WIESBADEN (dpa-AFX) - Fin brutale d'un long boom : les prix des maisons et des appartements en Allemagne ont chuté en 2023 à un rythme jamais vu depuis le début du millénaire. Les prix de l'immobilier résidentiel ont baissé en moyenne de 8,4 pour cent par rapport à l'année précédente, a annoncé vendredi l'Office fédéral des statistiques. "Il s'agit de la plus forte baisse par rapport à l'année précédente depuis le début de la série chronologique en 2000 et de la première baisse depuis 2007". Avant cela, l'immobilier résidentiel avait connu une hausse constante des prix entre 2008 et 2022. Les banques s'attendent à ce que la récente baisse des prix prenne fin cette année avec la baisse des taux d'intérêt.

La chute s'est poursuivie à la fin de l'année 2023, même si elle s'est atténuée : selon les statisticiens de Wiesbaden, les prix ont baissé de 7,1 % au quatrième trimestre par rapport à la même période de l'année précédente et de 2 % par rapport au trimestre précédent. Au troisième et au deuxième trimestre, les prix avaient encore baissé en moyenne d'environ dix pour cent en comparaison annuelle.

Les villes sont particulièrement touchées

La raison principale de la crise immobilière est la forte hausse des taux d'intérêt qui a fortement renchéri les crédits. De nombreuses personnes ne peuvent ou ne veulent plus s'offrir leur propre logement, et les investissements ne sont plus rentables pour les grands investisseurs. Dans le même temps, la demande de logements reste élevée, en particulier dans les villes, notamment en raison de la forte immigration, tandis que les nouvelles constructions sont en crise en raison de la hausse des taux d'intérêt et des matériaux chers.

Selon les statisticiens, les prix ont augmenté en fin d'année aussi bien dans les villes que dans les campagnes. Dans les sept métropoles - Berlin, Hambourg, Munich, Koln, Francfort, Stuttgart et Düsseldorf - les prix des maisons individuelles et des maisons à deux logements ont chuté de 9,1 % au quatrième trimestre par rapport à la même période de l'année précédente, les appartements en copropriété ont coûté 5,8 % de moins.

Dans les arrondissements urbains, la baisse des prix des maisons individuelles et des maisons à deux logements a été particulièrement importante (11 %) par rapport au même trimestre de l'année précédente. Pour les appartements en copropriété, les acheteurs ont dû payer en moyenne 7 % de moins. Dans les zones rurales peu peuplées, les maisons individuelles et les appartements ont baissé de 6,9 % et les appartements de 2,8 %.

Correction après un boom sans précédent

Il s'agit toutefois de données moyennes. L'écart de prix entre les bâtiments modernes et efficaces sur le plan énergétique et les biens immobiliers à forte consommation d'énergie est important. Alors que les bâtiments équipés de vieux chauffages au fioul ou au gaz et de mauvaises classes énergétiques ont, selon les études, perdu beaucoup de leur valeur, les objets qui sont à la pointe de la technique et qui consomment peu d'énergie se vendent nettement plus cher.

Selon les estimations de l'Institut d'économie mondiale de Kiel (IfW), le marché immobilier allemand a connu en 2023 la plus forte baisse de prix depuis environ 60 ans. Jamais depuis le début des collectes de prix d'achat des comités d'expertise, les prix de l'immobilier n'avaient chuté "aussi rapidement et aussi fortement", avait déclaré l'institut en février. Une correction s'impose toutefois : depuis 2009, les prix de l'immobilier ont été multipliés par trois ou quatre selon les segments, grâce aux taux d'intérêt bas de l'époque, avant que la chute ne commence en 2022.

Malgré la chute des prix, la demande de logements est ininterrompue - notamment parce que l'on construit peu. L'institut Ifo ne prévoit plus que 225 000 achèvements en 2024, contre environ 270 000 l'année dernière. L'ancien objectif du gouvernement fédéral de 400 000 nouveaux logements par an est depuis longtemps hors de portée.

La baisse des taux d'intérêt marquera-t-elle un tournant ?

Cette année, les banques s'attendent à la fin de la crise immobilière - car avec la baisse de l'inflation, on s'attend à ce que la Banque centrale européenne abaisse ses taux directeurs en juin. Dans l'attente de ce revirement, les taux d'intérêt pour la construction ont déjà nettement baissé : Selon FMH-Finanzberatung, il fallait actuellement payer près de 3,5 pour cent par an pour les crédits sur dix ans - fin octobre, ce taux était encore supérieur à quatre pour cent. Cela rend les financements immobiliers moins chers.

La banque régionale Helaba estime par exemple qu'une stabilisation des prix de l'immobilier résidentiel est probable en 2024. La DZ Bank s'attend également à ce que la correction du marché immobilier se ralentisse et que les prix ne baissent plus que légèrement en moyenne annuelle. Le point culminant des taux d'intérêt serait probablement dépassé.

Les engagements des banques pour des crédits immobiliers aux particuliers ont déjà légèrement augmenté en début d'année. Selon les données de la Bundesbank, des crédits à l'habitat d'un montant de près de 14,7 milliards d'euros ont été accordés en janvier, la valeur la plus élevée depuis mars 2023.

L'Association des banques de lettres de gage, qui représente les principaux organismes de financement immobilier en Allemagne, a récemment mis en garde contre un excès d'euphorie. "Un retournement de tendance des prix de l'immobilier, qui fait déjà l'objet de nombreuses spéculations publiques, n'est pas encore en vue", a déclaré le directeur général Jens Tolckmitt. "Même 2024 restera difficile pour l'instant."/als/DP/mis