COVIVIO 
RAPPORT
FINANCIER SEMESTRIEL 2019
SOMMAIRE
1
RAPPORT
DE GESTION DU PREMIER
SEMESTRE 2019
PAGE 01
2
COMPTES CONSOLIDÉS CONDENSÉS DE COVIVIO AU 30 JUIN 2019
PAGE 59
3
RAPPORT
DES COMMISSAIRES
AUX COMPTES
PAGE 121
4
ATTESTATION
DU RESPONSABLE
PAGE 123
5
DÉFINITIONS, ACRONYMES ET ABRÉVIATIONS UTILISÉS
PAGE 125
RAPPORT
DE GESTION DU PREMIER SEMESTRE 2019
1
- Éléments d'analyse de l'activité
- Chiffre d'affaires : + 3,4% une croissance à périmètre constant sur les activités stratégiques
- Échéancier et taux d'occupation
- Répartition des loyers - Part du groupe
- Taux de charges par activité
- Cessions : 732 M€ de nouvelles cessions en 2019 (602 M€ part du groupe)
- Investissements : 622 M€ réalisés au S1 2019 (338 M€ part du groupe)
- Projets de développement : 6 Md€ (4,4 Md€ part du groupe)
- Patrimoine
- Liste des principaux actifs
- Éléments d'analyse de l'activité par segment
- Bureaux France
- Bureaux Italie
- Résidentiel Allemagne
- Hôtellerie Europe
1.3. Éléments financiers et
commentaires40
1.3.1. | Périmètre de consolidation | 40 | |
1.3.2. | Principes comptables | 40 | |
1.3.3. | Comptes de résultat simplifié - Part du | ||
groupe | 41 | ||
1.3.4. | Compte de résultat consolidé simplifié | ||
(à 100%) | 45 | ||
1.3.5. | Bilan consolidé simplifié part du groupe | 46 | |
1.3.6. | Bilan consolidé simplifié (à 100%) | 47 | |
1.4. Ressources financières | 48 | ||
02 | 1.4.1. | Caractéristiques principales | |
de l'endettement | 48 | ||
1.4.2. | Dette par nature | 48 | |
02 | 1.4.3. | Échéanciers des dettes | 49 |
1.4.4. | Profil de couverture | 49 | |
03 | |||
1.4.5. | Taux moyen de la dette et sensibilité | 50 | |
05 | |||
1.4.6. | Réconciliation avec les comptes consolidés | 51 | |
06 | |||
06 | 1.5. Reporting EPRA | 52 | |
07 | 1.5.1. | Évolution des loyers nets (part du groupe) | 52 |
1.5.2. | Actifs de placement - Données locatives | 52 | |
07 | 1.5.3. | Actifs de placement - Valeur du patrimoine 53 | |
1.5.4. | Informations sur les baux | 53 | |
11 | |||
1.5.5. | Taux de rendement net EPRA | 54 | |
12 | |||
1.5.6. | Ratio de coûts EPRA | 55 | |
1.5.7. | EPRA Earnings | 55 | |
13 | 1.5.8. | EPRA NAV et EPRA NNNAV | 56 |
1.5.9. | Table de correspondance des indicateurs | ||
13 | de performance EPRA | 57 | |
22 | 1.6. Indicateurs financiers | ||
28 | 58 | ||
34 | des principales activités |
R A P P O R T F I N A N C I E R S E M E S T R I E L 2019 01
1 | Rapport de gestion du premier semestre 2019 |
Éléments d'analyse de l'activité |
1.1. ÉLÉMENTS D'ANALYSE DE L'ACTIVITÉ
D'excellents résultats opérationnels ont été obtenus au cours du premier semestre 2019 sur les quatre activités de Covivio, en raison notamment des choix stratégiques mis en œuvre et aux marchés favorables. Le groupe a franchi des étapes clés au niveau de ses objectifs stratégiques : renforcement du pipeline de développement, accélération des cessions d'actifs matures et réduction du ratio de LTV (Loan To Value).
Variation de périmètre
Deux changements sont intervenus entre le premier semestre 2018 et le premier semestre 2019, ayant comme impact le changement du taux de détention de Covivio dans ses filiales :
- la fusion entre Covivio et sa filiale italienne Beni Stabili a pris effet le 31 décembre 2018 (sur la base de 52,4% de participation au premier trimestre 2018 et 59,9% pour le reste de l'exercice 2018)
• | la participation de Covivio dans sa filiale Covivio Hotels a augmenté suite à l'apport d'actifs réalisé par Covivio au profit de Covivio |
Hotels, passant ainsi de 42,3% à fin 2018 à 43,2% à fin juin 2019. |
1.1.1. Chiffre d'affaires : + 3,4%une croissance à périmètre constant sur les activités stratégiques
100% | Part du groupe | |||||||
Variation | Variation | % de | ||||||
Variation | (%) | chiffre | ||||||
(M€) | S1 2018 | S1 2019 | (%) | S1 2018 | S1 2019 | (%) | PC (1) | d'affaires |
Bureaux France | 137,6 | 130,3 | - 5,3% | 123,3 | 115,1 | - 6,6% | + 3,9% | 34% |
Paris | 45,4 | 42,6 | - 6,3% | 43,6 | 40,0 | - 8,3% | + 6,6% | 12% |
Grand Paris (hors Paris) | 67,2 | 66,2 | - 1,5% | 55,6 | 54,4 | - 2,2% | + 2,2% | 16% |
Métropoles régionales | 15,2 | 14,2 | - 6,8% | 14,4 | 13,4 | - 6,7% | + 4,9% | 4% |
Autres régions | 9,8 | 7,4 | - 24,9% | 9,8 | 7,4 | - 24,8% | - 0,6% | 2% |
Bureaux Italie | 96,5 | 94,5 | - 2,1% | 41,9 | 72,9 | + 73,9% | + 1,4% | 22% |
Bureaux - hors Telecom Italia | 47,3 | 50,4 | + 6,6% | 26,6 | 50,4 | + 89,5% | + 1,5% | 15% |
Bureaux - Telecom Italia | 49,2 | 44,0 | - 10,5% | 15,3 | 22,5 | + 46,8% | + 1,2% | 7% |
Résidentiel Allemagne | 118,7 | 124,3 | + 4,7% | 75,3 | 79,8 | + 5,9% | + 4,4% | 24% |
Berlin | 56,6 | 62,7 | + 10,8% | 36,3 | 40,5 | + 11,7% | + 5,3% | 12% |
Dresde & Leipzig | 11,1 | 12,1 | + 8,8% | 7,0 | 7,7 | + 10,2% | + 3,2% | 2% |
Hambourg | 7,8 | 8,0 | + 2,4% | 5,2 | 5,2 | + 0,5% | + 2,1% | 2% |
Rhénanie-du-Nord-Westphalie | 43,2 | 41,5 | - 3,9% | 26,9 | 26,3 | - 2,3% | + 4,1% | 8% |
Hôtellerie Europe | 128,3 | 148,9 | + 16,1% | 48,0 | 59,1 | + 23,1% | + 2,0% | 17% |
Hôtels en bail | 94,6 | 117,7 | + 24,4% | 34,4 | 46,1 | + 33,9% | + 1,9% | 14% |
France | 49,5 | 48,2 | - 2,6% | 15,5 | 16,2 | + 4,4% | + 1,8% | 5% |
Allemagne | 13,5 | 16,8 | + 24,5% | 5,5 | 7,1 | + 29,3% | + 2,3% | 2% |
Royaume-Uni | 0,0 | 22,1 | N/A | 0,0 | 9,5 | N/A | N/A | 3% |
Espagne | 10,6 | 17,1 | + 62,2% | 7,3 | 7,4 | + 1,3% | + 0,9% | 2% |
Belgique | 17,4 | 7,3 | 58,0% | 4,5 | 3,2 | - 29,9% | + 4,7% | 1% |
Autres | 3,7 | 6,2 | + 68,0% | 1,6 | 2,7 | + 67,9% | + 1,1% | 1% |
Hôtels en Murs & Fonds (EBITDA) | 33,7 | 31,2 | - 7,4% | 13,6 | 13,0 | - 4,4% | + 2,4% | 4% |
TOTAL ACTIVITÉS STRATÉGIQUES | 481,1 | 497,9 | + 3,5% | 288,5 | 326,9 | + 13,3% | + 3,4% | 96% |
Non stratégique | 25,4 | 15,5 | - 38,8% | 14,2 | 12,0 | - 15,8% | - 1,7% | 4% |
Commerces Italie | 8,0 | 5,9 | - 25,8% | 4,5 | 5,9 | + 31,9% | - 2,4% | 2% |
Commerces France | 13,2 | 6,3 | - 52,2% | 5,5 | 2,7 | - 50,5% | - 0,7% | 1% |
Autre (Résidentiel France) | 4,2 | 3,3 | - 21,4% | 4,2 | 3,3 | - 21,5% | N/A | 1% |
Total du chiffre d'affaires | 506,5 | 513,5 | + 1,4% | 302,7 | 338,8 | + 11,9% | + 3,3% | 100% |
(1) PC : à périmètre constant. |
02 | R A P P O R T F I N A N C I E R S E M E S T R I E L 2019 | |||
Les loyers comptabilisés part du groupe sont en croissance de
11,9% sur un an (+ 36,1 M€) essentiellement du fait :
- de l'accélération de la croissance des loyers à périmètre constant à 3,4% des activités stratégiques (+ 7,8 M€) avec :
- + 3,9% en Bureaux France grâce à l'indexation (+ 1,5 pt) et la bonne activité locative (+ 2,4 pt), en particulier à la suite des baux signés au cours du premier trimestre 2018. L'impact positif sera ainsi progressivement stabilisé sur l'année 2019
- + 1,4% en Bureaux Italie grâce aux bureaux à Milan (+ 1,7%)
- + 4,4% en Bureaux Allemagne, une performance portée par Berlin (+ 5,3%) et soutenue par les bons résultats obtenus en Rhénanie-du-Nord-Westphalie (+ 4,1%)
- + 2,0% en Hôtels, entraîné par la bonne croissance de l'EBITDA sur les contrats de management (+ 2,4%). Les locations variables d'Accor ont progressé de 1,9%, atténuées par les travaux de rénovation actuellement réalisés par Accor qui alimenteront la croissance future du chiffre d'affaires
- des acquisitions (+ 17,6 M€) en particulier en Hôtels (+ 12,0 M€), avec un patrimoine de 12 établissements au Royaume-Uni acquis l'an dernier, et en Résidentiel Allemagne (+ 4,0 M€), avec l'acquisition d'environ 3 000 unités en 2018
Rapport de gestion du premier semestre 2019 | 1 |
Éléments d'analyse de l'activité |
- des livraisons de nouveaux actifs (+ 4,9 M€), essentiellement en France avec la livraison de cinq projets en 2018 et 2019 et en Italie avec la livraison des bâtiments Symbiosis A et B à Milan
- des cessions d'actifs (- 20,3 M€), notamment :
- en Bureaux France (- 5,8 M€), principalement des actifs non core en 2e couronne et dans les Régions en 2018
- en Italie (- 2,9 M€), essentiellement suite à la cession des actifs Telecom Italia au cours du second semestre 2018
- en Résidentiel Allemagne (- 3,0 M€) avec la vente de quelque 1 600 appartements en douze mois, dont près de 75% d'actifs non core en Rhénanie-du-Nord-Westphalie
- en Hôtels (- 3,5 M€) avec la cession d'hôtels non core (essentiellement les actifs B&B et Sunparks Resorts)
- des actifs non stratégiques (- 5,0 M€), essentiellement des commerces en Italie et en France (la galerie Excelsior à Milan et les magasins Jardiland)
- des actifs vacants pour un redéveloppement (- 6,5 M€) en Bureaux France, à Paris St-Ouen,Paris-Jean Goujon dans le QCA et Gobelins dans le 5e arrondissement de Paris
- des variations de périmètre (+ 32,6 M€) principalement due à l'augmentation de la participation de Covivio dans Beni Stabili à 100% à fin 2018 et l'apport de Covivio dans Covivio Hotels.
1.1.2. Échéancier et taux d'occupation
1.1.2.1. Échéance des baux annualisés : une durée moyenne des baux à 7,2 ans
Baux date de fin | ||||
(1re option de sortie) | Baux date de fin | |||
(Années) - Part du groupe | 2018 | S1 2019 | 2018 | S1 2019 |
Bureaux France | 4,6 | 4,8 | 5,4 | 5,5 |
Bureaux Italie | 7,7 | 7,2 | 8,1 | 7,8 |
Hôtellerie Europe | 13,8 | 13,9 | 15,5 | 15,3 |
TOTAL ACTIVITÉS STRATÉGIQUES | 7,1 | 7,2 | 8,0 | 8,1 |
Non stratégique | 4,8 | 5,4 | 5,8 | 6,5 |
Total | 7,0 | 7,2 | 7,9 | 8,0 |
La durée moyenne résiduelle ferme des baux est passée de
0,1 année à 7,2 années à fin juin 2019, du fait :
- d'une forte activité locative en Bureaux France, avec 172 000 m2 de renouvellements réalisés avec plus de 4 ans de prolongation en moyenne
- de l'acquisition de deux hôtels résiduels au Royaume-Uni, une opération sécurisée en 2018 avec la signature d'un bail de 25 ans fermes avec IHG.
La baisse observée en Italie s'explique par la signature de nouveaux baux d'une maturité ferme de 6 ans, inférieure à la moyenne élevée du patrimoine global.
Cependant, ce chiffre ne tient pas compte de la bonne activité de prélocation du premier semestre sur les projets engagés à Milan, avec près de 30 000 m2 loués sur la base d'une maturité moyenne de 12 ans.
R A P P O R T F I N A N C I E R S E M E S T R I E L 2019 03
Pour lire la suite de ce noodl, vous pouvez consulter la version originale ici.
La Sté Covivio SA a publié ce contenu, le 08 août 2019, et est seule responsable des informations qui y sont renfermées.
Les contenus ont été diffusés par Public non remaniés et non révisés, le08 août 2019 18:29:02 UTC.
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