Alors que les marchés de l'immobilier commercial cotés en bourse ont plongé, l'impact sur les prix unitaires ne s'est pas entièrement répercuté sur l'évaluation des actifs, créant une impasse entre les propriétaires relativement optimistes et les acheteurs qui attendent des remises plus importantes.

Les immeubles de bureaux sont au centre de cette impasse. Vidés pendant le COVID, les travailleurs ont tardé à revenir dans les bureaux, tandis que la hausse des taux d'intérêt a affecté la valeur des biens immobiliers, au moment même où le service de la dette devient plus onéreux.

Les sociétés d'investissement immobilier (REIT) telles que Dexus, l'un des plus grands propriétaires de bureaux du pays, Charter Hall Group et Centuria Office REIT ont revu leurs portefeuilles à la baisse de 4 à 8 % lors d'évaluations indépendantes semestrielles réalisées en juin et juillet.

Si l'on ajoute les évaluations de décembre, les principales FPI, qui construisent, détiennent et exploitent des actifs immobiliers, ont réduit les portefeuilles de bureaux d'environ un dixième ou moins au cours de l'année écoulée. Les actifs autres que les bureaux ont baissé encore moins.

Cela ne représente qu'une fraction de la baisse des marchés publics. Les actions de Dexus ont chuté de 28 % depuis 2022, tandis que Charter Hall a presque été divisé par deux. L'indice de référence australien des sociétés de placement immobilier (REIT) est encore à un cinquième des niveaux d'avant la crise du COVID, malgré une hausse de 4 % cette année.

Bien qu'une telle divergence entre les évaluations publiques et privées ne soit pas rare en raison de la réticence des propriétaires de biens immobiliers de premier ordre à revoir leurs avoirs à la baisse, l'écart béant reflète l'incertitude plus générale qui règne dans le secteur.

"Les acheteurs ne sont pas prêts à payer le prix des dernières évaluations", a déclaré Winston Sammut, gestionnaire d'investissement chez Sequoia Financial Group et ancien cadre de Charter Hall. "Vous pouvez attribuer une valeur à un bien, mais si personne n'est prêt à payer ce prix, il ne s'agit pas d'une valeur réelle.

Les sociétés de placement immobilier affirment que leurs portefeuilles regorgent d'immeubles de qualité et sont remplis de locataires. En réponse aux questions de Reuters, Centuria a déclaré que les évaluations des petits bureaux se maintenaient bien et a fait référence à la vente récente d'un actif de Canberra pour 23 millions de dollars australiens, qui n'était inférieure que de 1,7 % à la valeur comptable de décembre. Dexus et Charter Hall n'ont pas répondu aux demandes de commentaires.

Les investisseurs sont divisés sur la question de savoir si les prix des sociétés non cotées baisseront autant que ceux des marchés publics, mais même les optimistes se méfient. Grant Berry, gestionnaire de portefeuilles de FPI chez SG Hiscock & Company, estime qu'une chute de 30 % des prix serait "lourde de conséquences", mais il évoque la possibilité d'une chute de 20 %.

Les valorisations des sociétés non cotées devraient s'établir à des niveaux similaires à ceux des marchés publics, avec des décotes de l'ordre de 20 à 30 %, selon les banquiers d'affaires.

Une vente récente très médiatisée souligne les risques de baisse. Le mois dernier, Dexus a vendu un gratte-ciel haut de gamme du centre-ville de Sydney pour 393 millions de dollars australiens, soit une décote de 17 % par rapport à l'évaluation de décembre.

Face à la perspective de rabais importants, les propriétaires retirent les ventes. Le géant américain du capital-investissement Blackstone et l'assureur chinois Ping An ont tous deux interrompu cette année la vente d'immeubles de bureaux très en vue à Sydney, après avoir reçu des offres trop basses, ont rapporté les médias locaux. Blackstone a refusé de commenter et Ping An n'a pas répondu à une demande de commentaire.

Selon Amy Pham, gestionnaire de fonds de placement immobilier chez Pengana Capital Group, les évaluateurs peuvent justifier la modération des dégradations tant qu'il n'y a pas de ventes importantes par rapport auxquelles les prix peuvent être comparés.

"Les évaluateurs ne se rendent pas service en étant prudents. Plus ils se tiendront à l'écart, plus les acheteurs et les investisseurs se tiendront à l'écart.

SORTIR DE L'IMPASSE

La pression croissante exercée sur les propriétaires pour qu'ils paient les investisseurs qui se précipitent hors des fonds immobiliers non cotés pourrait finalement les obliger à vendre des immeubles pour obtenir des liquidités, ce qui permettrait de sortir de l'impasse, selon M. Sammut.

"L'argent fait la queue pour sortir avant que les évaluations ne soient entièrement ajustées pour tenir compte des augmentations de taux", a-t-il déclaré. "Plus il y a de rachats, plus il y a de pression pour des ventes supplémentaires.

Charter Hall a déjà réduit le montant que les investisseurs peuvent retirer de l'un de ses plus grands fonds de bureaux non cotés, car il s'efforce de trouver des acheteurs à des prix qu'il juge équitables.

Aux États-Unis, Blackstone a limité à plusieurs reprises les rachats des investisseurs de son fonds immobilier phare depuis novembre.

Le fonds de pension australien Hostplus, qui pèse 100 milliards de dollars australiens, a brusquement fermé ses fonds immobiliers et d'infrastructure autonomes en juin, en invoquant les coûts, la complexité et la nécessité de gérer la répartition globale des actifs et les flux de trésorerie.

"Hostplus, c'est un début", a déclaré M. Pham. "Nous cherchons à savoir si les gestionnaires de fonds, les Charter Halls, les Centurias, les Dexus reçoivent également des rachats importants.

(1 $ = 1,4628 dollar australien)