Warehouses De Pauw : Questions écrites suite à l'Assemblée Générale du 28 avril 2021

QUESTIONS ÉCRITES SUITE À L'ASSEMBLÉE GÉNÉRALE D.D. 28 AVRIL 2021

Les questions écrites que nous avons reçues sont reproduites ci-dessous (traduction libre de la version originale en néerlandais) et accompagnées d'une réponse. Veuillez noter que toutes les questions ont été posées par Vereniging van Effectenbezitters (Association néerlandaise des investisseurs).

Point d'agenda 1 : Adoption des rapports du Conseil d'Administration relatifs aux comptes statutaires et consolidés de la Société au 31 décembre 2020.

1. En raison de la concurrence croissante et de la raréfaction des terrains à bâtir, le rendement initial de départ de l'immobilier logistique au Benelux et en France a considérablement diminué ces dernières années.

1. WDP tient-il compte d'un niveau de rendement initial où le rendement ne couvre plus le risque, et dans quelle mesure en est-il éloigné ?

Compte tenu de l'importance de la logistique et de l'intérêt des investisseurs institutionnels d'investir dans ce secteur, les rendements initiaux de départ sont en effet sous forte pression avec des taux de rendement allant jusqu'à 3,5 % en Europe de l'Ouest. Pour certaines transactions sur le marché, WDP estime que le rendement n'est plus proportionnel au risque, bien que cela dépende de chaque transaction dans tous ses aspects. WDP est d'avis que l'intérêt des investisseurs se poursuivra, mais l'évolution à long terme des rendements initiaux dépendra de l'évolution des taux d'intérêt, ainsi que de la disponibilité et du coût du capital.

WDP investit dans une optique de location à long terme et est donc très sensible à la préservation de la valeur de ses investissements. Le marché des acquisitions étant devenu assez cher ces dernières années, WDP se concentre depuis plusieurs années sur les développements de projets pré-loués où il peut obtenir un rendement plus élevé ce qui lui permet d'investir également à la valeur de remplacement (c'est-à-dire le prix du terrain plus les coûts de construction). Avec le potentiel de développement actuel qui s'élève à 552 millions d'euros au 31 mars 2021, on peut s'attendre à générer un rendement initial moyen de 6,6 % (8,4 % en Roumanie et 6,1 % en Europe occidentale).

Pour chaque investissement individuel, une évaluation coûts-bénéfices est effectuée dans laquelle nous analysons tous les différents paramètres, y compris le rendement initial, la valeur du terrain, la possibilité de réutilisation, la possibilité de relouer, le risque client, le niveau de loyer, l'investissement au mètre carré, la valeur de remplacement, le coût du capital, etc. Le rendement initial n'est qu'un des facteurs. Nos flux de trésorerie et la création de valeur sont donc analysés sur le long terme avec un focus sur le TRI (taux de rentabilité interne) qui est comparé au coût du capital à long terme de l'entreprise.

WDP NV | SIR publique de droit belge | Blakebergen 15 | 1861 Wolvertem | Belgium | +32 (0)52 338 400 info@wdp.eu | www.wdp.eu | numéro d'entreprise: 0417.199.869 | TVA BE 0417.199.869 | RPM Bruxelles section néerlandophone

Questions et réponses écrites publiées sur www.wdp.eule 27 avril 2021 | 1

1. Le marché de l'immobilier logistique est devenu rapidement un marché mature. WDP peut- il donner un éclairage des chances qu'il entrevoit d'atteindre une croissance rentable après l'achèvement de la feuille de route 2019-23 ?

Au cours des dix dernières années, l'immobilier logistique a en effet évolué pour devenir une classe d'actifs à part entière. En outre, la pandémie de covid-19 et son impact soudain sur la vie contemporaine ont rendu l'importance de la logistique et de la chaîne d'approvisionnement en général très visible pour la société et les principaux moteurs du secteur de la logistique se sont activés.

WDP publie une note d'orientation pluriannuelle avec de nombreux détails sous-jacents, à la fois sur le plan qualitatif et quantitatif, fournissant des prévisions de bénéfices aux investisseurs jusqu'en 2024. L'intention est de poursuivre la croissance par la suite et d'y préparer l'entreprise, mais l'accent doit d'abord être mis sur la poursuite de la mise en œuvre du plan de développement actuel.

1. Dans quelle mesure WDP pense-t-il que le profil de risque de l'entreprise est affecté par un déplacement des investissements vers la Roumanie et un intérêt plus grand attaché aux reconversions (à grande échelle) ?

La Roumanie est un marché en croissance complémentaire et sert de porte d'entrée pour les approvisionnements vers l'Europe du Sud-Est. La Roumanie est une économie à croissance rapide avec un marché de la consommation fortement émergent (historiquement un marché de production) dans lequel l'importance de la logistique ne cesse de croître. En tant qu'entreprise, nous surveillons le risque de concentration en Roumanie en le limitant à 20 % de la valeur réelle du portefeuille immobilier total (16 % au 31 décembre 2020). En outre, nous nous déployons de manière optimale auprès d'une clientèle très diversifiée avec principalement de grandes entreprises internationales, des baux en euros et des emplacements solides avec accès aux infrastructures. L'objectif de WDP est de rester un 'core Western European risk', mais avec une extension intéressante, celle d'un marché en croissance tel que la Roumanie. Remarquons qu'il ne s'agit pas d'un véritable 'déplacement' des investissements vers la Roumanie, il s'agit plutôt d'un élargissement des activités ; par ailleurs, 75 % du potentiel des investissements se situent en Europe occidentale, la part de la Roumanie augmente relativement car ce marché occupait historiquement une part plus restreinte du portefeuille.

En ce qui concerne l'accent mis sur les 'reconversions à grande échelle', WDP estime qu'il n'en est rien : WDP croît à un rythme d'environ 10 % par an à travers toutes sortes de projets (grands, petits, nouvelles constructions, reconversions, etc.). En tous les cas, la part de la reconversion due à la rareté des terrains augmentera. Compte tenu des rendements initiaux élevés, WDP estime que les acquisitions comportent aujourd'hui plus de risques que les reconversions. De plus, le risque en cas de reconversion est atténué grâce aux nombreuses années d'expérience d'une équipe de gestion de projet interne, ainsi qu'en raison de l'accent mis sur les pré-locations.

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Questions et réponses écrites publiées sur www.wdp.eule 27 avril 2021 | 2

2. WDP a récemment augmenté le budget des investissements de 500 millions d'euros pour son plan 2023.

1. Comment WDP évalue-t-il le risque de surcapacités dans l'immobilier logistique au Benelux ?

Sur ce point, nous renvoyons à l'examen du marché de l'immobilier logistique à la page 99du rapport annuel. Le risque de surcapacité au Benelux est actuellement considéré comme faible par WDP, compte tenu du taux de vacance effectif de 1 à 2 % en Belgique et de 5 % aux Pays-Bas. La demande continue d'espaces logistiques modernes est soutenue par des acteurs qui misent sur l'omnicanal, par le secteur alimentaire et pharmaceutique et par le rôle crucial des prestataires de services logistiques. Des développements spéculatifs se produisent ici et là, cependant la plupart des projets logistiques actuellement annoncés concernent principalement des 'projets sur papier', qui ne sont donc pas encore en phase de construction, puisqu'ils se situent encore en phase de commercialisation. À noter également que, contrairement aux autres sous-segments de l'immobilier, le temps de construction d'un projet logistique est relativement rapide (il va d'un an

• un an et demi selon le degré d'automatisation), et il n'y a donc pas de risque d'excès pluriannuel de l'offre. Lors des crises historiques dans le secteur, les promoteurs immobiliers logistiques ont rapidement arrêté leurs activités lorsque la demande était en baisse.

WDP est très sensible au risque de vacance et adopte dès lors, en tant que société commerciale, la stratégie consistant à raisonner à partir du point de vue du client. C'est pourquoi WDP se concentre sur des projets pré-loués.

1. Comment WDP évalue-t-il l'écart substantiel entre le cours de bourse et la valeur intrinsèque de l'action dans les investissements de gré à gré ?

WDP a le principe de 'never argue with the ticker' et ne fait aucune déclaration sur le cours boursier ou la valorisation de l'action. Cela étant dit, sur la base des récents investissements, WDP voit encore toujours un fort intérêt pour son action et pour l'immobilier logistique en général. Les investisseurs tiennent compte de divers paramètres (dont la prime sur la valeur intrinsèque, le rapport coûts/bénéfices, le rendement du dividende, le rendement du market implied portfolio, le risque, les perspectives de croissance, etc.).

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Questions et réponses écrites publiées sur www.wdp.eule 27 avril 2021 | 3

1. Par rapport aux autres fonds immobiliers cotés en bourse, le taux d'endettement est relativement élevé. Selon vous, quelle conclusion les actionnaires de WDP devraient-ils en tirer ?
   Avec un ratio prêt/valeur de 40 % (basé sur une valorisation prudente du portefeuille par rapport aux transactions sur le marché de l'investissement) et un ajustement net debt/EBITDA. de 7,5 x au 31 mars 2021, WDP estime qu'il obtient un score élevé par rapport aux autres fonds immobiliers européens cotés en bourse. De plus, le bilan est non seulement solide en termes de solvabilité, mais il l'est aussi fortement en termes de liquidités avec 850 millions d'euros de lignes de crédit non tirées disponibles.
   WDP poursuivra sa stratégie cohérente de gestion proactive de la structure de son capital mise en œuvre depuis de nombreuses années en faisant correspondre le rythme d'investissement avec l'émission synchrone de dettes et de fonds propres (sur une base 50/50) et avec une structure du capital stable basée sur un ajustement net debt/EBITDA d'environ 8x et d'un taux d'endettement <50 % (sur la base des valeurs actuelles du portefeuille).
2. Selon le tableau figurant à la page 92 du rapport annuel, la structure des locataires de WDP est assez diversifiée. Cependant, l'immobilier logistique devient de plus en plus complexe, ce qui encourage la spécialisation ; pensez aux secteurs des médicaments et des aliments frais. WDP pense-t-il pouvoir rester un acteur majeur de la logistique, ou est-il inévitable qu'il doive à terme se concentrer sur un certain nombre de niches ?
   WDP restera un pur acteur de l'immobilier logistique et il a précisément le pouvoir de se développer, en termes de produit, dans le secteur de l'immobilier logistique et d'offrir la gamme complète aux clients. L'avantage de la croissance est que WDP peut également acquérir des connaissances de ces différents segments afin de continuer à servir ses clients. Dans ce contexte, WDP souhaite poursuivra sa diversification à tous les niveaux (sous-segments, clients, bâtiments, secteurs, géographie, etc.).
3. Dans le secteur du commerce électronique, une tendance à la concentration et à l'intégration - comme Ahold Delhaize et bol.com - est en cours. Dans quelle mesure cela conduit-il à une détérioration de la position de négociation de WDP avec les clients ?
   Comme vous l'indiquez vous-même, le portefeuille WDP est très diversifié avec le risque client maximal <5 % et le risque immobilier individuel le plus élevé <3 %. La tendance aux économies d'échelle chez les clients ne perturbe pas les négociations et peut également être bénéfique en raison d'une professionnalisation et d'une rentabilité accrues dans le secteur du commerce électronique ainsi que d'autres opportunités de croissance.
   Le principal moteur d'une négociation aujourd'hui est la propriété du terrain, car il se raréfie et constitue donc le facteur le plus important pour attirer le client vers un projet.

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Questions et réponses écrites publiées sur www.wdp.eule 27 avril 2021 | 4

6. Environ 6 pour cent du chiffre d'affaires de WDP provient de la vente d'électricité produite par des panneaux solaires dans les différents centres. WDP s'attend-il à ce que cette source de revenus reste stable à la lumière des nouvelles réglementations (défavorables) encore à prévoir concernant les prix de rachat de l'électricité injectée dans le réseau aux Pays-Bas ?

Telles sont en effet les attentes, d'autant plus que l'essentiel de cette source de revenus provient des certificats verts.

Point d'agenda 2: Adoption des rapports du commissaire relatifs aux comptes statutaires et consolidés de la Société au 1.

7. WDP a-t-il une vision concernant une structure de capital optimale ?

Voir la question 3.

Point d'agenda 7: Approbation du rapport de rémunération, qui forme une partie spécifique de la déclaration de gouvernance d'entreprise dans le rapport annuel de la Société.

1. Dans le rapport de rémunération, WDP ne donne pas d'informations sur des objectifs précis (seuil, cible et maximum) en ce qui concerne la rémunération variable à court terme. Cela signifie que la société ne répond pas à la norme à laquelle adhèrent la majorité des sociétés cotées en bourse européennes et qui trouve ses origines dans les lignes directrices de la Commission européenne. La VEB encourage WDP à améliorer l'année prochaine la divulgation dans le domaine des rémunérations.
   WDP prend note de ce commentaire.
2. WDP a décidé au début de cette année que le directeur financier recevrait exactement le même salaire que les co-CEO. Pourquoi WDP a-t-il choisi de ne pas soumettre ce changement de politique aux actionnaires dans un point distinct de l'ordre du jour ?
   Tout d'abord, nous renvoyons à l'explication détaillée dans le rapport annuel (pages 132 et 138).
   À titre de précision supplémentaire : comme prévu au point 7.5.1 de la Charte de Gouvernance de l'entreprise, le Conseil d'Administration analyse, sur l'avis du Comité des Rémunérations, la politique de rémunérations sur une base annuelle. En cas de modification significative de la politique de rémunération, celle-ci doit à nouveau être soumise à l'approbation de l'assemblée générale.

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Questions et réponses écrites publiées sur www.wdp.eule 27 avril 2021 | 5