Les grandes banques européennes ont réduit leurs prêts à l'immobilier commercial et sont deux fois moins exposées que leurs homologues américaines, ce qui rend les prêteurs américains plus vulnérables à une nouvelle chute des prix des bureaux, a déclaré Morgan Stanley mardi.

Les marchés de l'immobilier commercial sont en proie à la plus forte baisse depuis la crise financière de 2008-9, car la hausse des coûts d'emprunt et la flambée des taux d'inoccupation due au fait que de plus en plus de personnes travaillent à domicile ont frappé la demande d'espaces de bureaux.

Les analystes de Morgan Stanley ont déclaré dans une note de recherche que les banques régionales américaines semblaient les plus exposées, ainsi que les prêteurs régionaux allemands qui, contrairement aux grandes banques européennes, ont augmenté leur exposition.

"Dans l'ensemble, nous pensons que les problèmes liés à l'immobilier ne se traduiront pas par un événement systémique, mais plutôt par un impact gérable sur les bénéfices, localisé dans un petit groupe de banques", écrivent les analystes.

Dans un "scénario de stress", dans lequel la chute des prix de l'immobilier oblige les banques à enregistrer des pertes et où la qualité du crédit des emprunteurs se détériore, les banques européennes seraient confrontées à une baisse de 3 % de leurs bénéfices sur trois ans, ce que les analystes qualifient de "gérable".

C'est d'autant plus vrai que 70 % des banques européennes à grande capitalisation ont réduit leur exposition depuis 2022 à environ 5 % de leur portefeuille de prêts, et que presque tous les prêteurs ont une exposition inférieure à 1 % aux États-Unis, où les taux d'inoccupation des bureaux sont de 21 % contre 8 % en Europe, ont déclaré les analystes.

En revanche, les banques régionales allemandes ont plus de 20 % d'exposition à la CRE, ces prêts représentant la majeure partie des livres de prêts des prêteurs spécialisés Deutsche Pfandbriefbank et Aareal, a déclaré Morgan Stanley.

Parmi les grands prêteurs européens, c'est la Deutsche Bank qui est la plus exposée au marché américain, mais les analystes ont indiqué que cela ne représentait que 1,5 % de ses prêts et que la banque avait déjà mis de l'argent de côté pour couvrir les pertes potentielles.

Les banques américaines à grande capitalisation ont une exposition d'environ 11 %, tandis que les prêteurs à moyenne capitalisation - dont certains ont vu leurs actions plonger ces dernières semaines - ont une exposition d'environ 30 %, ont-ils ajouté.

Les risques de refinancement et les taux d'inoccupation ont été des "préoccupations majeures" pour le marché à l'échelle mondiale, ont déclaré les analystes, mais ils ont constaté des "différences notables" entre les banques américaines et européennes.

Environ 660 milliards de dollars de dette CRE devraient arriver à échéance aux États-Unis en 2024, contre 150 à 200 milliards de dollars en Europe, estiment-ils.

Les taux d'inoccupation des bureaux dans les villes vont de 32 % et 27 % à San Francisco et Los Angeles respectivement, à 9 % à Londres et 5 % à Zurich, selon Morgan Stanley. (Reportage de Tommy Reggiori Wilkes, édition de Mark Potter)