Alors que de plus en plus de promoteurs immobiliers chinois s'apprêtent à restructurer des milliards de dollars de dettes, leurs créanciers étrangers devraient être confrontés à un nouveau revers : la perspective d'un durcissement des conditions de restructuration en raison de l'aggravation des perspectives du secteur immobilier du pays.

Selon JPMorgan, des promoteurs représentant 40 % des ventes de logements en Chine ont manqué à leurs obligations depuis 2021. Ces entreprises défaillantes, pour la plupart privées, ont émis des obligations offshore à haut rendement d'une valeur d'environ 110 milliards de dollars.

Malgré une série de mesures de soutien prises par Pékin au cours des derniers mois, les ventes de logements ne montrent que peu de signes d'amélioration. Les promoteurs, les conseillers financiers et les détenteurs d'obligations ont déclaré que cela pourrait rendre les conditions de restructuration de la dette beaucoup plus difficiles que prévu.

La semaine dernière, Sunac China est devenu le premier promoteur immobilier à achever le processus de restructuration de la dette après que le secteur a plongé dans une crise de la dette et du financement à la mi-2021, tandis que Country Garden, le plus grand promoteur immobilier privé de Chine, devrait bientôt entamer ces négociations.

Quelques promoteurs, dont Shimao Group et CIFI Holdings, ont réduit leurs offres aux créanciers étrangers au cours des dernières semaines, en invoquant la détérioration de l'environnement, ont déclaré six sources au fait de la question.

Les offres de restructuration révisées verront les créanciers extraterritoriaux subir des décotes allant de 70 % à 80 %, contre zéro dans les plans finaux que les promoteurs leur avaient proposés précédemment, ont déclaré les sources.

"Comparé à l'époque de Sunac, l'environnement est très différent et les conditions doivent donc être très différentes", a déclaré un cadre supérieur d'un promoteur en pourparlers de restructuration, citant la détérioration des ventes de logements et l'affaiblissement du yuan.

"Sunac devra peut-être se restructurer à nouveau dans quelques années si les mauvaises ventes se poursuivent, c'est pourquoi nous n'utilisons pas Sunac comme modèle. Ce n'est pas réalisable."

Un conseiller des promoteurs immobiliers a également déclaré que les ventes de logements entre juin et septembre étaient bien pires que ce qui avait été initialement prévu lors des négociations, de sorte que de nombreuses entreprises revoient leurs conditions à la baisse et qu'il faudrait du temps aux promoteurs pour convaincre les créanciers.

Toutes les sources ont refusé d'être identifiées car elles n'étaient pas autorisées à parler aux médias.

CIFI a refusé de commenter, tandis que Shimao n'a pas répondu aux demandes de commentaires.

PROMOTEURS DÉFAILLANTS

Le secteur immobilier représente environ un quart de la deuxième économie mondiale. Cependant, il est en proie à une crise de liquidité dont les acteurs du marché craignent qu'elle ne s'étende à l'ensemble du secteur financier, dans le pays et au-delà.

Country Garden est devenu mardi le dernier promoteur chinois à mettre en garde contre son incapacité à honorer ses obligations en matière d'emprunts à l'étranger. La société possède près de 11 milliards de dollars d'obligations extraterritoriales.

Si elle n'effectue pas le paiement d'un coupon avant le 17 octobre, à la fin du délai de grâce de 30 jours, l'ensemble de sa dette offshore sera considéré comme en défaut. Cela pourrait déclencher l'un des plus grands exercices de restructuration de la dette au monde.

La plupart des promoteurs en défaut de paiement ont entamé des négociations avec leurs créanciers, mais seuls trois d'entre eux - Sunac, Fantasia et Zhongliang - ont obtenu une approbation suffisante de leurs propositions de restructuration.

Alors que le marché pensait que les conditions de restructuration de Sunac, la dernière à avoir été approuvée, serviraient de modèle pour les autres promoteurs défaillants, ces attentes sont maintenant confrontées à la réalité alors que les espoirs de reprise du secteur s'amenuisent.

"Sunac a peut-être donné un bon exemple aux promoteurs qui ont encore du mal à se restructurer. Toutefois, le redressement (du secteur immobilier) pourrait nécessiter davantage", a déclaré Chuanyi Zhou, analyste des entreprises asiatiques chez Columbia Threadneedle Investments, qui détient les obligations de Sunac.

"Il est important de rétablir la confiance dans le secteur.

La décision de Sunac d'adoucir l'accord de restructuration en juin afin d'obtenir davantage de soutien de la part des créanciers contraste fortement avec les mesures prévues par certains de ses pairs.

Le groupe Yuzhou a annoncé en août que l'une des trois options proposées comporterait une décote d'environ 70 %, devenant ainsi l'un des premiers promoteurs à annoncer une réduction du capital, bien qu'il existe également une option sans décote.

RISQUE DE LIQUIDATION

Les prix des obligations de Country Garden, CIFI et Shimao ont généralement baissé cette année, et sont pour la plupart offerts en dessous de 10 cents par rapport au dollar, ce qui suggère un taux de récupération inférieur à 10 % pour les détenteurs d'obligations.

Les promoteurs ont déclaré à Reuters en début d'année qu'ils n'étaient pas en mesure d'inclure des décotes pour réduire le capital de la dette comme ils le souhaitaient, en raison de la forte opposition des créanciers, en particulier des banques chinoises.

"Jusqu'à présent, personne n'a mis en œuvre ces plans de décote", a déclaré un cadre supérieur d'un autre promoteur. "Vous pouvez proposer n'importe quoi, mais si les créanciers n'approuvent pas votre plan, vous risquez d'être liquidé.

Pour les créanciers, cependant, un processus de liquidation de longue haleine n'est peut-être pas une bonne option - le promoteur Kaisa Group a déclaré que les créanciers récupéreraient moins de 5 % de leur argent s'il était contraint à la liquidation.

"Je ne pense pas que quiconque veuille aller en liquidation", a déclaré Edward Al-Hussainy, responsable de la recherche sur les marchés émergents à revenu fixe chez Columbia Threadneedle. "Je ne pense pas que quiconque se présente à la table des négociations avec cet objectif ultime.

Les responsables politiques chinois ont mis en place une série de mesures de soutien à la fin du mois d'août et au début du mois de septembre afin de relancer le secteur de l'immobilier. Mais les promoteurs ont déclaré que ces mesures n'étaient pas suffisantes pour redresser le secteur en difficulté dans un avenir proche.

Selon la China Index Academy, la moyenne quotidienne des ventes de logements basée sur la surface au sol pendant les vacances de la semaine d'or a baissé de 17 % par rapport à l'année précédente.

"Le fait que le gouvernement n'intervienne pas activement et que les questions de stabilité financière ne soient pas au premier plan de leurs préoccupations signifie qu'ils peuvent infliger une bonne dose de souffrance aux détenteurs d'obligations", a déclaré M. Al-Hussainy (rapports de Clare Jim et Xie Yu à Hong Kong, Davide Barbuscia à New York ; rédaction de Sumeet Chatterjee et Kim Coghill).