Ces créanciers alternatifs, qui représentent environ 1,5 % du marché hypothécaire canadien, ont attiré les investisseurs à la recherche de rendements élevés lorsque les taux d'intérêt ont atteint leur niveau le plus bas ces dernières années. Mais avec la hausse rapide des taux dans le cadre d'un cycle de resserrement de la Banque du Canada cette année, les investisseurs ont cherché des actifs plus sûrs et à rendement plus élevé.

Les inquiétudes concernant le refroidissement rapide du marché de l'habitation et la possibilité d'une récession compte tenu du rythme des hausses de taux ont également sapé l'appétit, malgré la demande toujours élevée des emprunteurs.

"Nous traversons actuellement une période où les investisseurs sont plus prudents quant à la façon dont les (investissements) alternatifs et, en réalité, le marché immobilier dans son ensemble, s'adaptent aux taux d'intérêt plus élevés", a déclaré Dean Koeller, président de Calvert Home MIC et président de la Canadian Alternative Mortgage Lenders Association.

Les MIC regroupent les prêts accordés aux petits promoteurs immobiliers et aux emprunteurs qui ne sont pas admissibles à des prêts hypothécaires résidentiels auprès des banques, et les vendent à des investisseurs. Il s'agit pour la plupart de prêts à taux variable dont les paiements augmentent en même temps que les taux d'intérêt.

Les difficultés des MIC et d'autres créanciers privés pourraient indirectement contribuer aux vulnérabilités du système financier, a déclaré la Banque du Canada dans une note du personnel https://www.bankofcanada.ca/2021/03/staff-analytical-note-2021-2/#22-Reassessing-the-size-of-mortgage-investment-corporations l'année dernière, bien que la petite taille du secteur signifie que l'impact direct de ses problèmes est faible. Néanmoins, toute secousse ressentie par les MIC pourrait affecter les plus gros créanciers, auprès desquels les MIC empruntent des fonds.

Alors que les taux d'intérêt plus élevés sont bons pour les prêteurs parce qu'ils augmentent les marges, la demande des investisseurs pour de meilleurs rendements se répercute sur les taux plus élevés que les MIC appliquent sur les prêts, a déclaré Rob Colangelo, Senior Credit Officer de Moody's Investors Service.

Si les MIC devaient rendre les prêts encore plus chers pour attirer les investisseurs, toute hausse potentielle du chômage pourrait pousser les emprunteurs à faire défaut, laissant toutes les parties dans une situation pire, a-t-il dit.

Les conditions actuelles pourraient également conduire à une augmentation des faillites ou à une consolidation du secteur, dans la mesure où les petits MIC - qui ont généralement plus de mal à accéder à la dette bancaire - ne parviennent pas à lever suffisamment de capitaux pour survivre, a déclaré M. Colangelo.

Ce repli intervient alors que la demande de prêts de la part des MIC reste forte, les grandes banques resserrant leurs normes de prêt et poussant davantage d'emprunteurs vers des créanciers alternatifs.

Le 10 août, Atrium MIC a déclaré avoir enregistré des avances hypothécaires record au cours du deuxième trimestre, terminant la période avec le plus gros portefeuille hypothécaire de son histoire.

Dans un monde idéal, un MIC serait capable de lever suffisamment de fonds propres auprès des investisseurs pour financer tous ses engagements hypothécaires. Mais les MIC comme Calvert financent davantage d'hypothèques par la dette, en les conservant plus longtemps dans leurs propres livres.

L'utilisation du crédit pour financer les prêts est une "proposition coûteuse", a déclaré M. Colangelo de Moody's, ce qui ajoute au risque de l'entreprise dans un marché immobilier en baisse.

Une autre MIC, MCAN Mortgage Corp, compte principalement sur le capital qu'elle a levé l'année dernière pour financer ses prêts, même si elle possède une activité de patrimoine qui lui permet de puiser dans les dépôts, a déclaré la directrice générale Karen Weaver.

"Nous avons connu une croissance l'année dernière grâce à deux offres de droits ... et jusqu'à ce que les marchés se stabilisent, je pense que nous allons fonctionner à partir de notre capital existant", a-t-elle déclaré, ajoutant que MCAN se concentre actuellement sur la préservation de ses résultats plutôt que sur l'expansion de son portefeuille de prêts.