our audit.

We also provide those charged with governance with a statement that we have complied with relevant ethical requirements regarding independence, and to communicate with them all relationships and other matters that may reasonably be thought to bear on our independence, and where applicable, related safeguards.

The engagement partner on the audit resulting in this independent auditor's report is Catherine Dalcourt.

Montreal, Canada March 26, 2021

1 CPA auditor, CA, public accountancy permit no A125104

Portion à court terme des emprunts hypothécaires

Créditeurs (note 15)

Facilités de crédit (note 14)

Passifs à court terme

Bons de souscription (note 13)

Passifs d'impôt différé (note 19)

Autres passifs (note 12)

Instruments financiers dérivés (note 11)

Débentures convertibles (note 10)

Dette à long terme (note 9)

TOTAL PASSIF ET CAPITAUX PROPRES

Portion à court terme des actifs financiers (note 6)

Passifs à long terme

Emprunts hypothécaires (note 8)

Capital des porteurs de parts

Trésorerie et équivalents de trésorerie Autres actifs à court terme (note 7)

TOTAL DU PASSIF

Actifs à court terme

Provision (note 26)

Actifs d'impôt différé (note 19)

Actifs à long terme

ACTIF

Immeubles de placement (note 4)

Participations dans des coentreprises (note 5)

Autres actifs financiers (note 6)

PASSIF

et de la dette à long terme (notes 8 et 9)

Portion à court terme des autres passifs (note 12)

CAPITAUX PROPRES

ASSETS

Provision (note 26)

TOTAL LIABILITIES

Unitholders' equity

TOTAL LIABILITIES AND EQUITY

Les notes afférentes font partie intégrante des états financiers consolidés

The accompanying notes are an integral part of the consolidated financial statements

Approuvé par le Conseil des fiduciaires : Approved by the Board of Trustees :

(s) Michel Trudeau, fiduciaire / trustee

MICHEL TRUDEAU

(s) Jason Parravano, fiduciaire / trustee JASON PARRAVANO

FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST

(in canadian dollars)

31 DÉCEMBRE 2020

DECEMBER 31, 2020

31 DÉCEMBRE 2019

DECEMBER 31, 2019

Les notes afférentes font partie intégrante des états financiers consolidés

The accompanying notes are an integral part of the consolidated financial statements

■ Page 9 ■

(en dollars canadiens)

ACTIVITÉS D'EXPLOITATION

Résultat net

Ajustements :

Quote-part du résultat net tiré des participations dans des coentreprises Variation de la juste valeur des immeubles de placement

Ajustement des loyers selon la méthode linéaire Charges d'intérêts (note 21)

Intérêts payés (note 21) Rémunération à base de parts Charges financières

Impôts différés

Perte sur la disposition d'un immeuble de placement

2019 $

9,621,177

4,081,269

(2,513,759)

145,474

• (309,372) (1,546,054)

(in canadian dollars)

OPERATING ACTIVITIES

Net income

Adjustments :

Share of net income from investments in joint ventures

Change in fair value of investment properties

2,943,367

(362,813)

2,418,655

-

Straight-line rent adjustment Interest expenses (note 21)

(2,938,840)

37,492

(2,379,675)

259,845

Interest paid (note 21) Unit-based compensation

(818,773)

1,158,905

Financial expenses

180,000 5,840,479

2,000

- 4,130,919

(7,500)

Deferred income taxes Loss on disposition of investment property

Variation nette de l'actif hors caisse et du passif (note 21)

347,120 6,187,599

(515,663) 3,615,256

Net change in non-cash asset and liability items (note 21)

ACTIVITÉS D'INVESTISSEMENT

• Acquisition d'immeubles de placement (69,155,654) (24,408,650)

• Acquisition de partenariats (5,294,911) (1,884,808)Distributions de coentreprises Augmentation des prêts en cours Encaissement des prêts en cours

Produit net de la disposition d'un immeuble de placement

INVESTING ACTIVITIES

Acquisition of investment properties

196,000 (2,771,713) 1,509,764 1,700,000 (73,816,514)

159,500 (2,494,400)

Acquisition of joint arrangements Distributions from joint ventures

413,034

Increase of loans receivable Proceeds from loans receivable

- (28,215,324)

Proceeds from disposition of investment properties

ACTIVITÉS DE FINANCEMENT

Variation nette des facilités de crédit Nouveaux emprunts Remboursements d'emprunts Versements en capital périodiques Émission de débentures convertibles, nette des frais d'émission Remboursement de la dette à long terme Émissions de parts, nettes des frais d'émission Distributions aux porteurs de parts

(10,445,700) 7,975,700

50,175,000 14,546,315

(879,843) (3,583,409)

(2,011,109) (1,460,434)

FINANCING ACTIVITIES

Net change in credit facilities

Gross mortgage proceeds

Repayment of mortgages

Periodic mortgage principal repayments

5,915,001

1,732,000

Issuance of convertible debentures, net of issue costs

32,804,418

(15,000)

7,987,865

(15,000)

Repayment of long-term-debt Issuance of units, net of issue costs

(3,754,484)

(2,457,083)

Distributions to unitholders

71,788,283

24,725,954

Augmentation de la trésorerie et équivalents de trésorerie Trésorerie et équivalents de trésorerie au début de la période

Trésorerie et équivalents de trésorerie à la fin de la période

4,159,368 125,886

300,338 174,452

4,459,706

300,338

Increase in cash and cash equivalents Cash and cash equivalents beginning of the period Cash and cash equivalents end of the period

Les notes afférentes font partie intégrante des états financiers consolidés

The accompanying notes are an integral part of the consolidated financial statements

(en dollars canadiens)

(in canadian dollars)

1. STATUTS ET NATURE DES ACTIVITÉS

1. STATUTES AND NATURE OF ACTIVITIES

Fiducie de placement immobilier Fronsac (la « Fiducie » ou « FPI ») est une fiducie de placement immobilier à capital variable non constituée en personne morale créée le 11 mars 2011 en vertu du Code civil du Québec, selon une entente de fiducie et réside au Canada.

FPI, par l'intermédiaire de filiales, de coentreprises et de propriétés détenues en indivision, est un locateur d'immeubles commerciaux. La Fiducie est cotée sur la Bourse de croissance TSX (« TSX.V ») sous le symbole « FRO.UN », et son siège social est situé au 106, avenue Gun, Pointe-Claire, Québec, H9R 3X3.

La Fiducie opère dans un seul secteur, celui des immeubles commerciaux situés au Canada. Conséquemment la Fiducie n'a qu'un seul secteur à présenter.

Ces états financiers consolidés ont été approuvés par le Conseil des fiduciaires le 26 mars 2021.

Fronsac real estate investment trust (the "Trust" or the "REIT") is an unincorporated open-ended real estate investment trust formed on March 11, 2011 under the Civil code of Quebec, pursuant to a trust agreement and is domiciled in Canada.

The REIT, through its subsidiaries, joint ventures and co-ownerships, is a lessor of commercial real estate properties. The Trust is listed on the TSX Venture Exchange ("TSX.V") under the symbol "FRO.UN", and its head office is located at 106 Gun Avenue, Pointe-Claire, Quebec, H9R 3X3.

The Trust operates in one segment, commercial real estate located in Canada. Accordingly the Trust has a single reportable segment.

These consolidated financial statements were approved on March 26, 2021 by the Board of Trustees.

2. BASE DE PRÉPARATION

2. BASIS OF PREPARATION

Déclaration de conformité

Les états financiers consolidés de Fiducie de placement immobilier Fronsac et de ses filiales sont établis conformément aux Normes internationales d'information financière («IFRS»).

Mode de présentation

Les états financiers consolidés ont été préparés au coût historique, sauf pour ce qui est des éléments importants suivants des états consolidés de la situation financière qui sont évalués à la juste valeur:

• • les immeubles de placement;

• • les instruments financiers dérivés;

• • la rémunération à base de parts;

• • les bons de souscription.

Les états financiers consolidés sont présentés en dollars canadiens, qui est la monnaie fonctionnelle de la Fiducie.

The consolidated financial statements are presented in canadian dollars, which is the functional currency of the Trust.

Statement of compliance

The consolidated financial statements of Fronsac real estate investment trust and its subsidiaries comply with the International Financial Reporting Standards ("IFRS").

Basis of presentation

The consolidated financial statements have been prepared on a cost basis except for the following significant items of the consolidated statements of financial position which are valued at fair value:

• • Investment properties;

• • Derivative financial instruments;

• • Unit-based compensation;

• • Warrants.

(in canadian dollars)

2. BASE DE PRÉPARATION (suite)

2. BASIS OF PREPARATION (continued)

Mode de présentation (suite)

Le 10 novembre 2020, la Fiducie a consolidé ses parts sur une base d'une part post-consolidation pour chaque dix parts préconsolidation. Cette consolidation de parts est reflétée rétroactivement dans le nombre de parts des états financiers consolidés.

Basis of presentation (continued)

On November 10, 2020, the Trust consolidated its Units on the basis of one post-consolidated Unit for every ten pre-consolidated Units. This Unit consolidation has been reflected in the number of Units throughout these consolidated financial statements retroactively.

Utilisation d'estimations et de jugements

Dans la préparation des états financiers consolidés de la Fiducie, la direction doit faire des estimations, exercer des jugements et formuler des hypothèses qui ont une incidence sur les montants d'actifs, de passifs, de produits et de charges déclarés. Les résultats réels pourraient différer de ces estimations.

Use of estimates and judgments

In preparing the Trust's consolidated financial statements, management is required to make estimates, exercise judgments and make assumptions that affect the reported amounts of assets, liabilities, income and expenses. Actual results could differ from those estimates.

Il est présentement impossible de prévoir avec certitude la durée et l'ampleur de l'incidence économique de la COVID-19 et certains éléments de l'exploitation de la Fiducie pourraient donc être affectés, notamment la collection de loyers, les taux d'occupation, la demande pour les espaces des commerces de détail, les taux de capitalisation et la valeur des immeubles de la Fiducie. Les données utilisées pour déterminer la juste valeur des immeubles de placement ont été considérées de façon à donner la meilleure estimation possible des effets liés à la COVID-19 basé sur l'information disponible de la Fiducie en date du 31 décembre 2020.

It is not possible to forecast with certainty the duration and full scope of the economic impact of COVID-19 and accordingly certain estimates and key valuation assumptions could be impacted, including rent collections, occupancy rates, demand for retail space, capitalization rates, and the resulting value of the Trust's properties. Inputs used in determining the fair value of investment properties have been considered in order to reflect the Trust's best estimates of the impacts related to COVID-19 based on information available to the Trust as of December 31, 2020.

Alors que la pandémie de COVID-19 continue d'évoluer, à ce jour, les états financiers de la Fiducie, incluant les estimations et les hypothèses d'évaluation utilisées pour évaluer la valeur des immeubles de placement de la Fiducie et les risques de pertes de revenus n'ont pas été affectés de façon matérielle par la pandémie. Le taux de collection des loyers de la Fiducie pour l'exercice se situe à plus de 99%.

While the COVID-19 pandemic continues to evolve, to date, the Trust's consolidated financial statements, including estimates and key valuation assumptions involved in valuing the Trust's investment properties and expected credit losses have not been materially impacted by the pandemic. The Trust's collections for the year remain in excess of 99%.

Les principaux jugements et estimations faits par la direction dans l'établissement des états financiers consolidés se résument comme suit :

The key judgments and major assumptions made by management in the preparation of the consolidated financial statements are as follows :

(in canadian dollars)

2. BASE DE PRÉPARATION (suite)

2. BASIS OF PREPARATION (continued)

Utilisation d'estimations et jugements (suite)

Jugements

Types d'acquisitions

Lors d'une acquisition, la Fiducie examine si celle-ci est une acquisition d'entreprise ou une acquisition d'actifs et de passifs.

Afin de déterminer si l'acquisition se qualifie à titre de regroupement d'entreprise ou d'acquisition d'actif, la Fiducie examine si elle a aussi acquis une entreprise composée de données et de processus qui appliqués aux données peuvent générer des sorties. Particulièrement, la Fiducie examine les points suivants :

1) Si la Fiducie a acquis un simple actif ou un ensemble d'actifs;

2) Si la Fiducie a aussi pris contrôle de la gestion du personnel;

3) Si la Fiducie a acquis une plate-forme opérationnelle.

Use of estimates and judgments (continued)

Judgments

Nature of acquisitions

At the time of an acquisition, the Trust examines if the transaction represents a business combination or an acquisition of assets and liabilities.

To determine if the Trust's acquisition represents a business combination rather than an asset acquisition, the Trust examines if it has purchased a business which consists of inputs and processes applied to those inputs that have the ability to create outputs. The factors the Trust considers are as follows :

1) Whether the Trust has acquired a single asset or group of assets;

2) Whether the Trust has taken on the management of personnel;

3) Whether the Trust has acquired an operational platform.

Les acquisitions qui se qualifient en tant qu'acquisitions d'entreprise sont comptabilisées selon IFRS 3 «Regroupements d'entreprises». Les acquisitions qui ne se qualifient pas comme des acquisitions d'entreprise sont comptabilisées comme des acquisitions d'actifs et de passifs à leur juste valeur respective.

Partenariats

Un jugement est exercé pour déterminer si un partenariat structuré dans une entité distincte se qualifie en tant que coentreprise ou copropriété. Pour se faire, la Fiducie examine la forme légale de l'entité ainsi que les accords contractuels à savoir si la Fiducie possède des intérêts dans les actifs et les passifs ou dans l'actif net de l'entité. Si la Fiducie détermine qu'elle a un intérêt dans les actifs et passifs, elle comptabilise ce partenariat en tant que copropriété alors que si elle a un intérêt dans l'actif net, elle comptabilise le partenariat comme une coentreprise.

Acquisitions that represent business combinations are recorded in accordance with IFRS 3 "Business Combinations." Acquisitions, that do not correspond to business combinations, are recorded as acquisitions of assets and liabilities based upon their respective fair value.

Joint arrangements

Judgment is involved in assessing whether a joint arrangement structured through a separate vehicle is a joint operation or a joint venture by assessing the legal form of the contractual arrangement and determining whether the Trust has an interest in the assets and liabilities of the separate vehicle or an interest in its net assets. If the Trust has an interest in the assets and liabilities, the joint arrangement is classified as a joint operation. If the Trust has an interest in the net assets, the joint arrangement is classified as a joint venture.

(in canadian dollars)

2. BASE DE PRÉPARATION (suite)

2. BASIS OF PREPARATION (continued)

Utilisation d'estimations et jugements (suite)

Estimations

Évaluation des immeubles de placement

Les immeubles de placement sont évalués à leur juste valeur à chaque date de clôture. Les profits ou les pertes découlant de la variation de cette juste valeur sont comptabilisés dans le résultat de la période où les variations sont constatées. La juste valeur est déterminée par la direction au moyen de modèles d'évaluation utilisés à l'interne. L'évaluation des immeubles de placement se fonde principalement sur les flux de trésorerie ajustés découlant des loyers. Le modèle interne consiste en la méthode de capitalisation directe. Les estimations et les hypothèses utilisées par la Fiducie dans l'évaluation des immeubles de placement sont décrites à la note 4.

L'évaluation des immeubles de placement se fonde principalement sur les flux de trésorerie ajustés provenant des locataires. La juste valeur des immeubles de placement indiquée aux états financiers consolidés a été calculée à l'interne selon un modèle d'évaluation directe basée sur les revenus de location. Cette juste valeur a été calculée en fonction d'un taux de capitalisation, fourni par une firme qui se spécialise dans l'évaluation d'immeubles commerciaux, appliqué sur les revenus de location ajustés. Les revenus de location ont été ajustés pour tenir compte d'une provision pour inoccupation, de frais de gestion, de réserves au titre de l'entretien de la structure et d'escomptes sur les revenus variables.

Évaluation des instruments financiers dérivés, bons de souscription et rémunération à base de parts

La juste valeur des instruments financiers dérivés, des bons de souscription et de la rémunération à base de parts comptabilisée à l'état consolidé de la situation financière est obtenue à partir du modèle d'estimation Black-Scholes puisque cette juste valeur ne peut être obtenue d'un marché actif. Les estimations utilisées sont la durée estimative moyenne prévue, la volatilité annuelle moyenne prévue et le taux d'intérêt sans risque moyen.

Use of estimates and judgments (continued)

Estimates

Valuation of investment properties

Investment properties are stated at fair value at each reporting date. Gains or losses arising from changes in the fair value are recorded to income in the period in which they arise. Fair value is determined by management by applying internally used valuation models. Investment properties are appraised primarily based on adjusted cash flows obtained from tenants.The internally used valuation model is the direct capitalization model. Estimates and assumptions used by the Trust in the valuation of investment properties are described in note 4.

Investment properties are appraised primarily based on adjusted cash flows obtained from tenants. The fair value of the investment properties indicated in the consolidated financial statements has been calculated internally using the direct capitalization model based on rental income. This fair value has been calculated by using a capitalization rate provided by a firm specializing in commercial property valuations and applied on adjusted rental income. Rental income is adjusted to take into consideration provision for vacancies, administrative fees, structural reserves and discounts on variable income.

Valuation of derivative financial instruments, warrants and unit-based compensation

The fair value of derivative financial instruments, warrants and unit-based compensation recognized on the consolidated statement of financial position is estimated using the Black-Scholes pricing model as the fair value cannot be derived from active markets. The estimates used are the average expected life, the average expected annual volatility rate and the average risk-free interest rate.

NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS

DECEMBER 31, 2020 AND 2019

(en dollars canadiens)

3. MÉTHODES COMPTABLES

3. ACCOUNTING POLICIES

(in canadian dollars)

Périmètre de consolidation

Les états financiers consolidés comprennent les états financiers de la Fiducie, de ses filiales et des sociétés en commandite qu'elle contrôle. Les états financiers des filiales et des sociétés en commandite sont intégrés dans les états financiers consolidés à partir de la date de prise de contrôle.

Participations comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence

Une participation comptabilisée selon la méthode de la mise en équivalence s'entend d'un investissement sur lequel la Fiducie a une influence notable sans en exercer le contrôle. En règle générale, lorsqu'un investisseur détient une participation de plus de 20%, il est considéré exercer une influence notable sur l'entité.

Les résultats financiers des entités dans lesquelles la Fiducie exerce une influence notable sont comptabilisés aux états financiers consolidés selon la méthode de la mise en équivalence. Selon cette méthode, la participation est initialement inscrite au coût à l'état consolidé de la situation financière et subséquemment ajustée en fonction de la quote-part des profits et des pertes attribuables à la Fiducie. La participation est aussi ajustée en fonction des variations de la juste valeur des immeubles de placement ainsi que des distributions obtenues. La quote-part des profits et des pertes est comptabilisée au résultat net.

Immeubles de placement

Les immeubles de placement sont détenus pour en retirer des loyers, pour en valoriser le capital ou les deux.

a) Immeubles productifs

Les immeubles productifs sont des immeubles complètement aménagés pour fins de location. Ces immeubles sont initialement évalués au coût et par la suite à leur juste valeur et toute variation de cette juste valeur est comptabilisée au résultat. Les coûts englobent le prix d'acquisition et les frais de transaction.

b) Immeubles en cours d'aménagement

Les immeubles en cours d'aménagement englobent les propriétés, incluant les terrains, qui sont ou seront transformés en immeubles productifs. Ces immeubles sont évalués au coût, car leur juste valeur ne peut être déterminée de façon fiable étant donné leur nature évolutive et l'inexistence d'un marché de comparaison objectif. Les coûts englobent le prix d'acquisition, les frais de transaction ainsi que toutes les dépenses d'investissement directes.

Basis of consolidation

The consolidated financial statements comprise the financial statements of the Trust, its subsidiaries and limited partnerships that it controls. The financial statements of subsidiaries and limited partnerships are included in the consolidated financial statements from the date control arises.

Equity method accounted investments

Equity method accounted investments are investments over which the Trust has significant influence, but not control. Generally, an investor holding an interest of more than 20% is considered having significant influence over an investee.

The financial results of an investee where the Trust has significant influence are included in the consolidated financial statements using the equity method. Under this method, interest in the investee is initially recorded at cost in the consolidated statement of financial position and subsequently adjusted for the proportionate share of profits and losses attributable to the Trust. Interest is also adjusted for the changes in the fair value of investment properties and distributions received. The proportionate share of profits and losses are recognized into net income.

Investment properties

Investment properties are held to earn rental income, for capital appreciation or for both.

a) Developed properties

Developed properties are properties ready for lease. These properties are initially measured at cost and subsequently at fair value with any change in fair value recognized to income. Costs include purchase price and transaction related costs.

b) Properties under development

Properties under development are properties, including land, that are or will be transformed into developed properties. These properties are valued at cost, as their fair value could not be reasonnably determined because of their evolving nature and a lack of objective comparative market. Costs include purchase price, transaction costs as well as all direct capital expenditures.

FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST

NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS

DECEMBER 31, 2020 AND 2019

(en dollars canadiens)

3. MÉTHODES COMPTABLES (suite)

(in canadian dollars)

3. ACCOUNTING POLICIES (continued)

b) Immeubles en cours d'aménagement (suite)

Les immeubles en cours d'aménagement qui sont devenus des immeubles productifs sont évalués à la juste valeur et la variation de la juste valeur est comptabilisée au résultat.

b) Properties under development (continued)

Propeties under development which have been transferred to developed properties are measured at fair value with any change in fair value recognized to income.

Immeubles locatifs

Les immeubles locatifs englobent les propriétés en location dont la Fiducie possède un droit de contrôler l'utilisation pour un certain temps moyennant une contrepartie. Ces immeubles sont initialement évalués au coût et par la suite à leur juste valeur et toute variation de cette juste valeur est comptabilisée au résultat.

Immeubles de placement détenus en vue de la vente Les immeubles détenus en vue de la vente sont des immeubles dont la valeur comptable sera recouvrée par le biais d'une vente et non d'une utilisation continue. Ces immeubles sont classés ainsi lorsque la vente est imminente et hautement probable. Ces immeubles sont évalués à leur juste valeur diminuée des coûts de vente et toute variation de cette valeur est comptabilisée au résultat.

Partenariats

La Fiducie conclut des partenariats par le biais d'entités contrôlées conjointement ou en copropriétés. Un partenariat est une entente contractuelle selon laquelle la Fiducie et d'autres parties exercent une activité économique soumise à un contrôle conjoint dont les décisions stratégiques liées aux finances ou à l'exploitation se rapportant aux activités du partenariat exigent le consentement unanime des parties.

La Fiducie présente ses participations dans les coentreprises selon la méthode de la mise en équivalence, tel qu'il est expliqué à la section Participations comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence. Elle présente ses participations dans les copropriétés en comptabilisant sa part proportionnelle des actifs, des passifs, des produits et des charges.

Trésorerie et équivalents de trésorerie

L'encaisse et les placements très liquides avec échéance de trois (3) mois ou moins à partir de la date d'acquisition ainsi que le découvert bancaire sont considérés comme de la trésorerie et équivalents de trésorerie.

Leased properties

Leased properties are rental properties where the Trust has a right to control the use for a period of time in exchange of payments. These properties are initially measured at cost and subsequently at fair value with any change in fair value recognized to income.

Investment properties held for sale

Properties held for sale are properties where the carrying value will be recovered through a sale rather than through its continuing use. These properties are classified as it when the sale is shortly coming and highly probable. These properties are measured at fair value reduced by selling costs with any change in value recognized to income.

Joint arrangements

The Trust enters into joint arrangements via jointly controlled entities and/or through co-ownerships. A joint arrangement is a contractual arrangement pursuant to which the Trust and other parties undertake an economic activity that is subject to joint control whereby the strategic financial and operating decisions relating to the activities of the joint arrangement require the unanimous consent of the parties.

The Trust accounts for its interests in joint ventures using the equity method of accounting as described in the section equity method accounted investments. The Trust accounts for its interests in joint operations by recognizing its proportionate share of assets, liabilities, revenues and expenses.

Cash and cash equivalents

Cash and highly liquid investments with a maturity of three (3) months or less from the date of acquisition as well as bank overdraft are classified as cash and cash equivalents.

NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS

DECEMBER 31, 2020 AND 2019

(in canadian dollars)

3. MÉTHODES COMPTABLES (suite)

3. ACCOUNTING POLICIES (continued)

Comptabilisation des produits

Les revenus de location englobent les loyers reçus des locataires aux termes de contrats de location, y compris les loyers variables, les taxes sur la propriété et les frais communs recouvrables. La comptabilisation des revenus commence à la date d'entrée en vigueur du bail. La Fiducie utilise la méthode linéaire pour comptabiliser les revenus de location.

Les taxes sur la propriété et les frais communs recouvrables sont inscrits comme revenus au cours de la période où les services sont rendus.

Contrats de location

Les contrats de location existants liés aux immeubles de placement de la Fiducie sont considérés comme des contrats de location-exploitation.

Parts de fiducie

Les parts de la Fiducie, étant rachetables au gré du détenteur, sont des instruments remboursables et représentent donc des passifs financiers. Cependant, les parts répondent à certains critères de l'IAS 32 ce qui leur permet d'être présentées dans les capitaux propres.

Débentures convertibles

Les débentures convertibles sont des passifs financiers qui peuvent être convertis en parts de la Fiducie. Les parts de la Fiducie répondent à la définition d'un passif financier et en conséquence, les options de conversion sont considérées comme des dérivés intégrés. Comme les options de conversion ne sont pas considérées comme étroitement liées au contrat d'emprunt hôte, les composantes non dérivées et dérivées des débentures convertibles sont séparées au moment de la comptabilisation initiale en utilisant la méthode de la juste valeur résiduelle. Par la suite, la composante non dérivée du passif est évaluée au coût amorti et la composante dérivée à la juste valeur.

Bons de souscription

Les bons de souscription sont des passifs financiers qui peuvent être convertis en parts de la Fiducie. Les bons de souscription sont évalués à la juste valeur et toute variation de la juste valeur est comptabilisée au résultat.

Revenue recognition

Property rental income includes rents earned from tenants under lease agreements, including variable rents, property taxes and common area maintenance cost recoveries. Revenue recognition begins on the lease commencement date. The Trust uses the straight-line method for recognizing rental revenues.

Property taxes and common area maintenance costs recoveries are recognized as revenue in the period that the services are provided.

Leases

All existing rental leases related to the Trust's investment properties have been classified as operating leases.

Trust units

The Trust units are redeemable upon unitholders demand and are therefore puttable instruments that are considered as financial liabilities. However, they meet certain conditions under IAS 32 that allow puttable instruments to be presented as equity.

Convertible debentures

The convertible debentures, which are considered financial liabilities, are convertible into Trust units. The Trust units meet the definition of a financial liability and accordingly, the conversion options are considered embedded derivatives. Since the conversion options are not considered closely related to the debt contract host, the non-derivative and derivative components of the convertible debentures are separated upon initial recognition using the residual fair value approach. Subsequently, the non-derivative liability component is measured at amortized cost and the derivative component is measured at fair value.

Warrants

The warrants, which are considered financial liabilities, are convertible into Trust units. The warrants are measured at fair value and the change in fair value is recognized to income.

NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS

DECEMBER 31, 2020 AND 2019

(en dollars canadiens)

(in canadian dollars)

3. MÉTHODES COMPTABLES (suite)

3. ACCOUNTING POLICIES (continued)

Rémunération à base de parts

La Fiducie utilise la méthode comptable fondée sur la juste valeur pour déterminer la rémunération à base de parts. La charge de rémunération est évaluée à la date d'attribution et comptabilisée sur la période d'acquisition. Les parts de la Fiducie étant rachetables au gré du porteur, elles représentent donc un passif financier. Les critères d'IAS 32 qui permettent que certains instruments remboursables soient présentés comme dans les capitaux propres, ne s'appliquent pas à la rémunération à base de parts selon IFRS 2. En conséquence, la rémunération à base de parts est évaluée à la juste valeur et la variation de la juste valeur est comptabilisée au résultat.

Impôts sur le bénéfice

La charge d'impôt sur le bénéfice représente le total des impôts exigibles et différés. Les impôts exigibles sont basés sur le bénéfice imposable. Le bénéfice imposable diffère du bénéfice indiqué dans les résultats consolidés en raison d'éléments de produits ou de charges qui sont imposables ou déductibles dans d'autres exercices et d'éléments qui ne sont ni imposables, ni déductibles. Les impôts différés tiennent compte de la différence temporaire entre la valeur fiscale et la valeur comptable des actifs et passifs en appliquant les taux et les lois fiscales en vigueur pour les périodes où l'on prévoit que les écarts se résorberont.

Résultat net par part

Le résultat net de base par part est calculé en fonction du nombre moyen pondéré de parts en circulation au cours de la période. Le calcul du résultat net dilué par part tient compte de l'émission éventuelle de parts pour donner suite à la conversion de débentures et à l'exercice d'options et de bons de souscription, si leur effet est dilutif.

Régime d'options d'achat de parts

La Fiducie a un régime incitatif d'options d'achat de parts conformément aux politiques de la TSX.V qui prévoit que le Conseil des fiduciaires peut octroyer aux fiduciaires, dirigeants, employés, personnel clé et conseillers de la Fiducie, des options d'achat incessibles de parts. En date du 31 décembre 2020, le nombre de parts réservées aux fins d'émission aux termes du régime d'options d'achat de parts correspond à 2 561 608 parts. Lorsqu'elles sont acquises, les options peuvent être converties en parts de la Fiducie. En outre, le nombre de parts réservé aux fins d'émission à une personne ne peut excéder cinq pour cent (5%) des parts émises et en circulation.

Unit-based compensation

The Trust uses the fair value-based method of accounting for its unit-based attributions under which compensation expense is measured at grant date and recognized over the vesting period. The Trust's units are redeemable at the option of the holder and, therefore, are classified as financial liabilities. The conditions under IAS 32 that allow certain puttable instruments to be presented as equity does not apply to unit-based compensation under IFRS 2. Accordingly, the unit-based compensation is measured at fair value and the change in the fair value is recognized to income.

Income taxes

Income tax expense represents the sum of the current and deferred income taxes. Current income taxes is based on taxable profit. Taxable profit differs from profit as reported in the consolidated income statement because of items of income or expense that are taxable or deductible in other years and items that are never taxable nor deductible. Deferred income taxes account for the timing differences arising between the tax bases of assets and liabilities and their carrying value by applying the rates and laws expected to govern when these assets and liabilities will be settled.

Net income per unit

Basic net income per unit is calculated based on the weighted average number of units outstanding during the period. The calculation of diluted net income per unit reflects the potential issuance of units under the terms of convertible debentures and exercise of options and warrants, if dilutive.

Units options plan

The Trust has an incentive units options plan in accordance with the policies of the TSX.V which provides that the Board of Trustees may grant, to trustees, officers, employees, key individuals and consultants of the Trust, non transferable options to purchase units. As at December 31, 2020, the number of units reserved for issuance under the units options plan amounts to 2,561,608 units. Upon vesting, the options are redeemable for units of the Trust. In addition, the number of units reserved for issuance to someone shall not exceed five percent (5%) of the issued and outstanding units.

(en dollars canadiens)

(in canadian dollars)

3. MÉTHODES COMPTABLES (suite)

3. ACCOUNTING POLICIES (continued)

Instruments financiers

Actifs et passifs financiers

Lors de la comptabilisation initiale, tous les actifs et passifs financiers sont évalués à leur juste valeur. Par la suite, ils sont évalués en fonction de leur classification.

Actifs financiers

Lors des évaluations ultérieures, la Fiducie classe ses actifs financiers selon deux catégories d'évaluation, soit :a) Coût amorti: Les actifs détenus aux fins de perception des flux de trésorerie contractuels, lorsque ces derniers représentent uniquement des remboursements de capital et des versements d'intérêts.

b) Juste valeur par le biais du résultat net (« JVBRN »): Les actifs ne respectant pas les critères de comptabilisation au coût amorti.

La trésorerie et équivalents de trésorerie et les autres actifs financiers sont classés au coût amorti.

Passifs financiers

Les passifs financiers sont ultérieurement évalués au coût amorti selon la méthode du taux d'intérêt effectif, à l'exception des passifs financiers qui sont évalués à la JVBRN, lesquels sont évalués ultérieurement à la juste valeur. La charge d'intérêts des passifs financiers classés au coût amorti est incluse dans les charges financières selon la méthode du taux d'intérêt effectif.

Les créditeurs, facilités de crédit, emprunts hypothécaires, dette à long terme et débentures convertibles sont classés dans la catégorie coût amorti.

Les instruments financiers dérivés et bons de souscription sont classés dans la catégorie JVBRN.

Financial instruments

Financial assets and liabilities

On initial recognition, all financial assets and liabilities are measured at fair value. Subsequently they are measured following their classification.

Financial assets

For subsequent measurement, there are two measure-ment categories into which the Trust classifies its financial assets :

a) Amortized cost: Assets that are held for collection of contractual cash flows where they represent solely payments of principal and interest are measured at amortized cost.

b) "FVTPL" (fair value through profit or loss): Assets that do not meet the criteria of amortized cost.

Cash and cash equivalents and other financial assets are classified at amortized cost.

Financial liabilities

Financial liabilities are subsequently measured at amortized cost using the effective interest method, except for financial liabilities at FVTPL. Such liabilities shall be subsequently measured at fair value. Interest expense from financial liabilities classified as amortized cost is included in financial expenses using the effective interest rate method.

Accounts payable, credit facilities, mortgages, long-term debt and convertible debentures are classified as amortized cost.

Derivative financial classified as FVTPL.

instrumentsandwarrantsare

(en dollars canadiens)

(in canadian dollars)

3. MÉTHODES COMPTABLES (suite)

3. ACCOUNTING POLICIES (continued)

Instruments financiers (suite)

Dépréciation

À chaque date de clôture, la Fiducie évalue de manière prospective les pertes de crédit attendues découlant de ses débiteurs et prêts en cours comptabilisés au coût amorti. La méthode de dépréciation nécessite de déterminer s'il y a eu une importante augmentation du risque de crédit. Puisque tous les débiteurs sont courants et qu'il n'y a eu aucun manquement dans les encaissements des prêts en cours, les pertes de crédit attendues sont non significatives.

Financial instruments (continued)

Impairment

At each reporting date, the Trust assesses, on a forward-looking basis, the expected credit losses associated with its accounts and loans receivable carried at amortized cost. The impairment methodology applied depends on whether there has been a significant increase in credit risk. Since all the accounts receivable are current and there was no failure in the cash receipts of the loans receivable, the expected credit losses are not significant.

Évaluation à la juste valeur

Niveau 1: Ce niveau comprend les actifs et les passifs évalués à la juste valeur en fonction des cours non ajustés d'actifs et de passifs identiques sur des marchés actifs auxquels la Fiducie a accès à la date d'évaluation. Au 31 décembre 2020, aucun actif ou passif n'a fait l'objet d'une évaluation de niveau 1.

Fair value measurement

Level 1: This level includes assets and liabilities measured at fair value based on unadjusted quoted price for identical assets and liabilities in an active market that the Trust can access at the measurement date. As at December 31, 2020, no asset and/or liability is valued upon level 1.

Niveau 2: Ce niveau comprend les évaluations faites au moyen de données directement ou indirectement observables autres que les cours inclus au niveau 1. Les actifs et passifs de cette catégorie sont évalués à l'aide de modèles ou d'autres techniques d'évaluation standard faisant appel à des données observables sur le marché. Au 31 décembre 2020, les actifs et passifs évalués selon le niveau 2 sont identifiés dans le tableau de la note 22.

Level 2: This level includes measurements that use, either directly or indirectly, observable inputs other than quoted prices included in level 1. Assets and liabilities in this category are measured using models or other standard valuation techniques which use observable market data. As at December 31, 2020, the assets and liabilities valued upon level 2 are identified in the table of note 22.

Niveau 3: Les évaluations de ce niveau reposent sur des données qui sont moins observables, qui ne sont pas disponibles ou dont l'information observable ne justifie pas la plus grande partie de la juste valeur des actifs et passifs. Au 31 décembre 2020, les immeubles de placement, incluant ceux détenus par les partenariats, représentent les actifs évalués selon le niveau 3.

Level 3: The measurements in this level depend upon inputs that are less observable, not available or for which observable inputs do not justify most of the assets and liabilities' fair value. As at December 31, 2020, investment properties, including those owned through joint arrangements, represent the assets valued upon level 3.

NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS

DECEMBER 31, 2020 AND 2019

(en dollars canadiens)

4. IMMEUBLES DE PLACEMENT

(in canadian dollars)

4. INVESTMENT PROPERTIES

Immeubles de placement détenus en vue de la vente Solde au début de la période

Immeubles productifs

Montant transféré des immeubles productifs Dépenses d'investissement

Dispositions

Solde à la fin de la période

118,503,056 68,608,489 72,370

Additions :

- -

(1,865,000)

held for sale

309,372

362,813 185,991,100

- - - - - 185,991,100

- 1,865,000 15,000 (1,880,000)

Capital expenditures

-

Au cours de l'exercice se terminant le 31 décembre 2020, la Fiducie a transféré un (1) immeuble de placement d'une valeur de 1 865 000$ aux immeubles de placement détenus en vue de la vente. La propriété a été vendue le 31 juillet 2020 et la contrepartie versée a été de 1 700 000$. La vente a généré 823 817$ en trésorerie pour la Fiducie, nette du remboursement du solde d'hypothèque de 876 183$. La vente de la propriété a généré une perte sur disposition de 180 000$.

During the year ended December 31, 2020, the Trust transferred one (1) developed property with a value of $1,865,000 to investment properties held for sale. The property was sold on July 31, 2020 for a selling price of $1,700,000. The REIT received cash proceeds of $823,817 on the sale, net of the repayment of the related mortgage debt with a principal amount of $876,183. The sale of the property generated a loss on sale of $180,000.

(in canadian dollars)

4. IMMEUBLES DE PLACEMENT (suite)

4. INVESTMENT PROPERTIES (continued)

Les acquisitions se détaillent comme suit: Acquisitions 2020

Acquisitions are detailed as follows:

2020 Acquisitions

Interest %

100 1,499,465

100 1,314,814

100 9,869,675

100 4,151,827

100 5,310,975

100 1,043,218

23,189,974

Le tableau suivant présente des renseignements sur le taux de capitalisation moyen utilisé dans le calcul de la juste valeur des immeubles productifs.

The following table provides details of the average capitalization rate used in the calculation of the fair value of investment properties.

31 décembre 2020 / December 31, 2020

Portefeuille global / Overal portfolio

Revenus de location ajustés/

Adjusted rental income $

Taux de capitalisation moyen pondéré / Weighted average capitalization rate %Fourchette /

Range

%

12,020,239 7,536,202

6.48% 6.35%

5.50% - 7.25%

31 décembre 2019 / December 31, 2019

Portefeuille global / Overal portfolio

5.75% - 7.25%

NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS

DECEMBER 31, 2020 AND 2019

(en dollars canadiens)

(in canadian dollars)

4. IMMEUBLES DE PLACEMENT (suite)

4. INVESTMENT PROPERTIES (continued)

La sensibilité de la juste valeur des immeubles de placement aux taux de capitalisation au 31 décembre 2020 est illustrée dans le tableau ci-après.

The sensitivity in the fair value of investment properties to capitalization rates as at December 31, 2020 is shown below.

Current assets

Le 1er juillet 2019, la Fiducie a augmenté sa participation dans S.E.C Odacité Ste-Sophie à 95%. La Fiducie a déboursé un montant de 428 508$. Ce placement est toujours considéré comme un partenariat, car il est assujetti à un contrôle conjoint.

On July 1st, 2019, the Trust increased its interest in Odacite Ste-Sophie LP to 95%. The Trust paid an amount of $428,508. This investment is still considered as a joint arrangement, because it is subject to a joint control.

En novembre 2019, la Fiducie, au moyen de sa participation de 50% dans S.E.C. Immeubles Frondacité, a acquis une propriété à réaménager qui est située à Coteau-du-Lac pour une somme de 900 000$. Des frais connexes de 40 088$ ont aussi été capitalisés en lien avec cette acquisition.

In November 2019, the Trust acquired, through its 50% interest in Immeubles Frondacite LP, a property slated for redevelopment located in Coteau-du-Lac for a total consideration of $900,000. Other related acquisition costs of $40,088 were also capitalized.

Le 1er janvier 2020, la Fiducie a augmenté sa participation dans S.E.C. Odacité Mercier à 82,5%. La Fiducie a déboursé un montant de 574 323$. Ce placement est toujours considéré comme un partenariat, car il est assujetti à un contrôle conjoint.

On January 1st, 2020, the Trust increased its interest in Odacite Mercier LP to 82.5%. The Trust paid an amount of $574,323. This investment is still considered as a joint arrangement, because it is subject to a joint control.

Le 29 février 2020, la Fiducie a acquis, pour une somme de 894 744$, une participation de 50% dans la société en commandite Antigonish Beech Hill, laquelle possède un (1) immeuble de placement situé dans la région d'Antigonish, N.E. Le prix d'achat prend en compte le financement existant sur la propriété ainsi que les ajustements de clôture habituels. La Fiducie a assumé 50% de l'hypothèque existante de 3 360 511$.

On February 29, 2020, the Trust acquired, for a sum of $894,744, a 50% interest in the limited partnership Antigonish Beech Hill that owns one (1) investment property located in the region of Antigonish, N.S. The purchase price takes into consideration the financing already in place as well as usual closing adjustments. The Trust assumed 50% of the mortgage in place of $3,360,511.

Le 23 mars 2020, la coentreprise S.E.C. Fronsac Odacité Trois-Pistoles a acquis un immeuble de placement à St-Etienne-des-Grés d'une valeur de 3 067 077$ payé comptant.

On March 23, 2020, the joint venture Fronsac Odacite Trois-Pistoles LP purchased an investment property for a price of $3,067,077$ that was settled in cash.

Le 1er juin 2020, la coentreprise S.E.C. Fronsac Odacité Trois-Pistoles a acquis deux immeubles de placement, le premier à Bécancour et le deuxième à Trois-Rivières, Qc. La contrepartie totale versée a été de 2 455 000$ et a été payée comptant.

On June 1st, 2020, the joint venture Fronsac Odacite Trois-Pistoles LP purchased two investment properties, one in Bécancour and the other in Trois-Rivières, Qc. Total consideration paid was $2,455,000 and was settled in cash.

Le 16 juillet 2020, la coentreprise S.E.C. Immeubles Frondacité a acquis un terrain à Québec, Qc. La contrepartie totale versée a été de 525 000$ et a été payée comptant.

On July 16, 2020, the joint venture Immeubles Frondacite LP purchased a parcel of land in Quebec City, Qc. Total consideration paid was $525,000 and was settled in cash.

Le 28 août 2020, la coentreprise S.E.C. Immeubles Frondacité a acquis un terrain à Longueuil, Qc. La contrepartie totale versée a été de 550 000$ et a été payée comptant.

On August 28, 2020, the joint venture Immeubles Frondacite LP purchased a parcel of land in Longueuil, Qc. for a price of $550,000 that was settled in cash.

Le 3 septembre 2020, la Fiducie a acquis, par l'entremise de sa participation de 50% dans S.E.C. Immeubles FBO Mixte, un terrain à développer qui est situé à Magog Qc. pour une somme de 245 000$ payée comptant.

On September 3, 2020, the Trust acquired, through its 50% interest in FBO Mix Properties LP, a parcel of land slated for redevelopment located in Magog Qc. for total consideration of $245,000 that was settled in cash.

Le 30 septembre 2020, la Fiducie a acquis, par l'entremise de sa participation de 50% dans S.E.C. Immeubles FBO Mixte, un immeuble de placement à Magog, Qc. La contrepartie totale versée a été de 1 050 000$ et a été payée comptant.

On September 30, 2020, the Trust purchased, through its 50% interest in FBO Mix Properties LP, an investment property located in Magog Qc. for total consideration of $1,050,000 that was settled in cash.

Le 8 décembre 2020, la Fiducie a acquis, par l'entremise de sa participation de 50% dans S.E.C. Immeubles FBO Mixte, deux immeubles de placement à Drummondville, Qc. La contrepartie totale versée a été de 4 000 000$ et a été payée comptant.

On December 8, 2020, the Trust acquired, through its 50% interest in FBO Mix Properties LP, two investment properties located in Drummondville Qc. for total consideration of $4,000,000 that was settled in cash.

La Fiducie s'est engagée dans des contrats de développement pour ses participations dans les coentreprises. En date du 31 décembre 2020, la Fiducie s'est engagée pour des paiements à venir d'environ 40 000$ relativement à ses coentreprises (2019 0$).

The Trust has entered into contracts for development in relation to its interest in the joint ventures. As at December 31, 2020 the Trust is committed to future payments of approximately $40,000 related to its equity accounted joint ventures. (2019: $0).

Fair Value of Investment Properties

Les actifs, passifs, produits et charges de la Fiducie dans ces copropriétés sont détaillés dans les tableaux suivants :

The assets, liabilities, revenues and expenses of the Trust in these joint operations are detailed in the following tables :

NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS

DECEMBER 31, 2020 AND 2019

(en dollars canadiens)

5. PARTENARIATS (suite)

(in canadian dollars)

5. JOINT ARRANGEMENTS (continued)

Copropriétés (suite)

Joint operations (continued)

Current

7. OTHER CURRENT ASSETS

Prepaid expenses Deposits on transactions

NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS

DECEMBER 31, 2020 AND 2019

(en dollars canadiens)

8. EMPRUNTS HYPOTHÉCAIRES

(in canadian dollars)

8. MORTGAGES

2020 $

2019 $

As at December 31, 2020, annual mortgage loans repayments are as follows :

The mortgages are secured by investment properties with a carrying value of $166,541,216.

2020 $

2019 $

Prêt sans intérêt échéant au plus tard en juin 2026

90,000

Loan without interest maturing at the latest in 105,000 June 2026

Tranche non courante

Tranche courante

75,000 90,000

15,000 15,000

Non-current

Current

(en dollars canadiens)

10. DÉBENTURES CONVERTIBLES

(in canadian dollars)

10. CONVERTIBLE DEBENTURES

2020 $

2019 $

PassifLe 30 août 2019, les détenteurs des débentures convertibles, venant à échéance le 10 octobre 2019, ont échangé leurs débentures pour des parts de la Fiducie. Un total de 58 140 parts ont été émises à la date de conversion.

Résultat par part

Les débentures convertibles sont dilutives car leur conversion diminuerait le résultat net par part.

On August 30, 2019, holders of the convertible debentures, maturing on October 10, 2019, exchanged their debentures for units of the Trust. A total of 58,140 units of the Trust were issued on the conversion date.

Income per unit

The convertible debentures are dilutive as their conversion would decrease the net income per unit.

11. INSTRUMENTS FINANCIERS DÉRIVÉS

11. DERIVATIVE FINANCIAL INSTRUMENTS

2020

2019

Les débentures convertibles émises en août 2018 ont été ventilées à 1 314 950$ pour sa composante passif et 89 050$ pour celle d'instrument financier dérivé.

The convertible debentures issued in August 2018 were segregated at $1,314,950 for its liability component and $89,050 for its derivative financial

173,491 321,760 instrument.

Les débentures convertibles émises en mai 2019 ont été ventilées à 1 625 000$ pour sa composante passif et 107 000$ pour celle d'instrument financier dérivé.

233,836 427,060

The convertible debentures issued in May 2019 were segregated at $1,625,000 for its liability component and $107,000 for its derivative financial instrument.

Les débentures convertibles émises en novembre 2020 ont été ventilées à 5 075 000$ pour sa composante passif et 925 000$ pour celle d'instrument financier dérivé.

691,350 1,098,677

- 748,820

The convertible debentures issued in November 2020 were segregated at $5,075,000 for its liability component and $925,000 for its derivative financial instrument.

(en dollars canadiens)

11. INSTRUMENTS FINANCIERS DÉRIVÉS (suite)

(in canadian dollars)

11. DERIVATIVE FINANCIAL INSTRUMENTS (continued)

Variation de la juste valeur des instruments financiers dérivés

La juste valeur des instruments financiers dérivés a été estimée à la date de fin de la période au moyen du modèle d'évaluation Black-Scholes en fonction des hypothèses suivantes :

Change in fair value of derivative

financial instruments

The fair value of the derivative financial instruments was estimated at the end of the period using the Black-Scholes pricing model based on the following assumptions :

2020

2019

A gain of $575,143 [2019: expense of $495,290] was recorded to income of the Trust under change in fair value of convertible debentures.

(en dollars canadiens)

(in canadian dollars)

13. BONS DE SOUSCRIPTION

13. WARRANTS

Bons de souscription (note 16)

Warrants (note 16)

14. FACILITÉS DE CRÉDIT

14. CREDIT FACILITIES

La Fiducie bénéficie de lignes de crédit auprès d'institutions financières d'un montant de 11 890 000$ qui portent intérêt au taux préférentiel plus 0,60% à 1,00%. Au 31 décembre 2020, le solde des lignes de crédit se chiffre à nul [2019: 10 445 700$]. Les lignes de crédit sont garanties par des immeubles de placement d'une valeur comptable de 15 957 160$, et par une hypothèque de premier rang de 2 050 000$ grevant tous les actifs mobiliers de la Fiducie.

The Trust has authorized lines of credit of $11,890,000 with financial institutions, bearing interest at the prime rate plus 0.60% to 1.00%. As at December 31, 2020, the lines of credit have a balance of nil [2019: $10,445,700]. The lines of credit are secured by investment properties with a book value of $15,957,160, and by a first rank mortgage of $2,050,000 on all moveable assets of the Trust.

15. CRÉDITEURS

15. ACCOUNTS PAYABLE

Comptes fournisseurs Autres créditeurs

2020 $ 518,190 449,774 967,964

2019 $ 491,050 363,843 854,893

Trade payables Other payables

Les créditeurs au 31 décembre 2020 comprennent un montant de 401 642$ (2019: $361 437) lié à des acquisitions d'immeubles de placement.

The accounts payable as at December 31, 2020, include an amount of $401,642 (2019: $361,437) related to acquisitions of investment properties.

NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS

DECEMBER 31, 2020 AND 2019

(en dollars canadiens)

16. PARTS DE FIDUCIE

(in canadian dollars)

16. TRUST UNITS

Autorisé:

Un nombre illimité de parts de fiducie à droit de vote et rachetables au gré des détenteurs à un prix fixé dans la convention de Fiducie.

Authorized:

An unlimited number of trust units, voting and redeemable upon unitholders demand at a price determined by the contract of Trust.

Émises et payées

Nombre de parts Number of units #

Prix / part Price / unit $

Valeur Value $

Nature Nature

Issued and fully paid

Parts de fiducie Solde au 1 janvier 2019

Trust units

10,159,006

39,361,322

Balance January 1, 2019

Variation au cours de l'exercice 2019:

19 mars 2019

16 mai 2019

3 juin 2019

22 juillet 2019

30 août 2019

11,200

• 5.70 63,840

  1,486,909

• 5.50 8,178,000

  20,000

  Rém / Comp

  Capital

  5.70 6.10

  • 114,000 Rém / Comp

    5,102

  • 31,122 Bons / Warrants

  58,140

• 4.30 250,000 Débentures / Debentures

Changes during the year 2019:

March 19, 2019

May 16, 2019

June 3, 2019

July 22, 2019

August 30, 2019

Solde au 31 décembre 2019

11,740,357

47,998,284

Balance December 31, 2019

Variation au cours de l'exercice 2020:

14 janvier 2020

13 février 2020

26 février 2020

9 mars 2020

8 avril 2020

19 juin 2020

21 juillet 2020

17 août 2020

16 octobre 2020

10 novembre 2020

25 novembre 2020

20,408

• 6.10 124,490

  2,900,000

• 6.20 17,980,000

2,551

Bons / Warrants

Capital

6.10

• 15,562 Bons / Warrants

  32,200

  6.00

• 193,200 Rém / Comp

(200)

4.10

(820) Rachat / Re-purchase

20,000

Changes during the year 2020:

January 14, 2020

February 13, 2020

February 26, 2020

March 9, 2020

April 8, 2020

10,000

3.80

38,000 57,000 76,000

15,000

Options Options Options

3.80

June 19, 2020

July 21, 2020

3.80

August 17, 2020

5,102

6.10 - 6.50

• 31,122 Bons / Warrants

October 16, 2020

(7)

- 17,249,999 83,762,837

Consolidation

November 10, 2020

2,653,846

Capital

November 25, 2020

Solde au 31 décembre 2020

17,399,257

Balance December 31, 2020

Rémunération (Rém): Émises en échange de services Capital: Émises à la suite d'un placement

Options: Émises à la suite de l'exercice d'options

Bons: Émises à la suite de l'exercice de bons de souscription Débentures: Émises à la suite de la conversion de débentures convertibles

Rachat: Annulées à la suite de rachat de parts Consolidation: Ajustement pour les fractions de parts après la consolidation

Compensation (Comp): Issued in exchange for services Capital: Issued following a placement

Options: Issued following the exercise of options Warrants: Issued following the exercise of warrants Debentures: Issued following the conversion of convertible debentures

Re-purchase: Cancelled following the re-purchase of units Consolidation: Adjustment for fractional units after consolidation

Au cours de la période se terminant le 31 décembre 2020, la Fiducie a racheté 200 parts de ses détenteurs de parts. For the period ended December 31, 2020, the Trust re-purchased 200 units from its unitholders.

(in canadian dollars)

16. PARTS DE FIDUCIE (suite)

16. TRUST UNITS (continued)

Options d'achat de parts

5,29 années / 5.29 years

La juste valeur des options a été estimée à la date de fin de la période au moyen du modèle d'évaluation Black-Scholes en fonction des hypothèses suivantes :

-

Unit-based compensation

The fair value of the options was estimated at the end of the period using the Black-Scholes pricing model based on the following assumptions :

2020

2019

Sous la rubrique rémunération à base de parts, une charge de 37 492$ [2019: charge de 259 845$] a été inscrite au résultat de la Fiducie relativement aux options d'achat de parts.

Under the category of unit-based compensation, an expense of $37,492 [2019: expense of $259,845] was recorded to income of the Trust in respect to the units options.

Résultat par part

Les options d'achat de parts sont dilutives car leur prix d'exercice est inférieur au cours moyen de la part de 5,90$.

Income per unit

The unit options are dilutive as their exercise price is lower than the average unit price of $5.90.

NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS

DECEMBER 31, 2020 AND 2019

(in canadian dollars)

16. PARTS DE FIDUCIE (suite)

16. TRUST UNITS (continued)

Bons de souscription («bons»)

The fair value of the warrants was estimated at the end of the period using the Black-Scholes pricing model based on the following assumptions :

Sous la rubrique de charges financières, un gain de 364 682$ [2019: charge de 608 770$] a été inscrit au résultat de la Fiducie relativement aux bons de souscription.

Résultat par part

Les bons de souscription sont anti-dilutifs car leur prix d'exercice est supérieur au cours moyen de la part de 5,90$.

Under the category of financial expenses, a gain of $364,682 [2019: expense of $608 770] was recorded to income of the Trust in respect to the warrants.

Income per unit

The warrants are anti-dilutive as their exercise price is higher than the average unit price of $5.90.

FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST

NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS

DECEMBER 31, 2020 AND 2019

(en dollars canadiens)

(in canadian dollars)

17. CHARGES ADMINISTRATIVES

17. ADMINISTRATIVE EXPENSES

Les actifs et passifs d'impôts différés et la charge d'impôt différé de la Fiducie se présentent comme suit :

The Trust's deferred tax assets and liabilities and its deferred income tax expense are summarized as follows :

1er janvier / Variation / Change 31 décembre /

January 1 2020 $ 24,200 154,000

Exercice / Year December 31, 2020 2020 $ $

Actifs d'impôt différé Passifs d'impôt différé Impôts différés (Résultats)

(2,000)

- 2,000

22,200 154,000

Deferred tax assets Deferred tax liabilities Deferred income taxes

1er janvier / Variation / Change 31 décembre /

January 1 2019 $ 25,700 163,000

Exercice / Year December 31 2019 2019 $ $

Actifs d'impôt différé Passifs d'impôt différé Impôts différés (Résultats)

(9,000) (7,500)

(1,500)

24,200 154,000

Deferred tax assets Deferred tax liabilities Deferred income taxes

(en dollars canadiens)

(in canadian dollars)

20. RÉSULTAT NET PAR PART

20. NET INCOME PER UNIT

2020 $

2019 $

Numérateur

Numerator

Résultat net attribuable aux porteurs de parts Ajustement au numérateur Résultat net dilué après ajustement du numérateur

9,621,177 225,617

4,081,269 -

Net income attributable to unitholders Adjustment to numerator

9,846,794 4,081,269

Diluted net income after adjustment to numerator

Dénominateur

Nombre moyen pondéré de parts

en circulation - de base 14,628,913 11,138,488

Denominator

Weighted average number of unit outstanding - basic

Ajustement au dénominateur Nombre moyen pondéré de parts en circulation - dilué

15,078,078

449,165

11,178,001

39,513

Adjustment to denominator Weighted average number of unit outstanding - diluted

Résultat net par part attribuable aux porteurs de parts - de base

0.6577

0.3664

Net income per unit attributable to unitholders - basic

Résultat net par part attribuable aux porteurs de parts - dilué

0.6531

0.3651

Net income per unit attributable to unitholders - diluted

21. FLUX DE TRÉSORERIE

21. CASH FLOWS

Variation nette de l'actif hors caisse et du passif

Autres actifs courants Autres actifs financiers Créditeurs

Autres passifs

Variation des intérêts courus

2020 $

2019 $

104,344 (239,855)

(171,604) (329,403)

72,866 49,286

346,041 43,289

Net change in non-cash asset and liability items:

Other current assets Other financial assets

Accounts payable

(4,527) 347,120

(38,980) (515,663)

Other liabilities Change in accrued interest

Informations supplémentaires Charge d'intérêtsSupplementary information

Variation des intérêts courus Intérêts payés

2,943,367

(4,527)

2,418,655

(38,980)

Interest expense Change in accrued interest

2,938,840

2,379,675

Interest paid

(en dollars canadiens)

21. FLUX DE TRÉSORERIE (suite)

(in canadian dollars)

21. CASH FLOWS (continued)

Le tableau suivant montre l'évolution des passifs financiers découlant des activités de financement :

The following table provides the changes in financial liabilities arising from financing activities :

2020 $

2019 $

La juste valeur de la trésorerie et équivalents de trésorerie, autres actifs financiers, créditeurs et des facilités de crédit correspond approximativement à la valeur comptable en raison du fait qu'il s'agit d'éléments à court terme ou du fait qu'ils portent intérêt aux taux actuels du marché.

La juste valeur des emprunts hypothécaires, de la dette à long terme et des débentures convertibles a été estimée à partir des taux actuels du marché pour des instruments financiers ayant des durées et des échéances similaires.

La politique de la Fiducie pour le transfert de niveaux de hiérarchie est qu'il y a transfert de niveaux quand à la date de clôture, un changement est apporté aux données utilisées dans la détermination de la juste valeur ou à la technique d'évaluation.

The fair value of cash and cash equivalents, other financial assets, accounts payable and credit facilities approximates the carrying amount since they are short-term or bear interest at current market rates.

The fair value of mortgages, long-term debt and convertible debentures has been estimated based on current market rates for financial instruments with similar terms and maturities.

The Trust's policy concerning hierarchy level transfers is that level transfers occur when, at closing date, fair value data used in valuation changes or when valuation techniques also change.

(en dollars canadiens)

(in canadian dollars)

22. INSTRUMENTS FINANCIERS (suite)

22. FINANCIAL INSTRUMENTS (continued)

Le tableau qui suit montre les valeurs comptables et la juste valeur des actifs financiers et des passifs financiers ainsi que leur niveau hiérarchique :

Classement des instruments financiers

The following tables show the carrying amounts and fair values of financial assets and financial liabilities, including their levels in the fair value hierarchy :

Classification of financial instruments

NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS

DECEMBER 31, 2020 AND 2019

(in canadian dollars)

22. INSTRUMENTS FINANCIERS (suite)

22. FINANCIAL INSTRUMENTS (continued)

Juste valeur des instruments financiers

La sensibilité des instruments financiers au cours et à la volatilité de la part est montrée dans le tableau suivant :

Fair value of financial instruments

The sensitivity of the financial instruments to the unit price and volatility is shown in the following table :

Sensibilité au cours de la part

Débentures convertiblesRémunération à base de partsBons de souscription

Sensibilité à la volatilité

Débentures convertiblesRémunération à base de partsBons de souscriptionCours de la part ($)

Unit price ($)Valeur ($)

Value ($)

7.10 1,318,908

6.70 1,098,677

6.30 897,162

7.10 26,213

6.70 23,042

6.30 19,979

7.10 657,614

6.70 533,888

6.30 421,654

Volatilité (%)

Volatility (%)Valeur ($)

Value ($)

39.55 1,361,275

34.55 1,098,677

29.55 839,298

39.55 24,747

34.55 23,042

29.55 21,344

39.55 601,817

34.55 533,888

29.55 465,550

Sensitivity to unit price

Convertible debenturesUnit-based compensationWarrants

Sensitivity to volatility

Convertible debenturesUnit-based compensationWarrants

(in canadian dollars)

23. GESTION DU CAPITAL

23. CAPITAL MANAGEMENT

Les objectifs de gestion du capital de la Fiducie sont d'abord d'assurer la pérennité de celui-ci afin de poursuivre son exploitation, de fournir un rendement à ses porteurs de parts et de maintenir une structure de capital la plus optimale possible afin de réduire le coût en capital.

La Fiducie utilise son capital pour les acquisitions, les remboursements de ses hypothèques et autres dettes ainsi que le paiement de distributions aux porteurs de parts.

Le capital de la Fiducie est composé des éléments suivants :

2020 $

Dans le cours normal de ses affaires, la Fiducie est exposée au risque de crédit, au risque de taux d'intérêt et au risque de liquidité. La Fiducie gère ces expositions au risque sur une base continue. Afin de limiter les incidences de la fluctuation des taux d'intérêt sur ses dépenses et ses flux de trésorerie, la Fiducie suit constamment la tendance des taux d'intérêt du marché et détermine en conséquence la composition de ses dettes.

Risque de crédit

Le risque de crédit comprend les débiteurs et les prêts en cours. Le risque se reflète dans l'éventuelle incapacité des locataires et emprunteurs de pouvoir acquitter leurs obligations de paiements. En date du 31 décembre 2020, les débiteurs se chiffrent à 688 113$ (2019: 516 509$) et les prêts en cours à 4 507 862$ (2019: 3 245 913$).

The Trust's capital management objectives are first to ensure the longevity of its capital so as to support continued operations, provide its unitholders with a return and maintain the most optimal capitalization possible with a view of keeping capital costs to a minimum.

The Trust's uses its capital for acquisitions, repayments of mortgages and other debts and payment of distributions to unitholders.

The Trust's capital components are as follows :

2019 $

In the normal course of business, the Trust is exposed to credit risk, interest rate risk and liquidity risk. The Trust manages these risk exposures on an ongoing basis. In order to limit the effects of changes in interest rates on its expenses and cash flows, the Trust constantly follows the evolution of the market interest rate and consequently determines the composition of its debts.

Credit risk

Credit risk comes from the Trust's accounts receivable and loans receivable. The risk is reflected in the potential inability of customers and debtors to discharge their payment obligations. As at December 31, 2020, accounts receivable amount to $688,113 (2019: $516,509) and loans receivable to $4,507,862 (2019: $3,245,913).

(in canadian dollars)

24. GESTION DU RISQUE (suite)

24. RISK MANAGEMENT (continued)

Risque de crédit (suite)

Les débiteurs proviennent majoritairement de locataires ayant des activités pan-canadiennes dont le risque de crédit est faible. Les prêts en cours proviennent de locataires, dirigeants et partenaires de coentreprises. Le reste des créances sont des montants dus par des organismes gouvernementaux qui représentent un risque de crédit minimal. La Fiducie exerce un constant suivi de ces prêts. Puisque tous les débiteurs sont courants et qu'il n'y a eu aucun manquement dans les encaissements des prêts en cours, les pertes de crédit attendues sont non significatives.

Les prêts en cours de partenaires de coentreprises sont garantis par les participations dans ces coentreprises.

Credit risk (continued)

Accounts receivable mostly include major Canadian National Tenants with minimal credit risk. The loans receivable are loans to tenants, officers and joint venture partners. The remainder of receivables are amounts owing from Government agencies, which represent a minimum credit risk. The Trust monitors these loans on a continuous basis. Since all the accounts receivable are current and there was no failure in the cash receipts of the loans receivable, the expected credit losses are not significant.

Loans receivable from joint venture partners are secured by interests in said joint ventures.

La Fiducie diminue son risque de crédit en louant préférablement à des locataires d'envergure ayant des activités pan-canadiennes. Les cinq principaux locataires sont Sobeys, Walmart, Loblaws, Suncor et Tim Hortons qui représentent respectivement 13,1%, 13,0%, 9,2%, 9,1% et 6,8% des revenus de location. La Fiducie ne considère pas avoir un risque de crédit significatif pour les autres locataires ayant des caractéristiques similaires.

Risque de taux d'intérêt

Le risque de taux d'intérêt affecte la Fiducie au niveau de ses prêts en cours, ses emprunts hypothécaires, sa dette à long terme, ses débentures convertibles et ses facilités de crédit. Les instruments financiers à taux d'intérêt fixe assujettissent la Fiducie à un risque de juste valeur et ceux à taux variable à un risque de flux de trésorerie.

Tous les instruments financiers de la Fiducie, à l'exception de certains prêts en cours et des facilités de crédit, sont assujettis à des taux d'intérêt fixe et ce jusqu'à leur propre échéance. Ceci réduit le risque de fluctuations des taux du marché.

Chaque variation de 1% des taux d'intérêt aurait une incidence de 933 942$ sur le montant des charges financières de l'exercice.

Risque de liquidité

La Fiducie est exposée au risque de ne pas être en mesure d'honorer ses engagements financiers dans les délais établis aux conditions de ses engagements. La haute direction gère les liquidités de la Fiducie en fonction des prévisions financières et des flux de trésorerie anticipés.

The Trust mitigates credit risk by entering into leases with major Canadian National Tenants with minimal credit risk. The top five tenants, Sobeys, Walmart, Loblaws, Suncor and Tim Hortons make up 13.1%, 13.0%, 9.2%, 9.1% and 6.8% of rental income respectively. Apart from the top five tenants, the Trust does not have significant credit risk exposure to any other tenants that share similar characteristics.

Interest rate risk

The interest rate risk, for which the Trust has an exposure, concerns its loans receivable, mortgages, long-term debt, convertible debentures and credit facilities. Financial instruments with fixed rate of interest expose the Trust to a fair value risk whereas the instruments with a floating rate of interest to a cash flow risk.

All of the Trust's financial instruments, except certain loans receivable and the credit facilities, currently benefit from fixed interest rates for the remainder of their term. This reduces the risk of fluctuations in market rates.

Each change of 1% of the interest rates would have an impact of $933,942 on the financial expenses for the year.

Liquidity risk

The Trust is exposed to the risk of not being able to honour its financial commitments by the deadlines set out under the terms of such commitments. Management manages the Trust's cash resources in accordance with the financial forecasts and anticipated cash flows.

FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST

NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2020 ET 2019

NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS

DECEMBER 31, 2020 AND 2019

(en dollars canadiens)

24. GESTION DU RISQUE (suite)

(in canadian dollars)

24. RISK MANAGEMENT (continued)

Risque de liquidité (suite)

La Fiducie a des liquidités disponibles qui lui permettent de contrôler ses risques de liquidité courants principalement associés aux créditeurs, à la portion à court terme des emprunts hypothécaires, de la dette à long terme ainsi qu'à ses facilités de crédit.

Le tableau suivant présente les échéances contractuelles des passifs financiers en tenant compte des paiements estimés d'intérêt :

Liquidity risk (continued)

The Trust has cash availability which allows it to control its current liquidity risks, mainly composed of accounts payable, current portion of mortgages, long-term debt and its credit facilities.

The following table presents the contractual maturities of financial liabilities, including estimated interest payments :

31 décembre 2020 / December 31, 2020

Valeur comptable Valeur contractuelle

Subséquemment

Créditeurs / Accounts payable Facilités de crédit / Credit facilities

Emprunts hypothécaires / Mortgages

Dette à long terme Long-term debt Débentures convertibles / Convertible debentures

31 décembre 2019 / December 31, 2019

Créditeurs / Accounts payable Facilités de crédit / Credit facilities

Emprunts hypothécaires / Mortgages

Dette à long terme Long-term debt Débentures convertibles / Convertible debenturesValeur comptable Valeur contractuelle

967,964

-107,562,001

90,000

8,134,379 116,754,344

Carrying value $

Contractual value $

967,964

-127,499,670

90,000 11,574,571 140,132,205

Contractual value $

- 68,594,106

Subséquemment

2024 $

Thereafter $

- - 4,437,377

- - 33,405,569

15,000 1,775,300 6,227,677

30,000

- 33,435,569

Les parts de Fiducie sont rachetables au gré du porteur. Cependant, il est fortement improbable qu'un détenteur demande un rachat, car il est plus avantageux qu'il les vende sur le marché public au lieu de les vendre à escompte à la Fiducie selon les modalités du contrat de Fiducie. En conséquence, les parts de Fiducie sont exclues du tableau ci-dessus.

The Trust units are reedemable at the option of the unitholder. However, it is highly unlikely that a unitholder would request a redemption as it would be more advantageous to sell their units through the public market as opposed to redeeming them at a discount per the terms of the contract of Trust. Accordingly the Trust units have been excluded from the table above.

(in canadian dollars)

24. GESTION DU RISQUE (suite)

24. RISK MANAGEMENT (continued)

Statut de Fiducie de placement immobilier

La Fiducie doit se soumettre à plusieurs restrictions spécifiques en lien avec ses activités et ses investissements afin de conserver son statut de fiducie de placement immobilier (« FPI »). Si la Fiducie devait ne pas se qualifier comme FPI, les conséquences pourraient être importantes et négatives. De plus, la Fiducie gère ses affaires afin d'être reconnue comme fiducie de placement immobilier d'un point de vue fiscal. Si elle devait ne pas respecter les critères lui permettant d'être une FPI, la Fiducie pourrait alors avoir un traitement fiscal similaire à une corporation, ce qui pourrait avoir un effet négatif tant pour elle que pour ses porteurs de part, sur la valeur des parts, sur sa capacité à se financer et à faire des acquisitions. De plus, les distributions pourraient être réduites de façon importante. La Fiducie croit qu'elle est en règle avec toute réglementation visant les fiducies de placement immobilier.

Status of the REIT

The Trust is required to comply with specific restrictions regarding its activities and the investments held by it in order to maintain its real estate investment trust status ("REIT"). Should the Trust cease to qualify as a REIT, the consequences could be material and adverse. As well, the Trust conducts its affairs in order to qualify as a REIT under applicable tax statutes so that it retains its status as a flowthrough vehicle for the particular year. Should the Trust not meet the conditions to qualify as a REIT in a particular year, it may be subject to tax similar to a corporation, which may have an adverse impact on it and its unitholders, on the value of the units and on its ability to undertake financings and acquisitions. This could also materially reduce its distributable cash. Management believes that it complies with the REIT rules.

25. OPÉRATIONS ENTRE APPARENTÉS

25. RELATED PARTY TRANSACTIONS

Les prêts en cours incluent un montant de 150 000$ (2019: 100 000$) consentis à des dirigeants de la Fiducie. Les revenus d'ntérêt sur ce prêt totalisent 5 476$ (2019: 1 185$) pour lequel aucun montant n'est à recevoir au 31 décembre 2020 (2019: 0$).

Au cours de l'exercice se terminant le 31 décembre 2020, la Fiducie a remboursé et annulé une facilité de crédit qu'elle avait avec un fiduciaire (2019: 400 000$). Cette personne n'est plus un fiduciaire au 31 décembre 2020. Par conséquent, pour l'exercice terminé le 31 décembre 2020, des intérêts de 2 470$ ont été payés à cet ancien fiduciaire (2019: 18 400$) et aucun montant n'est à payer au 31 décembre 2020 (2019: 0$).

Un ancien fiduciaire, qui loue des immeubles de placement à la Fiducie, n'a pas soumis sa candidature pour le Conseil des Fiduciaires. Depuis le 25 mai 2019, les activités liées à cet ancien fiduciaire ne sont plus considérées comme étant avec un apparenté.

Pour la période du 1er janvier jusqu'au 31 décembre 2019 les résultats incluent les transactions suivantes en lien avec cet ancien fiduciaire :

Les produits de location incluent un montant de 126 681$ de sociétés contrôlées par ce fiduciaire.

Les revenus d'intérêt incluent un montant de 485$ d'une personne liée à ce fiduciaire.

The loans receivable include an amount of $150,000 (2019: $100 000) due from officers of the Trust. Interest income on the loan amounts to $5,476 (2019: $1,185) for which no amount is receivable as at December 31, 2020 (2019: $0).

During the year ended December 31, 2020, the Trust repaid and cancelled a credit facility it had with a trustee (2019: $400,000). As at December 31, 2020, this person is no longer a trustee. Consequently for the year ended December 31, 2020, $2,470 of interest expense was paid to this former trustee (2019: $18,400) and no amount is payable as at December 31, 2020 (2019: $0).

A former trustee who rents investment properties from the Trust has not seeked re-election to the Board of Trustees. Since May 25, 2019, the transactions with this former trustee are deemed to be at arm's length.

For the period of January 1st, 2019 to December 31, 2019 the results include the following transactions with this former trustee :

Rental income includes an amount of $126,681 from companies controlled by this trustee.

Interest income includes an amount of $485 from a person related to this trustee.

(in canadian dollars)

25. OPÉRATIONS ENTRE APPARENTÉS (suite)

25. RELATED PARTY TRANSACTIONS (continued)

Rémunération des dirigeants et fiduciaires

La Fiducie a payé 467 200$ en rémunération à des dirigeants et fiduciaires au cours l'exercice se terminant le 31 décembre 2020 (2019: 412 592$).

Officers and Trustees compensation

The Trust paid $467,200 as compensation to officers and trustees during the year ended December 31, 2020 (2019: $412,592).

Les charges administratives comprennent un montant de 12 500$ (2019: 30 000$) payé à titre d'honoraires professionnels à une société contrôlée par un fiduciaire ainsi qu'à un fiduciaire.

Administrative fees include an amount of $12,500 (2019: $30,000) paid as professional fees to a trustee and to an entity controlled by a trustee.

26. PROVISION

26. PROVISION

En lien avec des acquisitions effectuées en 2018 et 2019, la Fiducie avait inscrit des provisions de 575 000$ concernant des dépenses à rembourser à des locataires dont 75 000$ reste à venir.

Following acquisitions made in 2018 and 2019, the Trust recorded a $575,000 provision for future reimbursements to tenants for which $75,000 remains payable.

27. PRODUITS

27. REVENUE

La presque totalité des revenus de location provient de trois (3) catégories dont chacune représente 10% ou plus des produits.

The rental income mostly comes from three (3) categories which individually represents 10% or more of revenues.

Le tableau suivant montre le pourcentage des revenus de location associés à chaque catégorie :

The following table shows the percentage of rental income associated to each categories :

(en dollars canadiens)

(in canadian dollars)

27. PRODUITS (suite)

27. REVENUE (continued)

Les revenus de location provenant de loyers fixes et variables se détaillent comme suit :

Rental income from fixed and variable rent are detailed as follows :

2020 $

2019 $

Rental income from investment properties

Fixed rents Variable rents

As at December 31, 2020, annual rental income from fixed rents are as follows:

After one year but no more than five yearsLe 29 janvier 2021, Fronsac a complété l'acquisition d'une propriété à Lac Brome, Qc, laquelle abrite une station-service Esso et un restaurant Tim Hortons. La contrepartie a été de 2 840 000$ (excluant les frais de transaction) et a été payée en comptant.

On January 29, 2021, Fronsac completed the acquisition of a property in Lac Brome, QC which is operated by a service-station under the Esso banner and a fast-food restaurant operated under the Tim Hortons banner. Total consideration paid for the property was $2,840,000 (excluding transaction costs) and was settled in cash.

Le 1 février 2021, Fronsac annonce aussi le développement d'un immeuble Benny&Co. à Chicoutimi, Qc. Fronsac détiendra une participation de 50% dans le projet. Les coûts totaux sont estimés à 2,1M $ et la construction débutera en 2021.

On February 1, 2021, Fronsac announced the development of a new standalone Benny&Co. restaurant in Chicoutimi, Qc. Fronsac will retain a 50% participation in the project. Total costs are expected to be $2.1M and construction is set to begin in 2021.

Le 1er mars 2021, Fronsac a clôturé l'acquisition d'uneOn March 1st, 2021, Fronsac closed on an acquisition of a 50%participation de 50 % dans une propriété combinant une station- interest in a service station, fast food combo in Pictou, Novaservice et une franchise de restauration rapide à Pictou, Nouvelle-Écosse. La participation de 50 % a été acquise pour 2,9 M$.

Scotia. The 50% share was acquired for $2.9M.

Le 1er mars 2021, Fronsac annonce aussi qu'elle a conclu une entente pour l'acquisition de trois (3) propriétés de type épicerie exploitées sous la bannière Food Basics à Hamilton, à Keswick et à Dunnville, Ontario. La transaction devrait clôturer au deuxième trimestre de 2021. La contrepartie payée pour ces propriétés sera de 8,1 M$.

On March 1st, 2021, Fronsac entered into an agreement to purchase three (3) freestanding Food Basics grocery stores in Hamilton, Keswick and Dunnville, Ontario. The transaction is expected to close during Q2 2021. The purchase price for the 3 properties will be $8.1M.

(en dollars canadiens)

(in canadian dollars)

28. ÉVÈNEMENTS POSTÉRIEURS À LA DATE DU BILAN (suite)

28. SUBSEQUENT EVENTS (continued)

Le 26 mars 2021, Fronsac a annoncé des distributions mensuelles en espèces de 0,025 $ par part, soit 0,300 $ par part sur une base annualisée, lesquelles seront payables les 30 avril, 31 mai et 30 juin 2021 aux porteurs de parts inscrits aux registres en date des 15 avril, 14 mai et 15 juin 2021, respectivement.

On March 26, 2021, Fronsac announced that it will make monthly cash distributions of 2.5¢ per unit, representing 30.0¢ per unit on an annualized basis, on April 30th, May 31st and June 30th, 2021 to unitholders of record on April 15th, May 14th and June 15th, 2021, respectively.

Fronsac fera l'acquisition d'une parcelle de terrain à Terrebonne, Qc, en avril 2021. Lors de l'été 2021, un restaurant Benny&Co. y sera construit. Fronsac détiendra une participation de 40 % dans le partenariat de développement. Les coûts sont estimés à 2,2 M$.

Fronsac will be acquiring a piece of land in April 2021 in Terrebonne, Quebec. In summer 2021 the Trust will begin construction of a freestanding Benny&Co. Fronsac will retain a 40% interest in the joint venture development. Total project costs are estimated to be $2.2M.