Klepierre : Résultats semestriels 2023

D O N N É E S F I N A N C I È R E S C L É S

P E R F O R M A N C E O P É R A T I O N N E L L E

Activité locative

Klépierre a enregistré une activité locative dynamique au premier semestre, marquée par la signature de 809 baux (en hausse de 16 % par rapport au premier semestre 2022). Au total, 634 renouvellements et recommercialisations ont été signés, avec un taux de réversion positif de 5,3 %. Fidèles à la vision Shop. Meet. Connect.® du Groupe, les centres commerciaux de Klépierre sont des lieux incontournables pour les enseignes et les consommateurs et s'inscrivent parfaitement dans la stratégie drive-to-store des grandes enseignes omnicanales. Dans ce contexte, le recentrage des enseignes sur des actifs de qualité dans les meilleures zones de chalandise a soutenu la demande pour la location d'espaces dans les actifs du Groupe. Globalement, cela s'est traduit par une augmentation de 100 points de base du taux d'occupation sur un an, qui s'établit à 95,7 % au 30 juin 2023 (contre 95,8 % au 31 décembre 2022), tandis que le taux d'effort est resté à un niveau soutenable de 12,8 % (contre 12,9 % au 31 décembre 2022).

Revenus locatifs nets

Les revenus locatifs nets s'élèvent à 484,1 M€(2) au premier semestre 2023, et ont connu une croissance historique de 7,3 % sur un an à périmètre constant(3).

Le rebond du chiffre d'affaires des commerçants associé à un taux d'effort soutenable pour les locataires ont permis au Groupe de : i) capturer de la réversion grâce à une indexation moyenne positive de 6,1 % ; et ii) d'afficher une hausse significative de 28 % des revenus annexes à périmètre constant (loyers variables en hausse de 36 %, revenus des parkings en augmentation de 32 % et revenus des activités de Specialty Leasing en progression de 13 %). La croissance a également été portée par une gestion rigoureuse des charges immobilières qui s'est traduite par une amélioration du ratio entre les revenus locatifs nets et les revenus locatifs bruts.

Le taux d'encaissement des loyers du Groupe ressort à 96,5 % pour le premier semestre 2023, soit un niveau stable par rapport au taux enregistré en 2022 (96,4 %).

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C A S H - F L O W N E T C O U R A N T

Au premier semestre 2023, le cash-flow net courant a augmenté de 7,4 % par rapport au premier semestre 2022 pour s'établir à 1,21 €(2) par action. Si l'essentiel de l'amélioration est attribuable à la croissance des revenus locatifs nets, la baisse de 7 % des frais de personnel et frais généraux du Groupe (nets des revenus de gestion et autres produits) a également contribué à la performance et ce, malgré l'environnement inflationniste.

C H I F F R E D ' A F F A I R E S D E S C O M M E R Ç A N T S (4 ) E T F R É Q U E N T A T I O N

• périmètre constant, le chiffre d'affaires des commerçants a enregistré une solide croissance au premier semestre 2023, en hausse de 8,0 % par rapport au premier semestre 2022.

La fréquentation a également bondi de 10 % par rapport au premier semestre 2022.

Par zone géographique, tous les pays ont contribué à la croissance du chiffre d'affaires des commerçants et affichent une hausse d'au moins 5 % par rapport à 2022.

De même, cette croissance a été forte dans la plupart des segments, avec des hausses allant de 6,4 % pour la mode à 16,5 % pour l'alimentation et la restauration. Le segment santé et beauté, en progression de 10,8 %, a surperformé la moyenne du Groupe, alors que l'équipement de la maison a enregistré une légère baisse de 1,6 %.

Évolution du chiffre d'affaires des commerçants par zone géographique par rapport à 2022(4)

Évolution du chiffre d'affaires des commerçants par segment par rapport à 2022(4)

V A L E U R D U P O R T E F E U I L L E E T A C T I F N E T R É É V A L U É E P R A ( N T A )

En part totale et droits inclus, la valeur du portefeuille de centres commerciaux de Klépierre s'élève à 19 200 M€(8) au 30 juin 2023, en baisse de 1,4 % à périmètre constant(3) sur six mois.

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Les experts indépendants ont modifié leurs hypothèses en procédant à :

• une augmentation de 20 points de base des taux d'actualisation à 7,4 % et une augmentation de 10 points de base des taux de sortie à 5,7 % ; et
• de nouvelles projections d'indexation et de valeurs locatives estimées qui se traduisent par un taux de croissance annuel moyen de 2,4 % pour les 10 prochaines années, contre 2,8 % au 31 décembre 2022.

Par conséquent, le rendement initial net EPRA(9) moyen s'élève à 5,7 % au 30 juin 2023. L'EPRA NTA par action s'élève à 30,10 € au 30 juin 2023, contre 30,90 € au 31 décembre 2022.

E N D E T T E M E N T E T F I N A N C E M E N T

Au 30 juin 2023, l'endettement net consolidé de Klépierre a diminué par rapport à fin 2022 pour s'établir à 7 403 M€, après versement de l'acompte sur dividende de 248 M€ le 30 mars 2023.

Depuis le début de l'année, le Groupe a levé 730 M€ de nouveaux financements avec une maturité moyenne pondérée de 6,4 ans. Ce montant comprend 412 M€ d'emprunts bancaires et 118 M€ d'emprunts hypothécaires. Klépierre a également abondé de 200 M€ deux souches obligataires existantes arrivant à échéance en mai 2029 (coupon de 2 %) et en juillet 2030 (coupon de 0,625 %). Ces opérations illustrent l'excellent accès de Klépierre aux marchés de financement. Le Groupe n'a pas d'échéance significative avant fin 2024 avec une obligation de 557 M€ arrivant à échéance en novembre 2024.

Les ratios financiers du Groupe restent très robustes :

• le ratio dette nette / EBE s'établit à 7,9x ;
• le ratio d'endettement (LTV) s'élève à 38,1 % ; et
• le ratio de couverture des frais financiers (ICR) atteint le niveau élevé de 8,8x.

La maturité moyenne de la dette du Groupe est de 6,5 ans, tandis que le ratio de couverture de taux s'élève à 100 % en 2023. En conséquence, le coût de la dette est resté contenu à 1,4 %. À la date de ce communiqué, le ratio de couverture de taux du Groupe(10) pour 2024 s'élève à 98 %.

Sur la période, Klépierre a également renouvelé ou signé pour 475 M€ de lignes de crédit renouvelables à six ans, et dispose ainsi d'une position de liquidité(11) de 2,5 Md€ au 30 juin 2023.

Le 30 mai 2023, Fitch a attribué pour la première fois à Klépierre la note de « A- » pour sa dette senior non garantie tandis que le 9 juin 2023, S&P a confirmé la note de crédit BBB+ de Klépierre avec une perspective stable.

D É V E L O P P E M E N T S E T C E S S I O N S

Développements

Extension de Grand Place (Grenoble, France)

L'extension de 16 200 m² de Grand Place (Grenoble, France), qui a débuté en mai 2022, sera inaugurée fin 2023 et portera à 75 000 m² la surface totale du centre. Ce projet est d'ores et déjà loué à 100% avec des baux signés ou en cours de négociations avancées avec des enseignes phares telles que Primark - qui ouvrira son premier magasin dans la région - Snipes, Jott et NYX, ainsi qu'un espace de restauration intégrant les derniers standards de la stratégie Destination Food® de Klépierre. Le rendement de ce projet est estimé à environ 8 %. Dans le cadre de sa stratégie de sobriété énergétique, Klépierre finalise également l'installation sur le toit, d'une centrale solaire dont la capacité de production annuelle prévue est de 370 MWh.

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Maremagnum (Barcelone, Espagne)

Début 2024, Maremagnum accueillera le premier Time Out Market d'Espagne et le deuxième d'Europe, juste à temps pour la Coupe de l'America. Ce concept gastronomique et culturel exclusif, qui sera un générateur de flux pour le centre, transformera le toit récemment rénové et d'une superficie de 5 200 m², en un lieu incontournable réunissant loisirs et restauration à Barcelone. Le rendement de ce projet est estimé à 13,5 %.

Cessions

Depuis le 1er janvier 2023, le Groupe a réalisé des cessions et signé des promesses de vente pour un montant total de 82 M€ (en part totale, hors droits de mutation) en France et en Suède. Les actifs vendus ou sous promesse de vente ont été cédés en ligne avec les dernières valeurs d'expertise (- 0,2 %).

A C T 4 G O O D T M : K L É P I E R R E R E S T E A L ' A V A N T - G A R D E D E S B O N N E S P R A T I Q U E S E S G

Grâce à d'excellents résultats en matière de développement durable, le leadership du Groupe est largement reconnu par les principales agences de notation extra-financière et organisations internationales. En 2022, Klépierre s'est vu décerner des distinctions parmi les plus prestigieuses :

• GRESB : Klépierre est classée numéro 1 dans les catégories Global Retail Listed, Europe Retail, Europe Retail Listed et Europe Listed avec une note de cinq étoiles et un score global de 98/100 ;
• CDP : Klépierre figure parmi les 299 groupes de la « Liste A » des entreprises les plus avancées dans la lutte contre le changement climatique au niveau mondial ;
• Euronext : Klépierre est incluse dans l'indice CAC SBT 1.5° ; et
• MSCI : Klépierre est notée « AAA » (score le plus élevé possible).

La Science-BasedTargets initiative (SBTi) a approuvé la stratégie de Klépierre en faveur d'un avenir bas carbone, jugeant les engagements du Groupe parmi les plus ambitieux en termes d'alignement sur l'objectif de 1,5 °C de l'Accord de Paris de 2015.

Concrètement, au cours du premier semestre 2023, Klépierre a commencé à déployer sa nouvelle stratégie RSE Act4GoodTM. Intégrant de nouveaux enjeux, celle-ci a pour objectif de permettre au Groupe de bâtir la plateforme de commerce la plus durable d'ici à 2030. Klépierre met notamment l'accent sur l'installation de centrales photovoltaïques dans ses 40 premiers actifs. Conformément à cet objectif, d'ici à 2025, le Groupe comptera déjà 14 installations de ce type.

• ce jour, le Groupe dispose d'ores et déjà de sept centrales électriques, en Espagne (La Gavia, Plenilunio, Principe Pio), en Italie (Gran Reno, Nave de Vero, Romagna) et en Belgique (Louvain).

P E R S P E C T I V E S

Sur la base des solides performances du premier semestre, Klépierre relève son objectif pour l'ensemble de l'année et anticipe désormais un cash-flow net courant d'au moins 2,40 € par action en 2023, soit une hausse de 7 % par rapport au cash-flow net courant de 2,24 €(5) en 2022.

Sauf détérioration majeure de l'environnement géopolitique et macroéconomique qui aurait un impact significatif sur la consommation des ménages, les principales hypothèses de cet objectif sont les suivantes :

• un chiffre d'affaires des commerçants à un niveau au moins égal à celui de 2022 ;
• un taux d'occupation stable ; et
• des taux d'encaissement stables.

Cet objectif intègre également l'impact sur les coûts de l'inflation prévue en Europe pour le deuxième semestre 2023 et le niveau actuel des coûts de financement, mais ne tient pas compte de l'impact d'autres cessions d'actifs potentielles.

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