Icade : Activité au 31 mars 2023

COMMUNIQUE DE PRESSE

Issy-les-Moulineaux, le 24 avril 2023, 7h00

ICADE - ACTIVITÉ AU 31 MARS 2023

CHIFFRE D'AFFAIRES CONSOLIDÉ, PART DU GROUPE, DE PRÈS DE 300 M€

ACCORD D'EXCLUSIVITÉ EN VUE DE LA CESSION D'ICADE SANTÉ

Activités du groupe : des indicateurs opérationnels résilients, reflétant des fondamentaux solides

1. Foncière Tertiaire : revenus locatifs bureaux et parcs d'affaires à 83 M€, +2,8% à périmètre constant, portés par les effets

positifs de l'indexation ; près de 60 000 m² de signatures et renouvellements ont été réalisés sur le T1 2023

1. Promotion : chiffre d'affaires économique1 à 227 M€, -14%, vs le T1 2022 particulièrement dynamique. Le marché de promotion résidentiel ralentit en ce début d'année 2023 dans un contexte de taux élevés qui perdurent

Icade et Primonial REIM ont signé le 13 mars 2023 un accord d'exclusivité portant sur le désengagement total d'Icade dans les activités de santé

1. La transaction porte sur un montant total en cash de 3 Md€ dont 2,6 Md€ au titre de la valorisation de la participation

d'Icade dans ses activités de Santé, telle qu'estimée au 31/12/2022

1. La première étape de l'opération, réalisée au plus tard fin juillet 2023, porte sur 1,4 Md€, soit 64% de sa participation dans Icade Santé, sur la base de l'ANR au 31/12/2022

1. Ainsi, Icade applique la norme IFRS 5 dès le 31 mars 2023, en anticipation de la déconsolidation totale des activités de santé au closing de la première étape (perte de contrôle). En conséquence, le chiffre d'affaires du groupe Icade pour le T1 2023 n'intègre plus la contribution de la Foncière Santé, et le T1 2022 a fait l'objet d'un retraitement en pro forma

Structure bilantielle

1. Désendettement significatif attendu post transaction : à fin 2023 et avant redéploiement, ratio LTV droits inclus attendu à c. 31% et ratio Dette nette / Ebitda attendu à c. 8x

1. L'agence de notation S&P a confirmé le rating BBB+ (perspective stable) d'Icade en mars 2023, post annonce du désengagement des activités de santé

Assemblée générale du 21 avril 2023

1. Approbation du dividende au titre de l'exercice 2022 de 4,33 € par action, payé intégralement en numéraire o Approbation à plus de 98% de la résolution Say on Climate & Biodiversity

Conseil d'administration du 21 avril 2023 post AG2

1. Nomination de Nicolas Joly en tant que nouveau Directeur général d'Icade pour un mandat de 4 ans

• : Reclassement de l'activité Foncière Santé en résultat des activités abandonnées en application de la norme IFRS 5.
• : Autres actifs - Foncière Tertiaire
• : Prestations intra-groupe

A noter le reclassement de l'activité Foncière Santé en résultat des activités abandonnées en application de la norme IFRS 5. Le chiffre d'affaires présenté pour les deux périodes n'intègre donc pas les données de la Foncière Santé.

Le détail des indicateurs opérationnels de la Foncière Santé au T1 2023 est donné en page 7 de ce document.

1. Chiffre d'affaires économique : chiffre d'affaires IFRS + chiffre d'affaires des sociétés mises en équivalence
2. Cf communiqué de presse « Compte-rendu de l'AGM du 21 avril 2023 »

1. FONCIÈRE TERTIAIRE

Une activité locative portée par les effets positifs de l'indexation dans un marché particulièrement calme

* hors autres actifs

Les revenus locatifs en part du Groupe de la Foncière Tertiaire sur le secteur des bureaux et parcs d'affaires s'élèvent au 31 mars 2023 à 83,3 M€, en légère baisse de -2,4 M€, et ce, dans un contexte de cessions d'actifs importantes en 2022 avec un volume de plus de 600 M€, représentant un montant annuel de loyers d'environ 21,0 M€.

Hors impact des cessions intervenues sur 2022, les revenus afficheraient une croissance de +3,7% à périmètre courant.

Dans cet environnement, l'activité d'asset management est restée dynamique sur le premier trimestre avec un volume de signatures et de renouvellements de près de 60 000 m² (23 baux). Ce volume représente un montant de c. 14 M€ de loyers faciaux annualisés et une durée ferme moyenne de 6,0 années. Ce volume, de signatures et de renouvellements, intègre notamment :

• La signature d'un BEFA de 7 500 m² sur une durée ferme de 9 années avec Equinix, exploitant de datacenters, sur le parc des Portes de Paris. Déjà locataire sur près de 14 000 m² sur le parc des Portes de Paris, ce BEFA avec Equinix porte sur un projet de reconversion de locaux tertiaires et d'espaces de stationnement en datacenter.
• Des signatures sur plus de 5 000 m² sur le parc d'affaires Paris Orly-Rungis,dont :

1. La signature d'un BEFA avec une filiale de Vinci Energies sur 3 000 m² sur une durée de 9 années ;

• 1. La signature d'un bail de 9 années portant sur 1 250 m² pour accueillir One Place Rungis, un Food Hall regroupant 5 nouvelles enseignes de restauration. Après l'installation de Pierre Hermé et de l'école des arts culinaires de Lenôtre, cette nouvelle signature prestigieuse confirme l'attractivité du Parc Icade Paris Orly-Rungis pour les acteurs de la haute gastronomie.
• 3 renouvellements significatifs réalisés à la VLM représentant près de 40 000 m² :
• 1. Le renouvellement du bail de Système U sur le parc d'affaires Paris Orly-Rungis sur près de 21 000 m² et sur une durée de 9 ans

dont 6 ans fermes ;

1. Le renouvellement du bail d'Adecco sur l'actif New Way à Lyon sur 13 300 m² et sur une durée de 9 ans dont 6 ans fermes ; o Le renouvellement du bail Arcelor Mittal sur l'actif Cézanne à St Denis sur 4 100 m² et sur une durée ferme de 6 ans.

Après le renouvellement en 2022 du bail de notre troisième locataire Veolia sur le territoire du Millénaire, portant sur c. 45 000 m² sur une durée de 9 années, ainsi que le renouvellement de Club Med au Pont de Flandre sur c. 12 500 m² pour une durée de 3 années, ces renouvellements démontrent la capacité de la Foncière Tertiaire à maintenir ses locataires en place et viennent renforcer davantage la solidité de notre base locative.

A périmètre constant, les revenus locatifs sont en croissance de +2,8% sur le périmètre des bureaux et parcs d'affaires.

Avec 100% des baux indexés (c. 80% des baux indexés sur l'ILAT et c. 20 % sur l'ICC et l'ILC), l'effet de l'indexation s'est poursuivi début 2023 pour représenter c. +5% sur le trimestre.

Comme attendu, cet effet est partiellement compensé sur le trimestre par un effet réversion concentré sur quelques renouvellements stratégiques signés en 2022 et 2023, qui ont permis de sécuriser la base locative sur le moyen / long terme.

Le taux d'occupation financier s'établit à 87,5% au 31 mars 2023, stable par rapport au 31 décembre 2022 (87,7%).

Cet indicateur reste impacté sur ce premier trimestre par la dynamique du plan de cessions des années 2021 et 2022, les cessions portant sur des actifs matures loués à 100%.

Le taux annuel moyen de collecte des loyers s'élève à fin mars à plus de 98%, reflétant la solidité de la base locative de la Foncière Tertiaire, constituée pour rappel à plus de 70% de sociétés du CAC 40, du SBF 120 et du secteur public.

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1. Variation entre le 31 mars 2023 et le 31 décembre 2022, hors livraisons, acquisitions et cessions de la période. (**) Données à 100%, sauf actifs mis en équivalence, en quote-part.

Les investissements réalisés sur le T1 2023 s'élèvent à 62,4 M€ à 100% vs. 56,4 M€ sur le T1 2022. Ils se décomposent de la façon suivante :

• Des investissements dans le pipeline de développement pour c. 22 M€ portant principalement sur les projets suivants :

1. Jump (Parc des Portes de Paris) pour 9,8 M€, projet mixte en cours de développement dont la partie hôtelière a été livrée au cours du trimestre dans le cadre d'un BEFA de 12 ans ;

1. Village des Athlètes (Saint-Ouen) pour 3,3 M€, M Factory (Marseille) pour près de 3,3 M€ et l'hôtel B034 (Pont de Flandre) pour 1,1 M€.

• 1. Next (Lyon Part Dieu) pour 1,8 M€. Ce projet porte sur un immeuble de bureaux de plus de 15 000 m² précommercialisé à hauteur de 100%, dont 85% auprès d'APRIL, et dont la livraison est prévue au T2 2024 ;
• Les autres Capex pour c. 41 M€ concentrent les travaux de maintenance du patrimoine, dont plus de 5 M€ dédiés à l'amélioration de la performance environnementale des immeubles.

Plan de cession 2023 bien engagé

Après avoir réalisé un volume de cessions de près de 600 M€ en 2022, Icade a signé deux promesses portant sur la cession de bureaux core pour plus de 100 M€ situés à Marseille (immeuble Grand Central pour 53 M€ et immeuble Eko Active pour 48 M€), portant à près de 150 M€ le volume total de cessions engagé pour 2023.

Les cessions d'immeubles de bureaux ont été réalisées avec des investisseurs institutionnels de premier rang à un rendement moyen de 4%.

Dans le contexte de la transaction envisagée avec Primonial REIM pour ses activités de Santé, Icade va conserver une approche opportuniste pour poursuivre son programme de cessions de bureaux en 2023, dans un marché de l'investissement qui est resté, comme l'activité locative, encore attentiste sur le premier trimestre 2023.

Poursuite de la gestion proactive et accompagnement des locataires face à la hausse des coûts de l'énergie

La Foncière Tertiaire est restée très active et en accompagnement de ses locataires sur les sujets énergétiques, via notamment les initiatives suivantes :

• Programme de sobriété énergétique : La prise en compte systématique des critères de sobriété, des actions d'efficacité et l'application généralisée des pratiques Ecowatt / Ecogaz ont permis une baisse de consommation journalière électrique moyenne entre le jour (hiver) ouvré 2022 et le jour (hiver) ouvré 2021 de 21% pour l'ensemble du patrimoine de la Foncière Tertiaire.
• Poursuite du déploiement du Bail Engagé Climat : lancé en octobre 2022, le Bail Engagé Climat d'Icade permet d'inscrire l'enjeu du climat au cœur des relations contractuelles Bailleur/Locataire. L'adhésion récente du locataire Système U porte désormais la part du patrimoine couverte par le Bail Engagé Climat à près de 100 000 m².
• Achats d'énergie : La politique achats a d'ores et déjà permis de sécuriser le prix pour 2023 et 2024 de la fourniture en électricité et gaz relative aux parties communes en énergie garantie d'origine renouvelable.

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2. ACTIVITÉ DE PROMOTION

2.1 RÉSILIENCE ET ADAPTATION DANS UN MARCHÉ EN RALENTISSEMENT3

Après une très forte dynamique commerciale en 2022 avec un niveau de réservations record et un chiffre d'affaires en croissance de plus de 17%, Icade Promotion constate, comme l'ensemble de ses pairs, un ralentissement du marché en ce début d'année 2023, en raison notamment de la hausse des taux observée sur les quinze derniers mois favorisant l'attentisme de la part des investisseurs institutionnels et le rallongement des durées de négociations, et impactant la capacité d'emprunt des ménages.

Dans ce contexte, les indicateurs de chiffre d'affaires, réservations et ventes notaires arrêtés à fin mars 2023 sont en baisse par rapport au 1er trimestre 2022, qui était, par ailleurs, particulièrement élevé..

Le chiffre d'affaires économique s'élève à 227 M€ sur la période, en retrait de -14% par rapport au 31 mars 2022.

• Le chiffre d'affaires du Résidentiel est en baisse à 165 M€ (vs 205 M€ au 31 mars 2022) lié au ralentissement du marché.
• Le chiffre d'affaires du Tertiaire affiche, lui, une croissance de +2,9% à 60 M€, soutenue par les nombreuses signatures réalisées en fin d'année 2022.

Plus précisément, au sein de l'activité Résidentiel, les réservations en diffus affichent une baisse contenue de -14% en valeur à comparer à une baisse du marché estimée entre -30% et -40%.

Pour autant, le prix moyen des réservations au m² est en croissance au 31 mars 2023 avec 5 294 €/m² en moyenne (vs 5 187 €/ m² en moyenne au 31 mars 2022), portée par la part des commercialisations d'opérations réalisées en Île-de-France et en Provence Alpes Côte d'Azur (PACA), dont les deux programmes emblématiques suivants, pour lesquels le lancement commercial est intervenu sur le premier trimestre :

• Le projet « 58 Victor Hugo » à Neuilly-sur-Seine, projet ambitieux de reconversion d'un hôtel en résidence de grand standing de 166 logements de plus de 16 000 m² qui sera livré en 2026. Cette opération s'inscrit dans le cadre des activités d'After Work d'Icade Promotion, l'offre de promotion dédiée au redéveloppement lourd d'actifs avec des reconversions d'usage.
• Le projet « Parc des Arts » à Marseille, projet mixte offrant sur 4 bâtiments autour d'un parc paysager, 173 logements, une crèche, une bibliothèque, une résidence d'artistes et une salle d'exposition sur une surface de 12 000 m² et qui sera livré au T3 2025.

A noter également un retrait assez sensible de la part des investisseurs institutionnels sur le marché de la promotion Résidentiel au T1 2023 (18% du chiffre d'affaires total), dans un contexte de marché financier volatil et de niveau de taux élevé qui perdure sans visibilité à moyen terme. Leur contribution au chiffre d'affaires d'Icade Promotion est néanmoins attendu en hausse sur les prochains trimestres.

S'appuyant sur son agilité d'exécution et sa forte capacité d'adaptation, Icade Promotion a d'ores et déjà activé divers leviers pour faire face à cette nouvelle conjoncture, tels que notamment :

• Une attention accrue sur le niveau de stock dur,
• Un suivi renforcé des lancements commerciaux (ajustements de prix et offres commerciales),
• Une recherche d'adaptation de projet et un recalibrage des valeurs foncières,
• Et une analyse d'identification de pistes afin d'ajuster les coûts de structure à cette conjoncture.

3 Source ADEQUATION : un marché marqué par une baisse des réservations de logements neufs de -37% au 1er trimestre 2023 par rapport au 1er trimestre 2022 (indicateur avancé issu du FIL Résidentiel)

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(*) Les indicateurs d'activité sont retenus à 100% (y compris pour les projets portés dans des entités juridiques en contrôle conjoint).

(**) Les unités permettent de définir le nombre de logements ou d'équivalents logements (pour les programmes mixtes) d'un programme donné.

La baisse des réservations de logements intègre un effet de base car un volume significatif de ventes en bloc avait été signé sur le 1er trimestre 2022, alors que la plupart des signatures de ventes en bloc sur 2023 sont attendues sur le second semestre.

2.2 DES INDICATEURS AVANCÉS RÉSILIENTS, UN CA 2023 ATTENDU STABLE APRÈS UNE FORTE DYNAMIQUE EN 2022

Au 31 mars 2023, les indicateurs avancés de chiffre d'affaires (portefeuille foncier maîtrisé dans le Résidentiel et backlog) se maintiennent à un niveau permettant de sécuriser le chiffre d'affaires 2023 dans un marché orienté à la baisse.

• Le backlog total du pôle Promotion au 31 mars 2023 s'élève à 1,8 Md€, stable par rapport au 31 mars 2022 et en baisse légère de -4% par rapport au 31 décembre 2022, confortant l'atteinte d'un niveau de chiffre d'affaires stable à fin d'année 2023.
• Le portefeuille foncier maîtrisé des logements et lots à bâtir représente 15 481 lots pour un chiffre d'affaires potentiel HT et en quote- part de 3,5 Md€.

Le volume de chiffre d'affaires potentiel total à moyen terme s'élève à 8,7 Md€4, en légère croissance de +0,6% par rapport au 31 décembre 2022. Il représente 25 000 lots pour l'activité logement et 188 000 m² pour l'activité tertiaire.

Cet indicateur intègre le potentiel de revenus provenant des nombreux projets gagnés en 2022, illustrant le savoir-faire des équipes pour les projets mixtes d'envergure et dans la construction bas carbone, ainsi qu'une opération mixte gagnée durant ce premier trimestre 2023 dans l'ouest de la France :

• Icade et Groupe Duval ont été désignés lauréat de la consultation « Ambition Maritime et Littorale » sur le site de Gavy à Saint-Nazaire, afin de réaliser un projet mixte d'envergure sur un terrain de près de 8,1 hectares incluant notamment 340 logements, des espaces de

4 En part du Groupe et hors taxes

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