Unibail Rodamco Westfield : Note d’information relative à la publication des résultats financiers pour le T3-2020

Le 1er novembre 2020

NOTE D'INFORMATION RELATIVE A LA PUBLICATION DES RESULTATS FINANCIERS

DU GROUPE UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD(URW) POUR LE T3-2020

Résultat net récurrent par action ajusté ("RNRPAA") de 6,57€ sur les 9 premiers mois de 2020

• • Redressement progressif de la fréquentation : -21% en Europe continentale et -24% en Europe en septembre
  • Baisse des chiffres d'affaires des enseignes moins marquée que celle de la fréquentation : en septembre, -15%en Europe continentale, -19%en Europe et -17%aux Etats-Unis (pour les magasins ouverts)
  • De nouvelles restrictionsentréesen vigueur en Europepourraient affecter cette repriseet les résultats du T4.
  • Négociations avec les enseignes : 72% d'accords
  • Taux de recouvrement des loyers : 95% au T1, 52% au T2 et 79% au T3, dont 91% en Europe continentale
  • Cessions d'actifs : 0,6 Md€ signés sur les 4,0 Md€ du plan RESET, avec la cession de l'immeuble de bureau SHiFT
  • Coût moyen de la dette : 1,8% ;
  • Evolution de la valeur du patrimoine à périmètre constant depuis le 31/12/2019: -7,6% (-2,7% au T3- 2020)
  • Actif net réévalué de reconstitution (« EPRA NRV ») : 180,90€ / action
  • Portefeuille de projets de développement ramené à 5,4 Md€ (-2,9Md€ par rapport au 31/12/2019)
  • Ratio d'endettement : 42,5% (41,9% pro-forma de la cession de SHiFT)
  • Prévision pour 2020 : RNRPAA compris entre 7,30€ et 7,80€ ; Loyers nets des centres commerciaux à
    périmètre constant : de -25% à -30%en cash ; de -18% à -23% en normes IFRS
  • Prévision d'évolution des loyers nets des centres commerciaux pour 2021 à périmètre constant : de +10% à +20% par rapport à 2020 en cash, globalement stable en normes IFRS
  • Dividende : dividende en numéraire plafonné à 250 M€ pour 2020 et 2021
  • Plan RESET de 9+Md€ annoncé le 16septembre 2020 pour renforcer le bilan et assurer l'accès continu aux marchés de la dette
• La reprise s'est poursuivie en septembre, avec tous nos centres commerciaux en Europe ouverts et la levée de la plupart des restrictions aux Etats-Unis, sauf en Californie. La fréquentation et les chiffres d'affaires des enseignes ont continué à se redresser. Le taux de recouvrement de nos loyers s'est significativement amélioré, à 79%, dont 91% en Europe continentale. Les négociations avec les enseignes ont bien progressé, avec 72% d'accords déjà trouvés. Nous avons franchi une étape importante de notre programme de cessions de 4 Md€, avec la signature le 12 octobre 2020 d'un accord en vue de la cession de l'immeuble de bureaux SHiFT, au-dessus de sa valeur comptable.
  En octobre, la hausse inquiétante du nombre de cas de COVID-19 a conduit à de nouvelles restrictions gouvernementales, dont des reconfinements dans plusieurs pays, qui accroissent l'incertitude. Ce contexte confirme la nécessité de notre plan RESET, afin de renforcer immédiatement le bilan du Groupe et réduire son profil de risque.
  En prenant en compte les nouvelles mesures en place et leur impact sur les activités du Groupe, nous prévoyons un RNRPAA pour 2020 compris entre 7,20€ et 7,80€ par action. En 2021, le Groupe prévoit que

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les loyers nets à périmètre constant pour ses centres commerciaux augmenteront de +15% à +20% sur une base cash par rapport à la prévision 2020. Je veux remercier nos équipes qui font un travail absolument exceptionnel depuis mars pour aider URW à faire face à cette situation inédite. »

Christophe Cuvillier, Président du directoire

RNRPAA SUR 9 MOIS DE 6,57€

Le RNRPAA publié s'élève à 6,57€, soit -30,4% par rapport aux neuf premiers mois de 2019. Cette baisse de -2,86€ se répartit comme suit :

• -0,35€dû aux cessions réalisées en 2019 et 2020 ;
• -0,32€dû à l'arrêt de la capitalisation des honoraires internes de commercialisation ;
• -2,42€dus à l'impact du COVID-19 sur les opérations et le financement dont :

1. -0,23€d'allégements de loyer ;

1. -0,88€d'augmentation des créances douteuses ;

1. -0,43€de baisse des revenus variables (loyers basés sur le chiffre d'affaires , parkings, partenariats commerciaux,…) ;

1. -0,35€de baisse du résultat net des activités de services ;

1. -0,36€de réduction du résultat net de l'activité Congrès & Expositions ; et

1. -0,17€d'augmentation des charges financières liées aux mesures de liquidité prises en réponse à la crise.

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• Compensée partiellement par+0,22€ issu d'autres éléments.

PERFORMANCE OPERATIONNELLE

Centres commerciaux

Tous les centres en Europe étaient ouverts le 15 juin et le sont restés tout au long du troisième trimestre, même si certaines restrictions ont été maintenues dans plusieurs marchés, notamment concernant la restauration et les loisirs.

Aux États-Unis, tous les centres du Groupe sauf Westfield World Trade Center avaient rouvert en juillet. Cependant, le 13 juillet, suite à une multiplication des cas de COVID-19, l'État de Californie a ordonné la fermeture de toutes les activités intérieures dans les centres commerciaux. Cette restriction a été levée le 2 septembre, mais cinq des centres du Groupe du comté de Los Angeles ont dû rester fermés jusqu'au 7 octobre. Westfield World Trade Center a rouvert le 9 septembre.

A partir d'octobre, la plupart des régions européennes ont remis en place des mesures restrictives comme des limitations de capacité, la fermeture des activités de restauration et de l oisirs, des couvre-feux ou des confinements, ce qui aura un impact négatif sur l'activité dans les semaines à venir.

La fréquentation dans les centres européens a connu une reprise encourageante, bien que légèrement plus faible en septembre avec la reprise du COVID-19.

Aux États-Unis, en septembre, sur un périmètre correspondant à 60% des centres (en raison de la fermeture de certains d'entre eux pendant une partie du mois et de données limitées), la fréquentation était comprise entre 60% et 65% du niveau de l'année précédente.

Les chiffres d'affaires des commerçants se sont redressés après le premier confinement, avec -26%,-16%,-12% et -15% en Europe continentale pour les mois de juin, juillet, août et septembre, respectivement, et -33%,-21%,-16% et -19% au total Europe, la reprise ayant été plus tardive au Royaume-Uni. La France a connu une bonne dynamique en août (-5%). Le mois de septembre a été marqué par le début de la seconde vague de COVID-19.

Les secteurs les plus performants au troisième trimestre ont été l'alimentation et les articles de grande consommation (-3%), la maison (-6%), la culture, médias & technologie (-9%) et le sport (-9%).

Aux États-Unis, les chiffres d'affaires des commerçants(4) dans les centres restés ouverts durant chacun des mois du T3 affichent -34% en juillet, -33% en août et -24% en septembre par rapport aux mêmes mois de 2019, avec seulement 90% des magasins ouverts dans ces centres. Les chiffres d'affaires ajustés (pour assurer la comparabilité du nombre de magasins ouverts par jour en 2019 et 2020) sont de -28% en juillet, -27% en août et -17% en septembre.

Le recouvrement des loyers pour les centres commerciaux s'établit à 95% pour le T1 et 52% pour le T2 (contre 46% au 15 septembre 2020). Au T3, le taux de recouvrement s'élève à 79%, dont 91% en Europe continentale, grâce à la reprise de l'activité, aux progrès dans les négociations avec les enseignes et au travail des équipes d'URW.

Les négociations avec les enseignes progressent. Au 27 octobre, le Groupe avait achevé 72% des négociations et conclu des accords avec notamment 9 de ses 10 enseignes principales. Ces négociations ne visent pas à modifier de façon permanente les structures des baux ou à changer le mode de calcul des loyers (comme remplacer le loyer minimum garanti par des loyers purement variables). Des allègements de loyers supplémentaires pourraient être nécessaires pour soutenir les commerçants avec les nouvelles fermetures à partir de fin octobre en raison de la seconde vague de COVID- 19.

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Les loyers nets à périmètre constant des centres commerciaux baissent de -12,3% pour le Groupe, dont -8,0% en Europe continentale, principalement en raison de l'impact de la COVID-19. Les allègements de loyers enregistrés sont de 54,1 M€. Le Groupe prévoit à ce stade d'accorder un total de 250 à 290 M€ d'allégements liés à la crise de la COVID-19.

Dans ce contexte, le plan RESET de plus de 9 Md€ annoncé le 16 septembre, destiné à renforcer le bilan d'URW, à maintenir une forte notation de crédit et à garantir un accès ininterrompu aux marchés de la dette (bancaire et obligataire), est plus que jamais nécessaire. Pour rappel, les principaux éléments de ce plan de désendettement comprennent une augmentation de capital de 3,5 Md€, 1 Md€ d'économies par la réduction du dividende en numéraire sur les deux prochaines années, une réduction des investissements d'environ 800 M€ ainsi que 4 Md€ de cessions d'actifs d'ici fin 2021, que le Groupe a commencé à réaliser. Les détails de ce plan peuvent être consultés sur le site reset.urw.com.

Bureaux & Autres

Les loyers nets à périmètre constant ont diminué de -1,3 %, tandis que les loyers nets totaux ont diminué de -22,5 %, principalement en raison des cessions de la tour Majunga en 2019 et de l'hôtel Novotel Confluence en 2020.

Congrès & Expositions

Le résultat opérationnel net récurrent a diminué de 92,1% par rapport à 2019, la plupart des évènements ayant été annulés à partir du 9 mars en raison des mesures gouvernementales .

POURSUITE DE LA REDUCTION DU PORTEFEUILLE DE DEVELOPPEMENT

Le Coût Total d'Investissement (CTI)(5) pour URW de ses projets de développement s'élève désormais à 5,4 Md€, contre 10,3 Md€ au 30 juin 2019, 8,3 Md€ au 31 décembre 2019 et 6,2 Md€ au 30 juin 2020.

Le Groupe conserve une grande flexibilité, puisque seulement 3,7 Md€ de projets sont engagés, dont 2,2 Md€ déjà investis. URW prévoit de livrer l'extension de La Part-Dieu et l'immeuble de bureau Trinity au T4-2020, le projet de redéveloppement de Westfield Mall of the Netherlands au S1-2021, et le projet mixte de Gaîté Montparnasse au S2- 2021.

CESSIONS

Le 12 octobre 2020, URW a conclu un accord avec un consortium d'investisseurs institutionnels français (Primonial REIM, La Française et EDF Invest) pour la cession de l'immeuble de bureaux SHiFT, dont la finalisation est prévue pour janvier 2021. Le prix de cession(6) de 620 M€ représente une prime par rapport à la valeur d'expertise au 30 juin 2020.

Avec cette transaction, le Groupe aura généré 5,3 Md€ de produits nets de cession depuis juin 2018, à un taux de rendement initial net de 4,5% et une prime moyenne par rapport à la valeur d'expertise de +5,6%.

VALORISATION

La valeur brute de marché (VBM) proportionnelle des actifs du Groupe au 30 septembre 2020 a diminué de -10,7% à 58,3 Md€, conséquence de la réévaluation du portefeuille à périmètre constant de -4 168 M€ (-7,6%), dont -1 400 M€ (-2,7%) au T3, et des cessions.

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