Icade : Résultats semestriels 2023

COMMUNIQUÉ DE PRESSE

Paris, le 24 juillet 2023, 07h00

RÉSULTATS SEMESTRIELS 2023

BILAN RENFORCÉ AVEC UN RATIO LTV < 30%

GUIDANCE CONFIRMÉE ET PRÉCISÉE EN PRO FORMA*

PLAN STRATÉGIQUE EN PRÉPARATION

Bilan renforcé, niveau d'endettement en forte baisse, liquidité très solide :

• Cession de 63% de la participation d'Icade dans Icade Santé pour 1,4 Md€, à l'ANR 31 décembre 2022
• Déconsolidation effective des activités de Santé à compter de la date de finalisation de cette première étape (5 juillet 2023)
• Baisse sensible de la dette nette à 2,9 Md€ (vs 6,6 Md€ au 31 décembre 2022)
• Au 5 juillet, LTV DI : c.29%1, Dette nette/ Ebitda : 6,5x
• Ratio de couverture moyen supérieur à 95% jusqu'à fin 2026

Résultats semestriels solides dans un marché qui intègre le nouvel environnement de taux :

• Chiffre d'affaires IFRS à 697 M€ (+1%)
• Cash-flownet courant groupe pro forma* à 111,2 M€ (+0,4%) (1,47 € par action)
• ANR NTA à 79,3 € par action ; 23% de l'ANR matérialisé en cash

Foncière Tertiaire :

• Revenus locatifs à 181 M€, +2,2% à périmètre constant
• Cash-flownet courant pro forma à près de 100 M€, +4% hors cessions 2022 et 2023
• Rotation d'actifs : investissements et cessions sélectifs, en attente des opportunités à venir
• Valorisation du portefeuille à 7,2 Md€ (Pdg) : LFL à -6,7% vs. décembre 2022, reflétant le nouvel environnement de taux - le taux de rendement du portefeuille, à 6,6% à fin juin, offre une prime de risque attractive

Promotion :

• Chiffre d'affaires économique à 583 M€, +1,7% vs. juin 2022
• Taux de marge à 5,7% (+20bp vs. juin 2022)
• Cash-flownet courant à 13,6 M€, +4,8%

Perspectives 2023 :

• Cash-flownet courant Groupe pro forma par action 2023 attendu entre 2,95€ et 3,05€, incluant l'effet des cessions 2023
• Politique de dividende 2023 sous réserve de la validation par l'Assemblée Générale de 2024 :

1. Dividende récurrent : montant correspondant à l'obligation de distribution légale minimum2

1. Dividende exceptionnel minimum : 2,54€ par action (versement en 2024 de 50% de l'obligation SIIC sur les plus-values de

cessions liées à la finalisation de l'étape 1 de l'opération de cession de la Foncière Santé)

1. Dividende au titre de l'exercice 2023 attendu en hausse de plus de 10% vs le dividende perçu au titre de l'exercice 2022

Plan stratégique en préparation :

• Revue de l'ensemble des activités et actifs en cours, à l'aune des nouveaux usages et du contexte de marché
• Annonce de la nouvelle feuille de route prévue fin 2023 ou début 2024

• Dans un environnement complexe sur les marchés de l'investissement tertiaire et de la promotion, la performance opérationnelle et financière au premier semestre, avec un cash-flow net courant en légère hausse, reflète la résilience du Groupe et la solidité de ses fondamentaux. De plus, avec la réalisation de la première étape de la cession de nos activités de Santé, annoncée le 5 juillet dernier, Icade dispose d'une structure financière et d'un niveau de liquidité très solides pour faire face aux nouveaux enjeux à venir. Dans le contexte de la construction de notre nouvelle feuille de route afin de pouvoir donner de la visibilité à moyen terme aux actionnaires, je suis heureux de partager aujourd'hui mes convictions quant à la qualité de notre portefeuille, la complémentarité de nos métiers et notre leadership RSE, qui seront autant d'atouts différenciants pour Icade demain ». Nicolas Joly, Directeur général d'Icade

1. Calcul intégrant au dénominateur la valeur de la participation résiduelle dans Icade Santé
2. Calculé sur la base du CFNC pro forma, augmenté des dividendes perçus en 2023 d'Icade Santé

1

• Les données financières présentées dans ce communiqué sont des données pro forma de la cession d'Icade Santé pour les exerc ices 2022 et 2023, soit après retraitement de l'ensemble des flux financiers relatifs au portefeuille Santé (P&L et bilan, et prestations intragroupes entre Icade et Icade Santé).

Pour mémoire, les comptes semestriels au 30 juin 2023 intègrent encore la contribution de la Santé au CFNC du groupe. Les réconciliations sont présentées dans le rapport financier semestriel.

• écart avec le RNR -Foncière tertiaire : neutralisation des amortissements des biens d'exploitations.

1. Performance par métier

1.1. Foncière Tertiaire

Une activité locative solide sur le premier semestre, dans un marché ralenti

Les revenus locatifs de la Foncière Tertiaire s'élèvent à 181 M€ au 30 juin 2023, en léger repli de -4 M€ par rapport au 30 juin 2022, principalement lié aux cessions d'actifs intervenues en 2022 (c. 600 M€) et sur le premier semestre 2023 (88 M€ en excluant les promesses), représentant un montant annuel de loyers d'environ 28 M€ (et un impact sur le semestre de -c. 9M€).

Les acquisitions (principalement Défense Parc à Nanterre, acquis fin 2022) ont permis de dégager des revenus sur le semestre de 2,1 M€.

L'activité d'asset management a permis de signer ou renouveler plus de 100 000 m² (46 baux), représentant un montant de loyers faciaux annualisés de c. 27 M€ et une durée ferme moyenne des baux de 6,4 années.

Les signatures relatives à de nouveaux entrants représentent 31 baux sur près de 41 000 m² et un montant de loyers faciaux annualisés de

13 M€ pour une durée ferme moyenne des baux de 7,5 années, notamment :

• La signature d'un bail de 14 200 m² avec EDF Renouvelables sur l'immeuble Origine à Nanterre sur une durée ferme de 9 ans portant le taux d'occupation de l'actif (surface totale de 66 000 m²) à 100%. Ce nouveau locataire, attiré notamment par l'excellence de la qualité environnementale de l'immeuble, permet à Icade de conforter un pôle « énergie » aux côtés de Technip Energies, locataire depuis 2019 au sein d'Origine, et Schneider Electric, prochain locataire d'Edenn, immeuble voisin d'Origine, dont la livraison interviendra courant 2025.
  Avec cette signature, le patrimoine sur le secteur des terrasses de Nanterre, représentant 19% du portefeuille total en part du Groupe, est intégralement commercialisé à date.
• La signature d'un BEFA de 7 500 m² sur une durée de 9 années avec Equinix, exploitant de datacenters, sur le parc des Portes de Paris, et déjà locataire sur près de 14 000 m² dans ce même parc. Ce BEFA avec Equinix porte sur un projet de reconversion de locaux tertiaires et d'espaces de stationnement en datacenter.
• Des signatures sur plus de 6 000 m² sur le parc d'affaires Paris Orly-Rungis,dont :

1. La signature d'un BEFA avec une filiale de Vinci Energies sur 3 000 m² sur une durée de 9 années ;

1. La signature d'un bail de 9 années portant sur 1 250 m² pour accueillir One Place Rungis, un Food Hall regroupant 5 nouvelles enseignes de restauration.

Les renouvellements (15 baux) sur plus de 59 000 m² représentent un montant de loyers faciaux annualisés de 14,3 M€ et une durée moyenne de 5,4 années. Réalisés avec une prime moyenne de 1,4% par rapport à la VLM, ces renouvellements ont confirmé la qualité des locataires d'Icade, locataires de premier plan, dont notamment :

1. Système U sur le parc d'affaires Paris Orly-Rungis sur près de 21 000 m², qui a à cette occasion, signé un Bail Engagé Climat, l'engageant aux côtés d'Icade à une réelle exemplarité en matière de consommation d'énergie dans le bâtiment,

2

1. Adecco sur l'actif New Way à Lyon sur 13 300 m², et

1. Le Ministère de l'Intérieur sur l'immeuble Défense Parc, acquis fin 2022, pour une surface de c. 9 600 m². Ces 3 locataires ont renouvelé leurs baux sans réduction de surface.

Après le renouvellement en 2022 du bail de notre troisième locataire Veolia sur le territoire du Millénaire, portant sur c. 45 000 m² sur une durée de 9 années, ainsi que le renouvellement de Club Med au Pont de Flandre sur c. 12 500 m² pour une durée de 3 années, ces renouvellements démontrent la capacité de la Foncière Tertiaire à fidéliser ses locataires en place et renforcent davantage la solidité de notre base locative.

A périmètre constant, les revenus locatifs sont en croissance de +2,2% sur le périmètre bureaux et parcs d'affaires.

• Avec 100% des baux indexés (c. 80% sur l'ILAT et c. 20% sur l'ICC et l'ILC), l'effet de l'indexation représente +4,7% sur le semestre ;
• Comme au premier trimestre, cet effet est partiellement compensé par un effet réversion concentré sur quelques renouvellements stratégiques qui ont permis de sécuriser la base locative à moyen / long terme.

Le taux d'occupation financier s'établit à 86,5% à fin juin 2023. Ce taux reste impacté à fin juin par la dynamique du plan de cessions en 2022 qui s'est poursuivi début 2023, portant sur des actifs matures loués à 100%, et par la libération de surfaces sur un immeuble à Saint-Denis.

La durée résiduelle ferme des baux s'établit à 3,7 années au 30 juin 2023.

Le taux annuel moyen de collecte des loyers s'élève à fin juin à un niveau proche de 100%, reflétant là encore la solidité et la qualité des clients de la Foncière Tertiaire, constituée à plus de 70% de sociétés du CAC 40, du SBF 120 et du secteur public.

Investissements et pipeline : sélectivité accrue

Le montant total des investissements au 30 juin 2023 s'élève à 122 M€ (stable vs. 30 juin 2022) et représente 38% du volume annuel 2022, en ligne avec la politique d'investissement et une sélectivité accrue, en attendant de prochaines opportunités. Il se décompose de la façon suivante :

• Des investissements dans le pipeline de développement pour 74 M€ portant principalement sur les projets suivants :

1. Jump (Parc de Portes de Paris) pour 16,5 M€ : projet mixte en cours de développement dont la partie hôtelière a été livrée au T1 2023 dans le cadre d'un BEFA de 12 ans,

• 1. Village des Athlètes (bureaux à Saint Ouen) pour 11,2 M€, Next (Lyon) pour 8,1 M€, Grand Central et M Factory (Marseille) pour respectivement 8,0 M€ et 7,7 M€, et Edenn (Nanterre) pour 3,8 M€.
• Des Capex d'exploitation pour c. 41 M€ liés à des travaux de rénovation et d'amélioration de la qualité technique et environnementale des immeubles.

Au 30 juin 2023, la Foncière Tertiaire détient un pipeline de développement de projets lancés qui s'élève à 676 M€, en baisse de -10%vs. décembre 2022, représentant une surface de 113 000 m², précommercialisée à hauteur de 62% (+8pts vs 31 décembre 2022). Au cours du premier semestre, deux projets ont été lancés sur le parc Orly-Rungis pour un montant total de 58 M€, tous deux pré-louésà 100% :

• Projet Cologne : rénovation dans le cadre de la signature d'un bail de 9 ans avec une filiale de Vinci Energies, sur 100% de la surface,
• Helsinki-Iena :reconversion d'un immeuble de bureaux en hôtel, dans le cadre de deux BEFA signés3 sur 12 années fermes.

Plan de cession 2023 : approche opportuniste sur le restant de l'année

Après avoir réalisé un volume de cessions de plus de 1,1 Md€ entre 2021 et 2022, le groupe a ralenti son plan de cessions au premier semestre

2023 avec, un montant cumulé, en intégrant les promesses, de c. 180 M€. On note notamment :

• La cession de 3 immeubles de bureaux pour c. 140 M€ : les immeubles Eko Active (8 200 m²) et Grand Central (8 500 m²) situés à Marseille, et l'immeuble Nautilus situé à Bordeaux (13 000 m²). Ces cessions, réalisées en ligne avec les valeurs d'expertise au 31 décembre 2022, représentent un taux moyen de 4,7% ;
• Et la finalisation de la cession du portefeuille résidentiel résiduel situé en Île-de-France pour 40 M€.

Disposant d'un bilan renforcé et très solide, Icade va conserver une approche opportuniste et n'anticipe pas de nouvelles opérations en 2023, dans un marché de l'investissement qui est resté, comme l'activité locative, encore attentiste sur la première moitié de l'année.

Valorisation du portefeuille

Au 30 juin 2023, la valeur du portefeuille de la Foncière Tertiaire s'élève à 7,2 Md€ en part du Groupe.

A périmètre constant, la valeur du portefeuille est en baisse de -6,7%, reflétant principalement la prise en compte dans les expertises de la hausse généralisée des taux, et ce dans un contexte de volume de transactions très limité sur la période. A noter que les évolutions de valeurs d'expertises s'échelonnent de -2% à -14% selon la géographie et les caractéristiques opérationnelles des sous-marchés.

Le taux de rendement moyen sur le portefeuille de la Foncière Tertiaire s'élève à 6,6% au 30 juin 2023, en hausse de +60pb, permettant d'offrir une prime de risque attractive par rapport aux taux sans risque, supérieure à 360 pb.

La valeur du portefeuille à 100% s'élève à 7,7 Md€.

3 Signés ou sous accord exclusif

3

Accompagnement de nos clients face à la volatilité des coûts de l'énergie

Au cours du premier semestre 2023, la Foncière Tertiaire est restée très active et a poursuivi l'accompagnement de ses locataires sur les sujets énergétiques, via notamment les initiatives suivantes :

• Programme de sobriété énergétique qui a contribué, grâce à la forte mobilisation de nos clients, à la baisse de la consommation énergétique du portefeuille de la Foncière Tertiaire de c. 20% sur l'hiver 2022-2023par rapport à l'hiver 2021-2022.
• Engagement fort dans l'optimisation de la consommation énergétique : Icade a été triplement récompensée pour ses performances et l'accompagnement de ses clients en matière de flexibilité électrique dans la cadre du premier challenge Cube Flex (actifs Origine, Tour Eqho, Quebec).
• Poursuite du déploiement du Bail Engagé Climat : lancé en octobre 2022, le Bail Engagé Climat d'Icade permet d'inscrire l'enjeu du climat au cœur des relations contractuelles Bailleur/Locataire. Le patrimoine couvert par le Bail Engagé Climat représente à date près de 200 000 m²4.
• Achats d'énergie : la politique achats a d'ores et déjà permis de sécuriser, pour 2023 et 2024, le prix de la fourniture en électricité et gaz des parties communes. Il est à noter que cette énergie est garantie d'origine renouvelable.

1.2. Promotion

Icade Promotion proactive dans un marché en ralentissement

Après une année 2022 marquée par une forte dynamique commerciale et un niveau de réservations record pour Icade Promotion, les performances commerciales restent globalement positives au S1 2023, portées notamment par une opération de cession sur le tertiaire (transaction Taitbout) permettant de compenser le repli sur le résidentiel.

En effet, le marché de la promotion marque un ralentissement net depuis le début de l'année 2023 avec un niveau de réservations sur le marché en retrait de près de c. -40%5 pour les particuliers et de près de -8% pour les institutionnels, en raison notamment de la hausse sensible et continue des taux depuis 18 mois, impactant la capacité d'emprunt des ménages et favorisant une approche plus sélective de la part des investisseurs institutionnels.

Dans ce contexte, Icade Promotion est proactive et poursuit la mise en place des mesures d'ajustement pour faire face à la conjoncture :

• Focus sur les ventes en blocs : réservation des ventes en bloc en hausse de +19% en volume sur le résidentiel à 1 066 lots, sur la S1 2023 ;
• Renforcement des exigences en matière de taux de pré-commercialisation visant à préserver les marges des opérations et renforcer le pilotage du BFR : augmentation du taux de réservations minimum à 40% (pour la partie vendue en diffus) (vs. 30% précédemment), baisse des lancements de travaux de 13% en volume ;
• Revue des projets en portefeuille, portant tant sur le montage financier que sur la commercialisation.

Au 30 juin 2023, les indicateurs opérationnels d'Icade Promotion sont résilients pour l'activité résidentielle, avec un niveau de réservations en baisse contenue par rapport au marché, de -14% en valeur à 582 M€, soutenue par des réservations sur les ventes en blocs à +4% sur le semestre.

Pour l'activité tertiaire, Icade Promotion a également adapté sa stratégie dans un contexte de marché en bas de cycle et a notamment réalisé la cession d'un immeuble de 3 100 m² situé au 43-45 rue Taitbout à Paris (75009) assortie de la signature d'un Contrat de Promotion Immobilière (CPI).

• Le chiffre d'affaires économique s'élève sur le semestre à 583 M€, en croissance de +1,7% par rapport au 30 juin 2022.
• • Le chiffre d'affaires du Résidentiel est en baisse à 425 M€ (-11%), liée principalement au ralentissement du marché.
  • Le chiffre d'affaires du Tertiaire s'élève à 156 M€ (vs 97 M€ au 30 juin 2022), soutenu par l'avancée des travaux sur l'ensemble immobilier Envergure à Romainville (93) et l'opération de cession de l'immeuble situé rue Taitbout à Paris.
• Le taux de marge économique courant (ROEC) ressort à 5,7% (en hausse de 0,2 pt vs 5,5% au 30 juin 2022).
  A noter que le taux de marge reflète sur le résidentiel les premiers signes de baisse des prix de certains programmes et l'impact de l'accélération des ventes en bloc.
• Le cash-flow net courant affiche une hausse de 4,8% à 13,6 M€.

Sur le 2ème semestre, Icade Promotion va poursuivre sa gestion proactive des bilans et l'ajustement de l'activité aux nouvelles conditions du marché (grilles de prix et orientation vers les ventes en blocs).

1. Engagements signés ou en cours de signature
2. Source FPI au T1 2023

4

Indicateurs avancés

Au 30 juin 2023, le backlog s'élève à 1,8 Md€, en légère baisse de -3,7% par rapport au 31 décembre 2022.

Si ce niveau permet de sécuriser la stabilité du chiffre d'affaires attendu sur l'année 2023, il reflète également la politique d'ajustement au nouvel environnement de marché, à savoir une sélectivité accrue dans le lancement de nouveaux projets afin de maintenir le niveau de rentabilité et l'équilibre bilantiel.

Dans ce contexte, Icade Promotion capitalise néanmoins sur des opérations et projets significatifs gagnés en 2022 et en 2023, illustrant le savoir-fairedes équipes dans les projets mixtes d'envergure, et dans la construction bas carbone, et permettant de sécuriser le volume

d'affaires et le niveau de marge :

• L'acquisition en partenariat de 70 sites auprès du groupe ENGIE représentant 45 hectares de terrains, situés dans toute la France Métropolitaine et destinés à être reconvertis en logements, bureaux, activités et commerces après réhabilitation. Ils représentent plus de 200 000 m² de surface de plancher, dont plus de 100 000 m² de logements créés d'ici 2027 pour un CA potentiel de plus de 160 M€ en quote part Groupe ;
• Icade et Emerige ont été désignés lauréats pour développer un projet mixte d'envergure de plus de 35 000 m² au sein de la ZAC cœur de Carnolès à Roquebrune-Cap-Martin (06). Ce projet comprend notamment un total de 405 logements, près de 1 500 m² de bureaux et 3 100 m² de commerces, répondant aux meilleurs standards environnementaux et dont la livraison des premiers logements est prévue au T4 2025. L'opération représente un CA à 100% de près de 200 M€ HT ;
• La désignation d'Urbain des Bois, filiale spécialisée dans la construction bois bas carbone, pour le développement d'un programme résidentiel innovant dans l'Ain. Cette opération, composée à près de 75% de bois portera sur 130 logements sur près de 7 200 m², pour un CA de 38 M€. La livraison de l'opération est prévue pour le T2 2025.

Icade Promotion a par ailleurs remporté6 une opération en juillet 2023 portant sur la réhabilitation de la Tour Guillot-Bourdeix à Lyon qui développera près de 13 500 m2 de logements, bureaux, commerces, locaux d'activités dédiés à l'économie sociale et solidaire et services de santé : un projet exemplaire pour une ville décarbonée et inclusive (Cf. communiqué ad'hoc).

1.3. Cession de la Foncière Santé : un virage stratégique pour Icade

Finalisation de la première étape le 5 juillet 2023

A la suite de la signature le 13 juin 2023 du protocole définitif avec Primonial REIM et les actionnaires minoritaires d'Icade Santé et d'Icade Healthcare Europe (IHE), portant sur l'organisation de la cession totale du portefeuille de Santé d'ici 2025, Icade a annoncé le 5 juillet dernier la réalisation de la première étape de l'opération, soit la cession de 63% de sa participation dans Icade Santé pour un montant total de

1,4 Md€.

Conformément aux accords et dans le respect du calendrier, cette première étape a été réalisée sur la base d'une valorisation en ligne avec l'ANR NTA au 31 décembre 2022, après détachement du dividende 2022, et inclut le remboursement du prêt d'actionnaire d'Icade Santé pour 50 M€.

Dans le cadre de cette transaction, Primonial REIM reprend la gestion des actifs immobiliers détenus par Icade Santé ainsi que la gestion du portefeuille IHE.

Finalisation des étapes 2 et 3 d'ici fin 2025

Conformément aux accords, l'acquisition du solde des titres détenus par Icade dans Icade Santé est prévue avant 2025, sur la base de la collecte des fonds gérés par Primonial REIM France (fléchage de la collecte de fonds dédiés à la Santé prévu dans les accords) et/ou de l'entrée de nouveaux investisseurs institutionnels identifiés par la société de gestion, l'entrée d'investisseurs pouvant intervenir avant la fin 2023.

Par ailleurs, Primonial se voit confier la cession des actifs détenus par la société IHE (valorisés à 850 M€, base 31/12/2022) d'ici fin 2024, dans un calendrier permettant d'en optimiser la valorisation. Un dispositif incitatif au bénéfice de l'asset manager permet aussi un alignement des intérêts pour la bonne et rapide exécution du plan de cessions.

A noter que la valorisation des actifs de la Santé s'élève au 30 juin 2023 à 7,0 Md€, à 100%, en très légère hausse vs. 31 décembre 2022, illustrant la résilience de cette classe d'actifs toujours attractive pour les investisseurs.

Jusqu'à la cession totale des actifs de la Foncière Santé, Icade continuera à percevoir des dividendes au titre de sa participation résiduelle, représentant à titre d'information c. 0,8 € / action en 2024 (sur la base de la détention dans Icade Santé et IHE au 5 juillet).

Impact de la cession de la Santé dans les états financiers

Dans les comptes IFRS au 30 juin 2023, et conformément à la norme IFRS 5, les activités de Santé sont reclassées sur une ligne distincte du compte de résultat intitulée « résultat des activités abandonnées ».

Les éléments relatifs à l'activité de la Foncière Santé sur le premier semestre sont disponibles dans la section 4 « Focus IFRS 'Activités abandonnées' : Foncière Santé » du rapport financier semestriel.

Pour mémoire, comme précisé au début de ce communiqué, Icade communique en données pro forma (hors Icade Santé) pour une meilleure visibilité à moyen terme. La déconsolidation de l'activité de Santé étant effective depuis le 5 juillet 2023.

6 En co-promotion avec Redman

5