Retail Estates : Résultats semestriels de l’exercice 2022-2023

A. RÉSULTATS SEMESTRIELS

1. RAPPORT D'ACTIVITÉS DU PREMIER SEMESTRE 2022-2023, CLÔTURE AU 30 SEPTEMBRE 2022

1.1 Revenus locatifs et taux d'occupation2

Le résultat locatif net s'élève au premier semestre de l'exercice à 60,62 millions d'euros, soit une hausse de 5,64 % par rapport au même semestre de l'exercice 2021-2022. À ce moment, le résultat locatif net s'élevait

• 57,38 millions d'euros. Le taux d'occupation s'élève au 30 septembre 2022 à 97,37 %, contre 97,83 % au 31 mars 2022.

1.2 Juste valeur3 du portefeuille immobilier

La juste valeur du portefeuille immobilier (immobilisations corporelles en cours comprises) au 30 septembre 2022 s'élève à 1 817,16 millions d'euros, et progresse donc de 57,28 millions d'euros (3,25 %) par rapport à la juste valeur au 31 mars 2022 (1 759,88 millions d'euros). Il s'agit d'une conséquence des investissements et des désinvestissements réalisés au cours du premier semestre (notamment l'acquisition d'une part de 90 % dans le parc commercial Tref Center à Venlo (voir ci-dessous) à concurrence de 35,71 millions d'euros) et des variations de la juste valeur des immeubles de placement.

La variation de la juste valeur du portefeuille immobilier s'élève à 22,57 millions d'euros, ce qui s'explique principalement par une hausse de la valeur du portefeuille immobilier à hauteur de 27,67 millions d'euros.

Les experts immobiliers estiment à 6,77 % le rendement locatif (par rapport à la valeur d'investissement) de ce portefeuille sur la base de loyers en cours.

Au 30 septembre 2022, le portefeuille immobilier est constitué de 1 002 immeubles, pour une surface locative de 1 186 521 m².

1.3 Investissements4 - parcs commerciaux

En date du 4 juillet 2022, Retail Estates a réalisé un investissement à concurrence de 35,71 millions d'euros dans l'acquisition d'une part de 90 % dans le parc commercial Tref Center à Venlo (Pays-Bas, province de Limbourg). Cet investissement a été réalisé en collaboration avec l'investisseur immobilier néerlandais Westpoort Vastgoed, qui a en même temps acquis une part de 10 %. La part de Retail Estates dans la transaction s'élève à 35,71 millions d'euros et rapporte 2,52 millions d'euros de revenus locatifs, ce qui représente un rendement initial d'environ 7 %. Selon l'expert immobilier Cushman & Wakefield, la valeur d'investissement de la part de Retail Estates s'élève à 35,5 millions d'euros, et la juste valeur, à 32,83 millions d'euros.

Le parc commercial Tref Center est développé autour du Tref Box, un hypermarché qui n'est pas inclus dans la transaction. Il s'agit d'une combinaison de commerçants du secteur alimentaire et non alimentaire rare aux Pays-Bas, semblable à ce que l'on trouve souvent au Royaume-Uni. Le parc commercial compte 19 immeubles commerciaux ayant une superficie de 31 295 m² et comprenant une station-service. Les principaux locataires sont Lidl, Pets Place, Basic Fit, KFC, Kwantum, Leen Bakker, Jysk, Bever Sport (AS Adventure) et Beter Bed. Le parc commercial est présent dans la région de Venlo depuis environ 50 ans, avec une zone de chalandise s'étendant de Venlo (100 000 habitants) au-delà de la frontière allemande. Venlo est la deuxième ville de la province du Limbourg, après Maastricht. Retail Estates a déjà investi dans cette région, notamment à Maastricht et à Heerlen.

1. Le taux d'occupation correspond à la superficie des surfaces de vente effectivement louée par rapport à la superficie des surfaces de vente en portefeuille, exprimée en m².
2. Juste valeur (fair value) : valeur d'investissement telle qu'établie par un expert immobilier indépendant et dont les frais hypothétiques de mutation ont été déduits. La juste valeur est la valeur comptable sous IFRS (voir aussi annexe 21 au rapport annuel 2021-2022).
3. Les valeurs d'acquisition et de vente des investissements et des désinvestissements sont cohérentes par rapport aux valeurs d'investissement estimées par les experts immobiliers.

1.4 Immobilisations corporelles en cours

Au 30 septembre 2022, le montant total des immobilisations corporelles en cours s'élève à 16,92 millions d'euros. Nous distinguons 5 types d'immobilisations corporelles en cours. Les positions foncières spéculatives sont des terrains résiduels de portefeuilles existants qui sont conservés pour une promotion éventuelle ou pour être vendus ultérieurement si aucune promotion n'est possible. Les quatre autres types sont les immobilisations corporelles en phase de prospection, les immobilisations corporelles en cours en pré-développement, les immobilisations corporelles en cours d'exécution et les immobilisations en cours spécifiquement liées à la durabilité.

Au 30 septembre 2022, les positions foncières spéculatives s'élevaient à 1,57 million d'euros, les immobilisations corporelles en phase de prospection, à 9,21 millions d'euros, les immobilisations corporelles en cours en pré-développement, à 3,63 millions d'euros, les immobilisations corporelles en cours d'exécution, à 2,31 millions d'euros, et les immobilisations corporelles en cours spécifiquement liées à la durabilité s'élevaient à 0,2 million d'euros.

A. Immobilisations corporelles en cours - prospection - aperçu des principaux projets en phase de prospection

En 2014, Retail Estates a acquis le parc commercial de 14 magasins à Wetteren sur une surface commerciale brute de 10 423 m². Ouvert en 2008, il répond à la dénomination de « Frunpark Wetteren ». Il connaît un franc succès et attire des consommateurs des environs lointains. En 2016, Retail Estates a acquis, sur une base spéculative, une parcelle adjacente avec deux immeubles PME (investissement d'environ 9 millions d'euros), actuellement loués. Le RUP (plan d'exécution spatial) permet en principe aux immeubles commerciaux destinés à un commerce de détail volumineux, mais également aux immeubles PME, d'obtenir un permis.

Nous prévoyons d'obtenir ce permis au cours de l'année 2023. La réalisation du projet mixte avec les unités de commerce de détail et les immeubles PME est prévue au cours de l'année 2024. Le coût des procédures déjà terminées et de la préparation de la demande de permis environnemental s'élève actuellement à 0,44 million d'euros. L'investissement dans cette extension est estimé à 3,6 millions d'euros.

B. Immobilisations corporelles en cours - pré-développement - aperçu des principaux développements pour compte propre

B.1. Belgique

• À Houthalen, un permis a été obtenu et un accord a été conclu avec un promoteur en vue de la démolition et la reconversion en appartements avec un immeuble commercial au rez-de-chaussée permettant à Retail Estates de récupérer la même surface commerciale. L'investissement attendu s'élève à 0,70 million d'euros.

B.2. Pays-Bas

1. • Dans le parc commercial de Heerlen, une concertation avec les locataires est en cours concernant le permis de bâtir obtenu pour la modernisation de toute la façade. L'investissement supplémentaire attendu s'élève à 5 millions d'euros. La réalisation est prévue dans un délai d'un an à compter de l'obtention de l'accord des locataires.
2. Immobilisations corporelles en cours - exécution - aperçu des principaux développements pour compte propre
3. • À Halle (Belgique), une nouvelle surface commerciale est construite. L'investissement attendu

s'élève à 1,75 million d'euros. Les permis requis pour ce développement ont été obtenus. La réalisation de ce projet implique la construction de plusieurs appartements. Étant donné que cela n'entre pas dans le champ d'action de Retail Estates, nous avons mis en place une collaboration avec un promoteur immobilier qui développe cette partie du projet pour son propre compte. La réalisation est prévue pour la mi-2023.

D. Réception d'immobilisations corporelles en cours

Dans le cadre de la stratégie ESG, Retail Estates investit dans la réalisation d'une installation de panneaux photovoltaïques sur les toits de différents parcs commerciaux, en Belgique comme aux Pays- Bas. Au cours du dernier semestre, des panneaux solaires d'une puissance de 1 604 kWc ont été mis en service à Heerlen et Rosendaal. Ceux-ci devraient produire annuellement plus de 1 338 MWh d'énergie verte. La valeur d'investissement s'élève quant à elle à 1,12 million d'euros. Retail Estates recevra une compensation annuelle de ce chef.

1.5 Désinvestissements

Au cours du dernier semestre, 3 immeubles commerciaux ont été vendus. Le produit net de la vente s'élevait à 4 millions d'euros. La juste valeur de ces immeubles s'élevait à 3,72 millions d'euros. Le revenu locatif réel de ces immeubles s'élevait à 0,6 million d'euros à la date de la vente. Ces ventes ont entraîné une plus-value nette de 0,29 million d'euros.

2. INVESTISSEMENTS EN VUE DE LA CROISSANCE FUTURE

2.1 Nouvelle plateforme IT

Retail Estates a investi dans une nouvelle plateforme IT pour son back-office administratif. En date du 1er avril 2022, la société a réalisé avec succès la migration vers une plateforme SAP S/4 Hana en collaboration avec Deloitte Consulting.

2.2 Opportunités d'investissement dans un autre État membre de l'UE

Une étude de marché a été réalisée en vue d'identifier des opportunités d'investissement dans des parcs commerciaux dans un autre État membre de l'UE, à identifier. En vue de cette étude et pour accompagner un premier investissement éventuel, M. Koen Nevens vient soutenir l'équipe de management. Koen Nevens dispose d'une vaste expérience en matière d'investissements dans l'immobilier commercial, et a développé un réseau international au cours de ses 27 ans de carrière chez Cushman & Wakefield. Depuis le début de sa carrière professionnelle, il partage avec le management de Retail Estates un intérêt particulier pour l'immobilier commercial en périphérie.

2.3 Investissements ESG, objectif 10 millions (exercice 2022-2023)

Lors de l'année écoulée, nous avons investi 1,2 million d'euros dans des panneaux solaires pour les clusters à Heerlen (NL) et Roosendaal (NL) . En outre, 0,46 million d'euros ont été consacrés à l'entretien durable, et 2,90 millions d'euros à divers investissements en matière de durabilité. La société envisage d'investir 10 millions d'euros dans des initiatives ESG durant l'année en cours.