La baisse de l'inflation et les attentes d'un atterrissage en douceur de l'économie soutiennent les espoirs des actions immobilières américaines en 2024, même si le secteur continue d'être à la traîne du marché en général.

Les sociétés d'investissement immobilier (REIT) ont été parmi les secteurs les moins performants de l'année dernière, les prix des actions ayant été affaiblis par des facteurs allant des taux d'intérêt élevés à la tiédeur de la demande d'espaces de bureaux à l'ère du travail à distance. Le secteur immobilier du S&P 500 a chuté de 3,4 % en 2023, alors que l'indice S&P 500 dans son ensemble a grimpé de plus de 24 % l'année dernière et a atteint un niveau record vendredi.

Les difficultés de l'immobilier se sont poursuivies en 2024, entraînant une baisse de 3,4 % du secteur en janvier, contre une hausse de 1,4 % pour l'indice S&P 500. Pourtant, certains investisseurs sont de plus en plus convaincus que la tendance va s'inverser, en particulier si la Fed réduit ses taux d'intérêt de manière aussi agressive que le prévoient de nombreux investisseurs. Les FPI bénéficient de la baisse des taux qui réduit le coût du capital et alimente la croissance des revenus.

"Les FPI ont été écrasés par le cycle de hausse des taux le plus rapide en 40 ans et vont évoluer en fonction des attentes de réduction des taux", a déclaré Justin McAuliffe, analyste de recherche chez Gabelli Funds, qui reste optimiste sur les FPI telles qu'American Tower.

Les investisseurs sont revenus dans le secteur. Les gestionnaires de fonds mondiaux ont augmenté leur exposition aux FPI de 15 points de pourcentage en décembre, poussant les allocations à des plus hauts de 12 mois, selon la dernière enquête de BofA Global Research.

Dans le même temps, le Schwab U.S. REIT ETF - le plus grand fonds négocié en bourse axé sur les FPI aux États-Unis - a enregistré des entrées nettes d'environ 35 millions de dollars au cours de la semaine dernière, les plus importantes depuis octobre, selon les données de la société d'analyse VettiFi.

Historiquement, la fin d'un cycle de hausse des taux de la Fed a été favorable aux FPI. Depuis 1995, les FPI ont gagné 20,1 % au cours de l'année qui a suivi la dernière hausse de taux d'un cycle, selon les données de CenterSquare Investment Management. Le S&P 500, quant à lui, a gagné en moyenne 10 % au cours des 12 mois qui ont suivi la dernière hausse des taux de la Fed depuis 1980, selon les données de Putnam Investments.

"Si les banques centrales sont vraiment devenues plus dovish, la configuration pour les FPI est favorable", a écrit CenterSquare dans ses perspectives pour 2024.

Bien entendu, la sensibilité du secteur aux prévisions de taux d'intérêt peut aller dans les deux sens : alors que les valeurs immobilières ont progressé avec le reste du marché en 2023 sur la base des prévisions d'une baisse des taux de la Fed cette année, elles ont été touchées ce mois-ci, certains investisseurs ayant recalibré leurs paris sur l'ampleur de la baisse des taux de la Fed.

Jeff Doerfler, directeur de la gestion des investissements à la Huntington Private Bank, a déclaré que les baisses rendent certaines actions du secteur, telles que le propriétaire d'entrepôts Prologis, plus attrayantes à long terme.

"Nous sommes au début d'un cycle où la baisse du coût du capital stimulera la croissance des revenus et vous aurez de plus en plus de fusions et d'acquisitions", a déclaré M. Doerfler, qui surpondère l'ensemble des sociétés de placement immobilier.

Un avant-goût de l'activité de fusion et d'acquisition a été donné vendredi, lorsque la société de gestion d'investissements Blackstone a annoncé l'acquisition de la société immobilière canadienne Tricon Residential pour 3,5 milliards de dollars, soit une prime d'environ 30 % par rapport à son dernier cours de clôture.

Les investisseurs obtiendront des indications sur le rythme de l'inflation et de l'économie la semaine prochaine avec les données PMI manufacturières publiées jeudi et les données sur les dépenses de consommation personnelle publiées vendredi, en plus des bénéfices de 3M, United Airlines et Abbott Laboratories.

De nombreuses sociétés de placement immobilier ne publient pas leurs résultats avant la fin du trimestre. La société Simon Property Group, spécialisée dans la vente au détail, devrait publier ses résultats trimestriels le 5 février et American Tower le 21 février. Prologis a manqué les estimations des analystes lors de la publication de ses résultats le 17 janvier et a invoqué la faiblesse de la demande de fret.

Bien entendu, de nombreux obstacles subsistent pour le secteur, le principal étant une offre excédentaire d'espaces de bureaux qui ne sera probablement pas absorbée de sitôt.

Selon le cabinet de conseil McKinsey, le passage à des politiques de travail hybrides risque de réduire de 800 milliards de dollars la valeur des immeubles de bureaux dans les grandes villes du monde d'ici à 2030.

Chris Miller, gestionnaire de portefeuille chez Allspring Global Investments, reste optimiste sur le secteur dans son ensemble, mais estime que les actions pourraient avoir besoin d'escalader un mur d'inquiétude au cours de l'année.

Nous pensons néanmoins que la volatilité des taux d'intérêt se stabilisera, ce qui nous rend optimistes pour 2024", a-t-il déclaré. (Reportage de David Randall ; Rédaction d'Ira Iosebashvili David Gregorio)