La semaine dernière, les prix des appartements à Séoul ont enregistré leur plus forte baisse en 26 mois, tandis que le volume des transactions dans la capitale a chuté de 73 % en juin par rapport à l'année précédente.

La dette de 2,6 quadrillions de wons (1,97 trillion de dollars) liée au marché immobilier est confrontée à un test majeur avec la hausse des coûts d'emprunt, un effondrement et des remboursements hypothécaires plus élevés risquant d'entraîner un affaiblissement de la consommation.

Avec près de trois quarts de la richesse des ménages liée à l'immobilier, les décideurs politiques craignent que la hausse des taux hypothécaires n'augmente les défauts de paiement et ne rapproche l'économie d'une crise financière.

Les Coréens ordinaires ressentent déjà la pression - pour Jane Jeon, 36 ans, mère d'un enfant de six mois dans le centre de Séoul, le stress croissant lié à l'hypothèque signifie qu'elle a dû faire des choix difficiles.

"Le salaire de mon mari ne suffit plus à couvrir notre remboursement mensuel, je dois donc écourter mon congé de maternité et reprendre le travail", a déclaré Jeon, qui avait initialement prévu de prendre 15 mois de congé.

Sa famille paie maintenant 720 000 wons de plus par mois que l'année dernière pour leur prêt hypothécaire de 500 millions de wons. Selon son courtier, cette somme augmentera probablement encore d'ici la fin de l'année, ce qui portera le remboursement mensuel total à près de 4 millions de wons, soit 70 % du salaire du mari.

Les régulateurs financiers s'attendent à ce que le nombre de personnes susceptibles de ne pas rembourser leurs prêts augmente d'un demi-million à 1,9 million lorsque le taux hypothécaire moyen atteindra 7 %, contre 5-6 % actuellement.

La consommation de services et de produits de base issus des investissements dans la construction représentant environ 15 % de l'activité économique, un effondrement de l'immobilier, combiné à une baisse des exportations, constituerait un frein important à la croissance.

"Le système financier de la Corée du Sud est l'un des plus vulnérables au monde aux hausses de taux d'intérêt, car l'augmentation de la dette liée à la pandémie a été l'une des plus élevées", a déclaré Seo Young-soo, analyste chez Kiwoom Securities.

"Ceux qui ont récemment contracté à la fois une hypothèque et des prêts de crédit en plus de cela (pour l'investissement) font face aux plus gros problèmes."

BEAUCOUP D'INCONVÉNIENTS

La Banque de Corée a augmenté les taux d'intérêt de 1,75 point de pourcentage depuis août de l'année dernière, y compris une hausse sans précédent de 50 points de base ce mois-ci.

Le taux directeur [KROCRT=ECI] est généralement considéré comme atteignant un sommet d'ici la fin de l'année, à 2,75 % contre 2,25 % actuellement, ce qui aura pour effet de comprimer davantage les familles endettées, les taux hypothécaires locaux augmentant par rapport aux niveaux actuels de neuf ans.

Au cours des cinq dernières années, les prix des maisons à Séoul ont plus que doublé dans ce qui a commencé comme une recherche de maisons alimentée par la relance et s'est transformé en un passe-temps national, même si des restrictions de prêt plus lourdes ont jeté de nombreux milléniaux dans la détresse financière.

La Corée du Sud avait l'un des ratios dette des ménages/PIB les plus élevés au monde, à 104,3 % au premier trimestre, selon les données de 36 grandes économies de l'Institute of International Finance.

Les régulateurs ont cherché à atténuer l'impact de toute dette des ménages sur le système financier plus large en proposant aux emprunteurs une chance de refinancer leurs prêts à un taux fixe. Ce soulagement est intervenu deux semaines à peine après la super hausse des taux de la BOK ce mois-ci.

"Nous améliorerons la structure de la dette des ménages de manière rapide", a déclaré le ministre des finances Choo Kyung-ho en début de semaine. "Lorsque le paquet de refinancement prévu prendra son envol, la proportion de la dette des ménages à taux d'intérêt variable devrait diminuer de 5 points de pourcentage, passant de 78 % à moins de 73 %."

Le ratio dette/revenu disponible a atteint 206 % à la fin de l'année dernière, ce qui signifie que la dette des ménages est désormais le double de ce dont ils disposent pour vivre.

"Notre appartement est tout ce que nous avons, alors nous allons faire en sorte que ça marche", a déclaré Jeon. "Je ne voudrais pas déménager de Séoul".

(1 $ = 1 316,1100 wons)