Rapport semestriel

2006

Table des matières

I.

Présentation d'Aedifica

2

1.

Profil

2

2.

Stratégie

2

3.

Portefeuille immobilier et sa gestion

2

4.

Chiffres clés

4

5.

Dividende

6

6.

Perspectives de croissance

6

7.

Gouvernance d'entreprise

6

8.

Cotation

8

9.

Actionnariat

9

10.

Calendrier financier

9

II.

Rapport d'activités

10

10.

Opérations survenues avant la clôture du 31 décembre 2006

10

11.

Opérations survenues après la clôture du 31 décembre 2006

12

III.

Rapport immobilier

14

1.

Portefeuille immobilier consolidé

14

2.

Analyse du portefeuille au 31 décembre 2006

16

3.

Le marché immobilier

18

4.

Rapport des experts

19

IV.

Rapport financier

20

1.

Compte de résultats consolidé

20

2.

Bilan consolidé

22

3.

Commentaires sur le bilan

24

4.

Actif net réévalué

24

5.

Tableau des flux de trésorerie

25

6.

État consolidé des variations des capitaux propres

26

7.

Notes

28

8.

Rapport du commissaire

31

1

1

I. Présentation d'Aedifica

Présentation d'Aedifica Rapport d'activités Rapport immobilier

Rapport financier

1. Profil

Constituée fin 2005 à l'initiative de la Banque Degroof et de la société GVA Finance, Aedifica est une sicafi (Société d'Investissement à Capital Fixe en Immobilier) dédiée au marché résidentiel belge.

Au 31 décembre 2006, la valeur du patrimoine immobilier d'Aedifica s'élève à 203,1 millions € en valeur d'investissement ou à 197,9 millions € en juste valeur.

Le patrimoine immobilier est composé de 70% d'espaces à affectation résidentielle, le solde se répartissant à concurrence de 17% de surfaces de nature diverse (Bureaux, commerces, etc) et de 13% dans 2 hôtels. Actuellement, ce patrimoine est situé principalement à Bruxelles (77%).

logement portent sur des durées plus courtes tout en dégageant des rendements plus élevés que les baux résidentiels classiques ;

  • le logement des seniors, secteur qui connaîtra une forte croissance dans les années à venir compte tenu de l'évolution démographique de la population. Ce troisième axe d'investissement fournira un revenu de base extrêmement stable à Aedifica, les baux conclus étant de très longue durée et la gestion étant entièrement prise en charge par des exploitants professionnels.

Cette stratégie correspond à la volonté d'Aedifica de répondre aux différents besoins de la population en matière de logement urbain, et, son souci d'être à l'écoute de ses locataires et de veiller à leur bien-être. D'où le choix de la devise « Aedifica, the urban way to live ».

2. Stratégie

La stratégie d'investissement d'Aedifica se concentre sur 3 axes porteurs du marché résidentiel belge :

  • les immeubles résidentiels en centre-ville d'agglomérations urbaines du pays, dont, notamment, les logements moyens, secteur jugé particulièrement porteur ;
  • les appartements meublés à Bruxelles. Situés dans les quartiers cotés de la capitale de l'Europe, ils sont destinés à une clientèle internationale. Les baux de ce type de

3. Portefeuille immobilier et sa gestion

Au 31 décembre 2006, le patrimoine immobilier d'Aedifica, est composé de 66 biens comprenant 252 appartements non meublés, 183 appartements meublés et 626 lits dans des maisons de repos, pour une superficie totale de 98.918m2.

Son taux d'occupation pour le semestre s'élève à 95,2% pour l'ensemble du portefeuille immobilier, excepté les appartements meublés, et à 85,2% pour la partie meublée1. La durée moyenne des baux pour l'ensemble du portefeuille est de 11 ans.

Portefeuille immobilier

30 juin 2006

31 décembre 2006

Superficie totale (m2)

50.127

98.918

Résidentiel (%)

59%

70%

Nombre d'appartements non meublés

106

252

Nombre d'appartements meublés

183

183

Nombre de lits (maison de repos)

0

626

1 Cfr. Chapitre III - Point 2.1.5 pour la méthode de calcul des taux d'occupation

« Résidence Palace Bloc E » chaussée d'Etterbeek 62 1040 Bruxelles

2

Aedificia Rapport semestriel 31/12/2006

3

1

I. Présentation d'Aedifica

Présentation d'Aedifica Rapport d'activités Rapport immobilier

Rapport financier

Gestion du portefeuille

  • Immeubles résidentiels à appartements non meublés Aedifica externalise actuellement la gestion de son portefeuille d'immeubles à appartements non meublés auprès d'intermédiaires tiers réputés sur le marché de la gestion locative en Belgique. La rémunération de ces gestionnaires externes se fait sur base du pourcentage des loyers.
    Aedifica assure néanmoins en interne la coordination et le contrôle de qualité des prestations de ces intermédiaires. Par ailleurs, un responsable commercial et marketing assure en interne la location du portefeuille afin, notamment, de garder le contact direct avec les locataires.
  • Appartements meublés

Lors de l'acquisition des portefeuilles à appartements meublés, Aedifica a décidé d'intégrer les équipes de gestion ultra-professionnelles et hautement qualifiées de ces portefeuilles, afin de préserver la qualité du logement,

le choix des prestations de services mais aussi la valeur

ajoutée d'une relation de proximité avec ses hôtes. Le crédo du département meublé est « A New Lifestyle » ou « Un Nouvel Art de Vivre ».

De cette philosophie, tournée vers le bien-être du client et la qualité du produit offert, découle naturellement un processus de fidélisation. Sur l'ensemble des clients qui ont fait confiance à Aedifica en 2006, 49% avaient déjà goûté à son « Nouvel Art de Vivre ».

Aedifica a créé un nouveau site internet doté d'un moteur de recherche pour la commercialisation des appartements meublés : www.aedifica-furnished-apartments.com.

Cette innovation dans le secteur de la location meublée permet aux clients de réserver leur logement en ligne.

• Logements des seniors

Aedifica investit dans ce secteur, dans le cadre de contrats long terme (leasing immobilier ou bail emphytéotique) avec des exploitants professionnels et spécialisés qui prennent également en charge, selon les termes des contrats de bail, l'entretien des immeubles. Il n'y a donc pas de gestion à proprement parler de ces immeubles.

Résultats consolidés (IAS/IFRS)

31 décembre 2006

(x € 1 000)

Par action1

Revenus locatifs

5 674

1,5

Résultat locatif net

5 652

1,5

Résultat immobilier

5 464

1,5

Résultat d'exploitation des immeubles

4 304

1,2

Marge opérationnelle (%)

75,9%

Résultat d'exploitation avant résultat de portefeuille

2 923

0,8

Résultat sur portefeuille

769

0,2

Résultat financier + impôts

-1 617

-0,4

Résultat net

2 076

0,6

Résultat net (part du groupe)

2 076

0,6

1 Nombre d'actions en circulation

Bilan consolidé (IAS/IFRS)

31 décembre 2006

(x € 1 000)

Par action1

Immeubles de placement (juste valeur)

197 912

54,2

Autres actifs

17 394

4,8

4. Chiffres clés

Valeur du patrimoine

Immeubles

Apparte-

Logements

Autres

Total

(x € 1 000)

résidentiels

ments

des seniors

et mixtes

meublés

Valeur d'investissement

83 143

40 574

48 349

31 055

203 121

40,9%

20,0%

23,8%

15,3%

100,0%

Juste valeur

80 988

39 449

47 170

30 305

197 912

Loyers contractuels annuels1

4 488

3 706

2 908

1 972

13 074

Rendement brut (%)

5,4%

9,1%2

6,0%

6,4%

6,4%

Rendement brut si 100% loué (%)3

6,0%

9,1%

6,0%

6,4%

6,7%

  1. Les loyers contractuels repris dans ce tableau comprennent les garanties locatives; les montants relatifs aux appartements meublés correspondent au chiffre d'affaires du 1er semestre HTVA et annualisé; les montants relatifs aux autres immeubles (hors appartements meublés) reflètent la situation la au 31 décembre 2006
  2. 8,3% si on ajoute à la valeur d'investissement le goodwill et les meubles
  3. Excepté pour les appartements meublés

Total des actifs

215 306

58,9

Capitaux propres

143 026

39,2

Dettes et passifs repris dans le ratio d'endettement

69 480

19,0

Autres passifs

2 800

0,8

Total des capitaux propres et du passif

215 306

58,9

Ratio d'endettement (%)

32,3%

1 Nombre d'actions en circulation

Nombre d'actions au 31 décembre 20062

Nombre d'actions en circulation3

3 653 205

Nombre total d'actions

3 656 205

2 Fractionnement du nombre d'actions par 25 décidé lors de l'assemblée générale extraordinaire du 17 août 2006 3 Après déduction des 3.000 actions propres

4

Aedificia Rapport semestriel 31/12/2006

5

1

I. Présentation d'Aedifica

Présentation d'Aedifica Rapport d'activités Rapport immobilier

Rapport financier

5. Dividende

La réalisation des prévisions pour la fin de l'exercice comptable en cours, telle qu'annoncée lors de l'introduction en bourse (IPO), dépendra principalement de l'évolution des activités d'Aedifica lors du second semestre qui sera clôturé au 30 juin 2007:

  • le portefeuille d'immeubles tel qu'il existe au
    31 décembre 2006 produira - pour la première fois - lors de ce second semestre des loyers sur une période complète de 6 mois ;
  • Aedifica est confiante de réaliser, lors du second semestre, le programme d'investissements de 45 millions € prévus dans le business plan.

Au moment de la rédaction du présent rapport, Aedifica a identifié suffisamment de dossiers d'investissements potentiels dans les 3 axes stratégiques, dont certains ont d'ailleurs déjà abouti à des accords de principe (infra) pour répondre au programme d'investissements du business plan.

L'impact de ces investissements en cours sur les comptes annuels arrêtés au 30 juin 2007 dépendra principalement du timing de leur réalisation, des coûts d'acquisition, de la structure des opérations, du rendement, etc, qui pourraient, au cas par cas, différer des hypothèses générales du business plan.

Le conseil d'administration d'Aedifica entend, de toute façon, proposer à ses actionnaires la distribution d'un dividende en ligne avec les prévisions annoncées lors de l'IPO.

6. Perspectives de croissance

Comme déjà annoncé, Aedifica continue d'investir activement dans des dossiers d'investissements cadrant adéquatement à sa stratégie et permettant la réalisation de son business plan. Aedifica a en effet l'ambition de poursuive l'expansion de son portefeuille immobilier, avec pour objectif d'atteindre une valeur de

300 millions € en juin 2008.

7. Corporate governance

Aedifica est administrée par un conseil composé de 9 membres, dont 3 sont indépendants, tel que stipulé dans le Code des sociétés et dans l'annexe A du Code belge de gouvernance d'entreprise.

Le conseil d'administration a eu le regret de mettre fin au mandat du CFO, Monsieur Guy Servotte, vu son absence prolongée liée à des raisons médicales.

Le management exécutif est aujourd'hui composé du CEO, Monsieur Stefaan Gielens, administrateur délégué. Un processus de recrutement a été lancé pour remplacer le CFO.

Un autre membre du conseil d'administration a été désigné temporairement pour assister le CEO, Monsieur Stefaan Gielens, dans la gestion effective d'Aedifica, afin de répondre aux exigences de l'article 38 de la loi du 20 juillet 2004 qui impose que cette gestion effective soit confiée à deux personnes physiques.

Nom

Rôle au sein du conseil d'administration

Jean-Louis Duplat

Président - Administrateur indépendant

Stefaan Gielens

Administrateur délégué - C.E.O.

Marc Charles 1

Administrateur - Fondateur

Adeline Simont

Administrateur - Fondateur

Pierre Iserbyt 2

Administrateur indépendant

Brigitte Gouder de Beauregard 3

Administrateur indépendant

Jacques Blanpain 4

Administrateur représentant les actionnaires

Galila Barzilaï Hollander

Administrateur représentant les actionnaires

André Masset

Administrateur représentant les actionnaires

1

En sa qualité de représentant permanent de GVA Finance SCA

2

En sa qualité de représentant permanent de Serdiser SCA

3

En sa qualité de représentant permanent de Reinvest SCA

4

En sa qualité de représentant permanent de Services et Promotion de Lasne SA

Le conseil d'administration a créé en son sein deux comités

de rémunération, ayant pour mission de l'assister et de le

spécialisés : le comité d'audit et le comité de nomination et

conseiller dans les domaines qu'ils traitent.

Résidence

Grange des Champs rue Grange

6 Aedificia Rapport semestriel 31/12/2006

des Champs 14 1420 Braine-l'Alleud

7

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