Retail Estates : Publication des résultats annuels de l’exercice 2022-2023

COMMUNIQUÉ DE PRESSE

Communiqué périodique - informations réglementées - informations privilégiées Ternat, le 26 mai 2023

PUBLICATION DES RÉSULTATS ANNUELS DE L'EXERCICE 2022-2023

NOUS CÉLÉBRONS LE 25E ANNIVERSAIRE DE LA PREMIÈRE COTATION EN BOURSE DE RETAIL ESTATES AVEC D'EXCELLENTS RÉSULTATS ANNUELS.

SUITE À LA CRISE DU CORONAVIRUS, LE MARCHÉ DE L'IMMOBILIER COMMERCIAL SITUÉ EN PÉRIPHÉRIE A RÉUSSI À FAIRE FACE AUX CONSÉQUENCES DE LA CRISE ÉNERGÉTIQUE ET DE L'INFLATION ÉLEVÉE ET A AINSI PROUVÉ SA RÉSILIENCE.

LE BÉNÉFICE EPRA PAR ACTION S'ÉLÈVE À 6,34 EUROS, CE QUI REPRÉSENTE UNE HAUSSE DE 9 % PAR RAPPORT AU DERNIER EXERCICE. RETAIL ESTATES AFFICHE UNE CROISSANCE ATTRAYANTE, MÊME APRÈS CORRECTION POUR L'EFFET NON RÉCURRENT RÉSULTANT DE L'ACCÈS RÉTROACTIF AU RÉGIME FISCAL FBI AUX PAYS-BAS. LES PRODUITS DE L'AUGMENTATION DU CAPITAL DE JUIN 2022 ONT ÉTÉ INVESTIS DANS DES ACQUISITIONS AUX PAYS-BAS, CE QUI A COMPENSÉ LA DILUTION CAUSÉE PAR L'ÉMISSION DE NOUVELLES ACTIONS.

L'INTÉRÊT SOUTENU DES INVESTISSEURS POUR LES PARCS COMMERCIAUX DANS TOUTE L'EUROPE DONNE LIEU À DES ÉVALUATIONS STABLES. L'AUGMENTATION DE VALEUR SUR TOUT LE PORTEFEUILLE IMMOBILIER À COMPOSITION CONSTANTE PAR RAPPORT AU 31 MARS 2022 S'ÉLÈVE À 3,22 %.

LE TAUX D'OCCUPATION DE 98,08 % SE SITUE À NOUVEAU AU NIVEAU DE LA MOYENNE DES 25 DERNIÈRES ANNÉES.

LE TAUX D'ENDETTEMENT DESCEND À UN NIVEAU HISTORIQUEMENT BAS, À SAVOIR 44,77 %.

LES RISQUES DE TAUX D'INTÉRÊT SONT QUASI COMPLÈTEMENT COUVERTS POUR LES TROIS PROCHAINS EXERCICES. LE COÛT MOYEN DES DETTES BANCAIRES S'ÉLÈVE À 2,06 %.

LES OBJECTIFS POUR L'EXERCICE 2022-2023 PRÉVUS DANS LE PLAN TRIENNAL 2022-2025 ONT ÉTÉ DÉPASSÉS : AU COURS DE L'EXERCICE, NOUS AVONS INVESTI 12,95 MILLIONS D'EUROS DANS NOS OBJECTIFS ESG SUR UN OBJECTIF TRIENNAL TOTAL DE 30 MILLIONS D'EUROS CAPEX ET 3,6 MILLIONS D'EUROS OPEX.

AUGMENTATION DU DIVIDENDE PROPOSÉ POUR L'EXERCICE 2021-2022 DE 4,60 EUROS À 4,90 EUROS EN RAISON DE L'AUGMENTATION STRUCTURELLE DE LA RENTABILITÉ, PAR LA DISTRIBUTION D'UN ACOMPTE SUR DIVIDENDE SOUS LA FORME D'UN DIVIDENDE OPTIONNEL.

positif issu d'une série de corrections qui s'expliquent d'une part par la hausse des loyers et d'autre part par la hausse des prix de vente. Les augmentations de valeur les plus importantes ont été constatées aux Pays- Bas. Un nombre limité d'immeubles commerciaux isolés ont été vendus avec une plus-value sur la vente de 0,14 million d'euros.

Tout comme dans les exercices précédents, nous avons accordé une attention particulière au prolongement du financement bancaire en cours et à la couverture contre le risque de taux d'intérêt. Les fonds propres ont été renforcés au moyen d'une augmentation de capital à concurrence de 54,15 millions d'euros effectuée en juin 2022, ainsi que grâce à la mise en réserve de bénéfices extraordinaires. Par conséquent, le taux d'endettement a diminué en passant de 49,15 % au 31 mars 2022 à 44,77 % au 31 mars 2023. Retail Estates maintient une capacité d'investissement importante dans les limites du taux d'endettement maximal de 50 % qu'il s'impose lui-même.

Les revenus locatifsont augmenté à 125,86 millions d'euros (+10,08 millions d'euros), principalement en raison des indexations et des acquisitions réalisées au cours de l'exercice écoulé.

Les immeubles de placement(en ce compris les immobilisations corporelles en cours) ont enregistré une hausse, passant de 1 759,88 millions d'euros à 1 888,56 millions d'euros, principalement sous l'effet de l'extension du portefeuille pour un montant de 60,78 millions d'euros, des investissements dans le portefeuille existant pour un montant de 17,14 millions d'euros, la vente d'immeubles de placement pour un montant de 9,66 millions d'euros, et une revalorisation positive du portefeuille immobilier existant à concurrence de 55,92 millions d'euros.

Le conseil d'administration de Retail Estates a décidé le 26 mai 2023, de distribuer à charge de l'exercice 2022-2023 (courant du 1er avril 2022 au 31 mars 2023), un acompte sur dividende sous la forme d'un dividende optionnelbrut de 4,90 EUR (soit un dividende net de 3,43 EUR par action après retenue de 30 % de précompte mobilier) par action (participant au résultat de l'exercice social 2022-2023).

Compte tenu de l'obligation de distribution de Retail Estates en sa qualité de SIR publique, en vertu de l'article 13 de l'AR du 13 juillet 2014 relatif aux sociétés immobilières réglementées, le conseil d'administration proposera à l'assemblée générale annuelle du 24 juillet 2023 de ne pas distribuer de dividende supplémentaire pour l'exercice 2022-2023.

2. ACTIVITÉS OPÉRATIONNELLES

2.1. Investissements

Investissements

Achat du « Tref Center Venlo »

En date du 4 juillet 2022, Retail Estates a réalisé un investissement à concurrence de 34,44 millions d'euros dans l'acquisition d'une part de 90 % dans le parc commercial Tref Center à Venlo (Pays-Bas, province de Limbourg). Cet investissement a été réalisé en collaboration avec l'investisseur immobilier néerlandais Westpoort Vastgoed, qui a en même temps acquis une part de 10 %. La part de Retail Estates dans la transaction s'élève à 34,44 millions d'euros et rapporte 2,52 millions d'euros de revenus locatifs, ce qui représente un rendement initial d'environ 7 %. Selon l'expert immobilier Cushman & Wakefield, la valeur d'investissement de la part de Retail Estates s'élève à 35,5 millions d'euros, et la juste valeur, à 32,83 millions d'euros.

Le parc commercial Tref Center est développé autour du Tref Box, un hypermarché qui n'est pas inclus dans la transaction. Il s'agit d'une combinaison de commerçants du secteur alimentaire et non alimentaire rare aux Pays-Bas, semblable à ce que l'on trouve souvent au Royaume-Uni. Le parc commercial compte 19 immeubles commerciaux ayant une superficie de 31 295 m² et comprenant une station-service. Les principaux locataires sont Lidl, Pets Place, Basic Fit, KFC, Leen Bakker, Jysk, Bever Sport (AS Adventure) et Beter Bed. Le parc commercial est présent dans la région de Venlo depuis environ 50 ans, avec une zone de chalandise s'étendant de Venlo (100 000 habitants) à la frontière allemande. Venlo est la deuxième ville de la province du Limbourg, après Maastricht. Retail Estates a déjà investi dans cette région, notamment à Maastricht et à Heerlen.

Achat du « Woonmall Alexandrium »

Le centre commercial Woonmall Alexandrium (Alexandrium III) compte 55 magasins d'aménagement intérieur répartis sur une surface d'environ 60 000 m². Il y a 900 places de stationnement sur le toit. Le site est facilement accessible en voiture, train, métro et bus depuis la ville de Rotterdam et ses environs. Au fil des ans, le complexe est devenu une destination commerciale suprarégionale pour l'aménagement intérieur au sens le plus large du terme, et ce dans l'une des zones commerciales les plus attrayantes des Pays-Bas (650 000 habitants).

Ouvert en 1997, le centre commercial Alexandrium Woonmall a été vendu à l'époque à plusieurs investisseurs privés et exploitants-propriétaires. La connexion structurelle entre le centre commercial Alexandrium Woonmall, le centre commercial régional Alexandrium Shopping Center (Alexandrium I - propriété de Klépierre) et le parc commercial Alexandrium Megastores (Alexandrium II - propriété de CBREGI) est garante d'un mix très complémentaire et d'une offre commerciale exceptionnelle pour les Pays-Bas avec au total 200 magasins répartis sur 110 000 m². Tous les magasins sont ouverts 7 jours sur 7, et Alexandrium attire 15 millions de visiteurs par an. Sur la base du nombre de visiteurs, Alexandrium III fait partie des sites où les locataires occupants ont généralement leurs magasins les plus performants aux Pays-Bas. Le centre commercial Alexandrium Woonmall est pratiquement loué à 100 %.

Les magasins acquis par Retail Estates, par le biais de sa filiale à 50 % de droit néerlandais Alex Invest N.V., sont loués à des locataires qui, pour la plupart, font partie de son portefeuille néerlandais existant de 14 parcs commerciaux. Dans sa planification urbaine, la ville de Rotterdam avait misé sur une efficacité maximale à cet endroit, en optant pour un boulevard couvert de 3 étages axé sur l'ameublement et la décoration d'intérieur. Dès lors, cette acquisition s'inscrit parfaitement dans la politique et le choix de l'emplacement de Retail Estates.

Fin décembre 2022, Retail Estates a acquis 13 immeubles commerciaux avec une surface commerciale totale de 19 951 m2 pour un montant de 22,35 millions d'euros. Ils représentent un revenu locatif annuel de 2,25 millions d'euros.

Fin mars, des investissements supplémentaires ont été réalisés dans Alexadrium Woonmall à concurrence de 4,1 millions d'euros. Cet achat représente un revenu locatif annuel de 0,49 million d'euros.

• la date de l'acquisition, l'investissement était inférieur à la valeur estimée par l'expert immobilier CBRE (juste valeur).

Suite à ces achats, Retail Estates détient environ 37 % de la surface commerciale du centre commercial Woonmall Alexandrium III.

Collaboration avec Westpoort Alexandrium BV

Ces immeubles ont été acquis par Alex Invest N.V., une société de droit néerlandais. L'investissement est financé à concurrence de 60 % par des emprunts contractés par Retail Estates, et à concurrence de 40 % par un apport de capital réalisé par Retail Estates et son partenaire (Westpoort Alexandrium B.V.).

Westpoort Alexandrium BV est contrôlée par la famille Roobol, qui a acquis une participation de 50 % dans Alex Invest N.V. par le biais d'une augmentation du capital de 6 millions d'euros.

Avec cette acquisition, les deux investisseurs immobiliers commerciaux spécialisés unissent leurs forces pour consolider la structure de propriété du Woonmall Alexandrium. En associant leur expertise dans le domaine de la vente au détail et de l'immobilier, les nouveaux propriétaires disposent de connaissances uniques pour pérenniser, avec les autres propriétaires et commerçants, le succès du centre commercial Alexandrium Woonmall et d'en assurer la croissance ultérieure. Grâce à ces deux partenaires solides, le développement futur du centre peut être mieux géré, y compris au niveau des objectifs et engagements ESG.

Immeubles de placement en construction

Au 31 mars 2023, le montant total des immeubles de placement en construction s'élève à 16,33 millions d'euros. Nous distinguons 5 types d'immeubles de placement en construction. Les positions foncières spéculatives sont des terrains résiduels de portefeuilles existants qui sont conservés pour une promotion éventuelle ou pour être vendus ultérieurement si aucune promotion n'est possible. Les quatre autres types sont les immeubles de placement en construction, en phase de prospection, les immeubles de placement en construction en pré-développement, les immeubles de placement en construction d'exécution et les immeubles de placement en construction spécifiquement liées à la durabilité.

Au 31 mars 2023, les positions foncières spéculatives s'élevaient à 0,94 million d'euros, les immeubles de placement en construction en phase de prospection, à 8,76 millions d'euros, les immeubles de placement en construction en pré-développement, à 2,02 millions d'euros, les immeubles de placement en construction d'exécution, à 3,56 millions d'euros, et les immeubles de placement en construction spécifiquement liées à la durabilité s'élevaient à 1,06 million d'euros.

A. Immeubles de placement en construction - en phase de prospection

En 2014, Retail Estates a acquis le parc commercial de 14 magasins à Wetteren sur une surface commerciale brute de 10 423 m². Ouvert en 2008, il répond à la dénomination de « Frunpark Wetteren ». Il connaît un franc succès et attire des consommateurs des environs lointains. En 2016, Retail Estates a acquis, sur une base spéculative, une parcelle adjacente avec deux immeubles PME (investissement d'environ 9 millions d'euros), actuellement loués. Le RUP (plan d'exécution spatial) permet en principe aux immeubles commerciaux destinés à un commerce de détail volumineux, mais également aux immeubles PME, d'obtenir un permis.