Le même mois, les autorités chinoises ont discrètement entamé des pourparlers avec Ping An pour que le groupe d'assurance prenne une participation majoritaire dans le promoteur, selon un rapport de Reuters qui a été démenti par Ping An.
Des entretiens avec des entrepreneurs, des ouvriers et des acheteurs de logements, ainsi qu'un examen des procès impliquant Country Garden, montrent que pendant des mois, avant que ses problèmes ne soient rendus publics, la société avait du mal à livrer les logements et à payer les entrepreneurs dans les délais impartis.
Jusqu'au milieu de l'année, la société était considérée par la plupart des investisseurs et des acheteurs de logements comme un modèle de solidité dans un secteur immobilier aux prises avec un endettement croissant, des réglementations plus strictes et des ventes en chute libre. Elle a été l'un des rares promoteurs à pouvoir émettre des obligations onshore garanties par l'État l'année dernière et à obtenir des lignes de crédit auprès des banques au début de l'année 2023.
La Chine, deuxième économie mondiale, a eu du mal à se remettre des fermetures de COVID et des problèmes liés à son gigantesque secteur immobilier. Les déboires de Country Garden mettent en lumière le défi auquel Pékin est confronté lorsqu'il s'agit de mettre au point un plan de sauvetage pour l'entreprise et d'améliorer les conditions pour l'ensemble du secteur.
"Personne ne croyait à l'échec de Country Garden. L'une des principales raisons est qu'elle semblait bénéficier de la garantie implicite de l'État", a déclaré à Reuters Xu Tianchen, de l'Economist Intelligence Unit.
Les observateurs pensaient que Country Garden, qui a un passif d'environ 190 milliards de dollars et plus de 3 000 projets en cours de développement, était "assez bon et assez grand pour échapper à un défaut de paiement ou à un effondrement", a-t-il ajouté.
Parmi les exemples de difficultés financières antérieures de Country Garden, rapportées ici pour la première fois, on peut citer : Un fournisseur de vannes impayé depuis 2022 ; un fournisseur d'acier partiellement payé avec des appartements ; des propriétaires et des travailleurs signalant des projets bloqués dès janvier ; et une filiale de Country Garden qui a déclaré à un tribunal au début de l'année qu'elle était "insolvable et débordée".
Selon les données compilées par EIUs Xu, les poursuites judiciaires impliquant Country Garden et ses entrepreneurs, y compris les litiges concernant les retards de construction et les paiements manquants, ont atteint le chiffre record de 459 cas cette année.
Country Garden s'est refusé à tout commentaire.
Après sa défaillance, Country Garden a souligné que la livraison de logements resterait sa principale priorité, déclarant la semaine dernière qu'elle avait livré environ 460 000 unités au cours des 10 premiers mois de 2023.
En juillet, quelques semaines seulement avant de ne pas rembourser ses dettes, Country Garden a lancé une campagne sur son canal WeChat intitulée Beautiful Delivery, présentant des appartements nouvellement construits et des propriétaires heureux. Certains projets ont même été livrés avant la date prévue.
"CONFRONTÉ À DES PERTES
Bien que les litiges et les retards soient monnaie courante pour tout grand promoteur, et que les données en Chine soient souvent incomplètes, les documents judiciaires mettent en lumière le contraste entre l'image que Country Garden a présentée publiquement et certains des défis qu'il a dû relever à huis clos.
Dans une affaire concernant des retards présumés dans la livraison d'appartements dans la mégalopole centrale de Chongqing, la filiale locale de Country Garden a déclaré au tribunal qu'elle devait 60 millions de yuans (8,2 millions de dollars) en paiements pour le projet et qu'elle était "confrontée à de graves pertes financières et incapable de couvrir ses engagements", selon un verdict rendu en juin.
Elle s'est déclarée "insolvable et accablée, et même si le tribunal réduisait les dommages-intérêts à sa discrétion, le défendeur pourrait encore avoir du mal à remplir ses obligations à l'avenir".
D'autres affaires judiciaires présentent des exemples similaires de l'année dernière et du début de cette année : Il s'agit de sommes aussi modestes que 267 475 yuans d'arriérés correspondant à 50 % des frais d'installation d'un ascenseur ou 2,8 millions de yuans réclamés par une entreprise d'installation électrique.
Selon un fournisseur d'acier basé dans le sud de la Chine, certains grands entrepreneurs ont décidé d'éviter toute procédure judiciaire. Il a déclaré à Reuters : "La priorité pour nous est de récupérer notre argent par le biais de négociations plutôt qu'en intentant une action en justice, qui prend beaucoup de temps et n'aboutit pas nécessairement à un résultat satisfaisant."
Country Garden devait au fournisseur, qui n'a pas souhaité être identifié en raison du caractère sensible de la situation, l'équivalent de plusieurs millions de dollars pour des barres d'acier renforcées.
La moitié de la somme due lui a été promise sous forme d'appartements inachevés. L'autre moitié devait être payée en espèces, mais le fournisseur n'a reçu à ce jour qu'un quart du paiement.
"La situation s'est détériorée à partir du second semestre 2022, et s'est encore aggravée depuis le début de cette année, lorsque le paiement a été retardé, a déclaré le fournisseur.
L'impact de la pénurie de liquidités de Country Gardens s'est fait sentir même après les paiements manqués du mois d'août.
Une semaine plus tard, l'entrepreneur Qiao Jingjing a déclaré que son chantier de construction à Xinzheng, une ville de 1,2 million d'habitants dans la province du Henan, était également au point mort.
Qiao, 38 ans, s'est retrouvé avec 20 000 yuans de salaires impayés pour deux mois de travail. Il a déclaré que son entreprise, Jujiang Group, qui était un sous-traitant sur le site et installait des feuilles d'aluminium, devait plus de 770 000 yuans.
Country Garden n'a pas répondu aux questions concernant les litiges en matière de paiement ou de livraison.
M. Qiao a déclaré que les acheteurs d'appartements et les ouvriers du bâtiment continuaient à se rendre dans les bureaux de Country Garden pour obtenir des informations.
"Mais le personnel de vente de Country Garden ne nous a jamais donné de réponse à ces questions : Quand la construction reprendra-t-elle ? Quand la propriété pourra-t-elle être remise aux propriétaires ? Quand les ouvriers recevront-ils leur salaire ? (1 $ = 7,2800 yuans chinois renminbi) (Reportage de Clare Jim, Liangping Gao, Amy Lv, Laurie Chen et de la rédaction de Pékin ; Rédaction d'Antoni Slodkowski et de Lincoln Feast).
