Cofinimmo : Déclaration intermédiaire T3 2023

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Bruxelles, 27.10.2023, 07:30 CET

Informations trimestrielles

3e trimestre 2023

Résultats solides, poursuite des désinvestissements et renforcement des capitaux

propres, dans le cadre de la transformation du portefeuille

Résultats solides d'un portefeuille en transformation montrant une croissance de 5% du résultat net des activités clés - part du groupe :

 Résultat net des activités clés - part du groupe de Cofinimmo (Euronext Brussels : COFB) : 177 millions EUR (169 millions EUR au 30.09.2022)

• Prévision de résultat net des activités clés - part du groupe revue à 6,95 EUR par action (6,85 EUR par action précédemment)
• Confirmation de la prévision de dividende brut pour l'exercice 2023 : 6,20 EUR par action

Le cumul des désinvestissements réalisés et de ceux dont le closing est déjà prévu d'ici à la fin de l'exercice atteint environ 255 millions EUR

• Désinvestissements déjà réalisés au cours des neuf premiers mois à hauteur de 195 millions EUR (en ligne avec les prévisions), principalement en bureaux

Investissements en immobilier de santé :

• Investissements de 241 millions EUR en immobilier de santé en Europe au cours des neuf premiers mois (en ligne avec les prévisions)
• Avec 4,7 milliards EUR, l'immobilier de santé représente 74% du portefeuille consolidé du groupe, qui atteint 6,3 milliards EUR

ESG :

• EPRA Sustainability Best Practices Recommendations Gold Award pour la 10e année consécutive
• Renouvellement et amélioration de plusieurs labels ESG
• Obtention de plusieurs certificats BREEAM pour des bureaux mais aussi en immobilier de santé

Performances opérationnelles solides :

• Revenus locatifs bruts en hausse de 8,7%
• Taux d'occupation élevé : 98,5%
• Durée résiduelle des baux particulièrement longue : 13 ans

Gestion efficace de la structure financière :

• Risque de taux d'intérêt totalement couvert jusqu'en 2026 et à hauteur de 95% en 2027
• Coût moyen de la dette : 1,4% au 30.09.2023, et actuellement attendu à ce niveau tout au long de l'exercice
• Ratio d'endettement : 47,0% au 30.09.2023 (comprenant l'effet saisonnier du paiement du dividende à la fin du 2e trimestre), ou 44,5% sur base pro forma compte tenu de l'ABB d'octobre 2023
• Rating BBB/Stable/A-2 confirmé par S&P le 21.03.2023 (rapport publié le 03.05.2023 suivi d'une mise à jour le 09.10.2023)
• Augmentations de capital (non budgétées) de 247 millions EUR (dividende optionnel au 2e trimestre, apports en nature au 3e trimestre et ABB au 4e trimestre)
• Disponibilités sur les lignes de crédits confirmées de près de 750 millions EUR au 30.09.2023, après couverture des émissions de billets de trésorerie, ou encore de 915 millions EUR sur base pro forma compte tenu de l'ABB d'octobre 2023

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Jean-PierreHanin, CEO de Cofinimmo : « Cofinimmo a délivré pour le 3e trimestre 2023 des résultats résilients. Ces résultats sont en avance par rapport aux prévisions de début d'année, et s'inscrivent dans le cadre d'une gestion active de notre bilan et de notre portefeuille en transformation, avec une attention particulière portée

• la rotation d'actifs, accentuée par le renforcement de nos capitaux propres. Soutenus par une gestion financière prudente, nous nous focalisons sur l'exécution de notre stratégie et sur la protection du bilan et des cash-flows, dans un contexte où le niveau des taux d'intérêt et les facteurs macro-économiques dominent les débats, alors que les fondamentaux sous-jacents au secteur des soins de santé demeurent solides. »

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1. Résumé de l'activité

Depuis près de 40 ans, Cofinimmo investit, développe et gère des immeubles de location. Attentive aux évolutions sociétales, Cofinimmo a pour objectif permanent de mettre à disposition des espaces de soins, de vie et de travail de haute qualité ('Caring, Living and Working - Together in Real Estate'). Forte de son expertise, Cofinimmo consolide son leadership en immobilier de santé en Europe.

La pandémie que le monde a subi ces dernières années a mis en évidence l'importance que revêt le secteur de la santé pour chacun d'entre nous. Par ses investissements, Cofinimmo participe activement à la gestion, à la maintenance, à l'extension et au renouvellement du parc immobilier dédié à la santé dans neuf pays.

Au cours des neuf premiers mois, Cofinimmo a ainsi réalisé des investissements (pour 278 millions EUR, soit 240 millions EUR hors apports en nature, en ligne avec les prévisions1), principalement dans différents sous- secteurs de l'immobilier de santé en Europe. Grâce à ces opérations, les actifs de santé (4,7 milliards EUR) représentent 74% du portefeuille consolidé du groupe au 30.09.2023, qui atteint 6,3 milliards EUR.

Cofinimmo évalue en permanence son portefeuille d'actifs en fonction des points clés de sa stratégie et des opportunités de marché qui se présentent. Dans ce cadre, le groupe a réalisé des désinvestissements pour 195 millions EUR, en ligne avec les prévisions, participant à hauteur de 1,6% à la réduction du taux d'endettement. Ils se marquent dans les trois secteurs d'activité. Le cumul des désinvestissements réalisés depuis le 01.01.2023 et de ceux dont le closing est déjà prévu d'ici à la fin de l'exercice atteint environ 255 millions EUR.

Cofinimmo adopte depuis près de 15 ans déjà une politique ESG volontariste. Il s'agit d'une véritable priorité pour le groupe, qui s'est à nouveau distingué au cours du 3e trimestre 2023. Tout d'abord, plusieurs labels ESG précédemment attribués ont été renouvelés et améliorés (GRESB Real Estate Assessment, Sustainalytics et score S&P Global CSA). De plus, Cofinimmo a obtenu plusieurs nouveaux certificats BREEAM pour des bureaux ainsi qu'en immobilier de santé. Enfin, soulignons également l'attribution d'un nouveau Gold Award pour l'application des EPRA Sustainability Best Practices Recommendations, et ce pour la dixième année consécutive.

En matière de financement, Cofinimmo a renforcé ses ressources financières et la structure de son bilan au cours des deux derniers exercices (augmentations de capital cumulées de 565 millions EUR en 2021 et de 114 millions EUR en 2022), et encore au cours de l'exercice (augmentations de capital, non budgétées, via dividende optionnel au 2e trimestre, apports en nature au 3e trimestre et en numéraire via constitution accélérée d'un carnet d'ordres - l' « ABB » - au 4e trimestre, totalisant 247 millions EUR). Les opérations de financement intervenues durant cette période ont permis au groupe d'améliorer l'échéancier des dettes financières, d'augmenter les financements bancaires et de maintenir un coût moyen de la dette à des niveaux particulièrement faibles. À ce titre, Cofinimmo a procédé en janvier au dernier refinancement anticipé pour 2023 (90 millions EUR), pour porter son échéance en 2030 ; il ne reste depuis lors plus aucune échéance de dettes à long terme en 2023. Le risque de taux d'intérêt est totalement couvert jusqu'en 2026 et à hauteur de 95% en 2027. Au 30.09.2023, Cofinimmo disposait de près de 750 millions EUR de disponibilités sur ses lignes de crédit confirmées, après couverture des émissions de billets de trésorerie, ou encore de 915 millions EUR sur base pro forma compte tenu de l'ABB d'octobre 2023.

Le dynamisme dont le groupe fait preuve en matière d'investissements, de désinvestissements et de financements (coût moyen de la dette de 1,4%), couplé à une gestion efficace du portefeuille existant en transformation (taux d'occupation de 98,5%, revenus locatifs bruts en hausse de 5,8% à périmètre constant, grâce aux récentes indexations qui se marquent généralement à la date anniversaire du contrat, marge

1 C'est-à-dire avec les prévisions trimestrielles dérivées des prévisions annuelles présentées dans le document d'enregistrement universel 2022, publié le 06.04.2023, et confirmées en section 1.9.2 du communiqué de presse du 28.07.2023.

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d'exploitation à 82,5%), lui ont permis de réaliser un résultat net des activités clés - part du groupe de 177 millions EUR au 30.09.2023, en avance sur les prévisions (à comparer aux 169 millions EUR qui avaient été réalisés au 30.09.2022, soit une croissance de 5%), principalement grâce aux investissements réalisés, supérieurs à l'effet des cessions, ainsi qu'à l'effet positif de l'indexation des contrats. Le résultat net des activités clés - part du groupe par action s'élève à 5,33 EUR (en avance sur les prévisions, à comparer à 5,29 EUR au 30.09.2022) et tient compte des émissions d'actions de 2022 et 2023. L'effet des désinvestissements et des augmentations de capital sur cet indicateur est respectivement de -0,19 EUR par action et de -0,23 EUR par action, soit -0,42 EUR par action au total sur les neuf premiers mois de 2023.

Le résultat net - part du groupe a atteint 39 millions EUR (soit 1,16 EUR par action) au 30.09.2023, contre 473 millions EUR (soit 14,82 EUR par action) au 30.09.2022. Cette variation est due au fait que l'augmentation du résultat net des activités clés - part du groupe est inférieure à la variation négative de la juste valeur des instruments de couverture et des immeubles de placement - éléments non cash - entre les neuf premiers mois de 2022 et les neuf premiers mois de 2023.

Avec un taux d'endettement de 47,0% au 30.09.2023 (comprenant l'effet saisonnier du paiement du dividende à la fin du 1er semestre, à comparer à 45,6% au 31.12.2022 et à 47,6% au 30.06.2023), ou encore 44,5% sur base pro forma compte tenu de l'ABB d'octobre 2023, le bilan consolidé de Cofinimmo (dont le rating BBB/Stable/A-2 a été confirmé le 21.03.2023 et a fait l'objet d'un rapport publié le 03.05.2023 suivi d'une mise à jour le 09.10.2023) démontre une forte solvabilité (des informations sur les principaux risques et incertitudes sont données en section 13).

Compte tenu de l'état d'avancement des dossiers en cours, le budget d'investissement net pour 2023 publié le 17.02.2023 et confirmé le 28.04.2023 (détaillé dans le rapport financier annuel, soit des investissements bruts de 300 millions EUR et des désinvestissements de 300 millions EUR, ces investissements nets ayant un effet neutre sur le taux d'endettement) reste l'objectif, hors investissements réalisés par apport en nature (qui influencent favorablement le taux d'endettement). Sur base des informations actuellement disponibles, et en l'absence d'événements majeurs imprévus, Cofinimmo revoit sa prévision de résultat net des activités clés - part du groupe à 6,95 EUR par action pour l'exercice 2023 (contre 6,85 EUR par action précédemment1), compte tenu des effets dilutifs prorata temporis des augmentations de capital de 2022 et 2023 (environ 0,39 EUR par action) et des désinvestissements réalisés en 2022 et budgétés en 2023 (environ 0,28 EUR par action). La prévision de dividende brut pour l'exercice 2023, payable en 2024, peut dès lors être confirmée à 6,20 EUR par action. Ces prévisions sont fournies sous réserve des principaux risques et incertitudes exposés ci-dessous (voir section 13).

1 Voir communiqué de presse du 04.10.2023 relatif à l'ABB d'octobre 2023.

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2.3. Indicateurs de performance selon le référentiel EPRA1

Les ORA émises en 2011 n'ont pas été prises en compte au 30.09.2023, au 31.12.2022 ni au 30.09.2022 dans le calcul de l'EPRA Résultat dilué, de l'EPRA NRV, de l'EPRA NTA et de l'EPRA NDV, concepts définis par les EPRA Best Practice Recommendations.

3. Évolution du portefeuille consolidé

1. Données non requises par la réglementation sur les SIR et non soumises à un contrôle de la part des autorités publiques.
2. Dont 409 millions EUR en immeubles de placement, 2 millions EUR de variation des actifs financiers non courants et -4 millions EUR de variation des participations et créances sur entreprises associées due à la consolidation au 1er trimestre 2023 de deux sociétés précédemment mises en équivalence (dans le cadre du développement des campus de soins écoresponsables dans le Land de Rhénanie-du-Nord-Westphalie, en Allemagne - voir section 4.4). Il est à noter que la consolidation au 3e trimestre 2023 de la société SCI Foncière CRF (voir section 4.2) précédemment mise en équivalence a entraîné les principaux mouvements suivants : une variation négative de la participation sur entreprises associées, la reconnaissance d'intérêts minoritaires et l'intégration d'une dette financière. L'effet net de ces éléments et de la reconnaissance des immeubles de placement de SCI Foncière CRF est de l'ordre de
   13 millions EUR.
3. Dont 249 millions EUR en immeubles de placement, 1 million EUR de variation des actifs financiers non courants et 6 millions EUR de variation des participations et créances sur entreprises associées. Les effets de la consolidation de la société SCI Foncière CRF sont les mêmes que ceux décrits dans la note de bas de page 2.

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4. Principaux événements intervenus dans le courant du 3e trimestre de 2023 4.1. Immobilier de santé en Belgique

• Investissements durant les neuf premiers mois de 2023 : 44 millions EUR
• Investissements durant le 3e trimestre de 2023 : 33 millions EUR
• Désinvestissements durant les neuf premiers mois de 2023 : 27 millions EUR
• Désinvestissements durant le 3e trimestre de 2023 : 27 millions EUR
• Portefeuille immobilier de santé en Belgique au 30.09.2023 : 1.706 millions EUR (91 sites en exploitation)

Cofinimmo détient en Belgique des immeubles de placement en immobilier de santé pour une juste valeur de 1,7 milliard EUR, 19 millions EUR en participations dans des entreprises associées, et 15 millions EUR de créances de location-financement. Au cours des neuf premiers mois de 2023, Cofinimmo y a investi 44 millions EUR (dont 33 millions EUR au cours du 3e trimestre) en immeubles de placement et y a désinvesti 27 millions EUR.

Principales réalisations :

• Réception provisoire d'une maison de repos et de soins à Oudenburg

Comme annoncé en octobre 2021, Cofinimmo a procédé le 06.07.2023 à la réception provisoire d'une maison de repos et de soins située dans la commune d'Oudenburg, en province de Flandre occidentale. La nouvelle maison de repos et de soins offre 68 lits, répartis sur une superficie totale d'environ 4.500 m². Le bâtiment répond à toutes les exigences actuelles en matière de normes énergétiques et d'objectifs de développement durable. Des matériaux modernes et durables ainsi que les dernières innovations techniques (éclairage LED, récupération de l'eau de pluie, système de ventilation D dans les espaces communs) ont été utilisés pour ce site. Le budget d'investissement (terrain et travaux compris) s'est élevé à environ 11 millions EUR. Korian Belgium (groupe Clariane) est en charge de l'exploitation de la nouvelle maison de repos et de soins. Un bail de type triple net1 a ainsi été conclu pour une durée de 20 ans. Le loyer sera indexé en fonction de l'indice santé belge.

• Investissement dans une maison de repos et de soins à Oupeye

Le 07.07.2023, Cofinimmo a fait l'acquisition d'une maison de repos et de soins (Les Jardins d'Ameline) à Oupeye (province de Liège) par apport en nature de l'ensemble des actions de la société propriétaire dudit site. La valeur conventionnelle de cet actif pour le calcul du prix des actions s'élevait à environ 30 millions EUR. Dans ce contexte, 400.472 actions nouvelles ont été émises le jour de la transaction dans le cadre du capital autorisé, et ont été attribuées aux apporteurs.

Ce site récent présente des performances énergétiques de premier plan, ce qui cadre parfaitement dans la stratégie ESG de Cofinimmo. Les Jardins d'Ameline sont situés à Oupeye, une commune à 9 km au nord de la ville de Liège qui compte environ 195.000 habitants. La maison de repos et de soins est située dans un écrin de verdure en plein cœur de la commune, à proximité des commerces et des transports publics (arrêt de bus à 20 mètres).

1 Les assurances, les taxes et la maintenance sont à charge du locataire.

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